สถานการณ์การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ต้องยอมรับว่าปัญหาหลักๆ เกิดจากกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศหดตัวลง การหายไปของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และการสะสมของซัปพลายในตลาดจำนวนมาก แต่ที่สำคัญที่สุดคือการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน ซึ่งเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมานาน และยิ่งทวีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงหลังๆ นับตั้งแต่การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ต้องหยุดชะงัก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจในประเทศหรือธุรกิจส่งออก ซึ่งบางธุรกิจต้องมีการปิดกิจการไป ส่งผลกระทบต่อรายได้ของผู้บริโภค ซึ่งเป็นพนักงานในธุรกิจเหล่านั้นให้ขาดรายได้จากการตกงาน หรือถูกลดเงินเดือนลง แน่นอนว่ากรณีการลูกลดเงินเดือน และการตกงานที่ทำให้ขาดรายได้ของผู้บริโภค ย่อมมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อเมื่อผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
“สิ่งที่ตามมา คือ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ที่ยังไม่มีปัจจัยเรื่องการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 20-30% ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 5-7 ล้านบาท จะมีสัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 10-15% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำสุดไม่เกิน 5%”
อย่างไรก็ตาม ภายหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เกิดขึ้นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ในระดับ 50-60% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัย 5-7 ล้านบาท ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 30-40% ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 10-15% ซึ่งถือว่าสูงมากที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 40 เป็นต้นมา ทั้งนี้ การเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนั้นปัจจัยหลักๆ เกิดจากภาระการตั้งสำรองหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เรื่องของหนี้สินหรือสินเชื่อธนาคารนั้นไม่เพียงแต่เรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น หนี้สินในกลุ่มของธุรกิจเอสเอ็มอีเป็นอีก 1กลุ่มที่น่าเป็นห่วง ซึ่งทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เองก็ตระหนักในปัญหานี้และออกตัวให้ธนาคารต่างๆ ช่วยเหลือโดยมาตรการผ่อนผันให้ลูกหนี้ธุรกิจเอสเอ็มอีที่มีวงเงินไม่เกิน 100 ล้านบาทที่ได้รับการพักหนี้ซึ่งครบกำหนดในวันที่ 22 ต.ค.63 มีลูกหนี้เอสเอ็มอีที่เข้าโครงการพักหนี้ทั้งสิ้น 1.05 ล้านบัญชี ยอดหนี้รวมประมาณ 1.35 ล้านล้านบาท
โดยแบ่งเป็นลูกค้าธนาคารพาณิชย์ 9.5 แสนล้านบาท จากจำนวนลูกหนี้ 2.7 แสนบัญชี และธนาคารเฉพาะกิจของรัฐวงเงินรวมกันประมาณ 4 แสนล้านบาท จำนวน 7.8 แสนบัญชี ซึ่งในส่วนของธนาคารพาณิชย์นั้นสามารถติดต่อพูดคุยกับลูกค้าได้แล้ว 94% ซึ่งในจำนวนนี้ราว 50-60% บอกว่าสามารถกลับมาชำระหนี้ได้หลังสิ้นสุดมาตรการวันที่ 22 ต.ค.63
ส่วนที่เหลือยังคงต้องการความช่วยเหลือต่อก็น่าจะอยู่ที่ประมาณ 56% ของจำนวนลูกหนี้ทั้งหมดและมีประมาณ 6% วงเงินหนี้สินรวมประมาณ 5.7 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นจำนวนลูกหนี้ 1.6 หมื่นบัญชีที่ยังไม่สามารถติดต่อได้ ซึ่งมีทั้งโทรศัพท์ติดต่อไม่ได้ ปิดกิจการ หรือย้ายที่อยู่ เป็นต้น
สำหรับลูกหนี้ในกลุ่มเอสเอ็มอีนี้ ธปท.ได้ให้ธนาคารต่างๆ ยืดอายุการพักชำระหนี้ออกไปอีกถึงสิ้นปี 63 และถ้าลูกหนี้รายใดยังไม่มีกำลังเพียงพอก็สามารถต่อได้อีก 6 เดือนถึงเดือน มิ.ย.64 แต่สุดท้ายก็ต้องอยู่ที่ตัวลูกหนี้กับธนาคารด้วยว่ามีการติดต่อเจรจาหรือพูดคุยกันตลอดเวลาที่ผ่านมาหรือไม่ โดยการเข้าช่วยเหลือลูกหนี้เอสเอ็มอีของ ธปท.เป็นอีกมาตรการในการชะลอหนี้ของประเทศไทยไม่มี NPL เกิดขึ้นมากเกินไปในเวลาอันรวดเร็ว เพราะทิศทางของ NPL ภาคสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นอยู่ในทิศทางที่เพิ่มขึ้นแบบชัดเจน
สำหรับทิศทางของการเพิ่มขึ้นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยกำหนดการพักชำระหนี้อัตโนมัติของธนาคารแห่งประเทศไทยจะครบกำหนดในวันที่ 22 ต.ค.63 ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่าจะมีผู้กู้ส่วนหนึ่งจะไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามเดิมเพราะว่างงานหรือมีรายได้ลดลงจากงานที่ได้ใหม่ รวมไปถึงการมีแนวโน้มที่จะตกงานในอนาคต ธนาคารต่างๆ เองก็เหมือนจะเตรียมตัวรับมือเรื่องนี้กันแล้ว
