ASTVผู้จัดการรายวัน - ภาคอสังหาฯ ชี้แท้ง 2 ล้านล้าน นักเก็งกำไรกระอัก คาดราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงลดฮวบ 50%หวั่นคนซื้อคอนโดฯต่างจังหวัดทิ้งดาวน์ ขณะที่ กทม.หวั่นโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าชะลอหลังผู้รับเหมาเบิกงบไม่ได้
วานนี้ (13 มี.ค.57) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30 ที่จัดขึ้นระหว่างวันที่ 13-16 มีนาคมนี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยมีนายปราโมทย์ ยามาลี รองอธิบดีกรมที่ดิน เป็นประธานเปิดงานพร้อมกล่าวว่า การที่ร่างพ.ร.บ.กู้เงินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ พ.ศ....วงเงินไม่เกิน 2 ล้านล้าน ขัดรัฐธรรมนูญ ส่งผลให้ร่างพ.ร.บ.ฯดังกล่าวตกไปเชื่อว่าจะมีผลต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ทำเลที่คาดการว่าจะเป็นเส้นทางในแนวรถไฟความเร็วสูงผ่าน ที่ราคาที่ดินได้มีปรับราคาขึ้นไปสูงก่อนหน้านี้ในหลายจังหวัด มีโอกาสปรับตัวลดลง โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ ประมาณ 5-10%รวมถึงการเก็งกำไรราคาที่ดินก็จะลดลง
อย่างไรก็ดี ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา การดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดิน พบว่ามีการชะลอการดำเนินธุรกรรมไปบ้าง อันเป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองที่ร้อนแรง โดยช่วง 5 เดือนของปีงบประมาณ 2557 (เริ่มตั้งแต่เดือนต.ค. 2556) จำนวนการดำเนินธุรกรรมลดลงไปประมาณ10% คาดว่าจนถึงปลายไตรมาส 2 และไตรมาส3 สถานการณ์การจะกลับคืนสู่ภาวะปกติ ขณะที่ในปีงบประมาณ2556 มีการดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดินกว่า 6 ล้านรายการ คิดเป็นมูลค่าจากการเก็บค่าธรรมเนียมกว่า 70,000 ล้านบาท ซึ่งมีเพิ่มขึ้นทุกปี
***แท้ง2ล้านล.กระทบลงทุนกทม.
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่โครงการ 2 ล้านล้านบาทไม่เกิดขึ้น เชื่อว่าไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯที่ลงทุนในต่างจังหวัดมากนัก เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้นำเอาโครงการนี้มาอยู่ในแผนการดำเนินงาน แต่จะพิจารณาจากความต้องการซื้อที่มีอยู่ในพื้นที่ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจของท้องถิ่นนั้นๆ และจะไม่ซื้อที่ดินเป็นแลนด์แบงก์แต่จะซื้อเมื่อเห็นความชัดเจนของโครงการหรือมีการลงมือก่อสร้าง แต่ผู้ที่ได้รับผลกระทบจะเป็นนักเกร็งกำไรที่เข้าไปซื้อที่ดิน เพื่อเก็งกำไรล่วงหน้า
โดยประเมินว่า มีผลทำให้ราคาที่ดิน ที่มีการเก็งกำไรปรับตัวลดลง มาอยู่ที่ระดับเดิม หรือ ขึ้นเฉลี่ย 10% ทั่วประเทศ จากเดิมที่เคยปรับขึ้นมาก 50-100 % ในบางทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงผ่าน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีสถานี เช่น นครราชสีมา พิษณุโลก เชียงใหม่ รวมถึงจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นต้น โดยพบว่ามีอัตราการการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากสุด โดยเฉพาะจังหวัดขอนแก่น อุบลราชธานี และ อุดรธานี แม้จะไม่มีรถไฟความเร็วสูงผ่าน พบว่าที่ดินใจกลางเมืองอุดรธานี ปรับขึ้นถึงเท่าตัว
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดจากพ.ร.บ.2 ล้านล้านบาท จะมีเฉพาะในเขตกรุงเทพปริมณฑล โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้แก่ สายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ, สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค และ บางซื่อ-ท่าพระ และสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ถูกนำเข้าไปอยู่ในโครงการ 2 ล้านล้านบาทด้วย ทำให้ผู้รับเหมาไม่สามารถเบิกงบประมาณมาใช้ได้ ทำให้เกิดหยุดชะงักหรือการเปิดบริการต้องล่าช้าออกไปจากกำหนด
