เผยเทรนด์อสังหาฯ ผุด "บัดเจ็ตคอนโด" เจาะกลุ่มเริ่มทำงาน ดีไซน์โครงการรับวิถีชีวิตยุคใหม่

"อสังหาฯ ไม่มีวันตาย!" หากตราบใดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่มนุษย์ทุกคนใฝ่ฝันอยากมีคอนโด บ้าน ทาวน์เฮาส์สักหลังไวัเพื่ออยู่อาศัย และเป็นสมบัติที่รองรับการใช้ชีวิต แต่ทั้งนี้การเข้าถึง "ที่อยู่อาศัย" ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ขึ้นอยู่กับความสามารถและฐานะการเงินของแต่ละบุคคลที่จะสร้างความสมบูรณ์ในด้านที่อยู่อาศัย!

ทั้งนี้ รูปแบบของโครงการที่อยู่อาศัยจะตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มกำลังซื้อที่แตกต่างกันไป อย่างเช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร เพื่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือที่ต้องการมีบ้าน แต่กำลังเงินไม่พอ ก็สามารถเช่าซื้อกับทางการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ได้

ขณะที่รูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนก็มีความเหลื่อมล้ำในเรื่องของราคา เนื่องจากมีหลายองค์ประกอบที่ผลักดัน ให้ราคาอสังหาฯ ที่ภาคเอกชนลงทุนและเปิดโครงการมีราคาสูงลิ่ว ทั้งปัจจัยจากที่ดินที่ได้มามีราคาสูง หากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการ ทำราคาจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่อาจะเป็นทั้งกลุ่มผู้ซื้อใหม่ หรือกลุ่มที่มองหาบ้านหลังที่สอง รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า และส่วนต่างของราคาคอนโดมิเนียมที่ถือครองอยู่

แต่ท่ามกลางสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ที่ผูกติดกับการเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศ ก็อาจจะถูกกระทบจากการชะลอตัวลงอย่างหนัก และยิ่งในปัจจุบันที่การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในต่างประเทศยังมีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง กดดันให้ภาพรวมเศรษฐกิจโลกชะลอตัว แน่นอนกระทบกับภาคส่งออก และการท่องเที่ยวของไทย


โค้งส่งท้ายปี 'อสังหาฯ' แข่งไพรซ์วอร์หนัก

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ช่วงโค้งส่งท้ายปี 2563 ว่า ยังไม่มีสัญญาณหรือปัจจัยที่บ่งชี้เศรษฐกิจไทยจะปรับตัวดีขึ้นได้ในช่วงปลายปีนี้ไปจนถึงปี 2564 ยิ่งมาเจอปัญหาจากการชุมนุมทางการเมืองซ้ำเติมเข้าไปอีก ก็คงจะยิ่งทรุดหนักลงไปอีก ซึ่งจะส่งผลให้ปัญหาสภาพคล่องของภาคธุรกิจเริ่มขยายวงกว้างมากขึ้น มีแนวโน้มของการเลิกจ้างงาน การลดเงินเดือนหรือรายได้อื่นๆ ของพนักงาน ไปจนถึงการปิดกิจการ การขายกิจการที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ

สำหรับภาคอสังหาฯ ของไทยโดยรวมคงได้รับผลกระทบที่หนักหน่วงขึ้น จากกำลังซื้อที่อ่อนตัวลงและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ความเข้มงวดของสถานบันการเงินที่กังวลต่อปัญหาหนี้เอ็นพีแอลที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ขณะที่สต๊อกคอนโดฯ ยังมีอยู่ในตลาดพอสมควร ทำให้ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้การแข่งขันเพื่อช่วงชิงยอดขายจะยิ่งรุนแรงขึ้น โดยการจัดแคมเปญโปรโมชันอย่างหนัก โดยเฉพาะในเรื่องของราคา (ไพรซ์วอร์) เพื่อเร่งระบายสต๊อกเติมสภาพคล่องให้แก่บริษัท

