ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3ไตรมาสแรกของปี 63 ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้จะเริ่มส่งสัญญาณบวกออกมาให้เห็น จากการลดลงของซัปพลายในตลาดรวม หลังจากที่ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นพัฒนาคอนโด ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และหันมาเน้นการระบายสต๊อกในมือออกเพื่อเก็บเงินสด เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบริษัทเอาไว้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ผลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 3/63 พบว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3/63 นี้ สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ส่งผลให้กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการกลับมาให้ความสำคัญต่อกำลังซื้อในประเทศมากขึ้น ขณะที่ภาพรวมของตลาดคอนโด กทม.ในไตรมาส 3/63 ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น หลังชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วงที่ผ่านมา โดยพบว่าในไตรมาส 3 มีคอนโดเปิดขายใหม่ 18 โครงการ จำนวน 8,344 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าลงทุน 28,401 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ถึง 7,138 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่มีจำนวนลดลง 2,715 ยูนิต หรือ 24.6% โดยคอนโดที่เปิดขายใหม่มีอัตราการขายเฉลี่ย 43% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 14% สำหรับคอนโดที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุด 4,033 หน่วย หรือประมาณ 48% รองลงมาคือ พื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก (สุขุมวิท) 2,518 ยูนิต หรือประมาณ 30% ตามมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 770 หน่วย หรือประมาณ 9%
จากทิศทางดังกล่าว คาดว่าในปี 63 ซัปพลายคอนโดเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิต ต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้ โดยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีอาจจะมีโครงการคอนโดเปิดใหม่ไม่เกิน 10 โครงการ เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป มีเพียงบางรายทดลองตลาดด้วยการเปิดจองให้แก่ผู้ที่สนใจล่วงหน้าก่อนการเปิดขายอย่างเป็นทางการ เพื่อเป็นการเก็บยอดขายบางส่วนไว้ เพื่อความมั่นใจว่าหากเปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการยอดขายจะเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้
สำหรับในช่วงไตรมาส 4/63 นี้ “คอลลิเออร์ส” คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายคอนโดใหม่ลง และเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ขณะเดียวกัน พบว่ามีหลายรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดในปีนี้ออกไปเป็นปีหน้า เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาด โดยเฉพาะสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด และมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดใหม่
นายภัทรชัย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 มีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 2 ราย ที่สามารถปิดการขายโครงการได้ 100% แต่เมื่อพิจารณา 2 โครงการใหม่ที่ปิดการขายได้ทั้งโครงการอย่างรวดเร็วพบว่า จุดขายที่ชัดเจนของทำเลที่ตั้ง และราคาขายที่ต่ำกว่าราคาขายเฉลี่ยของคอนโดที่เปิดขายอยู่บนทำเลเดียวกัน 20% คือปัจจัยหลักที่ทำให้สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วขณะเดียวกัน ห้องชุดคงค้างในตลาดโดยเฉพาะที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเริ่มทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่องในหลายโครงการซึ่งเป็นผลมาจากผู้ประกอบการนำยูนิตเหลือขายมาลดราคา รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น
แม้ว่าซัปพลายคงค้างในตลาดเริ่มมีจำนวนลดลงแต่ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้น เพราะหากกำหนดราคาขายสูงกว่าราคาตลาดจะทำให้ไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาดเหมือนกับผู้ประกอบการหลายรายที่เลือกใช้กลยุทธ์เรื่องของราคาเข้ามาใช้ในช่วงที่ผ่านมา
จากผลการวิจัย “คอลลิเออร์ส” ยังพบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวรวมทั้งปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาฯ ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดในระดับราคาขายเฉลี่ย 50,000 บาทต่อ ตร.ม.อีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซกเมนต์ที่หายไปจากตลาด
“อย่างไรก็ตาม ในช่วงระดับราคาขายดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน แต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30% ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้แก่ผู้ประกอบการและเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมแผนป้องกันเพื่อให้อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่ออยู่ในระดับที่น้อยที่สุด” นายภัทรชัย กล่าว
