พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แทนประกาศคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 ฉบับลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2515 ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” เห็นว่าเป็นเรื่องที่ดีที่“กรมที่ดิน” ได้ประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพราะทั้งหลายทั้งปวงใน พ.ร.บ.ฉบับดังกล่าว เกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและทำให้ขั้นตอนการขออนุญาต การจัดทำและการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นระบบ มีระเบียบแบบแผนที่ดีและเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค และที่สำคัญผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้รับการ “คุ้มครอง” จาก พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
อย่างไรก็ตาม กระบวนการหรือแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตั้งแต่ออกกฎกระทรวง เมื่อพฤศจิกายน 2545 เป็นต้นมา “กรมที่ดิน” ยังถือว่าไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควรโดยดูได้จากจำนวนโครงการจัดสรรที่ดินกว่า 10,000 โครงการมีโครงการซึ่งสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้เพียง 750 โครงการ หรือคิดเป็น 7% เท่านั้น
บรรดากูรูหรือดีเวลล็อปเปอร์บางรายบอกว่าสาเหตุของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนน้อย มีหลายสาเหตุ อาทิ 1.ต้องอาศัยจำนวนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการทั้งหมดมีมติจัดตั้ง ซึ่งเห็นว่ามีความยากลำบากในการรวบรวมสมาชิกด้วยจำนวนดังกล่าว
2. ตามกฎกระทรวงบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้อง “ลงลายมือชื่อ” เป็น “พยาน” อย่างน้อย 5 ราย ในบัญชีที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยอมดำเนินการเรื่องดังกล่าว โดยอ้างว่าสาธารณูปโภคภายในโครงการ “ไม่สมบูรณ์ เรียบร้อย” และ3. ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินบางราย “ละทิ้งโครงการ” รวมทั้งไม่ยอมดำเนินการปรับปรุงหรือซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้กลับคืนอยู่ในสภาพปกติ
ผมมองว่าการที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์บางรายมีข้อเสนอให้ภาครัฐพิจารณาประเด็นการยกเลิกการลงลายมือชื่อของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนอย่างน้อย 5 รายเป็นพยานในเอกสารบัญชีที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนโครงการได้รับอนุญาตนั้นเป็นการ “เกาไม่ถูกที่คัน” หรือเป็นการแก้ไขปัญหาที่ไม่ตรงสาเหตุตามที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร้องขอต่อผู้จัดสรรที่ดิน
จากประสบการณ์ที่คลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้งและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับโครงการจัดสรรที่ดินจำนวนกว่า 200 โครงการ ได้รับฟังข้อคิดเห็นจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่า การที่โครงการจัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ไม่ประสงค์หรือต้องการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มิใช่เพียงเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรลงลายมือชื่อเป็น “พยาน” ในบัญชีที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการ
ทั้งนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดินจำนวน 100% มีข้อเสนอแนะต่อผู้จัดสรรที่ดิน และภาครัฐ พิจารณาและดำเนินการในเรื่องต่าง ๆ ดังนี้ 1. ให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการจัดสรรที่ดินให้ถูกต้องสอดคล้องกับพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543, 2.ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีความรับผิดชอบการขายที่ดินจัดสรรให้เกิดความเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือผู้บริโภค, 3.ให้“กรมที่ดิน” และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องปฏิบัติหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติให้เคร่งครัด
4. ให้ผู้จัดสรรที่ดินทำหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคนับแต่การจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จให้อยู่ในสภาพปกติ และไม่ก่อภาระต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากจนเกินไป, และ 5. ให้ผู้จัดสรรที่ดินและภาครัฐที่เกี่ยวข้องรณรงค์การให้ความรู้ ความเข้าใจว่ามีข้อดีการจดเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างไร ?