"ถ้าจะให้ประเมินสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการกำลังตกอยู่ในสภาวะ "กลับตัวก็ไม่ได้ จะไปต่อไปก็ไปไม่ถึง" ต้องมาพิจารณาจะต้องใช้กลยุทธ์อะไรในการจัดการกับของที่เหลืออยู่ในตลาด เช่น เงื่อนไขทางการเงิน ราคา ความหยืดหยุ่นในการเข้าถึงสินเชื่อ ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต้องตีโจทย์ให้แตก กลุ่มเป้าหมายต่อไปควรเป็นกลุ่มไหน ในเมื่อกลุ่ม Middle Segment ในตอนนี้ได้รับผลกระทบ จะขยับไปกลุ่มไฮเอนด์หรือลักชัวรี หรือมองกลับมาที่กลุ่ม Affordable/Budget Segment ก็ต้องมาพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ ซึ่งจะต้องมีข้อมูลในเชิงลึกมาประกอบ ทั้งเรื่อง Demand-Supply รวมถึงการสนับสนุนของสถาบันการเงินก็มีส่วนสำคัญ"

เทรนด์ "บัดเจ็ตคอนโดฯ" ฝ่าโควิด-19 เจาะกลุ่มระดับล่าง

สำหรับทิศทางการพัฒนาในตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันกลับมาให้ความสนใจตลาดในกลุ่มกลาง-ล่าง ที่เรียกว่า Budget Segment ซึ่งเป็นกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) ที่ต้องการเริ่มต้นสร้างครอบครัวแต่ยังมีรายได้ไม่สูงนัก แต่ภาระหนี้ก็ยังมีไม่มากหรืออาจจะยังไม่มีภาระหนี้เลย โดยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้กลุ่ม Budget Segment สามารถซื้อและเป็นเจ้าของได้ง่ายขึ้น และยังสามารถรองรับกลุ่มรายได้ปานกลาง ซึ่งวันนี้อาจมีรายได้ที่ลดลงจึงต้องเลือกทำให้การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องคำนึงถึงราคาและเงื่อนไขทางการเงิน ความสามารถในการผ่อนชำระเป็นสำคัญ

"การพัฒนาโครงการใน Budget Segment เมื่อศึกษาถึงมุมมอง ลักษณะของกลุ่มลูกค้าในกลุ่มนี้แล้วจะพบว่า การพัฒนาโครงการในเซกเมนต์นี้ก็จะไม่ได้คำนึงถึงราคาที่ต่ำเพียงอย่างเดียว แต่จะต้องพัฒนาโครงการให้เป็นลักษณะของชุมชนที่ตอบสนองการใช้ชีวิตในมิติต่างๆ แม้ว่าจะเป็นชุมชนของผู้อยู่อาศัยที่รายได้ไม่สูงมากนัก หากแต่สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงการเดินทาง ก็เป็นโจทย์ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงด้วย ดังนั้น โจทย์ที่สำคัญ คือ การจัดหาที่ดิน เนื่องจากเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการ"

สำหรับที่ดินที่เหมาะจะพัฒนาโครงการใน Budget Segment จะอยู่ทำเลนอกเมืองเป็นส่วนใหญ่ แต่ต้องเป็นทำเลที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าออกเมืองได้ง่ายหลายช่องทาง เช่น อยู่ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ทางด่วน หรืออยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ที่ปัจจุบันกำลังขยายเส้นทางออกไปสู่นอกเมืองในหลายเส้นทาง และเป็นทำเลที่มีแหล่งงานรองรับ ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา มหาวิทยาลัย หรือโรงงานอุตสาหกรรม


อสังหาฯ ปรับโปรดักต์ จับกลุ่ม First Jobber

แม้ว่า ซัปพลายของตลาดคอนโดฯ ในระบบ จะมีปริมาณมาก แต่ในกลุ่มราคาต่ำกว่าล้านบาท ยูนิตที่ออกสู่ตลาดมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับคอนโดฯ ในระดับราคาอื่นๆ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งช่องทางการตลาด ในการที่ผู้ประกอบการจะเข้าไปพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะการรองรับกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน รายได้ประมาณ 15,000-20,000 บาท ที่กำลังอยู่ในช่วงสร้างหลักสร้างฐานและความมั่นคงให้แก่ตนเอง และมองหาที่อยู่อาศัย เพียงแต่ว่าในระยะที่ผ่านมา กลุ่มนี้อาจจะเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย เนื่องจากในท้องตลาดราคาบ้าน ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ จะมีราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ที่อาจจะสูงเกินฐานะของกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงาน

ล่าสุด มีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการที่เข้ามาแทรกทำตลาดกลุ่มระดับกลางลงล่างมากขึ้นและชัดเจนอีกครั้ง ซึ่งจะมีราคาตั้งแต่ไม่ถึงล้านบาทจนไปถึงล้านเศษๆ เพื่อตอบสนองกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่กำลังก้าวออกมาใช้ชีวิต และมองถึงโอกาสในการลงทุน เนื่อง จากราคาคอนโดฯ ในระดับราคาไม่แพง จะให้ผลตอบแทนที่มากกว่า

บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับโอกาสที่มองเห็นฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ โดย ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าบริษัทเสนาฯ ระบุว่า บริษัทฯ ต้องการสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อย ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง รวมถึงลูกค้ากลุ่มเริ่มต้นทำงาน อายุ 25-30 ปี รายได้เฉลี่ย 15,000 บาท ที่ต้องการซื้อคอนโดฯ เป็นสินทรัพย์แรกของชีวิต และลูกค้าที่ต้องการบริหารจัดการเงินออม เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าการออมเงินในธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งมองว่าการลงทุนในอสังหาฯ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ จึงได้เตรียมเปิดโครงการคอนโดที่มีราคาไม่ถึง 1 ล้านบาทในครึ่งปีหลังรวม 3 โครงการภายใต้แบรนด์ เสนา คิทท์ ได้แก่ เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ และอีก 2 ทำเลที่เตรียมเปิดขายในปีนี้


สำหรับโครงการเสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์สไตล์ยุโรป สูง 5 ชั้น จำนวน 6 อาคาร จำนวน 328 ยูนิต มีห้องพักให้เลือก 2 แบบ ได้แก่ แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 25 ตร.ม. และแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 38 ตร.ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด ตอบโจทย์การพักอาศัยอย่างแท้จริง ซึ่งต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ทางโครงการได้จัดโปรโมชันพิเศษ เริ่มเพียง 779,000 บาท ผ่อนเบาๆ 1,900 บาท (ผ่อนถูกกว่าเช่า และยังได้สินทรัพย์เป็นของตนเอง)

ส่วนอีก 2 โครงการ ตามแผนที่วางไว้คาดว่าจะอยู่ในโซนบางแค และคูคต รองรับกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่จะเปิดให้บริการในเดือนธันวาคมที่จะถึงนี้ และในปีหน้าเสนาฯ ก็ยังจะมีโครงการคอนโดต่ำกว่า 1 ล้านทยอยออกมา 5-10 โครงการเลยทีเดียว


ขณะที่ผู้นำตลาดคอนโดฯ ราคาถูก อย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เริ่มปรับทิศอีกรอบในการเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดฯ บีโอไอ ระดับราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท โดยนำร่องกับโครงการลุมพินี เอกชัย-บางบอน (เฟส 1) จำนวน 1,200 ยูนิต มูลค่า 1,200 ล้านบาท และโครงการลุมพินี วิลล์ แจ้งวัฒนะ 10 จำนวน 476 ยูนิต มูลค่า 540 ล้านบาท

"หากสามารถหาที่ดินได้เพิ่มเติม ก็พร้อมเปิดคอนโดฯ บีโอไอเพิ่มเติม ซึ่งในปี 2564 อาจจะเห็นโครงการเพิ่มเติมอย่างน้อย 2 ทำเล"


เปิดเคล็ดลับ "ออริจิ้น" พัฒนาคอนโดฯ ราคาล้านเศษ

สำหรับค่ายบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ถือได้ว่าเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่ประสบความสำเร็จในการวาง "จิ๊กซอว์" ทางธุรกิจอสังหาฯ มาอย่างต่อเนื่อง จนมีโครงการระดับคุณภาพออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ด้วยสภาพตลาดที่เปลี่ยนไป ทำให้บริษัทออริจิ้นฯ ต้องวางกลยุทธ์ในการจับกลุ่มลูกค้า หลังจากก่อนหน้า เครือออริจิ้นฯ โหมโรงระบายสต๊อกคอนโดฯ ในพอร์ตอย่างหนัก

ล่าสุด ทางออริจิ้นฯ โดยบริษัทในเครืออย่าง บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด ผู้พัฒนาโครงการกลุ่มสมาร์ทคอนโดมิเนียม มีแบรนด์หลักภายใต้การดูแล คือ แบรนด์ ดิ ออริจิ้น เน้นเจาะตลาดกลุ่มคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน (First Jobber) และกลุ่มที่เพิ่งซื้อคอนโดมิเนียมหลังแรก (First Condo Buyer) อายุประมาณ 23-28 ปี ได้ต่อยอดความสำเร็จอีกครั้ง กับการขยายฐานจับกลุ่มลูกค้าที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน หลังจากเซอร์ไพรส์จากการปิดการขายโครงการคอนโดฯ "ดิ ออริจิ้นอ่อนนุช"

