ประเด็นปัญหา ที่มักเกิดขึ้นกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ส่วนใหญ่เกิดจากผู้ที่เกี่ยวข้อง ไม่ได้ศึกษารายละเอียดบทบัญญัติของข้อบังคับและพรบ.อาคารชุดอย่างถ่องแท้
นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ที่เกี่ยวข้องควรให้ความสำคัญกับบทบัญญัติของข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551 ในประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.“องค์ประชุม” ตามบทบัญญัติของพรบ.กำหนดให้องค์ประชุม ต้องอาศัยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียง หรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 43
ส่วนกรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้ “องค์ประชุม” ในแต่ละครั้งมีจำนวนมากกว่า “หนึ่งในสี่”หรือ “หนึ่งในสาม” ของคะแนนเสียงหรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งหมดนั้น จึงถือว่าสามารถใช้บังคับได้โดยไม่ขัดต่อพรบ.
2.การออกเสียงลงคะแนนของเจ้าของร่วมในฐานะ “ผู้ประกอบการ” หรือเจ้าของร่วมรายย่อย ที่มีหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระกับนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องข้างต้นมักปรากฏเป็น “ข้อพิพาท” บ่อยครั้งระหว่างเจ้าของร่วมในนาม “ผู้ประกอบการ” กับเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย
เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เจ้าของร่วมในนาม “ผู้ประกอบการ” หรือ “ผู้ขาย” ที่ยังคงถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวนหนึ่ง สามารถใช้สิทธิของตนออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ตามปกติตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง เฉกเช่นเดียวกับเจ้าของร่วม “รายย่อย”
แต่ เจ้าของร่วม ในนาม “ผู้ประกอบการ” และ “รายย่อย” จะไม่สามารถใช้สิทธิของตนในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ได้แก่ การมีหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปเท่านั้น
3.ปัญหาการแต่งตั้งผู้จัดการ ซึ่งทางพรบ.กำหนดไว้ไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” แต่ก็พบปัญหา หากคะแนนเสียงของผู้สมัครแต่ละราย มีคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่า “หนึ่งในสี่” นิติบุคคลอาคารชุดจึงเลื่อนการประชุมออกไปอีก สิบห้าวันนับแต่การประชุมครั้งก่อน โดยอาศัยคะแนนเสียงหรือมติของเจ้าของร่วมหรือผู้เข้าประชุมจำนวนเท่าใดก็ได้ สามารถลงมติแต่งตั้งผู้จัดการรายใดรายหนึ่ง “ถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง” นั้น “คำตอบ” ที่ถูกต้อง ได้แก่ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในแต่ละครั้ง หากมีวาระการประชุมแต่งตั้งผู้จัดการจำเป็นต้องอาศัยมติหรือคะแนนเสียงจำนวน “ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดภายในอาคารชุดตามมาตรา 49 (1) เท่านั้น
ดังนั้น การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในครั้งที่สองโดยอาศัยมติหรือคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุมลงมติแต่งตั้งผู้จัดการ จึงเป็นการลงมติที่ไม่ถูกต้องและขัดต่อบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551
4.มติของที่ประชุมคณะกรรมการซึ่งขัดหรือแย้งกับพรบ. “ไม่มีผลใช้บังคับ” คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง อาศัยมติของที่ประชุมคณะกรรมการ โดยไม่นำเรื่องดังกล่าวเข้าสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติ ยกตัวอย่างเช่น การแต่งตั้งผู้สอบบัญชีรับอนุญาตและกำหนดค่าตอบแทน การนำพื้นที่ส่วนกลางตามข้อบังคับให้บุคคลหรือนิติบุคคลภายนอกเช่าเพื่อหารายได้ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด หรือการตกแต่ง ต่อเติมห้องชุดที่ทำให้สภาพภายนอกเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เป็นต้น ดังนั้น มติดังกล่าวจึงเป็นมติที่มิชอบตามพรบ.เจ้าของร่วมรายหนึ่ง รายใด สามารถใช้สิทธิโต้แย้งมติของที่ประชุม หรือ อาศัยสิทธิทางศาลดำเนินการฟ้องคดีเพิกถอนมติที่ประชุมคณะกรรมการภายในระยะเวลา 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมลงมติ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ที่เกี่ยวข้องควรให้ความสำคัญกับบทบัญญัติของข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551 ในประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.“องค์ประชุม” ตามบทบัญญัติของพรบ.กำหนดให้องค์ประชุม ต้องอาศัยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียง หรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 43
ส่วนกรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้ “องค์ประชุม” ในแต่ละครั้งมีจำนวนมากกว่า “หนึ่งในสี่”หรือ “หนึ่งในสาม” ของคะแนนเสียงหรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งหมดนั้น จึงถือว่าสามารถใช้บังคับได้โดยไม่ขัดต่อพรบ.
