อสังหาฯ เร่งออกหุ้นกู้รับมือตลาดทรุด เสนาฯ ระบุสถานการณ์นิ่งเหมาะระดมทุน

สถานการณ์หดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 นี้ ถือว่ารุงแรงที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ หลักๆ คือ การดหตัวของเศรษฐกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย และการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งส่งผลต่อการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้ธุรกิจต่างๆ หยุดชะงัก จนเกิดปัญหาว่างงานและรายได้ของประชากรในประเทศลดลง และยิ่งไปกว่านั้นการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยและสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมส่งผลให้ บริษัทอสังหาฯ ในตลาดได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการขาดสภาพคล่องทางการเงิน 

ภาวะที่เกิดขึ้นทำให้กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ต้องชะลอแผนการพัฒนาโครงการหรือยกเลิกการลงทุนโครงการใหม่ไป ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จะได้เปรียบบริษัทที่อยู่นอกตลาดค่อนข้างมาก เนื่องจากมีเครื่องมือทางการเงินในการระดมเม็ดเงินจากการออกหุ้นกู้ต่างๆ เพื่อเสริมสภาพคล่อง ซึ่งการออกหุ้นกู้ต่างๆ ในช่วงที่ผ่านมาถือว่าได้รับผลการตอบรับอย่างดีจากตลาด เนื่องจากอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากจากสถาบันการเงินที่เรียกว่าต่ำเตี้ยติดดินในปัจจุบัน


นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอมแอนด์โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนา ในเครือ บริษัท แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 มีบริษัทอสังหาฯ หลายแห่งประสบความสำเร็จในการออกหุ้นกู้ เพื่อมาไถ่ถอนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืนในครึ่งแรกของปีได้สำเร็จ อาจจะมีบางแห่งที่ออกหุ้นกู้มาแล้วขายได้ไม่หมด แต่เมื่อเทียบสัดส่วนแล้วถือว่าไม่เยอะ ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ บางบริษัท มีการเตรียมกระแสเงินสดไว้เพียงพอต่อการไถ่ถอนหุ้นกู้คืน ทำให้สถานการณ์การที่มีหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯ 22 บริษัทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 63 จำนวน 89,300 ล้านบาท ไม่น่าที่จะมีปัญหากับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพียงแต่ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ อาจจะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อย่างที่บางบริษัทมีการออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (Perpetual Bond) ซึ่งเป็นหุ้นกู้ที่ไม่มีกำหนดวันไถ่ถอน ผู้ถือหุ้นกู้ต้องถือไว้จนกว่าที่บริษัทผู้ออกหุ้นกู้จะใช้สิทธิไถ่ถอนล่วงหน้าหรือล้มเลิกกิจการ โดยให้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า 8% ซึ่งประสบความสำเร็จในการขายในตลาด สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนต่อบริษัทอสังหาฯ ผู้ออกหุ้นกู้และสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนต่อธุรกิจอสังหาฯที่ได้รับการจัดอันดับเรตติ้งที่ดี โดยบริษัทอสังหาฯ ที่ออกหุ้นกู้ในช่วงครึ่งแรกของปีมากกว่า 81% ได้รับการจัดอันดับเครดิตเรตติ้งอยู่ที่ AA, A- และ BBB ซึ่งเป็นเรตติ้งที่ยังได้รับการยอมรับจากตลาดถึงแม้สถานการณ์เศรษฐกิจจะชะลอตัวก็ตาม

จากข้อมูลของสมาคมตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 มีเอกชนออกตราสารหนี้แล้วทั้งสิ้น 320,000 ล้านบาท ประมาณ 50,000 กว่าล้านบาท หรือประมาณ 15% ของหุ้นกู้ภาคเอกชนที่ออกมาขายทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปี 63 เป็นส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ลงทุนยังให้ความสนใจเข้ามาลงทุนในตราสารหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ถึงแม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มชะลอตัวประมาณ 15-20% ความสำเร็จในการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อนำมาไถ่ถอนคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืน และบางส่วนนำมาใช้ในการเสริมสภาพคล่องทางธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารสภาพคล่องทั้งในการชำระคืนเงินกู้และนำมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนให้แก่ธุรกิจ ซึ่งเป็นปัจจัยบวกให้แก่ผู้ประกอบการ ถึงแม้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจากเดิมประมาณ 1-2% แต่ก็ทำให้ธุรกิจสามารถเดินหน้าต่อได้ ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง


ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินเพื่อนำเงินมาใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระคืน ผนวกกับการที่ต้องบริหารกระแสเงินสดของบริษัท ให้สามารถรองรับกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ที่เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 2019 (COVID-19) การทยอยออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน เพื่อเตรียมตัวสำหรับความไม่แน่นอนของศรษฐกิจ และในขณะเดียวกัน เป็นการเตรียมความพร้อมเพื่อเดินหน้าธุรกิจเมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 เริ่มคลี่คลาย ซึ่งสถานการณ์ที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่า เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 เริ่มคลี่คลาย ผู้ประกอบการหลายรายก็ทยอยเป็นตัวโครงการใหม่ เฉพาะเดือนสิงหาคม 2563 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม จำนวน 10,215 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 37,025 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 89% เมื่อเทียบกับเดือนกรกรกฎาคม2563 ขณะที่ยอดขายเฉลี่ย (Absorption Rate) อยู่ที่ 23% การเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นความพร้อมของผู้ประกอบการอสังหาฯ หลังจากที่ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 การระดมออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นส่วนหนึ่งของการนำเงินทุนมาใช้เพื่อเดินหน้าธุรกิจ เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจมีแนวโน้มที่จะผ่อนคลายจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ
COVID-19 ที่คลี่คลายในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2563

