ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงมากขึ้น จนระดับผู้ติดเชื้อเกิน10,000 รายต่อวัน และมีตัวเลขผู้เสียชีวิตมากกว่า 100 ราย ได้ก่อผลกระทบเป็นวงกว้างต่อทุกภาคธุรกิจ และกดดันให้เศรษฐกิจไทยยิ่งไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวในระยะอันใกล้ ส่งผลถึงความเชื่อมั่นและความมั่นคงของรายได้ที่จะเกิดในอนาคต และ “โจทย์” ใหญ่จากการถดถอยของเศรษฐกิจมีผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งปัจจุบันพุ่งทะยานไปอยู่ในกรอบประมาณ 90-92% ต่อจีดีพี เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 14.1 ล้านล้านบาท หรือขยายตัวที่ 4.6% และเป็นประเด็นที่ “ธนาคารพาณิชย์” ซีเรียสถึงคุณภาพของลูกค้าถึงความสามารถในการมีรายได้ที่จะเพียงพอสนับสนุนให้เข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยในขณะนี้
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่แนล ประเทศไทย จำกัด ได้ปรับลดตัวเลขการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในปี 2564 ใหม่ โดยศูนย์ข้อมูลฯ คาดปีนี้ตัวเลขเปิดขายใหม่จะจะหลุดไปอยู่ใกล้กรอบที่ไม่ต่ำกว่า Worst Case (กรณีเลวร้าย) ที่หน่วยเปิดใหม่ 56,333 หน่วย (ซัปพลายหายไปจากกรณี Base Case 6,259 หน่วย) ลดลง -14.9% เป็นมูลค่า 291,242 ล้านบาท (มูลค่าหายไปจากฐานเดิม 32,358 ล้านบาท) ลดลง -12.8%
สำหรับยอดขายลดลงจาก Base Case ที่มีจำนวน 69,996 หน่วย สมมติฐานเดิมเพิ่มขึ้น 4% ส่วนมูลค่าประมาณ 312,000 ล้านบาท ลดลง - 4.3% จะลดลงแต่ไม่เกิน Worst Case ที่มียอดขายลดลงเหลือ 62,996 หน่วย ลดลง -6.4% เป็นมูลค่า 294,500 ล้านบาท ลดลง -9.1% ทั้งนี้ การติดลบเป็นผลจากยอดขายของอาคารชุดที่ลดลง
มูลค่าการซื้อและขายอสังหาฯ วูบ 40%
ด้าน นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้ฉายภาพกว้างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 (Real Estate Market Overview) ว่า เราเห็นตลาดอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ค้าปลีก และโรงแรมอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากโดยรวมได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มาอย่างต่อเนื่อง โดยอาคารสำนักงาน ราคาค่าเช่า มูลค่าของสินทรัพย์ (CAPITAL Value) เฉลี่ยปรับลดลงมาตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2563
ตลาดคอนโดมิเนียม ราคายังคงปรับลดลงต่อเนื่อง ซึ่งการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้มาซ้ำเติมให้สถานการณ์ตลาดคอนโดฯ บอบช้ำไปอีก เช่นเดียวกับตลาดศูนย์การค้า ที่มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยลดลงเช่นกัน แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว กลับพบว่า อุตสาหกรรมในกลุ่มคลังสินค้าและโลจิสติกส์มีราคาค่าเช่าและมูลค่าของสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นมาก ซึ่งเกิดจากความต้องการเช่าคลังสินค้าในการเก็บสินค้า เนื่องจากการขยายตัวของตลาดอีคอมเมิร์ซและตลาดออนไลน์ที่เพิ่มขึ้น จากการที่ทั่วโลกต้องผจญกับการระบาดของโควิด-19 มาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2563 จนถึงปัจจุบัน
