ในช่วง10 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่ขยายตัวดีและมีขนาดใหญ่ที่สุดในสายตาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-4 ล้านบาท หรือผู้มีรายได้ 30,000-45,00 บาทต่อเดือน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มพนักงานที่มีเงินเดือนประจำ และมีกำลังซื้อที่ดี แต่เมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว หลังการขยายการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ใน กทม. ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ปรับเพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคยังอยู่ในระดับเดิมหรือปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทำให้ผู้มีรายได้ 35,000-50,000 บาทต่อเดือน หรือกลุ่มที่มีความสามารถ ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2 -3 ล้านบาท กลายเป็นกลุ่มเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น
ทิศทางที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับโฟกัสตลาดขยับขึ้นมาจับกลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านระดับ 3-5 ล้านบาท หรือกลุ่มผู้มีรายได้ 50,000- 85,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถูกประเมินว่าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพและกำลังซื้อที่ดี หลังต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมถึงสถานการณ์สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตามภายหลังการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ออกมาทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ 50,000-85,000 บาทต่อเดือน มีศักยภาพลดลง และกลายเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น
จากแนวโน้มที่เกิดขึ้นทำให้บริษัทอสังหาฯ ขยับขึ้นไปโฟกัสสินค้าในตลาดสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสินค้าระดับราคา 5-7 ล้านบาท หรือตลาดที่อยู่อาศัยระดบน 10-15 ล้านบาท และตลาดพรีเมียมราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจหดตัว รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่เห็นช่องทางในการลงทุนทำกำไรระยะยาว แต่เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนนั้น เป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าขนาดเล็ก และในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าในตลาดดังกล่าวมีการซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วบางส่วน ทำให้ดีมานด์ในตลาดมีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อตลาดขยายตัวได้ไม่มากนัก
แม้ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายโครงการระดับบนจะมีทิศทางที่ดีสังเกตได้จากยอดขายของ บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ที่จับกลุ่มตลาดบ้านหรู่ เช่น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และ บมจ.แสนสิริ ซึ่งเป็นกลุ่มที่จับตลาดระดับบน หรือแม้แต่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพยายามเพิ่มพอร์ตบ้านระดับบน ให้มากขึ้นทุกค่ายล้วนมียอดขายบ้านในตลาดบนที่ดีอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีทีท่าจะคลี่คลายในขณะนี้ ประกอบกับในอีก 1 เดือนข้างหน้า จะเป็นช่วงที่มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ ธุรกิจทุกประเภทและภาคครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์โควิด-19 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังจะสิ้นสุดลง ซึ่งสิ่งที่น่าเป็นห่วงหลังจากมาตรการสิ้นสุดลง คือ การเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในกลุ่มผู้บริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น จะยิ่งส่งผลต่อการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคในธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจส่งออก ธุรกิจการบิน และภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจส่งออก
เป็นที่น่าสังเกตว่า ทิศทางดังกล่าวที่เกิดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายโดยเฉพาะรายใหญ่และรายกลางที่มีการขยายพอร์ตสินค้าในตลาดบ้านหรูในช่วงก่อนหน้า เริ่มมีการขยายตลาดกลับมาเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดล่างมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้าน 2-5 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้าเคยชะลอการพัฒนาไป เพราะกลุ่มตลาดดังกล่าวมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แสนสิริ ที่หันมาเปิดโครงการทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ภายใต้แบรนด์ “อาณาสิริ” จับกลุ่มตลาด 1.9-6 ล้านบาท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่ส่งทาวน์โฮมแบรนด์ “พลีโน่” จับกลุ่มตลาด 2-4 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นั้นยังคงมีสต๊อกทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว 2-4 ล้านบาท ในมือจำนวนไม่น้อย ขณะเดียวกัน บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เป็นอีกบริษัทที่ลงมาจับตลาดล่างสุด โดยได้เปิดตัวคอนโดบีโอไอ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” ซึ่งในปี 63 ได้เปิดขายไปแล้ว 4 โครงการ นอกจากนี้ในปี 64 ยังมีแผนจะขยายลงทุนเพิ่มอีก 5-10 โครงการ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วงก่อนหน้านั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเน้นเปิดตัวโครงการในตลาดระดับบน และตลาดล่างเป็นหลัก ส่วนในตลาดระดับกลาง 3-5 ล้านบาท มีการเปิดตัวจำนวนน้อยมาก ทำให้กลุ่มบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ถูกลดความสำคัญลงไป แต่ในความเป็นจริงแล้วกลุ่มบ้าน 3-5 ล้านบาท ยังมีการทำตลาดอย่างต่อเนื่อง
