ร.ฟ.ท.จัด Market Sounding แผนพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ มูลค่ากว่า 6.8 หมื่นล้าน ผุดศูนย์กลางด้านระบบรางของประเทศพร้อมคอมเพล็กซ์ซิตี้ ตั้งเป้าเป็นฮับอาเซียน ดันเปิดประมูลแปลงแรกกลางปี 59 ด้านนักลงทุนขานรับ แต่ติงอายุสัญญา 30 ปีสั้นไปไม่จูงใจลงทุน ขอยาว 90 ปี
วานนี้ (5 ส.ค.) นายออมสิน ชีวะพฤกษ์ ประธานคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้เป็นประธานเปิดการสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งมีเป้าหมายที่จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางด้านระบบรางแห่งใหม่ของประเทศ เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่ใหญ่ และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (ฮับอาเซียน) รองรับการเดินทาง ทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ รถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดิน รวมถึงระบบทางด่วน และโครงข่ายถนนสายหลัก และรถไฟความเร็วสูงในอนาคต โดยมีตัวแทนจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มธนาคาร โรงแรม กลุ่มนักลงทุน สมาคมการค้า ทั้งในประเทศ และต่างประเทศร่วมงานกว่า 200 คน
นายออมสินกล่าวว่า เบื้องต้นจะพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อภายใต้แนวคิด “To become ASEAN Linkage and Business Hub” เป็นคอมเพล็กซ์ซิตี้ เช่น สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ที่พักอาศัย และพื้นที่นันทนาการ โดยมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 218 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็นพื้นที่ โซน A เนื้อที่ 35 ไร่ ตั้งอยู่ทางทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ ห่างประมาณ 50-100 เมตร แนวคิด Smart Business Complex หรือศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร มูลค่าลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท
พื้นที่โซน B เนื้อที่ 78 ไร่ ตั้งอยู่ด้านทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากตลาดนัดจตุจักรประมาณ 700 เมตร แนวคิด ASEAN Commercial and Business Hub หรือย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่ แหล่งค้าปลีกค้าส่งระดับอาเซียน มูลค่าการลงทุน 24,000 ล้านบาท พื้นที่โซน C เนื้อที่ 105 ไร่ ตั้งอยู่บนพื้นที่สถานีขนส่งหมอชิต 2 ซึ่งปัจจุบันบริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) แนวคิด SMART Healthy and Vibrant Town หรือเมืองแห่งความมีชีวิตชีวา แหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งทำงาน และสถานที่พักผ่อน มูลค่าการลงทุน 34,000 ล้านบาท และพื้นที่โซน D เนื้อที่ 87.5 ไร่ ติดตลาดนัดสวนจตุจักร ตรงข้ามตลาด อ.ต.ก. แนวคิด World Renowned Garden Interchange Plaza เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง พัฒนาเป็นทางเดินเป็นแกนเชื่อมต่อพื้นที่แต่ละโซน
