การประกอบธุรกิจไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ก็สามารถประกอบธุรกิจได้ อีกทั้งยังช่วยให้เงินทุนในการดำเนินกิจการไม่จมอยู่ที่สินทรัพย์ถาวรมากจนเกินไป ซึ่งอาจส่งผลให้ธุรกิจขาดสภาพคล่อง การเช่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ
รายการค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถนำมาหักออกจากรายได้ คงเหลือผลกำไรน้อยลง ก็จะเสียภาษีน้อยลง ยิ่งธุรกิจบริการที่ต้องการเพียงสำนักงานเท่านั้น ปัจจุบันสามารถดำเนินการได้เพียงแค่ถือกระเป๋ามาก็สามารถประกอบการได้เลย เนื่องจากอาคารสำนักงานเช่าหลายแห่งตกแต่งพร้อมอุปกรณ์ครบครัน ก็จะยิ่งสะดวก และรวดเร็วในการเริ่มประกอบธุรกิจ
การเช่าทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการเช่ากว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมาตรา 540 ห้ามมิให้เช่ากัน มีกำหนดเกินกว่า 30 ปี ถ้าอายุการเช่านานกว่า 30 ปี ให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบการเช่า 30 ปีแล้ว จะต่อสัญญาก็ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
ทั้งนี้เพื่อเป็นการฟื้นฟูเศรษฐกิจช่วงฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 จึงเกิดกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ 11 ฉบับที่ตราออกมาส่งเสริมให้เกิดการลงทุน และถือเป็นสิทธิประโยชน์ที่ส่งผลต่อการประหยัดภาษีทางอ้อม คือ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เพื่อสนับสนุนการลงทุนในการประกอบการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้บัญญัติความหมายของอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า หมายถึง ที่ดิน และทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย โดยทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิจำนอง ซึ่งได้แก่ ที่ดิน อาคาร ไม้ยืนต้นติดกับที่ดิน กรวด หิน ดิน ทราย แร่ธาตุต่างๆ ห้วย หนอง คลอง บึง ทะเลสาบ ล้วนเป็นอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
การเช่าที่ดินไม่เกิน 100 ไร่
พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขแตกต่างจากการเช่าทั่วไป สำหรับใช้เฉพาะกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ผู้เช่าสามารถเลือกเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ หรือเกินกว่า 100 ไร่ก็ได้ โดยการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ มีหลักเกณฑ์ 8 ข้อ ประกอบด้วย
1. กำหนดเวลาการเช่าเกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันเพื่อต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปีนับแต่วันที่ตกลงกัน
2. การเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
3. ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
4. สิทธิการเช่าสามารถใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ด้วยการจำนองได้
5. สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการ
เช่าให้แก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
6. ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าต้องอยู่บริเวณใดบริเวณหนึ่งในสองเขตนี้ คือ เขตที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง หรือเขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
7. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่จดทะเบียนเช่าตามกฎกระทรวง (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดใน 3 ลักษณะ คือ
ลักษณะแรกเป็นพาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท
ลักษณะที่สองเป็นอุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมาย
ว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
ลักษณะที่สามเป็นพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและ
สังคมของประเทศตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
8. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม กรณีคนต่างด้าวจะจดทะเบียนการเช่าได้นั้น ต้องเป็นประเภทที่คนต่างด้าวสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
การจดทะเบียนจัดตั้งกิจการเพื่อประกอบธุรกิจตามกฎหมายไทยของคนต่างด้าวสามารถจดทะเบียนได้ แต่จะสามารถประกอบการได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจ หากเข้าข่ายตามบัญชีหนึ่ง ท้ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ก็จะไม่สามารถประกอบธุรกิจนั้นได้ แต่หากเป็นธุรกิจตามบัญชีสอง และบัญชีสาม จะสามารถประกอบธุรกิจนั้นได้ เมื่อได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์
การเช่าที่ดินมากกว่า 100 ไร่
กรณีการเช่าที่ดินเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 นอกจากต้องเข้าเกณฑ์ทั้ง 8 ข้อแล้ว ยังต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 5 หลักนี้
หลักแรกเป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออก หรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ
หลักที่สองเป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักร หรือมีแต่ไม่เพียงพอ
หลักที่สามเป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัย หรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
หลักที่สี่เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
หลักที่ห้ากรณีที่คนต่างด้าวเป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท โดยไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า และต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม จึงเป็นกฎหมายอีกฉบับหนึ่งที่ส่งเสริมให้เกิดการลงทุน โดยอำนวยความสะดวกในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเพื่อประกอบธุรกิจด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากประกอบอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอก็จะยิ่งเพิ่มพูนสิทธิประโยชน์ให้การลงทุนนั้นๆ มากขึ้นอีก
ติดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่ศูนย์บริการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8161 หรือที่ head@boi.go.th
รายการค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถนำมาหักออกจากรายได้ คงเหลือผลกำไรน้อยลง ก็จะเสียภาษีน้อยลง ยิ่งธุรกิจบริการที่ต้องการเพียงสำนักงานเท่านั้น ปัจจุบันสามารถดำเนินการได้เพียงแค่ถือกระเป๋ามาก็สามารถประกอบการได้เลย เนื่องจากอาคารสำนักงานเช่าหลายแห่งตกแต่งพร้อมอุปกรณ์ครบครัน ก็จะยิ่งสะดวก และรวดเร็วในการเริ่มประกอบธุรกิจ
การเช่าทั่วไป
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการเช่ากว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมาตรา 540 ห้ามมิให้เช่ากัน มีกำหนดเกินกว่า 30 ปี ถ้าอายุการเช่านานกว่า 30 ปี ให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบการเช่า 30 ปีแล้ว จะต่อสัญญาก็ต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
ทั้งนี้เพื่อเป็นการฟื้นฟูเศรษฐกิจช่วงฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 จึงเกิดกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ 11 ฉบับที่ตราออกมาส่งเสริมให้เกิดการลงทุน และถือเป็นสิทธิประโยชน์ที่ส่งผลต่อการประหยัดภาษีทางอ้อม คือ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เพื่อสนับสนุนการลงทุนในการประกอบการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้บัญญัติความหมายของอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า หมายถึง ที่ดิน และทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย โดยทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิจำนอง ซึ่งได้แก่ ที่ดิน อาคาร ไม้ยืนต้นติดกับที่ดิน กรวด หิน ดิน ทราย แร่ธาตุต่างๆ ห้วย หนอง คลอง บึง ทะเลสาบ ล้วนเป็นอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
การเช่าที่ดินไม่เกิน 100 ไร่
พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขแตกต่างจากการเช่าทั่วไป สำหรับใช้เฉพาะกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ผู้เช่าสามารถเลือกเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ หรือเกินกว่า 100 ไร่ก็ได้ โดยการเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ มีหลักเกณฑ์ 8 ข้อ ประกอบด้วย
1. กำหนดเวลาการเช่าเกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันเพื่อต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปีนับแต่วันที่ตกลงกัน
2. การเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
3. ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
4. สิทธิการเช่าสามารถใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ด้วยการจำนองได้
5. สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการ
เช่าให้แก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
6. ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าต้องอยู่บริเวณใดบริเวณหนึ่งในสองเขตนี้ คือ เขตที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง หรือเขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
7. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่จดทะเบียนเช่าตามกฎกระทรวง (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดใน 3 ลักษณะ คือ
ลักษณะแรกเป็นพาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท
ลักษณะที่สองเป็นอุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมาย
ว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
ลักษณะที่สามเป็นพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและ
สังคมของประเทศตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
8. ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม กรณีคนต่างด้าวจะจดทะเบียนการเช่าได้นั้น ต้องเป็นประเภทที่คนต่างด้าวสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
การจดทะเบียนจัดตั้งกิจการเพื่อประกอบธุรกิจตามกฎหมายไทยของคนต่างด้าวสามารถจดทะเบียนได้ แต่จะสามารถประกอบการได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจ หากเข้าข่ายตามบัญชีหนึ่ง ท้ายพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ก็จะไม่สามารถประกอบธุรกิจนั้นได้ แต่หากเป็นธุรกิจตามบัญชีสอง และบัญชีสาม จะสามารถประกอบธุรกิจนั้นได้ เมื่อได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์
การเช่าที่ดินมากกว่า 100 ไร่
กรณีการเช่าที่ดินเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 นอกจากต้องเข้าเกณฑ์ทั้ง 8 ข้อแล้ว ยังต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 5 หลักนี้
หลักแรกเป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออก หรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ
หลักที่สองเป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักร หรือมีแต่ไม่เพียงพอ
หลักที่สามเป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัย หรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
หลักที่สี่เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
หลักที่ห้ากรณีที่คนต่างด้าวเป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท โดยไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า และต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม จึงเป็นกฎหมายอีกฉบับหนึ่งที่ส่งเสริมให้เกิดการลงทุน โดยอำนวยความสะดวกในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเพื่อประกอบธุรกิจด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากประกอบอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอก็จะยิ่งเพิ่มพูนสิทธิประโยชน์ให้การลงทุนนั้นๆ มากขึ้นอีก
ติดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่ศูนย์บริการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8161 หรือที่ head@boi.go.th