หนึ่งในวิธีที่ธนาคารเริ่มนำมาใช้กันแล้วคือการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) หรือหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์เพื่อระดมทุนเข้ามารองรับปัญหาเรื่อง NPL ที่จะเพิ่มขึ้นแน่นอนหลังหมดมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยธนาคารที่ประกาศขายหุ้นกู้ด้อยสิทธินี้ออกมาแล้วคือธนาคารกสิกรไทย ที่ออกขายหุ้นกู้นี้ 16,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 5.275% ไม่เรียกชำระคืนภายใน 5 ปี หรือธนาคารมีสิทธิไถ่ถอนในปีที่ 5
โดยตราสารดังกล่าวนั้นธนาคารกสิกรไทยสาขาฮ่องกง เป็นผู้ออกขายหุ้นกู้ ธนาคารกรุงไทยที่แม้จะยังไม่ออกขายหุ้นกู้ด้อยสิทธิ แต่ก็ออกตัวว่าพร้อมประกาศขายเช่นกัน วงเงินก็คงไม่ต่างกับทางกสิกรไทย อีกธนาคารที่มีแนวโน้มจะออกหุ้นกู้นี้คือ ธนาคารกรุงเทพ ในวงเงินประมาณ 2.3 หมื่นล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 5% ซึ่งไม่สามารถไถ่ถอนตราสารดังกล่าวจนกว่าจะผ่านระยะเวลา 5 ปีแบบเดียวกับกสิกรไทย การที่ธนาคารออกหุ้นกู้แบบนี้เพื่อเพิ่มเงินกองทุนขั้นที่ 1 เพราะมีต้นทุนที่ถูกกว่าการออกหุ้นเพิ่มทุนซึ่งทิศทางนโยบายของธนาคารนั้นน่าจะรอดูตัวเลข NPL ในไตรมาสที่ 4 และจะเห็นทิศทางของธนาคารชัดเจนในปี 64
นายสุเรเชษฐ กล่าวว่า การสิ้นสุดลงของมาตรการเยียวยาของ ธปท.จะส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งที่ขาดรายได้จากการตกงานและกลุ่มผู้บริโภคบางส่วนที่มีรายได้ลดลงจากการถูกปรับลดเงินเดือนขาดความสามารถในการผ่อนชำระหนี้และก่อให้เกิดหนี้เสียตามมา ซึ่งการยืดมาตรการพักชำระหนี้ให้แก่กลุ่มธุรกิจเสเอ็มอีของ ธปท.ที่ออกมาในช่วงนี้เท่ากับว่าเป็นการชะลอการเกิด NPLในระบบได้ส่วนหนึ่ง และลดภาระจากาการตั้งสำรองหนี้ NPL ของสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม หนี้ NPL ที่จะเกิดขึ้นในช่วงแรกมากจากกลุ่มสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งแน่นอนว่าการเพิ่มขึ้นของ NPL ต่อ GDP นั้นได้ส่งผลต่ออัตราหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย และย่อมมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นโดยเฉพาะการปล่อยกู้ในกลุ่มผู้บริโภคที่ประกอบอาชีพในธุรกิจที่เสี่ยงและได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 เช่น กลุ่มธุรกิจส่งออก ธุรกิจการบิน ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจร้านค้าอาหาร และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว รวมไปถึงกลุ่มเสี่ยงคือ พนักงานบริษัทที่มีสินเชื่อบุคคลค้างชำระอยู่
ดังนั้น กลุ่มผู้บริโภคที่มีโอกาสในการขอสินเชื่อบ้านได้มากกว่าเพื่อนจากนี้ไปจึงเป็นกลุ่มที่มีสถานะหน้าที่การงานที่มั่นคง เช่นพนักงานรัฐวิสาหกิจ ข้าราชการ และกลุ่มพนักงานในธุรกิจที่มีการขยายตัวที่ดีและกลุ่มผู้มีเงินออม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะถูกนำไปวิเคราะห์กำลังซื้อและกำหนดเซกเมนต์ทางการตลาดของที่อยู่อาศัยจากบริษัทอสังหาฯ มากยิ่งขึ้น
สังเกตได้จากช่วงที่ผ่านมา ซึ่งยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-5 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นมาก ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายโดยเฉพาะบริษัทรายใหญ่ได้ปรับพอร์ตสินค้าในตลาดดังกล่าวลง และขยับไปจับตลาดบนระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าตลาดดังกล่าวมาดีมานด์จำกัด ดังนั้น ในช่วง 2ไตรมาสที่ผ่านมาเริ่มมีการกระจายไปหาตลาดใหม่ๆเช่น บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท หรือตลาดต่ำกว่าล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์แม้ว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงก็ตาม
โดยหนึ่งในจำนวนผู้ประกอบการที่กลับมาบุกเบิกเซกเมนต์ในตลาดระดับล่างราคาต่ำกว่าล้านบาท คือ บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) ซึ่งเรียกได้ว่าแทบไม่มีคู่แข่งและก็ประสบความสำเร็จอย่างมาก เพราะล่าสุดได้ปิดการขายโครงการเสนาคิทท์เทพารักษ์-บางบ่อ หรือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านบาทต้นๆ อย่างแบรนด์พลัมคอนโด ของค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่จับกลุ่มตลาดล่างในทำเลติดมหาวิทยาลัย ซึ่งก็สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน นอกจากนี้ ยังมีค่ายออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งสามารถปิดการขายโครงการคอนโดล้านต้นๆได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน
“อย่างไรก็ตาม นอกจากการเลือกเซกเมนต์ราคาสินค้าแล้ว สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการหลายรายที่ประสบความสำเร็จในการขายคือ ทำเล ซึ่งทำเลต่างๆ ที่ประสบความสำเร็จการขายนั้นส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีดีมานด์ปล่อยเชื่อที่หนาแน่น เช่น ทำเลย่านสถาบันการศึกษา แหล่งงานในย่านนิคมอุตสาหกรรม”
