ร.ฟ.ท.ปรับค่าเช่าที่ดิน อิงราคาตลาดและศักยภาพพื้นที่ ส่งผลปี 59 รายได้บริหารทรัพย์สินทะลุเป้า คาดทั้งปีจะมีรายได้ 3,400-3,500 ล้าน สูงขึ้นเกือบ 1,000 ล้าน พร้อมปรับอายุสัญญาเช่าเป็นชั่วคราว 6 เดือน-1 ปี เพื่อเตรียมพร้อมการลงทุนพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่แบบ PPP ซึ่ง “แม่น้ำ-กม.11” ชง กก.PPP แล้ว ยันอายุสัมปทาน 30 ปี เหมาะสม หากไม่จูงใจเอกชนเสนอปรับรูปแบบการพัฒนาแต่ละพื้นที่เพื่อเพิ่มการคืนทุนให้เร็วขึ้นได้
นายปาณฑพ มาลากุล ณ อยุธยา รองผู้ว่าการ (กลุ่มธุรกิจด้านบริหารทรัพย์สิน ) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ร.ฟ.ท.ได้เสนอผลการศึกษาแผนพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ศักยภาพ คือ บริเวณ กม.11 ซึ่งตั้งอยู่ด้านหลังอาคารศูนย์พลังงานแห่งชาติ (เอ็นเนอร์ยี คอมเพล็กซ์) เนื้อที่ 359 ไร่ มูลค่าที่ดิน 1.83 หมื่นล้านบาท และบริเวณสถานีแม่น้ำย่านคลองเตย เนื้อที่ประมาณ 260 ไร่ มูลค่าที่ดินราว 1.04 หมื่นล้านบาท ไปยังคณะกรรมการนโยบายการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (PPP) แล้ว โดยตามขั้นตอน PPP จะใช้เวลาประมาณ 240 วัน ถึง 1 ปี โดยระหว่างนี้ ร.ฟ.ท.ต้องบริหารจะการพื้นที่เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการลงทุนใหม่ โดยทำความเข้าใจกับผู้เช่าถึงหลักการว่าจะไม่มีการต่อสัญญาช่าระยะยาวแล้ว โดยหากผู้เช่ารายใดหมดสัญญาและหากต้องการเช่าที่ต่อจะทำสัญญาเช่าแบบชั่วคราว 6 เดือน ถึง 1 ปี เท่านั้น ซึ่งการมีผู้เช่าพื้นที่จะไม่ทำให้พื้นที่ว่างเปล่าและเกิดการบุกรุกขึ้น รวมถึง ร.ฟ.ท.ยังมีรายได้จากค่าเช่าอีกด้วย
ทั้งนี้ หลักการดังกล่าวใช้กับที่ดินรถไฟทั่วประเทศ ซึ่งเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านการบริหารจัดการใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดิน นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.ยังมีการปรับปรุงอัตราค่าเช่าที่ดินใหม่ให้ทันสมัยและเป็นไปตามความเจริญของพื้นที่และตามศักยภาพและราคาตลาดในปัจจุบัน โดยจะใช้อัตราค่าเช่าใหม่กับสัญญาที่หมดอายุและผู้เช่าต้องการต่อสัญญา ทำให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้จากค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น โดยรายได้จากการบริหารทรัพย์สิน ช่วง 8 เดือน (ต.ค. 58 - มิ.ย. 59) มีประมาณ 3,000 ล้านบาท และคาดว่ารายได้รวมทั้งปี 2559 จะมีทั้งสิ้น 3,400-3,500 ล้านบาท สูงกว่าที่ตั้งเป้าไว้เดิมที่ 2,400 ล้านบาท
สำหรับการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่นั้น ผลศึกษาเบื้องต้นของการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน หรือ Public Private Partnerships (PPP) ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 (พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 56) นั้น ในการประกาศเชิญชวนจะกำหนดอายุสัญญาสัมปทานที่ 30 ปี เพื่อทดสอบตลาดว่าจูงใจมากเพียงใด หากมีผู้สนใจไม่จำเป็นต้องให้สัมปทานระยะยาวถึง 50 ปี นอกจากนี้ยังสามารถปรับรูปแบบการพัฒนาได้ หากเอกชนมีมึมมองหรือข้อเสนอที่ดีและเห็นว่าเหมาะสมกว่าผลการศีกษา เช่น การพัฒนาที่ดินรอบสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ แนวคิดในการศึกษา เห็นว่าจะเป็นศูนย์กลางธุรกิจและที่อยู่อาศัยแห่งใหม่รองรับรถไฟชานเมืองสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิตและบางซื่อ-ตลิ่งชัน) ขณะที่ระยะสัมปทาน 30 ปี อาจไม่จูงใจเนื่องจากที่อยู่อาศัยลงทุนสูง แต่ระยะเวลาคืนทุนนาน จึงอาจมองไปที่ ระยะสัมปทานที่ 50 ปีแทน แต่ในทางกลับกันสามารถปรับแนวคิดการพัฒนา โดยลดขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยลงและเพิ่มในส่วนของกิจกรรมอื่นที่สร้างมูลค่าได้มากกว่า เช่น ศูนย์ประชุม เป็นต้น ดังนั้นอาจให้ระยะสัมปทาน 30 ปีได้
“การศึกษาเสนอกรอบแนวคิดไว้ แต่ในการเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนานั้น เอกชนสามารถเสนอแนวคิดที่แตกต่างได้ เพราะนักลงทุนอาจมีมุมมองที่เห็นว่าเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ เกิดมูลค่าในการลงทุนมากกว่า” รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.กล่าว