สำหรับแนวโน้มการออกหุ้นกู้ในช่วงปลายปี 63 ของกลุ่มบริษัทอสังหาฯ นั้น จากมูลค่าหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในช่วงครึ่งหลังของปี 63 จะมีอีกประมาณไม่เกิน 40,000 ล้านบาท จากความสำเร็จในการออกหุ้นกู้ในช่วงครึ่งแรกของปี แนวโน้มในช่วงครึ่งปีหลังก็ไม่น่าจะแตกต่างกันมากนักและถ้าได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเชื่อว่าผู้ประกอบการน่าจะออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้นเพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน แต่ก็ต้องดูความเสี่ยงทางธุรกิจ รวมถึงต้นทุนทางการเงินในการออกหุ้นกู้ที่สูงขึ้นตามความเสี่ยงของธุรกิจและเศรษฐกิจ โดยประมาณว่าการออกหุ้นกู้ในปี 63 ผู้ประกอบการจะต้องมีภาระต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นในระดับ 1-2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และอาจจะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าการกู้เงินจากสถาบันการเงิน เป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องคำนึงถึงเรื่องการบริหารต้นทุนทางการเงินไปพร้อมๆ กับการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจ


ด้านดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า เตรียมออกหุ้นกู้เพิ่มทุนจำนวน 800 ล้านบาท และออก GREENSHOE หรือการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน 400 ล้านบาท ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนเดิม สำหรับการออก GREENSHOE OPTION นี้จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก้ผู้ลงทุน เนื่องจากช่วยลดความผันผวนของราคาหุ้นที่ซื้อ-ขายลดลง ถือเป็นการประคองราคาหุ้นไม่ให้หลุดจองได้ระดับหนึ่ง ซึ่งในกรณีที่หลักทรัพย์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แล้วมีราคาต่ำกว่าราคาเสนอขาย ผู้จัดจำหน่ายจะเข้าไปซื้อหลักทรัพย์ในจำนวนที่เกินดังกล่าวในตลาดหลักทรัพย์ โดยวิธีดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อการระดมทุนในตลาดทุน เนื่องจากมีส่วนป้องกันไม่ให้ราคาซื้อขายในตลาดของหลักทรัพย์ที่เสนอขายในช่วงระยะเวลาแรกมีความผันผวนมากนัก

ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้และที่สำคัญโควิด-19 กลายเป็นบทเรียนสอนให้เสนาฯ รู้และเข้าใจว่าความแน่นอนไม่มีอยู่จริง สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการ คือ การเตรียมความพร้อมรับมือสถานการณ์ไม่แน่นอนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น เสนาฯ จึงตัดสินใจออกหุ้นกู้เพื่อระดมกระแสเงินสดสำรองไว้รองสถานการณ์ที่ในอนาคต ซึ่งการตัดสินใจออกหุ้นกู้ในช่วงนี้เนื่องจากมองว่าเป็นช่วงที่ปัจจัยลบต่างๆ ค่อนข้างนิ่งซึ่งจะส่งผลดีต่อการขายหุ้นกู้

“นอกจากนี้ ในการออกหุ้นกู้ก่อนกำหนดที่หุ้นกู้ชุดเดิมจะครบกำหนดในอีก 5 เดือนข้างหน้ายังเป็นการันตี และสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ซื้อหุ้นกู้ในชุดก่อนว่าเสนาฯ จะมีเงินจ่ายคืนดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อแน่นอน”


สำหรับปัญหาของตลาดอสังหาฯ ที่น่ากังวลในขณะนี้คือ กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นของสถาบันการเงิน
ขณะที่ในระยะอันใกล้นี้ มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ ธุรกิจทุกประเภทและภาคครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์โควิด-19 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังจะสิ้นสุดลง สิ่งที่น่าเป็นห่วงหลังจากมาตรการสิ้นสุดลง คือ การเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในกลุ่มผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ยิ่งส่งผลต่อการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วยทำให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มจากปัจจุบันอีกมาก

นอกจากนี้ การเปิดประเทศแม้จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจต่างๆ แต่ก็ต้องยอมรับว่า ผลกระทบที่ตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ คือการระบาดของเชื้อโควิด-19 แต่ขึ้นกับมาตรการของรัฐจะควบคุมได้ดีมากน้อยแคไหน แต่ที่แน่ๆ ผลกระทบที่ตามมา คือ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งต้องขึ้นกับการบริหารจัดการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต  ขณะเดียวกัน ปัจจัยลบที่คงควบคุมไม่ได้ เช่น การประท้วงที่เริ่มถี่ขึ้น และมีแววว่าจะรุนแรงขึ้นยังเป็นปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อตลาดอสังหาฯ และการขายหุ้นกู้ ดังนั้น ในการออกหุ้นกู้ในช่วงนี้จึงถือเป็นช่วงที่ดีที่สุด

“ก่อนหน้านี้ เสนาฯ ยังไม่ออกหุ้นกู้เพราะสถานการณ์ยังคลุมเครือ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการชุมนุมประท้วง การหดตัวทางเศรษฐกิจสถานการณ์ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งจากการที่มีบริษัทอสังหาฯ หลายรายเร่งออกหุ้นกู้ไปในช่วงก่อนหน้าแล้วยอดขายได้ไม่เป็นไปตามเป้า สะท้อนได้อย่างดีว่าภาวะเศรษฐกิจกิจและสถานการณ์ไม่เอื้อแต่หากรอไปออกหลังจากนี้ก็ไม่แน่ว่าจะมีสถานการณ์อะไรจะเข้ามากระทบ ดังนั้น ณ ปัจจุบันทุกอย่างค่อนข้างนิ่งจึงเป็นช่วงที่ดีที่เสนาฯ เลือกที่จะออกหุ้นกู้ในช่วงนี้”