เพียงแต่เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย และมีการทยอยเปิดเป็นเฟสๆ แทนการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 2/63 มีซัปพลายเหลือขายอยู่ในตลาดกว่า 356,500 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามีจำนวนเหลือขายที่ค่อนข้างสูง จากข้อมูลดังกล่าว สะท้อนให้เห็นได้อย่างดีว่าทำไมในช่วงนี้สินค้าระดับ 3-5 ล้านบาท จึงมีการเปิดตัวน้อยมาก
ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ก่อนหน้านี้ถูกมองข้ามจากผู้ประกอบการเพราะปัญหาด้านต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวอย่างรวดเร็ว ทำให้ยากต่อการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมราคา 2 ล้านบาทนั้นหาไม่ได้แล้วในพื้นที่เมือง ส่วนใหญ่จะกระจายออกไปรอบนอกห่างจากเมื่ออย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 1 กิโลเมตร เริ่มกลับมาเปิดตัวเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาลงทุนโครงการตลาดแนวราบ 2 ล้านบาทมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ณ ปัจจุบัน ผู้ประกอบการเริ่มจับสัญญาณได้ว่า ตลาดบ้านหรูนั้นแม้จะไม่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อหรือมีน้อยมาก แต่ช่วงก่อนหน้าดีมานด์ในตลาดถูกดูดซับไปมาก ขณะที่การสิ้นสุดมาตรการเยียวยาจะทำให้ตลาดบนได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ และการเพิ่มขึ้นของ NPL จากภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการระบาดของโควิด-19 ดังนั้น การหาช่องว่างตลาด หรือการขยายตลาดไปในกลุ่มที่มีสินค้าไม่พอกับความต้องการ จึงกลายเป็นอีกหนี่งแนวทางในการผลักดันยอดขายของบริษัท แม้ว่าตลาดดังกล่าวจะมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง แต่ก็ต้องยอมรับว่าตลาดดังกล่าวเป็นตลาดเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง ดังนั้น การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ เอพี เสนาฯ กลับสู่ตลาดนี้อีกครั้ง
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจุบันสัดส่วนของคนที่มีรายได้ต่ำกว่า 45,000 บาทในประเทศอาจจะมีมากกว่า 80% หรือหมายความว่าคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุดในประเทศไทย อาจจะสูงขึ้นถ้าเป็นการกู้ร่วมกันของคนมากกว่า 1 คนขึ้นไป ดังนั้น จึงไม่แปลกใจที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในประเทศ แต่ถ้าครอบครัวใดมีภาระหนี้สินหรือรายจ่ายอื่นๆ ที่ต้องจ่ายความสามารถในการขอสินเชื่อก็จะลดน้อยลง บางคนอาจจะมีรายได้มากกว่านี้ก็จะสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้มากกว่านี้ มูลค่าสินเชื่อธนาคารสูงที่สุดที่สามารถขอได้จากธนาคารนั้นเป็นการสะท้อนให้เห็นถึงกําลังซื้อ และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศไทย
ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการพัฒนาและเปิดขายนั้นเป็นที่อยู่อาศัยทุกประเภทระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากที่สุด โดยเฉพาะอาคารชุด ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด โดยสามารถดูได้จากยูนิตเหลือขายที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประกาศออกมาก แต่ในปี 63 ผู้ประกอบการบางรายเริ่มพัฒนาหรือเปิดขายโครงการระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตมากขึ้น ทั้งอาคารชุด และทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชะลอตัวรุนแรง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องหาตลาดที่เข้าถึงกำลังซื้อมากที่สุด ดังนั้น การเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงเป็นอีกทางเลือกของพวกเขา เพียงแต่อาจต้องยอมรับความเสี่ยงตอนโอนกรรมสิทธิ์จากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนมากที่สุด
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าคอนโดมิเนียมนะดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทใน 26 จังหวัดทั่วประเทศไทย รวมทั้งกรุงเทพมหานคร ณ ครึ่งแรกปี 63 มียูนิตเหลือขายที่ประมาณ 6,161 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนยูนิตเหลือขายที่สูงมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
นอกจากการหาซื้อที่ดินที่ลำบากมากแล้ว ยังมีเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารของผู้ซื้อซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนมีรายได้ไม่มาก และมีส่วนหนึ่งที่ติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนทำให้ขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สุดท้ายแล้วผู้ประกอบการต้องรับภาระในการนำกลับมาขายต่อไปแบบที่เห็นกันในบางโครงการช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต โดยไม่ได้ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เพราะปัญหาเรื่องของขั้นตอนการขออนุญาต และสิทธิประโยชน์ทางภาษีก็ไม่ใช่เรื่องที่น่าจูงใจเท่าที่ควร
