วัตถุประสงค์สำคัญของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองตามมาตรา 45
ประกอบกับมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 “เปิดช่อง”ให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการได้นั้น จำเป็นต้องเข้า “องค์ประกอบ” ตามกฎหมายบัญญัติ ดังต่อไปนี้
1. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดตามแผนผังโครงการรับอนุญาต
2. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตเสร็จสิ้นสมบูรณ์
3. คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินได้ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการอนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถ “ยกเลิก” หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคที่ได้ทำไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
4. ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายหลังการยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
5. ผู้จัดสรรที่ดินครบกำหนด “ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ตามที่ได้รับอนุญาตตามคำขอรายละเอียดวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 23(5)จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ถ้า “ไม่เข้าข่าย” ตามองค์ประกอบที่ผมได้แจกแจงรายละเอียดข้างต้น ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ ผู้จัดสรรที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 จะดำเนินการเองโดยอาศัยมาตรา 70
บทความฉบับนี้ ผมต้องการสะท้อนแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรหรือมีความพร้อมที่จะจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องการผลักภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรจะดำเนินการเรื่องดังกล่าวหรือไม่ ?
จากประสบการณ์ซึ่งคลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผมและทีมงานจำนวนกว่า 200โครงการ พบว่าการที่โครงการจัดสรรที่ดินใดจะประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้นั้น จำเป็นต้องให้ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าใจในเจตนารมณ์ตามที่กฎหมายบัญญัติและหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย
มี “คำถาม” จากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า เมื่อใดโครงการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินจะเสนอแผนการโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ในขณะที่ “ยอดขาย” ชะลอตัวจากสภาวะเศรษฐกิจ “ถดถอย” หรือไม่เอื้ออำนวย แต่มียอดขายที่ดินจัดสรรแปลงย่อย “เกินกว่ากึ่งหนึ่ง” และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็สอบถามว่า เมื่อใดผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมควรจะ “รวมตัว”จดทะเบียนจัดตั้ง”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อรับโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองและจะไม่เป็นปัญหาในอนาคต
“ตัวอย่าง” ปัญหาและอุปสรรคของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถแยกรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็นรวม 2 ส่วนด้วยกัน (อ่านต่อตอน2)
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Add. : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
ประกอบกับมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 “เปิดช่อง”ให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการได้นั้น จำเป็นต้องเข้า “องค์ประกอบ” ตามกฎหมายบัญญัติ ดังต่อไปนี้
1. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดตามแผนผังโครงการรับอนุญาต
2. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตเสร็จสิ้นสมบูรณ์
3. คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินได้ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการอนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถ “ยกเลิก” หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคที่ได้ทำไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
4. ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายหลังการยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
5. ผู้จัดสรรที่ดินครบกำหนด “ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ตามที่ได้รับอนุญาตตามคำขอรายละเอียดวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 23(5)จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ถ้า “ไม่เข้าข่าย” ตามองค์ประกอบที่ผมได้แจกแจงรายละเอียดข้างต้น ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ ผู้จัดสรรที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 จะดำเนินการเองโดยอาศัยมาตรา 70
บทความฉบับนี้ ผมต้องการสะท้อนแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรหรือมีความพร้อมที่จะจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องการผลักภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรจะดำเนินการเรื่องดังกล่าวหรือไม่ ?
จากประสบการณ์ซึ่งคลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผมและทีมงานจำนวนกว่า 200โครงการ พบว่าการที่โครงการจัดสรรที่ดินใดจะประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้นั้น จำเป็นต้องให้ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าใจในเจตนารมณ์ตามที่กฎหมายบัญญัติและหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย
มี “คำถาม” จากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า เมื่อใดโครงการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินจะเสนอแผนการโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ในขณะที่ “ยอดขาย” ชะลอตัวจากสภาวะเศรษฐกิจ “ถดถอย” หรือไม่เอื้ออำนวย แต่มียอดขายที่ดินจัดสรรแปลงย่อย “เกินกว่ากึ่งหนึ่ง” และครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ส่วนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็สอบถามว่า เมื่อใดผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสมควรจะ “รวมตัว”จดทะเบียนจัดตั้ง”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อรับโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองและจะไม่เป็นปัญหาในอนาคต
“ตัวอย่าง” ปัญหาและอุปสรรคของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถแยกรายละเอียดให้ท่านผู้อ่านและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็นรวม 2 ส่วนด้วยกัน (อ่านต่อตอน2)
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Add. : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
