จากกรณีที่ กรมที่ดิน โดยคณะทำงาน ได้ยกร่างการปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 อยู่ระหว่างการพิจารณาเสนอแก้ไข เพิ่มเติม พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวโดยเฉพาะประเด็นการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งเป็นปัญหาในทางปฏิบัติ ซึ่งคณะทำงานได้วางแนวทางในทางปฏิบัติต่อการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และประเด็นอื่นที่เกี่ยวข้อง 3 แนวทางดังต่อไปนี้
1. เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมา ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” สามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้ทันที โดยไม่ต้องรอหรือขอให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ได้โดยไม่จำเป็นต้องให้ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น”
3. กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น”ภายในระยะเวลาซึ่งกฎหมายกำหนดกล่าวคือไม่น้อยกว่า 180 วัน และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป
ผู้จัดสรรที่ดินไม่จำเป็นต้องดำเนินการปฏิบัติตามมาตรา 44 (2) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวคือให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้ทันที
ทัศนะส่วนบุคคลผมมีความคิดเห็นสอดคล้องกับสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กรมที่ดิน”โดยมีเหตุผลสนับสนุนแนวทางดังกล่าว ดังต่อไปนี้
1. เพื่อให้การดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วเสร็จภายในระยะเวลาตามกฎหมายกำหนดและไม่เกิดปัญหาพิพาทจนกลายเป็นคดีความ
2. เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาในกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมหรือปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุดทรุดโทรม หากไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าวผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจต้อง “แบกรับภาระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น” และอาจกลายเป็นเหตุให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยินยอมจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต
3. เพื่อให้ความจริงซึ่งเป็นไปไม่ได้สามารถกลายเป็น “ความจริง” ซึ่งสามารถจับต้องได้ ผมเห็นว่าแผนงานขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทำเพื่อเสนอผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัตินั้น ข้อเท็จจริงกลับพบว่ายังไม่มีโครงการจัดสรรที่ดินใดที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบ เพราะอัตราค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินเสนอต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกลายเป็น “ตัวเลขค่าใช้จ่ายซึ่งสูงหรือแพงเกินกว่าความเป็นจริง”
ดังนั้น ผมจึงเห็นควรสนับสนุนให้ยกเลิกมาตรา 44 (2)
ของพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่เห็นว่า สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ กรมที่ดิน ควรเพิ่มเติม ได้แก่ การอาศัยคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายทั้งหมดมีมติไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกลายเป็น “ปัญหาใหม่” หรือ “กระดูกชิ้นโต” ที่ทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้
หากสามารถ “ลดคะแนนเสียง” ลงมาให้เหลือเพียง “หนึ่งในสาม” หรือ “หนึ่งในสี่” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยตามแผนผังโครงการรับอนุญาต ผมเชื่อว่าโครงการจัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อยจะสามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เพิ่มขึ้นสมดังเจตนารมณ์ของหลายฝ่าย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
1. เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมา ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” สามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้ทันที โดยไม่ต้องรอหรือขอให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ได้โดยไม่จำเป็นต้องให้ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น”
3. กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น”ภายในระยะเวลาซึ่งกฎหมายกำหนดกล่าวคือไม่น้อยกว่า 180 วัน และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป
ผู้จัดสรรที่ดินไม่จำเป็นต้องดำเนินการปฏิบัติตามมาตรา 44 (2) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวคือให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้ทันที
ทัศนะส่วนบุคคลผมมีความคิดเห็นสอดคล้องกับสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กรมที่ดิน”โดยมีเหตุผลสนับสนุนแนวทางดังกล่าว ดังต่อไปนี้
1. เพื่อให้การดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วเสร็จภายในระยะเวลาตามกฎหมายกำหนดและไม่เกิดปัญหาพิพาทจนกลายเป็นคดีความ
2. เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาในกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมหรือปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุดทรุดโทรม หากไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าวผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจต้อง “แบกรับภาระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น” และอาจกลายเป็นเหตุให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยินยอมจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต
3. เพื่อให้ความจริงซึ่งเป็นไปไม่ได้สามารถกลายเป็น “ความจริง” ซึ่งสามารถจับต้องได้ ผมเห็นว่าแผนงานขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทำเพื่อเสนอผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัตินั้น ข้อเท็จจริงกลับพบว่ายังไม่มีโครงการจัดสรรที่ดินใดที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบ เพราะอัตราค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินเสนอต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกลายเป็น “ตัวเลขค่าใช้จ่ายซึ่งสูงหรือแพงเกินกว่าความเป็นจริง”
ดังนั้น ผมจึงเห็นควรสนับสนุนให้ยกเลิกมาตรา 44 (2)
ของพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่เห็นว่า สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ กรมที่ดิน ควรเพิ่มเติม ได้แก่ การอาศัยคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงย่อยซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายทั้งหมดมีมติไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกลายเป็น “ปัญหาใหม่” หรือ “กระดูกชิ้นโต” ที่ทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้
หากสามารถ “ลดคะแนนเสียง” ลงมาให้เหลือเพียง “หนึ่งในสาม” หรือ “หนึ่งในสี่” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยตามแผนผังโครงการรับอนุญาต ผมเชื่อว่าโครงการจัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อยจะสามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เพิ่มขึ้นสมดังเจตนารมณ์ของหลายฝ่าย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