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด กล่าวว่า บริษัทเดินหน้ากลยุทธ์ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุค Next Normal ระยะที่ 2 ภายใต้ชื่อ “Origin Next Normal, The 2nd Wave” ในการดำเนินการเปิดขายออนไลน์รอบพิเศษ VIP คอนโดฯ โครงการใหม่อีก 2 โครงการ 2 ทำเลในช่วงไตรมาส 4 นี้

“กุญแห่งความสำเร็จของเราใน The 1st Wave คือ การสร้างวิธีแก้ปัญหาด้านการเข้าถึง หรือ Reaching Solution เรา ลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ด้วยการไม่ต้องก่อสร้างสำนักงานขาย ยกทุกอย่างขึ้นมาขายบนแพลตฟอร์มออนไลน์ แบบ Next Normal ทำให้สามารถลดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานขายทั้งหมด และนำมาพัฒนาโครงการที่มีราคาสุดคุ้มเซอร์ไพรส์ตลาด เพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ในราคาคุ้มค่าได้ง่ายขึ้น ส่วนใน The 2nd Wave นี้ นอกจากเราจะลุยเรื่อง Reaching Solution ต่อเนื่องแล้ว เราจะเปิดตัว วิธีแก้ปัญหาด้านการอยู่อาศัย หรือ Living Solution มอบสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ตอบโจทย์ Next Normal ในทุกโครงการควบคู่กันไปด้วย เติมเต็มผู้บริโภคทั้งเรื่องราคาและการอยู่อาศัยจริง”


สำหรับโครงการหลักที่จะมาพร้อมกับ Reaching Solution คือ โครงการ ดิ ออริจิ้น สุขุมวิท-สายลวด อี 22 สเตชั่น เปิดขายผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ บนเว็บไซต์ https://evenprop.com/e22 บนแพลตฟอร์มดังกล่าว ซึ่งจะมีข้อมูลประกอบให้ลูกค้าตัดสินใจอย่างครบถ้วน เปิดขายออนไลน์รอบพิเศษครั้งแรก ในวันเสาร์ที่ 31 ต.ค.นี้ ด้วยมูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท มียูนิตพักอาศัย 998 ยูนิต กับราคาเริ่มต้นสุดเซอร์ไพรส์เพียง 1.022 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยเพียง 60,000 บาทต่อ ตร.ม. ถูกที่สุดในระยะ 250 เมตรบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว เริ่มวางเงินจองได้แล้ววันนี้ คาดเริ่มก่อสร้างในช่วงไตรมาส 1/2564 และแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1/2566

และโครงการดิ ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามอินทรา มีมูลค่ารวมทั้งโครงการ 2,000 ล้านบาท โดยตัวโครงการจะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู ภายในมีการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ มีส่วนกลางที่ตอบสนอง Gen Z เปิดขายออนไลน์รอบพิเศษผ่านแพลตฟอร์ม Evenprop ในวันที่ 11 พ.ย.นี้

“พอพูดว่า Living Solution หลายคนอาจคิดว่าทุกอย่างต้องเป็นเทคโนโลยีใหม่ ความจริง คือ ไม่ใช่ เพราะเราพบว่าเทคโนโลยีบางอย่างนั้นใส่เข้าไปแล้วผู้บริโภคก็ไม่ได้เอาไปใช้จริง แต่เป็นการออกแบบที่เหมาะกับการใช้งานจริง เหมาะกับไลฟ์สไตล์ และวิถีชีวิตในยุคใหม่เป็นหลัก” นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ กล่าว 

ในส่วนของ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าจะเป็นเคยเป็นผู้นำในโครงการบ้านบีโอไอ แต่หลังจากเดินเข้าสู่โมเดลการสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ธุรกิจ บ้านบีโอไอ ได้ถูกลดบทบาทลง แต่ในส่วนของคอนโดฯ ถึงแม้จะมีสินค้าระดับกลางถึงบน แต่ก็ยังมีบางโปรดักต์ที่มีสินค้าซัปพอร์ตกลุ่มผู้มีรายได้ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เช่น แบรนด์ พลัม คอนโดฯ

“โครงการระดับกลาง-ล่าง บริษัทไม่ทิ้ง เพราะเป็นกลุ่มใหญ่ที่มีความต้องการซื้อสูง แต่ในภาวะแบบนี้คงต้องชะลอการลงทุนเอาไว้ รอให้เศรษฐกิจฟื้น พฤกษาจะกลับเข้าตลาดนี้อีกครั้ง” นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าว ก่อนหน้านี้