พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 มาตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม พ.ศ. 2551 มี มาตราสำคัญ หลายมาตราได้รับการปรับปรุง แก้ไข เพื่อให้การใช้พ.ร.บ.อาคารชุด เกิดประสิทธิภาพและลดปัญหาจากการตีความ ปัญหาพิพาท ความขัดแย้งและปัญหาอื่นๆ ได้ค่อนข้างมาก อีกทั้งยังเป็นการช่วยเหลือผู้บริโภค ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดและเจ้าของร่วม ไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ อีกทั้งเพื่อขจัดให้ผู้ประกอบการโครงการประเภท มือสมัครเล่นไม่สามารถใช้กฎหมายฉบับดังกล่าวเอื้อประโยชน์ให้กับตนเองและพวกพ้องอีกต่อไปได้
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีผู้จัดการ หรือ คณะกรรมการ ในบางแห่งอาจพยายามหลีกเลี่ยงหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่จดทะเบียนไว้ เจ้าของร่วมหรือผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องจะสามารถ รู้ทัน หรือมีทางออกของการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ? ผมขอแจกแจงรายละเอียดเพื่อให้เจ้าของร่วมรับทราบแนวทางการอยู่อาศัยและการบริหารงานคอนโดมิเนียมในแต่ละเรื่อง ดังต่อไปนี้
1. การจดทะเบียนอาคารชุด รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” มีหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุดอย่างรอบคอบรัดกุมมากขึ้น มีความจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารโบรชัวร์การขายห้องชุดเพื่อใช้เป็นข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด ทรัพย์สินประเภทใดเป็น ทรัพย์ส่วนกลางทรัพย์สินประเภทส่วนบุคคลมีรายละเอียดและจำนวนเท่าใดตรงตามเอกสารการขายห้องชุดหรือไม่
2. การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ข้อบังคับ และการจดทะเบียนรายชื่อผู้จัดการและคณะกรรมการ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551ปรับปรุง แก้ไขเพื่อลดปัญหาต่างๆ ที่เกิดเคยเกิดขึ้นในอดีต นิติบุคคลอาคารชุดทั้งผู้ประกอบการ ผู้จัดการและคณะกรรมการต่างต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดในข้อบังคับและกฎหมายมากยิ่งขึ้น
3. บทกำหนดโทษต่อผู้ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 มีบทกำหนดโทษ ให้ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม ผู้ขายห้องชุดหรือผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดการและคณะกรรมการได้ทราบดังต่อไปนี้
1. เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางตามข้อบังคับ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถคิดเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12ต่อปีนับแต่วันผิดนัดชำระหนี้และร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนรวมทั้งไม่มีสิทธิใช้บริการทรัพย์ส่วนกลางถูกระงับบริการส่วนรวมตลอดจนการไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
2. การจดทะเบียนอาคารชุดโดยการฉ้อฉล หลอกลวงกับเอกสารหลักฐานการขายห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการและการไม่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบที่กำหนด ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 6/1 และ 6/2 มีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 -100,000 บาท
3. ห้องชุดประกอบธุรกิจการค้าเชิงพาณิชย์ต้องจัดให้มีพื้นที่การเข้า- ออกเป็นการเฉพาะ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
4. ผู้จัดการไม่ออกใบปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วม ไม่จัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
5. ผู้จัดการไม่จดทะเบียนข้อบังคับตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในระยะเวลากำหนด การจดทะเบียนผู้จัดการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การแต่งตั้งกรรมการและการจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการและการไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000บาท
6. ประธานกรรมการไม่เรียกประชุมคณะกรรมการหรือไม่จัดประชุมคณะกรรมการหรือประชุมคณะกรรมการน้อยกว่า 2 ครั้งในแต่ละปี ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
7. นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำงบดุล ไม่เก็บรักษาผลการดำเนินงานและข้อบังคับและไม่ แสดงผลการดำเนินงานให้ผู้ที่เกี่ยวข้องรับทราบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท
8. เจ้าของร่วมรายซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 48 (3) ได้แก่ การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดโดยมิได้รับอนุญาต ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท
9. ผู้ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือนหรือปรับไม่เกิน 6,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับ
จะเห็นได้ว่าการกำหนดบทลงโทษไว้ในพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 โดยส่วนใหญ่เป็นโทษทางอาญา ซึ่งหมายถึงการชำระค่าปรับหรือจำคุกหรือทั้งจำและปรับต่อผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย หากนิติบุคคลอาคารชุดมีการตักเตือนให้ปรับปรุง แก้ไขข้อบกพร่องภายในระยะเวลากำหนดตามสมควรแล้ว แต่ผู้ซึ่งรับผิดชอบกลับเพิกเฉย ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎหมายหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฎิบัติตามข้อบังคับหรือกฎหมาย ผู้นั้นหรือเจ้าของร่วม สามารถร้องทุกข์ กล่าวโทษเป็นคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีตามกฎหมายบัญญัติ หรืออาจฟ้องคดีอาญาต่อศาลด้วยตนเองก็ได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีผู้จัดการ หรือ คณะกรรมการ ในบางแห่งอาจพยายามหลีกเลี่ยงหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดตามที่จดทะเบียนไว้ เจ้าของร่วมหรือผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องจะสามารถ รู้ทัน หรือมีทางออกของการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ? ผมขอแจกแจงรายละเอียดเพื่อให้เจ้าของร่วมรับทราบแนวทางการอยู่อาศัยและการบริหารงานคอนโดมิเนียมในแต่ละเรื่อง ดังต่อไปนี้
1. การจดทะเบียนอาคารชุด รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” มีหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุดอย่างรอบคอบรัดกุมมากขึ้น มีความจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารโบรชัวร์การขายห้องชุดเพื่อใช้เป็นข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด ทรัพย์สินประเภทใดเป็น ทรัพย์ส่วนกลางทรัพย์สินประเภทส่วนบุคคลมีรายละเอียดและจำนวนเท่าใดตรงตามเอกสารการขายห้องชุดหรือไม่
2. การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ข้อบังคับ และการจดทะเบียนรายชื่อผู้จัดการและคณะกรรมการ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551ปรับปรุง แก้ไขเพื่อลดปัญหาต่างๆ ที่เกิดเคยเกิดขึ้นในอดีต นิติบุคคลอาคารชุดทั้งผู้ประกอบการ ผู้จัดการและคณะกรรมการต่างต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดในข้อบังคับและกฎหมายมากยิ่งขึ้น
3. บทกำหนดโทษต่อผู้ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 มีบทกำหนดโทษ ให้ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม ผู้ขายห้องชุดหรือผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดการและคณะกรรมการได้ทราบดังต่อไปนี้
1. เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางตามข้อบังคับ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถคิดเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12ต่อปีนับแต่วันผิดนัดชำระหนี้และร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนรวมทั้งไม่มีสิทธิใช้บริการทรัพย์ส่วนกลางถูกระงับบริการส่วนรวมตลอดจนการไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
2. การจดทะเบียนอาคารชุดโดยการฉ้อฉล หลอกลวงกับเอกสารหลักฐานการขายห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการและการไม่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบที่กำหนด ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 6/1 และ 6/2 มีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 -100,000 บาท
3. ห้องชุดประกอบธุรกิจการค้าเชิงพาณิชย์ต้องจัดให้มีพื้นที่การเข้า- ออกเป็นการเฉพาะ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
4. ผู้จัดการไม่ออกใบปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วม ไม่จัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน
5. ผู้จัดการไม่จดทะเบียนข้อบังคับตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในระยะเวลากำหนด การจดทะเบียนผู้จัดการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การแต่งตั้งกรรมการและการจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการและการไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000บาท
6. ประธานกรรมการไม่เรียกประชุมคณะกรรมการหรือไม่จัดประชุมคณะกรรมการหรือประชุมคณะกรรมการน้อยกว่า 2 ครั้งในแต่ละปี ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
7. นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำงบดุล ไม่เก็บรักษาผลการดำเนินงานและข้อบังคับและไม่ แสดงผลการดำเนินงานให้ผู้ที่เกี่ยวข้องรับทราบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท
8. เจ้าของร่วมรายซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 48 (3) ได้แก่ การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดโดยมิได้รับอนุญาต ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท
9. ผู้ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือนหรือปรับไม่เกิน 6,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับ
จะเห็นได้ว่าการกำหนดบทลงโทษไว้ในพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 โดยส่วนใหญ่เป็นโทษทางอาญา ซึ่งหมายถึงการชำระค่าปรับหรือจำคุกหรือทั้งจำและปรับต่อผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย หากนิติบุคคลอาคารชุดมีการตักเตือนให้ปรับปรุง แก้ไขข้อบกพร่องภายในระยะเวลากำหนดตามสมควรแล้ว แต่ผู้ซึ่งรับผิดชอบกลับเพิกเฉย ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎหมายหรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฎิบัติตามข้อบังคับหรือกฎหมาย ผู้นั้นหรือเจ้าของร่วม สามารถร้องทุกข์ กล่าวโทษเป็นคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีตามกฎหมายบัญญัติ หรืออาจฟ้องคดีอาญาต่อศาลด้วยตนเองก็ได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