ขณะที่เราพบเห็นว่า ปริมาณการซื้อขายเปลี่ยนมือ (Investment Transaction Volume) ของทุกตลาดในปี 2563 มีมูลค่าการซื้อขายประมาณ 18,000 ล้านบาท ตกลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเกิดโรคระบาดโควิด-19 ตัวเลขธุรกรรมการซื้อขายดังกล่าวย้อนกลับไปใกล้เคียงช่วงเกิดวิกฤตซับไพรม์เมื่อปี 2551-2552 ปริมาณการซื้อขายเกือบ 20,000 ล้านบาท
ในขณะที่การซื้อขายอุตสาหกรรมในกลุ่มคลังสินค้าและโลจิสติกส์ในปีที่ผ่านมา พบว่า มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นเกือบ 90% (YoY) ซึ่งเท่ากับ 50% ของปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในปีที่ผ่านมา ที่มีปริมาณ 7,700 ล้านบาท ที่ซื้อขายเข้าไปอยู่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยตัวเลขล่าสุดในไตรมาสแรกของปี 2564 ปริมาณซื้อขายในการลงทุนอสังหาฯ อยู่ที่ 8,400 ล้านบาท ซึ่ง ณ ไตรมาสดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ทั้งนี้ ต้องมาประเมินสถานการณ์ในไตรมาส 2 ของปีนี้ เนื่องจากเกิดการระบาดระลอกใหม่มีการล็อกดาวน์ใน 13 จังหวัด ซึ่งต้องมาติดตามในช่วงที่เหลือของปี 64 ปริมาณซื้อขายการลงทุนอสังหาฯ จะมากขึ้นหรือไม่ หากเราสามารถเอาชนะและควบคุมการระบาดของโควิด-19 ได้ดีขึ้นหรือรวดเร็วแค่ไหน
"คิดว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้คงไม่แตกต่างจากปี 2563 สิ่งสำคัญในตอนนี้ เศรษฐกิจไทยที่อยู่ในภาวะโรคระบาด การกระจายวัคซีนเป็นหัวใจสำคัญในการควบคุมโรคระบาดได้ดี และถ้าควบคุมโรคระบาดได้รวดเร็วเป็นไปตามเป้าหมายที่รัฐบาลได้ประกาศไว้ มีการฉีดวัคซีนกับประชากรได้ถึง 70 เปอร์เซ็นต์ภายในสิ้นปี 64 เชื่อว่าไตรมาสแรกของปี 65 หรือหากเริ่มมีการเปิดประเทศได้ ดีลลงทุนอสังหาฯ จะเริ่มเปลี่ยนมือซื้อขายได้มากขึ้น"
ผู้ประกอบการยกเลิก-เลื่อนเปิดคอนโดฯ ใหม่
ใช้เวลา 12-18 เดือน ระบายสต๊อกห้องชุด
นางสุพินท์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ ว่า ได้รับผลกระทบมาก่อนเกิดโควิด-19 เนื่องจากสภาพตลาดโอเวอร์ซัปพลาย ธนาคารได้ปฏิบัติตามเกณฑ์เรื่อง LTV ส่งผลให้เงินกู้ต่อมูลค่าของคอนโดฯ ปล่อยอยู่ในสัดส่วนไม่เกิน 80% ทำให้กลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไรทำได้ยากขึ้นหรือแทบจะทำไมได้ เพราะต้องวางเงินดาวน์ก่อน แต่ในสภาวะที่ผู้ประกอบการอยู่ในสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ได้เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปอย่างไม่มีกำหนด ทำให้เราเห็นว่า โครงการพัฒนาคอนโดฯ ที่ไม่ดำเนินการโครงการตามแผนนับตั้งแต่ปี 2561 ถึงสิ้นไตรมาแรกของปี 64 รวมทั้งสิ้น 12,700 ยูนิต แยกเป็นโครงการที่มีแผนจะเปิดตัว แต่ยังไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ จนถึงขณะนี้มีจำนวน 4,300 ยูนิต โครงการที่เปิดตัวแล้ว แต่พัฒนาโครงการได้ระงับการก่อสร้างไว้ จำนวน 2,500 ยูนิต และโครงงการที่ถูกประกาศยกเลิกมีจำนวน 5,900 ยูนิต ทำให้เห็นว่า โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นมีจำกัดอย่างมาก