“ถ้าไม่หยุดก่อสร้าง ผู้รับเหมาอาจต้องกัดฟันให้ทุนตัวเองสร้างไปก่อนแล้วค่อยเบิกเงินที่ หลังเพราะไม่รู้จะเอาคนงานไปไว้ที่ไหน”
นอกจากนี้นายอธิป ยังได้กล่าวถึงการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการ นโยบายการเงิน(กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า จะไม่ได้ผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยมากนัก เมื่อเทียบกับช่วงปกติ ที่การลดดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากเป็นการลดดอกเบี้ยในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาด้านการเมือง
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า เดือนมกราคมมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด กุมภาพันธ์ ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา ขณะที่เดือนมีนาคมคาดว่าจะมีแนวโน้มดีขึ้น ดังนั้นจึงเชื่อว่าในช่วงไตรมาสแรกตลาดจะมีการเติบโตเท่ากับช่วงเดียวกันของปี 56 ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนยูนิต แบ่งเป็นคอนโดฯ ประมาณ 70,000 ยูนิต บ้านแนวราบ 50,000 ยูนิต
****อานิสงส์งบ2ล้านล.แท้ง!ฉุดบ้านไม่ขึ้นราคา
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมาพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบประมาณ 4,400 ยูนิต คอนโดมิเนียมประมาณ 8,800 ยูนิต ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่จะเปิดลดลงประมาณ 30%จากปี 56 ที่มีจำนวน 85,000 ยูนิต ทั้งนี้เชื่อว่าทั้งปีจะมีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาด
ด้านกำลังซื้อ คาดว่าจะชะลอตัวลงบ้างตามภาวะตลาด ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกอาจชะลอตัวไปบ้างแต่ปัจจุบันเริ่มปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 2 โดยมีปัจจัยบวกจาก ประชาชนเริ่มปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ, บ้านราคาไม่ปรับขึ้น เนื่องจากไม่มีโครงการ 2 ล้านล้านทำให้ไม่มีปัญหาขาดแคลนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง, คณะกรรมการนโยบายการเงิน ( กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ลง 0.25%ซึ่งมีสถาบันการเงินบางแห่งได้ปรับลดดอกเบี้ยลงตามไปแล้ว
***ราคาที่ดินตจว.ลดฮวบ50%
ด้านนายธำรง ปัญญาวงศ์สกุล นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ราคา ที่ดิน ในต่างจังหวัด ที่มีการเก็งกำไร ก่อนหน้านี้ อาจจะ ปรับลดลง มากกว่า 50% เพราะก่อนหน้านี้ มีการปรับราคาที่ดินขึ้นไปกว่า 100-200% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานี ปรับขึ้นไปเท่าตัว ไม่เพียงเฉพาะที่ดินในอำเภอเมืองเท่านั้นปรับขึ้นมาก แม้แต่ที่ดินทำการเกษตร ก็มีราคาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน จากไร่ละ30,000 – 40,000 บาท เป็น 70,000-80,000 บาท
นายพร นริศ ชวน ไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เมื่อโครงการ 2 ล้านล้าน ไม่เพียงแค่ชะลอออกไป แต่โครงการไม่ได้เกิดขึ้นเลย จะส่งผลให้ราคา ที่ดิน ตามจังหวัดต่าง ๆ ที่ เป็น สถานี ตามแนว โครงการรถไฟความ เร็วสูง ตกลง แน่นอน เพราะ ก่อน หน้า นี้ มี การ เก็ง กำไร ราคา ที่ดิน สูง ขึ้น ไป 2-3 เท่า จาก ราคา ปกติ โดยส่วน ใหญ่ จะ เป็นนักเก็งกำไร ที่ดิน ไม่ใช่ผู้ ประกอบการ พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง น่าเป็น ห่วง ว่า นัก เก็ง กำไร เหล่า นี้ อยู่ ใน ภาวะ ติด ดอย เหมือนกับ ภาวะ ติด ดอย หุ้น