ทั้งนี้ ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างการพิจารณารูปแบบการลงทุน ระหว่างการให้เอกชนเช่าพื้นที่ หรือการร่วมทุน (PPP) ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556 ซึ่งรูปแบบ PPP จะได้ประโยชน์มากกว่า โดยใช้หลักส่วนแบ่งรายได้ พร้อมกันนี้ ร.ฟ.ท.กำลังพิจารณาระยะเวลาอายุสัญญาจากเดิม 30 ปี ซึ่งเบื้องต้นพบว่าสั้นเกินไปทำให้ไม่จูงใจให้เอกชนเข้ามาลงทุนเพราะไม่คุ้มค่า โดยมองว่าอาจจะต้องกำหนดอายุแบบมีเงื่อนไข เช่น 30 ปี และต่ออีก 30 ปี เป็นต้น ขณะที่หากจะใช้รูปแบบ PPP ซึ่งมีขั้นตอนมากประมาณ1 ปีจึงจะสามารถเปิดประกวดราคาได้ ดังนั้นจะหารือกับทางสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) เพื่อขอเร่งรัดกระบวนการต่างๆ เพื่อให้แล้วเสร็จภายใน 8-9 เดือน
โดยพื้นที่โซน A จะสามารถประกวดราคาได้ก่อนเนื่องจากมีความพร้อมที่สุด คาดว่าจะเปิดประกวดราคาได้ประมาณกลางปี 2559 และเปิดให้บริการได้ประมาณปี 2564-2565 ส่วนพื้นที่โซน B ติดปัญหาที่มีพวงรางรถไฟอยู่ จะต้องวางแผนการรื้อและหาที่จอดรถไฟใหม่รองรับก่อน พื้นที่โซน C จะต้องรอ บขส.ย้ายออก คาดทยอยเปิดให้บริการ 10-15 ปีตามลำดับ ส่วนโซน D รอสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ออกแบบเสร็จก่อน ซึ่งจะมีการวาง Sky Walk และระบบโมโนเรลเชื่อมต่อในพื้นที่และเชื่อมกับรถไฟฟ้า BTS และ MRT
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า โครงการนี้ใช้เงินลงทุนสูง 6-7 เท่าของมูลค่าที่ดิน ขณะที่ ร.ฟ.ท.ยังกำหนดรายละเอียดและรูปแบบการลงทุนไม่ชัดเจน จึงอยากให้หาแนวคิดในการพัฒนาแต่ละพื้นที่ที่จะเป็นเอกลักษณ์พิเศษที่เป็นแลนด์มาร์กหรือจุดขาย เพื่อสร้างแรงจูงใจและดึงดูดนักลงทุน ซึ่งจะช่วยทำให้พื้นที่ทั้งหมดของโครงการมีศักยภาพตามไปด้วย นอกจากนี้เห็นว่าควรกำหนดอายุสัญญาที่ 90 ปี หรืออย่างน้อย 60 ปี เพื่อดึงนักลงทุนไทยและต่างชาติที่มีทุนสูงเข้ามาร่วม ขณะที่กฎหมายไทยกำหนดที่ 30 ปี ดังนั้นอาจจำเป็นต้องใช้มาตรา 44 ช่วย
ด้านนายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า โครงการน่าสนใจเพราะจะเป็นการเปิดพื้นที่พัฒนาโซนใหม่ของ กทม.แทนโซนเก่าที่แออัด และบริษัทฯ สนใจจะเข้าร่วมลงทุนแต่จะต้องศึกษารายละเอียดก่อน โดยเฉพาะอายุสัญญาควรเป็นระยะยาว 90 ปี เพื่อให้เอกชนมีความมั่นใจและสามารถลงทุนได้อย่างเต็มที่ และเห็นว่าควรเป็นการให้สิทธิ์พื้นที่ 1 โซนต่อ 1 สัญญาเพื่อการบริหารจัดการที่สะดวกและมีประสิทธิภาพ โดยตอนนี้มองว่าในพื้นที่โซน A ที่จะเปิดประมูลก่อนพื้นที่อยู่ด้านใน และระบบรางยังไม่สมบูรณ์ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ภาครัฐควรลงทุนพื้นที่ส่วนกลางเอง เช่น ลานกีฬา สวนสาธารณะ พื้นที่สีเขียว ฯลฯ เพื่อลดภาระเอกชน
อย่างไรก็ตาม ภาคเอกชนบางรายเสนอว่าควรมีโรงแรมหลายระดับ ตั้งแต่ 2 ดาว-5 ดาวเพื่อบริการที่หลากหลาย และเน้นศักยภาพลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับกลาง กรุ๊ปทัวร์จากทั่วโลก โดยพัฒนายกระดับตลาดนัดสวนจตุจักรที่มีเสน่ห์และเป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวทั่วโลกอยู่แล้วเป็นจุดขาย พร้อมกับเพิ่มสิ่งจูงใจใหม่ๆ เช่น แหล่งดิวตี้ฟรีระดับโลก หรือกาสิโน โดยมองว่าปัจจุบันประเทศไทยมีปัญหาค่าแรงสูง ไม่จูงใจในเรื่องอุตสาหกรรม แต่การท่องเที่ยว บริการและสันทนาการยังดีที่จะช่วยพยุงเศรษฐกิจได้ ทั้งนี้ภาครัฐต้องให้สิทธิพิเศษในการลงทุนเพื่อจูงใจด้วย