"ทั้งนี้ ถ้าเราสามารถตั้งสมมติฐานว่า หากเศรษฐกิจไทยมีการพลิกฟื้นอย่างช้าภายในไตรมาส 2 ของปี 65 คาดว่านับจากช่วงดังกล่าวอาจจะต้องใช้เวลาประมาณ 12-18 เดือนในการให้มีผู้ซื้อมาดูดซัปพลายคอนโดฯ ในตลาด แต่ถ้าภาครัฐมีนโยบายในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เช่น นโยบายให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้ผู้ซื้อ หรือการเปิดให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในหนึ่งนิติบุคคลอาคารชุด ได้เกินกว่า 49 เปอร์เซ็นต์ ขยับเป็น 75 เปอร์เซ็นต์ หรือสามารถซื้อบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่ไม่มีสิทธิออกคะแนนเสียงได้เพิ่มขึ้นไม่เกิน 50 เปอร์เซ็นต์ จะเป็นตัวช่วยอุปสงค์เข้าสู่ตลาดในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัว ซึ่งการซื้ออสังหาฯ โดยทั่วไป หากผู้ซื้อมีความมั่นใจรายได้ในอนาคต ถึงกล้าจะซื้ออสังหาฯ สินค้าคงทนถาวร ซึ่งเรามองว่า อสังหาฯ น่าจะใช้เวลาพลิกฟื้นประมาณ 18-24 เดือน"
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบัน คอนโดฯ ในทุกระดับราคามีการปรับลดลงเฉลี่ยมาอยู่ที่ 101,900 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) และในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 218,000 บาทต่อ ตร.ม.ซึ่งเป็นราคาที่ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่เกิดโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน และยังเป็นเรื่องที่ท้าทายของราคาขายคอนโดฯ เนื่องจากเป็นตลาดของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และผู้ที่จะลงทุนที่จะถือครองอสังหาฯ ระยะยาวมากกว่าเก็งกำไรระยะสั้น
ซัปพลายอาคาร สนง.เกรด A กดดันราคาค่าเช่าปรับลดลง
สำหรับภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มราคาค่าเช่าเฉลี่ยไปจนถึงปี 2569 ซึ่งช่วงปีดังกล่าวจะมีโครงการอาคารสำนักงานออกสู่ตลาดประมาณ 2,300,000 ตร.ม. และประมาณ 90% จะเป็นอาคารสำนักงานเกรด A และเราพบเห็นแนวโน้มราคาค่าเช่าจะลดลง เนื่องจากข้อมูลของ JLL พบว่า ปัจจุบันอัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานใกล้ระดับ 12% จากช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะไม่ถึง 10% โดยอาคารสำนักงานทุกเกรดในพื้นที่กรุงเทพฯ อัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ 11.9% แต่ถ้าเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ในใจกลางธุรกิจจะอยู่ที่ 11.6%
"เราเห็นค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานที่ต่ำลงแล้ว ตอนนี้เกรด A อยู่ที่ 928 บาทต่อ ตร.ม. แต่ถ้าเป็นอาคารสำนักงานทุกตลาดราคาอยู่ที่ 720 บาทต่อ ตร.ม. และมองยาวไปถึงปี 2569 ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A จะได้รับแรงกดดันจากพื้นที่สำนักงานที่เกิดขึ้นจำนวนมหาศาล กดดันให้ราคาค่าเช่าลดลงอาจจะเหลืออยู่ใกล้ 800 บาทต่อ ตร.ม."