“เชื่อว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหัวเมืองใหญ่ปีนี้ จะลดลงมาก ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว ที่มีกำลังซื้อของต่างชาติเข้ามาช่วย รายใหญ่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะมีสภาพคล่องทางการเงิน ส่วนรายเล็กเอง ส่วนใหญ่จะใช้เงินลงทุนของตัวเอง แต่ที่น่าห่วงคือรายกลาง เร่งการลงทุนตามกระแสและใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ เพราะแม้ว่าการเมืองจบเร็วใน 6 เดือน ก็ไม่ใช่ว่ากำลังซื้อจะมาทันที ค่อยๆฟื้นตัว”
***หวั่นคอนโดฯต่างจังหวัดถูกทิ้งดาวน์
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยน่าเป็นห่วงจากนี้ คือ ปัญหาการทิ้งดาวน์ของโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ที่มีการเปิดตัวไปในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในทำเลที่คาดว่าจะมีรถไฟความเร็วสูงผ่าน เพราะเมื่อโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิดขึ้น ทำให้ไม่สิ่งมากระตุ้นเศรษฐกิจต่างจังหวัดให้เติบโตต่อเนื่อง
“การขายคอนโดเป็นการขายกระดาษ ซึ่งผิดกลับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่สร้างตามยอดขายได้ เมื่อไม่มีแรงกระตุ้นเศรษฐกิจก็เติบโต ขณะที่กำลังซื้อชะลอตัว จากนโยบายจำนำข้าว น่าเป็นห่วงสร้างเสร็จแล้ว จะไม่มารับโอนก็เยอะ”
***แบงก์กสิกรคาดอสังหาฯตจว.ชะลอ
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อช่วง 2 เดือนแรก ต่ำกว่าเป้า 10-20%สำหรับสินเชื่อใหม่ มูลค่า 4,200ล้านบาท จากเป้ารวมสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 52,000ล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ของธนาคารอยู่ที่ 1.6%ส่วนภาพรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 2.3%
ส่วนการลดดอกเบี้ย 1%จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น 6-7%ซึ่งคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) ลดดอกเบี้ยลง 0.25%จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5%ส่วนกรณีที่พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาท เนื้อหาขัดต่อรัฐธรรมนูญ แต่ยังเชื่อว่าโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นโครงการที่สำคัญ รัฐบาลที่เข้ามาใหม่จะดำเนินการต่อโดยที่ใช้งบประมาณประจำปี ซึ่งอาจจะทำให้โครงการล่าช้าออกไป 2-3 ปี ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯต่างจังหวัดที่เติบโตสูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชะลอความร้อนแรงลง แต่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) จะมาเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดต่างจังหวัดแทนโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่และจังหวัดชายแดน ส่วนในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีผลกระทบไม่มากนัก
ทั้งนี้ ธนาคารได้ร่วมกับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย(บตท.) ทำโปรโมชั่นกู้ซื้อบ้านในงานมหกรรมบ้านฯ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2-3 ปีและลอยตัว อาทิ 2 ปีแรก ดอกเบี้ย 4%หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญาMLR-0.25%, 3ปีแรก ดอกเบี้ย 4.75%หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญาMLR-0.25%ตั้งเป้าว่าในงานมหกรรมบ้านจะมียอดผู้เข้าชมบูธประมาณ 600 ราย และมีลูกค้าที่จะกู้ซื้อบ้านกับธนาคารประมาณ 200 ราย คาดว่าจะกู้รายละ 1-1.5 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 200-300 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด วันแรกมีประชาชนเข้าชมงานคึกคักเมื่อเทียบกับวันแรกของการจัดงานครั้งที่ผ่านมา โดยผู้จัดงานเชื่อว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากกำลังซื้อได้อั้นมาระยะหนึ่ง อีกทั้งผู้บริโภคยังคลายความกังวลจากสถานการณ์ทางการเมือง จึงเริ่มตัดสินใจซื้อบ้าน โดยคาดว่าภายในงานจะมีประชาชมร่วมงาน 80,000 ราย และมียอดขายภายในงานประมาณ 3,000 ล้านบาท.
