ภาคอสังหาฯ ชี้แท้ง 2 ล้านล้าน นักเก็งกำไรกระอัก คาดราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงลดฮวบ 50% หวั่นคนซื้อคอนโดฯ ต่างจังหวัดทิ้งดาวน์ ขณะที่ กทม.หวั่นโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าชะลอหลังผู้รับเหมาเบิกงบไม่ได้
วานนี้ (13 มี.ค.) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30 ที่จัดขึ้นระหว่างวันที่ 13-16 มีนาคมนี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
นายปราโมทย์ ยามาลี รองอธิบดีกรมที่ดิน เป็นประธานเปิดงานพร้อมกล่าวว่า การที่ร่าง พ.ร.บ.กู้เงินเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ พ.ศ. ... วงเงินไม่เกิน 2 ล้านล้าน ขัดรัฐธรรมนูญ ส่งผลให้ร่าง พ.ร.บ.ฯ ดังกล่าวตกไป เชื่อว่าจะมีผลต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ทำเลที่คาดการว่าจะเป็นเส้นทางในแนวรถไฟความเร็วสูงผ่านที่ราคาที่ดินได้มีปรับราคาขึ้นไปสูงก่อนหน้านี้ในหลายจังหวัด มีโอกาสปรับตัวลดลง โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ ประมาณ 5-10% รวมถึงการเก็งกำไรราคาที่ดินก็จะลดลง
อย่างไรก็ดี ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา การดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดินพบว่ามีการชะลอการดำเนินธุรกรรมไปบ้าง อันเป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองที่ร้อนแรง โดยช่วง 5 เดือนของปีงบประมาณ 2557 (เริ่มตั้งแต่เดือน ต.ค.2556) จำนวนการดำเนินธุรกรรมลดลงไปประมาณ 10% คาดว่าจนถึงปลายไตรมาส 2 และไตรมาส 3 สถานการณ์การจะกลับคืนสู่ภาวะปกติ ขณะที่ในปีงบประมาณ2556 มีการดำเนินธุรกรรมผ่านกรมที่ดินกว่า 6 ล้านรายการ คิดเป็นมูลค่าจากการเก็บค่าธรรมเนียมกว่า 70,000 ล้านบาท ซึ่งมีเพิ่มขึ้นทุกปี
แท้ง 2 ล้านล. กระทบลงทุน กทม.
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่โครงการ 2 ล้านล้านบาทไม่เกิดขึ้น เชื่อว่าไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ลงทุนในต่างจังหวัดมากนัก เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้นำเอาโครงการนี้มาอยู่ในแผนการดำเนินงาน แต่จะพิจารณาจากความต้องการซื้อที่มีอยู่ในพื้นที่ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจของท้องถิ่นนั้นๆ และจะไม่ซื้อที่ดินเป็นแลนด์แบงก์แต่จะซื้อเมื่อเห็นความชัดเจนของโครงการ หรือมีการลงมือก่อสร้าง แต่ผู้ที่ได้รับผลกระทบจะเป็นนักเก็งกำไรที่เข้าไปซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรล่วงหน้า
โดยประเมินว่า มีผลทำให้ราคาที่ดินที่มีการเก็งกำไรปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับเดิม หรือขึ้นเฉลี่ย 10% ทั่วประเทศ จากเดิมที่เคยปรับขึ้นมาก 50-100% ในบางทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงผ่าน โดยเฉพาะจังหวัดที่มีสถานี เช่น นครราชสีมา พิษณุโลก เชียงใหม่ รวมถึงจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นต้น โดยพบว่ามีอัตราการการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากสุด โดยเฉพาะจังหวัดขอนแก่น อุบลราชธานี และอุดรธานี แม้จะไม่มีรถไฟความเร็วสูงผ่าน พบว่าที่ดินใจกลางเมืองอุดรธานี ปรับขึ้นถึงเท่าตัว
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดจาก พ.ร.บ.2 ล้านล้านบาท จะมีเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้แก่ สายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ, สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย หัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ และสายสีเขียวใต้ แบริ่ง-สมุทรปราการ ที่ถูกนำเข้าไปอยู่ในโครงการ 2 ล้านล้านบาทด้วย ทำให้ผู้รับเหมาไม่สามารถเบิกงบประมาณมาใช้ได้ ทำให้เกิดหยุดชะงัก หรือการเปิดบริการต้องล่าช้าออกไปจากกำหนด
