ในรอบสัปดาห์ที่ผ่านมา ข่าวใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ข่าวหนึ่งน่าจะเป็นข่าวเกี่ยวกับการขายที่ดินบริเวณแยกอโศกของสถานฑูตญี่ปุ่น คึกคักไม่แพ้ข่าวสถานฑูตฝรั่งเศสที่ถนนสาทร ซึ่งมีข่าวว่าจะขายออกมาในเร็วๆนี้เช่นกัน หลายๆท่านอาจสงสัยว่าการตัดสินใจซื้อขายทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากเช่นนี้ ผู้ซื้อผู้ขายเขาตัดสินใจอย่างไร แล้วรู้ได้อย่างไรว่าควรจะตั้งราคาขายและจะจบกันที่ระดับราคาเท่าไร ยังไมร่วมถึงการต่อรองในเรื่องค่าโอน ค่านายหน้า และเทอมการจ่ายเงิน เป็นต้น
ในการกำหนดราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดิน ถ้าถามว่าชาวบ้านจะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินของเราควรจะกำหนดราคาซื้อขายอย่างไร หลายคนคงเริ่มต้นจากการไปตรวจเช็คราคาประเมินกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดิน (ซึ่งจริงๆแล้วหน่วยงานที่จัดทำราคาประเมินราชการในปัจจุบันคือกรมธนารักษ์) อย่างน้อยก็พอจะใช้เป็นแนวทางได้ ในส่วนนี้ถือได้ว่าสามารถนำข้อมูลนั้นมาใช้เป็นแนวทางได้ แต่ไม่อาจนำมาใช้ตัดสินใจได้ตามจริงทั้งหมด เนื่องจากข้อมูลดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นฐานในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ซึ่งมีการจัดเก็บจากข้อมูลตลาดในภาคสนามหรือการกำหนดมาจากแบบจำลองที่น่าเชื่อถือทางสถิติ แต่การจัดเก็บจะทำทุก 5 ปี เจตนารมย์ของการใช้ราคาประเมินราชการดังกล่าวนั้น เพื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมผู้ซื้อผู้ขายที่มีเจตนาหลบหลีกภาษีและค่าธรรมเนียม
ดังนั้น ราคาประเมินดังกล่าวจึงไม่สะท้อนถึงความทันสมัยหรือความเป็นปัจจุบันของราคาที่ดินที่ควรจะเป็นทั้งหมด โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในย่านเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงในสภาพปัจจัยแวดล้อมเกือบตลอดเวลา แต่หากไปถามนักเศรษฐศาสตร์ที่ดิน ทุกคนก็จะตอบว่าราคาหรือมูลค่าที่ดินขึ้นกับอะไร ก็คงไม่พ้นอุปสงค์ อุปทาน คนที่ไม่รู้เรื่องเศรษฐศาสตร์ก็คงจะงงไปบ้าง แล้วก็ไม่รู้ว่าจะไปหาราคาตลาด หรือมูลค่าที่ควรจะซื้อขายได้อย่างไร
ในทางวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินบอกไว้ว่า การที่จะรู้มูลค่าที่ดินในสภาวะการณ์ปัจจุบันได้นั้น ก็ด้วยการเปรียบเทียบกับที่ดินที่มีคุณลักษณะใกล้เคียงกับที่ดินของเราที่มีการเปลี่ยนมือในช่วงเวลาไม่ต่างกันมากมายนัก คำว่าคุณลักษณะก็หมายถึง ทำเล ขนาด รูปร่าง ที่ดิน สภาพแวดล้อมอื่นๆ เป็นต้น ทีนี้หากมีคนถามว่าที่ดินตามคุณลักษณะที่ว่านี้ไม่มีให้เปรียบเทียบเลยในบริเวณที่ดินที่เราต้องการจะทราบมูลค่า จะทำอย่างไรดี
ในคำถามนี้ตอบค่อนข้างยาก และเป็นเรื่องทางวิชาการที่ซับซ้อน ผู้อยู่ในวิชาชีพประเมินก็จะตั้งสมมติฐานว่าที่ดินแปลงนี้ทำอะไรได้แล้วให้ผลตอบแทนดีที่สุด โดยพิจารณาจากข้อกฏหมายที่ควบคุมการพัฒนาพื้นที่ เช่น สีผังเมือง การกำหนดความสูง ขนาดอาคาร เป็นต้น รวมทั้งลักษณะทางกายภาพของที่ดินแปลงดังกล่าว เช่น สภาพรูปร่าง ขนาดที่ดิน โดยประมาณการค่าก่อสร้างตามสิ่งที่อยากทำ หลังจากนั้นต้องประมาณการรายรับสุทธิที่เกิดจากการจัดการทรัพย์สินที่เราพัฒนาขึ้น ไปประมาณหาผลตอบแทนเพื่อสรุปมูลค่าทรัพย์สิน เสร็จแล้วนำไปหักค่าก่อสร้างอาคารที่ตั้งสมมติฐานขึ้นมา ก็จะได้มูลค่าที่ดินตามที่เราอยากรู้ วิธีนี้โดยปกติคนทั่วๆไปจะไม่นสามารถทำได้ ยกเว้นว่ามีพื้นฐานทางด้านวิชาชีพประเมิน หรือเป็นนักลงทุนที่ดินที่มีประสพการณ์
อย่างไรก็ดี ขอแนะนำว่าหากมีการซื้อขายทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากๆ หรืออยู่ในย่านใจกลางเมือง หากคิดว่าไม่เหนือบ่ากว่าแรก ก็น่าจะใช้บริการผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในวิชาชีพนี้ จะปลอดภัยกว่า อยากรู้ว่าใครที่ทำประเมินมูลค่าที่ดินได้บ้าง ก็สามารถค้นหาได้ที่ www.tva.or.th ค่าใช้จ่ายคงไม่มากนายนักเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดินหลายๆร้อยล้านครับ