วานนี้ (13 มี.ค.57) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30 ที่จัดขึ้นระหว่างวันที่ 13-16 มีนาคมนี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยมีนายปราโมทย์ ยามาลี รองอธิบดีกรมที่ดิน เป็นประธานเปิดงานพร้อมกล่าวว่า การที่ร่างพ.ร.บ.กู้เงินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ พ.ศ....วงเงินไม่เกิน 2 ล้านล้าน ขัดรัฐธรรมนูญ ส่งผลให้ร่างพ.ร.บ.ฯดังกล่าวตกไปเชื่อว่าจะมีผลต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ทำเลที่คาดการว่าจะเป็นเส้นทางในแนวรถไฟความเร็วสูงผ่าน ที่ราคาที่ดินได้มีปรับราคาขึ้นไปสูงก่อนหน้านี้ในหลายจังหวัด มีโอกาสปรับตัวลดลง โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ ประมาณ 5-10%รวมถึงการเก็งกำไรราคาที่ดินก็จะลดลง
อย่างไรก็ดี ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา การดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดิน พบว่ามีการชะลอการดำเนินธุรกรรมไปบ้าง อันเป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองที่ร้อนแรง โดยช่วง 5 เดือนของปีงบประมาณ 2557 (เริ่มตั้งแต่เดือนต.ค. 2556) จำนวนการดำเนินธุรกรรมลดลงไปประมาณ10% คาดว่าจนถึงปลายไตรมาส 2 และไตรมาส3 สถานการณ์การจะกลับคืนสู่ภาวะปกติ ขณะที่ในปีงบประมาณ2556 มีการดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดินกว่า 6 ล้านรายการ คิดเป็นมูลค่าจากการเก็บค่าธรรมเนียมกว่า 70,000 ล้านบาท ซึ่งมีเพิ่มขึ้นทุกปี
***แท้ง2ล้านล.กระทบลงทุนกทม.
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่โครงการ 2 ล้านล้านบาทไม่เกิดขึ้น เชื่อว่าไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯที่ลงทุนในต่างจังหวัดมากนัก เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้นำเอาโครงการนี้มาอยู่ในแผนการดำเนินงาน แต่จะพิจารณาจากความต้องการซื้อที่มีอยู่ในพื้นที่ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจของท้องถิ่นนั้นๆ และจะไม่ซื้อที่ดินเป็นแลนด์แบงก์แต่จะซื้อเมื่อเห็นความชัดเจนของโครงการหรือมีการลงมือก่อสร้าง แต่ผู้ที่ได้รับผลกระทบจะเป็นนักเกร็งกำไรที่เข้าไปซื้อที่ดิน เพื่อเก็งกำไรล่วงหน้า
โดยประเมินว่า มีผลทำให้ราคาที่ดิน ที่มีการเก็งกำไรปรับตัวลดลง มาอยู่ที่ระดับเดิม หรือ ขึ้นเฉลี่ย 10% ทั่วประเทศ จากเดิมที่เคยปรับขึ้นมาก 50-100 % ในบางทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงผ่าน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีสถานี เช่น นครราชสีมา พิษณุโลก เชียงใหม่ รวมถึงจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นต้น โดยพบว่ามีอัตราการการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากสุด โดยเฉพาะจังหวัดขอนแก่น อุบลราชธานี และ อุดรธานี แม้จะไม่มีรถไฟความเร็วสูงผ่าน พบว่าที่ดินใจกลางเมืองอุดรธานี ปรับขึ้นถึงเท่าตัว
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดจากพ.ร.บ.2 ล้านล้านบาท จะมีเฉพาะในเขตกรุงเทพปริมณฑล โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้แก่ สายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ, สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค และ บางซื่อ-ท่าพระ และสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ถูกนำเข้าไปอยู่ในโครงการ 2 ล้านล้านบาทด้วย ทำให้ผู้รับเหมาไม่สามารถเบิกงบประมาณมาใช้ได้ ทำให้เกิดหยุดชะงักหรือการเปิดบริการต้องล่าช้าออกไปจากกำหนด
“ถ้าไม่หยุดก่อสร้าง ผู้รับเหมาอาจต้องกัดฟันให้ทุนตัวเองสร้างไปก่อนแล้วค่อยเบิกเงินที่ หลังเพราะไม่รู้จะเอาคนงานไปไว้ที่ไหน”