“ถ้าไม่หยุดก่อสร้าง ผู้รับเหมาอาจต้องกัดฟันให้ทุนตัวเองสร้างไปก่อนแล้วค่อยเบิกเงินทีหลังเพราะไม่รู้จะเอาคนงานไปไว้ที่ไหน”
นอกจากนี้ นายอธิป ยังได้กล่าวถึงการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า จะไม่ได้ผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยมากนัก เมื่อเทียบกับช่วงปกติ ที่การลดดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากเป็นการลดดอกเบี้ยในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาด้านการเมือง
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า เดือนมกราคม มีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด กุมภาพันธ์ ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา ขณะที่เดือนมีนาคม คาดว่าจะมีแนวโน้มดีขึ้น ดังนั้น จึงเชื่อว่าในช่วงไตรมาสแรกตลาดจะมีการเติบโตเท่ากับช่วงเดียวกันของปี 56 ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปีน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนยูนิต แบ่งเป็นคอนโดฯ ประมาณ 70,000 ยูนิต บ้านแนวราบ 50,000 ยูนิต
อานิสงส์งบ 2 ล้านล.แท้ง! ฉุดบ้านไม่ขึ้นราคา
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกที่ผ่านมาพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบ ประมาณ 4,400 ยูนิต คอนโดมิเนียม ประมาณ 8,800 ยูนิต ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลง โดยคาดว่าทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่จะเปิดลดลงประมาณ 30% จากปี 56 ที่มีจำนวน 85,000 ยูนิต ทั้งนี้ เชื่อว่าทั้งปีจะมีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนยูนิต ซึ่งเป็นไปตามภาวะตลาด
ด้านกำลังซื้อ คาดว่าจะชะลอตัวลงบ้างตามภาวะตลาด ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกอาจชะลอตัวไปบ้าง แต่ปัจจุบันเริ่มปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 2 โดยมีปัจจัยบวกจากประชาชนเริ่มปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ บ้านราคาไม่ปรับขึ้น เนื่องจากไม่มีโครงการ 2 ล้านล้านทำให้ไม่มีปัญหาขาดแคลนแรงงาน วัสดุก่อสร้าง คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ซึ่งมีสถาบันการเงินบางแห่งได้ปรับลดดอกเบี้ยลงตามไปแล้ว
ราคาที่ดิน ตจว.ลดฮวบ 50%
ด้านนายธำรง ปัญญาวงศ์สกุล นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ราคาที่ดินในต่างจังหวัดที่มีการเก็งกำไรก่อนหน้านี้ อาจจะปรับลดลงมากกว่า 50% เพราะก่อนหน้านี้มีการปรับราคาที่ดินขึ้นไปกว่า 100-200% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานี ปรับขึ้นไปเท่าตัว ไม่เพียงเฉพาะที่ดินในอำเภอเมืองเท่านั้นปรับขึ้นมาก แม้แต่ที่ดินทำการเกษตร ก็มีราคาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน จากไร่ละ 30,000-40,000 บาท เป็น 70,000-80,000 บาท
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เมื่อโครงการ 2 ล้านล้าน ไม่เพียงแค่ชะลอออกไป แต่โครงการไม่ได้เกิดขึ้นเลย จะส่งผลให้ราคาที่ดินตามจังหวัดต่างๆ ที่ เป็นสถานีตามแนวโครงการรถไฟความเร็วสูงตกลงแน่นอน เพราะก่อนหน้านี้มีการเก็งกำไรราคาที่ดินสูงขึ้นไป 2-3 เท่า จากราคาปกติ โดยส่วนใหญ่จะเป็นนักเก็งกำไรที่ดิน ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งน่าเป็นห่วงว่านักเก็งกำไรเหล่านี้อยู่ในภาวะติดดอยเหมือนกับภาวะติดดอยหุ้น