ราคาอสังหาฯ เทรนดขาลงจนกว่าสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า จากข้อมูลของ DDproperty.com พบเห็นราคาอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยมีแนวโน้มจะลดลงไปถึงสิ้นปี 64 และสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ซึ่งได้ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค หรือจะดีขึ้นจนกว่าสถานการณ์โควิด-19 จะคลี่คลาย
รายงานดัชนีตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยล่าสุดของ DDproperty ระบุว่า ไตรมาสที่ 2 ของปี 64 นับได้ว่าเป็น “Attractive time” หรือเป็นช่วงเวลาเหมาะสำหรับการลงทุนสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนที่เน้นลงทุนระยะยาวในประเทศไทย เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และราคาอสังหาฯ ที่ลดลงโดยเฉพาะคอนโดฯ
ทั้งนี้ ดัชนีราคาอสังหาฯ ของกรุงเทพฯ อยู่ที่ 190 จุด ในไตรมาส 2/64 ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน และเป็นดัชนีที่ต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ลดลงจะหมายรวมถึงอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยทุกประเภท โดยเฉพาะคอนโดฯ เนื่องจากผู้บริโภคสนใจซื้อหาอสังหาฯ แนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า
รายงานดัชนีนี้สอดคล้องกับรายงานการความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในประเทศไทยล่าสุดของ DDproperty ซึ่งระบุว่า ผู้บริโภคมากกว่า 50% ให้ความสำคัญในการเลือกพิจารณาขนาดของอสังหาฯ เป็นอันดับแรกเมื่อต้องการซื้อหรือเช่า
อิงวิจัย พบการตัดสินใจซื้อบ้านใช้เวลานานถึง 2 ปี
“การระบาดของโควิด-19 ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ของผู้บริโภค โดยการสำรวจ Consumer Insight จำนวน 800-1,000 คน ผ่านช่องทางออนไลน์ สะท้อนว่า ช่วงก่อนโควิด-19 กระบวนการตัดสินใจซื้อใช้เวลาประมาณ 1 ปี (12 เดือน) จนมาถึงช่วงเกิดการระบาดจะใช้เวลา 2 ปี (24 เดือน) ในการตัดสินใจ และล่าสุดที่ได้รับข้อมูลอาจต้องใช้เวลา 3-5 ปีในการตัดสินใจซื้อบ้าน เนื่องจากสถานการณ์ไม่ได้เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในระยะเวลาที่รวดเร็วนัก”
ทั้งนี้ ยังพบว่า ผู้บริโภค 3 ใน 5 คนไทย หรือประมาณ 60% ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ กังวลสถานการณ์การระบาดโควิด-19 โดยความกังวลหลักๆ มาจากการขอสินเชื่อ และมองว่าการซื้ออสังหาฯ ยังไม่ใช่ความต้องการเร่งด่วนในช่วงเวลานี้
โดยผลสำรวจชี้สาเหตุชะลอการตัดสินใจซื้อในขณะคือ กังวลเรื่องรายได้ในภาวะที่ยังคงมีระบาดของโควิด-19 สัดส่วนถึง 71% กังวลอันดับ 2 เป็นเรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่มีขึ้นและลงตลอด ผู้ประกอบการจัดโปรโมชันต่อเนื่อง ทำให้อาจเสียโอกาสในการได้ราคาที่ดี ส่วนอันดับ 3 และ 4 จะเป็นเรื่องสถานการณ์ทางการเมืองและโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารและการวางเงินดาวน์ เป็นต้น
นอกจากนี้ พบแนวโน้มของคนไทยตั้งแต่กลุ่มอายุ 22 ปี ถึง 60 ปี จะเปลี่ยนจากการซื้ออสังหาฯ หันมาเช่าอสังหาฯ มากขึ้น ด้วยหลายปัจจัย ความกังวลต่อรายได้ และยังไม่เร่งซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ พบว่าการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหรือเช่าที่อยู่อาศัยคำนึงถึงพื้นที่ ต้องอยู่ใกล้กับสถานพยายาล ภายในโครงการมีการออกแบบที่สามารถตอบโจทย์เรื่องสุขอนามัยมากขึ้น
อีกปัจจัยที่ต้องพิจารณาเกี่ยวกับการประกาศปิดแคมป์ก่อสร้างโครงการเป็นระยะเวลา 1 เดือน ซึ่งจะส่งกระทบต่อการโอนกรรมสิทธิ์และยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ถ้าบริษัทไหนอยู่ในกระบวนการก่อสร้างจะประสบปัญหาส่งมอบให้ลูกค้าล่าช้า ซึ่งลูกค้าบางส่วนอาจทำเรื่องขอคืนเงิน สถานการณ์เช่นนี้ ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่พอสมควรสำหรับผู้ประกอบการ