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกว่า 80% ตอบ “แบบสอบถามความคิดเห็น” ว่า หากผู้จัดสรรที่ดินและภาครัฐ “กรมที่ดิน” สามารถดำเนินการปฏิบัติตามข้อคิดเห็นของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้ง 5 ข้อดังกล่าวข้างต้น คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของผู้ซื้อตามแผนผังโครงการ เพื่อขอมติจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” นั้นไม่ใช่เรื่องใหญ่ในสายตาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่จะดำเนินการ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
อย่างไรก็ตาม กระบวนการหรือแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตั้งแต่ออกกฎกระทรวง เมื่อพฤศจิกายน 2545 เป็นต้นมา “กรมที่ดิน” ยังถือว่าไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควรโดยดูได้จากจำนวนโครงการจัดสรรที่ดินกว่า 10,000 โครงการมีโครงการซึ่งสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้เพียง 750 โครงการ หรือคิดเป็น 7% เท่านั้น
บรรดากูรูหรือดีเวลล็อปเปอร์บางรายบอกว่าสาเหตุของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนน้อย มีหลายสาเหตุ อาทิ 1.ต้องอาศัยจำนวนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการทั้งหมดมีมติจัดตั้ง ซึ่งเห็นว่ามีความยากลำบากในการรวบรวมสมาชิกด้วยจำนวนดังกล่าว
2. ตามกฎกระทรวงบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้อง “ลงลายมือชื่อ” เป็น “พยาน” อย่างน้อย 5 ราย ในบัญชีที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยอมดำเนินการเรื่องดังกล่าว โดยอ้างว่าสาธารณูปโภคภายในโครงการ “ไม่สมบูรณ์ เรียบร้อย” และ3. ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินบางราย “ละทิ้งโครงการ” รวมทั้งไม่ยอมดำเนินการปรับปรุงหรือซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้กลับคืนอยู่ในสภาพปกติ
ผมมองว่าการที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์บางรายมีข้อเสนอให้ภาครัฐพิจารณาประเด็นการยกเลิกการลงลายมือชื่อของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนอย่างน้อย 5 รายเป็นพยานในเอกสารบัญชีที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนโครงการได้รับอนุญาตนั้นเป็นการ “เกาไม่ถูกที่คัน” หรือเป็นการแก้ไขปัญหาที่ไม่ตรงสาเหตุตามที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร้องขอต่อผู้จัดสรรที่ดิน
จากประสบการณ์ที่คลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้งและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับโครงการจัดสรรที่ดินจำนวนกว่า 200 โครงการ ได้รับฟังข้อคิดเห็นจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่า การที่โครงการจัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ไม่ประสงค์หรือต้องการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มิใช่เพียงเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรลงลายมือชื่อเป็น “พยาน” ในบัญชีที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการ
ทั้งนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดินจำนวน 100% มีข้อเสนอแนะต่อผู้จัดสรรที่ดิน และภาครัฐ พิจารณาและดำเนินการในเรื่องต่าง ๆ ดังนี้ 1. ให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการจัดสรรที่ดินให้ถูกต้องสอดคล้องกับพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543, 2.ให้ผู้จัดสรรที่ดินมีความรับผิดชอบการขายที่ดินจัดสรรให้เกิดความเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือผู้บริโภค, 3.ให้“กรมที่ดิน” และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องปฏิบัติหน้าที่ตามที่กฎหมายบัญญัติให้เคร่งครัด
4. ให้ผู้จัดสรรที่ดินทำหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคนับแต่การจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จให้อยู่ในสภาพปกติ และไม่ก่อภาระต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากจนเกินไป, และ 5. ให้ผู้จัดสรรที่ดินและภาครัฐที่เกี่ยวข้องรณรงค์การให้ความรู้ ความเข้าใจว่ามีข้อดีการจดเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างไร ?
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกว่า 80% ตอบ “แบบสอบถามความคิดเห็น” ว่า หากผู้จัดสรรที่ดินและภาครัฐ “กรมที่ดิน” สามารถดำเนินการปฏิบัติตามข้อคิดเห็นของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้ง 5 ข้อดังกล่าวข้างต้น คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของผู้ซื้อตามแผนผังโครงการ เพื่อขอมติจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” นั้นไม่ใช่เรื่องใหญ่ในสายตาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่จะดำเนินการ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