นอกจากนี้นายอธิป ยังได้กล่าวถึงการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการ นโยบายการเงิน(กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า จะไม่ได้ผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยมากนัก เมื่อเทียบกับช่วงปกติ ที่การลดดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากเป็นการลดดอกเบี้ยในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาด้านการเมือง
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า เดือนมกราคมมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด กุมภาพันธ์ ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา ขณะที่เดือนมีนาคมคาดว่าจะมีแนวโน้มดีขึ้น ดังนั้นจึงเชื่อว่าในช่วงไตรมาสแรกตลาดจะมีการเติบโตเท่ากับช่วงเดียวกันของปี 56 ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนยูนิต แบ่งเป็นคอนโดฯ ประมาณ 70,000 ยูนิต บ้านแนวราบ 50,000 ยูนิต
****อานิสงส์งบ2ล้านล.แท้ง!ฉุดบ้านไม่ขึ้นราคา
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมาพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบประมาณ 4,400 ยูนิต คอนโดมิเนียมประมาณ 8,800 ยูนิต ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่จะเปิดลดลงประมาณ 30%จากปี 56 ที่มีจำนวน 85,000 ยูนิต ทั้งนี้เชื่อว่าทั้งปีจะมีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาด
ด้านกำลังซื้อ คาดว่าจะชะลอตัวลงบ้างตามภาวะตลาด ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกอาจชะลอตัวไปบ้างแต่ปัจจุบันเริ่มปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 2 โดยมีปัจจัยบวกจาก ประชาชนเริ่มปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ, บ้านราคาไม่ปรับขึ้น เนื่องจากไม่มีโครงการ 2 ล้านล้านทำให้ไม่มีปัญหาขาดแคลนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง, คณะกรรมการนโยบายการเงิน ( กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ลง 0.25%ซึ่งมีสถาบันการเงินบางแห่งได้ปรับลดดอกเบี้ยลงตามไปแล้ว
***ราคาที่ดินตจว.ลดฮวบ50%
ด้านนายธำรง ปัญญาวงศ์สกุล นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ราคา ที่ดิน ในต่างจังหวัด ที่มีการเก็งกำไร ก่อนหน้านี้ อาจจะ ปรับลดลง มากกว่า 50% เพราะก่อนหน้านี้ มีการปรับราคาที่ดินขึ้นไปกว่า 100-200% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานี ปรับขึ้นไปเท่าตัว ไม่เพียงเฉพาะที่ดินในอำเภอเมืองเท่านั้นปรับขึ้นมาก แม้แต่ที่ดินทำการเกษตร ก็มีราคาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน จากไร่ละ30,000 – 40,000 บาท เป็น 70,000-80,000 บาท
นายพร นริศ ชวน ไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เมื่อโครงการ 2 ล้านล้าน ไม่เพียงแค่ชะลอออกไป แต่โครงการไม่ได้เกิดขึ้นเลย จะส่งผลให้ราคา ที่ดิน ตามจังหวัดต่าง ๆ ที่ เป็น สถานี ตามแนว โครงการรถไฟความ เร็วสูง ตกลง แน่นอน เพราะ ก่อน หน้า นี้ มี การ เก็ง กำไร ราคา ที่ดิน สูง ขึ้น ไป 2-3 เท่า จาก ราคา ปกติ โดยส่วน ใหญ่ จะ เป็นนักเก็งกำไร ที่ดิน ไม่ใช่ผู้ ประกอบการ พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง น่าเป็น ห่วง ว่า นัก เก็ง กำไร เหล่า นี้ อยู่ ใน ภาวะ ติด ดอย เหมือนกับ ภาวะ ติด ดอย หุ้น
“เชื่อว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหัวเมืองใหญ่ปีนี้ จะลดลงมาก ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว ที่มีกำลังซื้อของต่างชาติเข้ามาช่วย รายใหญ่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะมีสภาพคล่องทางการเงิน ส่วนรายเล็กเอง ส่วนใหญ่จะใช้เงินลงทุนของตัวเอง แต่ที่น่าห่วงคือรายกลาง เร่งการลงทุนตามกระแสและใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ เพราะแม้ว่าการเมืองจบเร็วใน 6 เดือน ก็ไม่ใช่ว่ากำลังซื้อจะมาทันที ค่อยๆฟื้นตัว”