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
ในการกำหนดราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดิน ถ้าถามว่าชาวบ้านจะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินของเราควรจะกำหนดราคาซื้อขายอย่างไร หลายคนคงเริ่มต้นจากการไปตรวจเช็คราคาประเมินกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดิน (ซึ่งจริงๆแล้วหน่วยงานที่จัดทำราคาประเมินราชการในปัจจุบันคือกรมธนารักษ์) อย่างน้อยก็พอจะใช้เป็นแนวทางได้ ในส่วนนี้ถือได้ว่าสามารถนำข้อมูลนั้นมาใช้เป็นแนวทางได้ แต่ไม่อาจนำมาใช้ตัดสินใจได้ตามจริงทั้งหมด เนื่องจากข้อมูลดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นฐานในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ซึ่งมีการจัดเก็บจากข้อมูลตลาดในภาคสนามหรือการกำหนดมาจากแบบจำลองที่น่าเชื่อถือทางสถิติ แต่การจัดเก็บจะทำทุก 5 ปี เจตนารมย์ของการใช้ราคาประเมินราชการดังกล่าวนั้น เพื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมผู้ซื้อผู้ขายที่มีเจตนาหลบหลีกภาษีและค่าธรรมเนียม
ดังนั้น ราคาประเมินดังกล่าวจึงไม่สะท้อนถึงความทันสมัยหรือความเป็นปัจจุบันของราคาที่ดินที่ควรจะเป็นทั้งหมด โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในย่านเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงในสภาพปัจจัยแวดล้อมเกือบตลอดเวลา แต่หากไปถามนักเศรษฐศาสตร์ที่ดิน ทุกคนก็จะตอบว่าราคาหรือมูลค่าที่ดินขึ้นกับอะไร ก็คงไม่พ้นอุปสงค์ อุปทาน คนที่ไม่รู้เรื่องเศรษฐศาสตร์ก็คงจะงงไปบ้าง แล้วก็ไม่รู้ว่าจะไปหาราคาตลาด หรือมูลค่าที่ควรจะซื้อขายได้อย่างไร
ในทางวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินบอกไว้ว่า การที่จะรู้มูลค่าที่ดินในสภาวะการณ์ปัจจุบันได้นั้น ก็ด้วยการเปรียบเทียบกับที่ดินที่มีคุณลักษณะใกล้เคียงกับที่ดินของเราที่มีการเปลี่ยนมือในช่วงเวลาไม่ต่างกันมากมายนัก คำว่าคุณลักษณะก็หมายถึง ทำเล ขนาด รูปร่าง ที่ดิน สภาพแวดล้อมอื่นๆ เป็นต้น ทีนี้หากมีคนถามว่าที่ดินตามคุณลักษณะที่ว่านี้ไม่มีให้เปรียบเทียบเลยในบริเวณที่ดินที่เราต้องการจะทราบมูลค่า จะทำอย่างไรดี
ในคำถามนี้ตอบค่อนข้างยาก และเป็นเรื่องทางวิชาการที่ซับซ้อน ผู้อยู่ในวิชาชีพประเมินก็จะตั้งสมมติฐานว่าที่ดินแปลงนี้ทำอะไรได้แล้วให้ผลตอบแทนดีที่สุด โดยพิจารณาจากข้อกฏหมายที่ควบคุมการพัฒนาพื้นที่ เช่น สีผังเมือง การกำหนดความสูง ขนาดอาคาร เป็นต้น รวมทั้งลักษณะทางกายภาพของที่ดินแปลงดังกล่าว เช่น สภาพรูปร่าง ขนาดที่ดิน โดยประมาณการค่าก่อสร้างตามสิ่งที่อยากทำ หลังจากนั้นต้องประมาณการรายรับสุทธิที่เกิดจากการจัดการทรัพย์สินที่เราพัฒนาขึ้น ไปประมาณหาผลตอบแทนเพื่อสรุปมูลค่าทรัพย์สิน เสร็จแล้วนำไปหักค่าก่อสร้างอาคารที่ตั้งสมมติฐานขึ้นมา ก็จะได้มูลค่าที่ดินตามที่เราอยากรู้ วิธีนี้โดยปกติคนทั่วๆไปจะไม่นสามารถทำได้ ยกเว้นว่ามีพื้นฐานทางด้านวิชาชีพประเมิน หรือเป็นนักลงทุนที่ดินที่มีประสพการณ์
อย่างไรก็ดี ขอแนะนำว่าหากมีการซื้อขายทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากๆ หรืออยู่ในย่านใจกลางเมือง หากคิดว่าไม่เหนือบ่ากว่าแรก ก็น่าจะใช้บริการผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ในวิชาชีพนี้ จะปลอดภัยกว่า อยากรู้ว่าใครที่ทำประเมินมูลค่าที่ดินได้บ้าง ก็สามารถค้นหาได้ที่ www.tva.or.th ค่าใช้จ่ายคงไม่มากนายนักเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ดินหลายๆร้อยล้านครับ
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