“เชื่อว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหัวเมืองใหญ่ปีนี้จะลดลงมาก ยกเว้นเมืองท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อของต่างชาติเข้ามาช่วย รายใหญ่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะมีสภาพคล่องทางการเงิน ส่วนรายเล็กเองส่วนใหญ่จะใช้เงินลงทุนของตัวเอง แต่ที่น่าห่วงคือ รายกลาง เร่งการลงทุนตามกระแส และใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ เพราะแม้ว่าการเมืองจบเร็วใน 6 เดือน ก็ไม่ใช่ว่ากำลังซื้อจะมาทันที ค่อยๆฟื้นตัว”
หวั่นคอนโดฯ ต่างจังหวัดถูกทิ้งดาวน์
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยน่าเป็นห่วงจากนี้ คือ ปัญหาการทิ้งดาวน์ของโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ที่มีการเปิดตัวไปในหลายจังหวัด โดยเฉพาะในทำเลที่คาดว่าจะมีรถไฟความเร็วสูงผ่าน เพราะเมื่อโครงการรถไฟความเร็วสูงไม่เกิดขึ้น ทำให้ไม่สิ่งมากระตุ้นเศรษฐกิจต่างจังหวัดให้เติบโตต่อเนื่อง
“การขายคอนโดฯ เป็นการขายกระดาษ ซึ่งผิดจากบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ที่สร้างตามยอดขายได้ เมื่อไม่มีแรงกระตุ้นเศรษฐกิจก็เติบโต ขณะที่กำลังซื้อชะลอตัว จากนโยบายจำนำข้าว น่าเป็นห่วงสร้างเสร็จแล้ว จะไม่มารับโอนก็เยอะ”
แบงก์กสิกรคาดอสังหาฯ ตจว.ชะลอ
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อช่วง 2 เดือนแรก ต่ำกว่าเป้า 10-20% สำหรับสินเชื่อใหม่ มูลค่า 4,200 ล้านบาท จากเป้ารวมสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 52,000 ล้านบาท ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของธนาคารอยู่ที่ 1.6% ส่วนภาพรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 2.3%
ส่วนการลดดอกเบี้ย 1% จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น 6-7% ซึ่งคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลดดอกเบี้ยลง 0.25% จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5% ส่วนกรณีที่ พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาท เนื้อหาขัดต่อรัฐธรรมนูญ แต่ยังเชื่อว่าโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นโครงการที่สำคัญ รัฐบาลที่เข้ามาใหม่จะดำเนินการต่อโดยที่ใช้งบประมาณประจำปี ซึ่งอาจจะทำให้โครงการล่าช้าออกไป 2-3 ปี ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดที่เติบโตสูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชะลอความร้อนแรงลง แต่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะมาเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดต่างจังหวัดแทนโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่และจังหวัดชายแดน ส่วนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีผลกระทบไม่มากนัก
ทั้งนี้ ธนาคารได้ร่วมกับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ทำโปรโมชันกู้ซื้อบ้านในงานมหกรรมบ้านฯ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2-3 ปี และลอยตัว เช่น 2 ปีแรก ดอกเบี้ย 4% หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญา MLR-0.25%, 3 ปีแรก ดอกเบี้ย 4.75% หลังจากนั้นจนสิ้นสุดสัญญา MLR-0.25% ตั้งเป้าว่าในงานมหกรรมบ้านจะมียอดผู้เข้าชมบูทประมาณ 600 ราย และมีลูกค้าที่จะกู้ซื้อบ้านกับธนาคารประมาณ 200 ราย คาดว่าจะกู้รายละ 1-1.5 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 200-300 ล้านบาท
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด วันแรกมีประชาชนเข้าชมงานคึกคักเมื่อเทียบกับวันแรกของการจัดงานครั้งที่ผ่านมา โดยผู้จัดงานเชื่อว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากกำลังซื้อได้อั้นมาระยะหนึ่ง อีกทั้งผู้บริโภคยังคลายความกังวลจากสถานการณ์ทางการเมือง จึงเริ่มตัดสินใจซื้อบ้าน โดยคาดว่าภายในงานจะมีประชาชมร่วมงาน 80,000 ราย และมียอดขายภายในงานประมาณ 3,000 ล้านบาท
