ความตามมาตรา 18 แห่งพรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
หากแปลข้างต้น หมายความว่า ทั้งผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมรายย่อยหรือผู้ซื้อห้องชุดที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ขายห้องชุด รวมถึงห้องชุดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และอยู่ในนามของผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ ต่างมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551
แต่ข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่พบว่า มีเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อรายย่อยและผู้ขายห้องชุด เมื่อไม่มีการใช้ประโยชน์ในห้องชุดกลับไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุด
ความตามมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 บัญญัติว่าในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสีย “เงินเพิ่ม” ในอัตราไม่เกิน12%ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
แต่มาตรา 18 ระบุว่า ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 % ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
กรณีมีเจ้าของร่วมจำนวนหลายราย หลายห้องชุด ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยที่ไม่มีผู้ใดเข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อยจึงคิดหาทางหรือมาตรการบังคับทางกฎหมาย ได้แก่ การฟ้องคดีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งบังคับให้จำเลยชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่มและดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
แต่ทั้งนี้ ก็มีกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่คิดดำเนินการใดๆ กับเจ้าของร่วมรายซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี จะมีผลต่อ “งบประมาณ” และอาจเป็นตัวอย่างให้แก่รายอื่นที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็ได้
ทั้งนี้ กรณีที่มีการประชุมเจ้าของร่วมเพื่อขอเรียกเก็บ “เงินพิเศษ” เพื่อดำเนินการฟ้องคดีลูกหนี้ค่าส่วนกลางต่อศาลนั้น จะต้องอาศัยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 แต่ก็มัจะพบปัญหาเรื่ององค์ประชุมไม่ครบ หรือมีจำนวนน้อย เป็นผลให้เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ รายซึ่งไม่เข้าประชุมใหญ่โต้แย้งและคัดค้าน “มติที่ประชุม”
นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง มีการฟ้องคดีเพิกถอนมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทำให้เสียเวลาดำเนินการในชั้นโรงศาลอยู่นานพอสมควร
ผมมี “ทางออก” ให้กับเจ้าของร่วม คณะกรรมการและผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ดำเนินการตามกฎหมายกับลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับโดยอาศัยพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้รับมอบอำนาจโดยความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้ทั้งด้วยวาจาหรือเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานคดีในเขตอำนาจศาลที่นิติบุคคลอาคารชุดตั้งอยู่
ที่สำคัญเมื่อมีการฟ้องคดีดังกล่าวต่อศาลแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดในฐานะ “โจทก์” ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่อย่างใด อีกทั้งเมื่อศาลมี “คำพิพากษา” หรือ “คำสั่ง” ออกมาสามารถใช้เป็นบรรทัดฐานการฟ้องคดีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางรายอื่นต่อไปได้ด้วย
หากแปลข้างต้น หมายความว่า ทั้งผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมรายย่อยหรือผู้ซื้อห้องชุดที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ขายห้องชุด รวมถึงห้องชุดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และอยู่ในนามของผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ ต่างมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551
แต่ข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่พบว่า มีเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อรายย่อยและผู้ขายห้องชุด เมื่อไม่มีการใช้ประโยชน์ในห้องชุดกลับไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุด
ความตามมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 บัญญัติว่าในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสีย “เงินเพิ่ม” ในอัตราไม่เกิน12%ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
แต่มาตรา 18 ระบุว่า ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 % ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
กรณีมีเจ้าของร่วมจำนวนหลายราย หลายห้องชุด ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยที่ไม่มีผู้ใดเข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อยจึงคิดหาทางหรือมาตรการบังคับทางกฎหมาย ได้แก่ การฟ้องคดีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งบังคับให้จำเลยชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่มและดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
แต่ทั้งนี้ ก็มีกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่คิดดำเนินการใดๆ กับเจ้าของร่วมรายซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี จะมีผลต่อ “งบประมาณ” และอาจเป็นตัวอย่างให้แก่รายอื่นที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็ได้
ทั้งนี้ กรณีที่มีการประชุมเจ้าของร่วมเพื่อขอเรียกเก็บ “เงินพิเศษ” เพื่อดำเนินการฟ้องคดีลูกหนี้ค่าส่วนกลางต่อศาลนั้น จะต้องอาศัยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 แต่ก็มัจะพบปัญหาเรื่ององค์ประชุมไม่ครบ หรือมีจำนวนน้อย เป็นผลให้เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ รายซึ่งไม่เข้าประชุมใหญ่โต้แย้งและคัดค้าน “มติที่ประชุม”
นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง มีการฟ้องคดีเพิกถอนมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทำให้เสียเวลาดำเนินการในชั้นโรงศาลอยู่นานพอสมควร
ผมมี “ทางออก” ให้กับเจ้าของร่วม คณะกรรมการและผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ดำเนินการตามกฎหมายกับลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับโดยอาศัยพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้รับมอบอำนาจโดยความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้ทั้งด้วยวาจาหรือเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานคดีในเขตอำนาจศาลที่นิติบุคคลอาคารชุดตั้งอยู่
ที่สำคัญเมื่อมีการฟ้องคดีดังกล่าวต่อศาลแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดในฐานะ “โจทก์” ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่อย่างใด อีกทั้งเมื่อศาลมี “คำพิพากษา” หรือ “คำสั่ง” ออกมาสามารถใช้เป็นบรรทัดฐานการฟ้องคดีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางรายอื่นต่อไปได้ด้วย