2.การออกเสียงลงคะแนนของเจ้าของร่วมในฐานะ “ผู้ประกอบการ” หรือเจ้าของร่วมรายย่อย ที่มีหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระกับนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องข้างต้นมักปรากฏเป็น “ข้อพิพาท” บ่อยครั้งระหว่างเจ้าของร่วมในนาม “ผู้ประกอบการ” กับเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย
เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เจ้าของร่วมในนาม “ผู้ประกอบการ” หรือ “ผู้ขาย” ที่ยังคงถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวนหนึ่ง สามารถใช้สิทธิของตนออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ตามปกติตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง เฉกเช่นเดียวกับเจ้าของร่วม “รายย่อย”
แต่ เจ้าของร่วม ในนาม “ผู้ประกอบการ” และ “รายย่อย” จะไม่สามารถใช้สิทธิของตนในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ได้แก่ การมีหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปเท่านั้น
3.ปัญหาการแต่งตั้งผู้จัดการ ซึ่งทางพรบ.กำหนดไว้ไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสี่” แต่ก็พบปัญหา หากคะแนนเสียงของผู้สมัครแต่ละราย มีคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่า “หนึ่งในสี่” นิติบุคคลอาคารชุดจึงเลื่อนการประชุมออกไปอีก สิบห้าวันนับแต่การประชุมครั้งก่อน โดยอาศัยคะแนนเสียงหรือมติของเจ้าของร่วมหรือผู้เข้าประชุมจำนวนเท่าใดก็ได้ สามารถลงมติแต่งตั้งผู้จัดการรายใดรายหนึ่ง “ถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง” นั้น “คำตอบ” ที่ถูกต้อง ได้แก่ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในแต่ละครั้ง หากมีวาระการประชุมแต่งตั้งผู้จัดการจำเป็นต้องอาศัยมติหรือคะแนนเสียงจำนวน “ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดภายในอาคารชุดตามมาตรา 49 (1) เท่านั้น
ดังนั้น การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในครั้งที่สองโดยอาศัยมติหรือคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุมลงมติแต่งตั้งผู้จัดการ จึงเป็นการลงมติที่ไม่ถูกต้องและขัดต่อบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551
4.มติของที่ประชุมคณะกรรมการซึ่งขัดหรือแย้งกับพรบ. “ไม่มีผลใช้บังคับ” คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง อาศัยมติของที่ประชุมคณะกรรมการ โดยไม่นำเรื่องดังกล่าวเข้าสู่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติ ยกตัวอย่างเช่น การแต่งตั้งผู้สอบบัญชีรับอนุญาตและกำหนดค่าตอบแทน การนำพื้นที่ส่วนกลางตามข้อบังคับให้บุคคลหรือนิติบุคคลภายนอกเช่าเพื่อหารายได้ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด หรือการตกแต่ง ต่อเติมห้องชุดที่ทำให้สภาพภายนอกเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เป็นต้น ดังนั้น มติดังกล่าวจึงเป็นมติที่มิชอบตามพรบ.เจ้าของร่วมรายหนึ่ง รายใด สามารถใช้สิทธิโต้แย้งมติของที่ประชุม หรือ อาศัยสิทธิทางศาลดำเนินการฟ้องคดีเพิกถอนมติที่ประชุมคณะกรรมการภายในระยะเวลา 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมลงมติ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
