(ต่อเนื่องฉบับวันพุธที่ 15 มิ.ย. 54 )
ผมยังมีประเด็นซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อย “บ่น” ให้ฟังว่าเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาแต่ไม่ยินยอมดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการในขณะที่สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามที่จัดให้มีขึ้นอยู่ในสภาพปกติและสามารถใช้งานได้แต่มุมมองของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “แตกต่างกัน” กับผู้จัดสรรที่ดิน
ผมเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาข้างต้นโดยอาศัย 2 แนวทางดังต่อไปนี้
1. หลักรัฐศาสตร์ ผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรอาจอาศัย “คนกลาง” ที่ไม่ใช่เป็นผู้มีส่วนได้เสียในโครงการเป็นผู้วินิจฉัยปัญหาที่เกิดขึ้นว่าควรกำหนดหรือหาทางออกของปัญหาข้างต้นอย่างไรเพื่อให้เป็นที่ยอมรับของทั้งสองฝ่าย
ผู้จัดสรรที่ดินอาจ “ยอมถอย” พร้อมเสนอแนะแนวทางที่เห็นว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรยอมรับเงื่อนไขได้โดยอาศัยวิศวกรโครงการภายนอกเข้ามารับผิดชอบปรับปรุงแก้ไขงานสาธารณูปโภคด้วยงบประมาณค่าใช้จ่ายของผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินอาจมอบ “งบประมาณ” จำนวนหนึ่งเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินการเรื่องการปรับปรุงสาธารณูปโภคด้วยตนเอง
ถ้า “หลักรัฐศาสตร์” เป็นแนวทางซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินสามารถตกลงยอมรับเงื่อนไขดังกล่าวได้ เสนอแนะให้ทั้งสองฝ่ายจัดทำ “บันทึกข้อตกลง” ไว้เป็นหลักฐาน แต่ถ้า “หลักรัฐศาสตร์” ไม่สามารถยอมรับระหว่างกันได้ ขอให้อาศัยหลัก “นิติศาสตร์” มาเป็นแนวทางดำเนินการ
2. หลักนิติศาสตร์ เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ย่อมหมายความรวมถึงความรับผิดชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามมติของที่ประชุมใหญ่มีหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับผู้จัดสรรที่ดินตามที่ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ดำเนินการซึ่งมีระยะเวลาตามกฎหมายกำหนดไม่น้อยกว่า 180 วัน
เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรไม่ยินยอมดำเนินการต่อการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะภายหลังครบกำหนดระยะเวลา 180 วันซึ่งผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการแล้วนั้น
ผู้จัดสรรที่ดินสามารถอาศัย “สิทธิทางศาล” ฟ้องคดีเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการรับอนุญาตกับผู้จัดสรรที่ดินได้โดยชอบ
ผมมี “ตัวอย่าง” คำพิพากษาของศาลในกรณีดังกล่าวข้างต้นให้ใช้เป็นแนวทางหรือกรณีศึกษาในประเด็นข้างต้นในหลายโครงการจัดสรรที่ดินทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด
ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “อย่าได้นิ่งนอนใจ” ว่าอย่างไรเสีย ผู้จัดสรรที่ดินก็จะต้องดำเนินการตามข้อเสนอที่เรียกร้องของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเสนอต่อผู้จัดสรรที่ดิน ท่านทั้งหลายอาจไม่ได้รับประโยชน์เลยแม้แต่เรื่องเดียว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
ผมยังมีประเด็นซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อย “บ่น” ให้ฟังว่าเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาแต่ไม่ยินยอมดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการในขณะที่สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามที่จัดให้มีขึ้นอยู่ในสภาพปกติและสามารถใช้งานได้แต่มุมมองของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “แตกต่างกัน” กับผู้จัดสรรที่ดิน
ผมเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาข้างต้นโดยอาศัย 2 แนวทางดังต่อไปนี้
1. หลักรัฐศาสตร์ ผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรอาจอาศัย “คนกลาง” ที่ไม่ใช่เป็นผู้มีส่วนได้เสียในโครงการเป็นผู้วินิจฉัยปัญหาที่เกิดขึ้นว่าควรกำหนดหรือหาทางออกของปัญหาข้างต้นอย่างไรเพื่อให้เป็นที่ยอมรับของทั้งสองฝ่าย
ผู้จัดสรรที่ดินอาจ “ยอมถอย” พร้อมเสนอแนะแนวทางที่เห็นว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรยอมรับเงื่อนไขได้โดยอาศัยวิศวกรโครงการภายนอกเข้ามารับผิดชอบปรับปรุงแก้ไขงานสาธารณูปโภคด้วยงบประมาณค่าใช้จ่ายของผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินอาจมอบ “งบประมาณ” จำนวนหนึ่งเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินการเรื่องการปรับปรุงสาธารณูปโภคด้วยตนเอง
ถ้า “หลักรัฐศาสตร์” เป็นแนวทางซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินสามารถตกลงยอมรับเงื่อนไขดังกล่าวได้ เสนอแนะให้ทั้งสองฝ่ายจัดทำ “บันทึกข้อตกลง” ไว้เป็นหลักฐาน แต่ถ้า “หลักรัฐศาสตร์” ไม่สามารถยอมรับระหว่างกันได้ ขอให้อาศัยหลัก “นิติศาสตร์” มาเป็นแนวทางดำเนินการ
2. หลักนิติศาสตร์ เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ย่อมหมายความรวมถึงความรับผิดชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามมติของที่ประชุมใหญ่มีหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับผู้จัดสรรที่ดินตามที่ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ดำเนินการซึ่งมีระยะเวลาตามกฎหมายกำหนดไม่น้อยกว่า 180 วัน
เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรไม่ยินยอมดำเนินการต่อการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะภายหลังครบกำหนดระยะเวลา 180 วันซึ่งผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการแล้วนั้น
ผู้จัดสรรที่ดินสามารถอาศัย “สิทธิทางศาล” ฟ้องคดีเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดำเนินการจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการรับอนุญาตกับผู้จัดสรรที่ดินได้โดยชอบ
ผมมี “ตัวอย่าง” คำพิพากษาของศาลในกรณีดังกล่าวข้างต้นให้ใช้เป็นแนวทางหรือกรณีศึกษาในประเด็นข้างต้นในหลายโครงการจัดสรรที่ดินทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด
ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “อย่าได้นิ่งนอนใจ” ว่าอย่างไรเสีย ผู้จัดสรรที่ดินก็จะต้องดำเนินการตามข้อเสนอที่เรียกร้องของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเสนอต่อผู้จัดสรรที่ดิน ท่านทั้งหลายอาจไม่ได้รับประโยชน์เลยแม้แต่เรื่องเดียว
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