***หวั่นคอนโดฯต่างจังหวัดถูกทิ้งดาวน์
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยน่าเป็นห่วงจากนี้ คือ ปัญหาการทิ้งดาวน์ของโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ที่มีการเปิดตัวไปในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในทำเลที่คาดว่าจะมีรถไฟความเร็วสูงผ่าน เพราะเมื่อโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิดขึ้น ทำให้ไม่สิ่งมากระตุ้นเศรษฐกิจต่างจังหวัดให้เติบโตต่อเนื่อง
“การขายคอนโดเป็นการขายกระดาษ ซึ่งผิดกลับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่สร้างตามยอดขายได้ เมื่อไม่มีแรงกระตุ้นเศรษฐกิจก็เติบโต ขณะที่กำลังซื้อชะลอตัว จากนโยบายจำนำข้าว น่าเป็นห่วงสร้างเสร็จแล้ว จะไม่มารับโอนก็เยอะ”
***แบงก์กสิกรคาดอสังหาฯตจว.ชะลอ
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อช่วง 2 เดือนแรก ต่ำกว่าเป้า 10-20%สำหรับสินเชื่อใหม่ มูลค่า 4,200ล้านบาท จากเป้ารวมสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 52,000ล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ของธนาคารอยู่ที่ 1.6%ส่วนภาพรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 2.3%
ส่วนการลดดอกเบี้ย 1%จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น 6-7%ซึ่งคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) ลดดอกเบี้ยลง 0.25%จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5%ส่วนกรณีที่พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาท เนื้อหาขัดต่อรัฐธรรมนูญ แต่ยังเชื่อว่าโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นโครงการที่สำคัญ รัฐบาลที่เข้ามาใหม่จะดำเนินการต่อโดยที่ใช้งบประมาณประจำปี ซึ่งอาจจะทำให้โครงการล่าช้าออกไป 2-3 ปี ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯต่างจังหวัดที่เติบโตสูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชะลอความร้อนแรงลง แต่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) จะมาเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดต่างจังหวัดแทนโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่และจังหวัดชายแดน ส่วนในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีผลกระทบไม่มากนัก
ทั้งนี้ ธนาคารได้ร่วมกับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย(บตท.) ทำโปรโมชั่นกู้ซื้อบ้านในงานมหกรรมบ้านฯ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2-3 ปีและลอยตัว อาทิ 2 ปีแรก ดอกเบี้ย 4%หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญาMLR-0.25%, 3ปีแรก ดอกเบี้ย 4.75%หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญาMLR-0.25%ตั้งเป้าว่าในงานมหกรรมบ้านจะมียอดผู้เข้าชมบูธประมาณ 600 ราย และมีลูกค้าที่จะกู้ซื้อบ้านกับธนาคารประมาณ 200 ราย คาดว่าจะกู้รายละ 1-1.5 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 200-300 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด วันแรกมีประชาชนเข้าชมงานคึกคักเมื่อเทียบกับวันแรกของการจัดงานครั้งที่ผ่านมา โดยผู้จัดงานเชื่อว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากกำลังซื้อได้อั้นมาระยะหนึ่ง อีกทั้งผู้บริโภคยังคลายความกังวลจากสถานการณ์ทางการเมือง จึงเริ่มตัดสินใจซื้อบ้าน โดยคาดว่าภายในงานจะมีประชาชมร่วมงาน 80,000 ราย และมียอดขายภายในงานประมาณ 3,000 ล้านบาท.