จากผลวิจัยของ “คอลลิเออร์ส” สะท้อนว่าแนวโน้มการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในไตรมาส 3/63 จะมีสัญญาณการเปิดตัวของโครงการเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกัน จำนวนซัปพลายในตลาดก็เริ่มปรับตัวลดลง จากการที่มีคอนโดพร้อมอยู่หลายๆ โครงการทยอยปิดการขายไป แต่การปิดการขายของโครงการเหล่านั้น ต้องยอมรับว่าเกิดจากการลดราคาขายและการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้ลูกค้า ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเปิดขายไปแล้วจำนวนมากยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดขายออกไป
ส่วนโครงการที่มีการทดลองตลาดด้วยการเปิดจองให้ผู้ที่สนใจล่วงหน้าก่อนการเปิดขายจริง เพื่อเป็นการเก็บยอดขายบางส่วนไว้นั้นสะท้อนให้เห็นได้ว่า ณ ปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายยังคงกังวลกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี แม้ว่าในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา จะมีผู้ประกอบการบางรายสามารถปิดการขาย 100% ได้อย่างรวดเร็ว แต่ต้องยอมรับว่าปัจจัยหลัก คือ การตั้งราคาขายที่ต่ำกว่าคู่แข่งในพื้นที่ถึง 20% ร่วมกับแคมเปญในวันเปิดขาย ซึ่งสะท้อนได้ว่ากำลังซื้อผู้บริโภคไม่ได้ฟื้นตัวกลับมาอย่างชัดเจน แต่เกิดจากการกระตุ้นด้วยราคาที่ต่ำกว่าตลาด และแคมเปญที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคในช่วงนี้
อย่างไรก็ตาม ปัญหาเร่งด่วนของตลาดอสังหาฯ ในขณะนี้ไม่ได้อยู่ที่การชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ แต่ปัญหาเร่งด่วนคือ การระบายสต๊อกห้องชุดคงค้างในตลาดที่สะสมอยู่นับแสนล้านบาท ซึ่งส่งผลให้ซัปพลายยังคงล้นตลาดอยู่ในปัจจุบัน และเป็นที่มาของการส่งหนังสือเชิญองค์กรต่างๆ สมาคมอสังหาฯ และบริษัทอสังหาฯ เข้าร่วมหารือและเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมา และหนึ่งในแนวทางที่มีการนำเสนอในการหารือดังกล่าวคือการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติสามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดที่จองซื้อไว้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยล่าสุด ศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด-19) หรือ ศบค. มีมติเห็นชอบมาตรการเปิดประเทศสำหรับนักท่องเที่ยวประเภทพิเศษแบบจำกัดจำนวน ซึ่งในล็อตแรกจะเริ่มในวันที่ 8 ต.ค.นี้
ออลล์ อินสไปร์ฯ หวังกำลังซื้อต่างประเทศดูดซับสต๊อกคอนโดฯ
นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า สถานการณ์การชะลอตัวตลาดคอนโดที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเกิดจากกำลังซื้อที่หดตัวลงไป บวกกับการเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) สะท้อนให้เห็นว่า ณ ปัจจุบัน กำลังซื้อของผู้บริโภคเพียงส่วนเดียวไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว และการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ การเปิดประเทศเพื่อดึงกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามากระตุ้นตลาดจึงมีความจำเป็น ช่วยให้ตลาดระบายสต๊อกคงค้างออกไปได้
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาของตลาดอสังหาฯ ที่น่ากังวลในขณะนี้คือ กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นของสถาบันการเงิน ขณะที่ในระยะอันใกล้นี้ มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ ธุรกิจทุกประเภทและภาคครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์โควิด-19 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังจะสิ้นสุดลง สิ่งที่น่าเป็นห่วงหลังจากมาตรการสิ้นสุดลง คือ การเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในกลุ่มผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ยิ่งส่งผลต่อการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ทำให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มจากปัจจุบันอีกมาก
นอกจากนี้ การเปิดประเทศแม้จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจต่างๆ แต่ก็ต้องยอมรับว่า ผลกระทบที่ตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ คือการระบาดของเชื้อโควิด-19 แต่ขึ้นกับมาตรการของรัฐจะควบคุมได้ดีมากน้อยแคไหน แต่ที่แน่ๆ ผลกระทบที่ตามมา คือ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งต้องขึ้นกับการบริหารจัดการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
"อธิป พีชานนท์" ห่วงยอดรีเจกต์เรตพุ่งเกินกว่า 40%
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์และออกแบบก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การดูแลภาพรวมเศรษฐกิจหลังการหมดมาตรการเยียวยาช่วยเหลือภาคธุรกิจและลูกหนี้ทั่วไปนั้น จริงๆ แล้วต้องดูสถานการณ์ ถ้าหากเหตุการณ์ดีขึ้นแล้ว มาตรการเยียวยาถ้าไม่มี ก็ไม่เดือดร้อนอะไร แต่ถ้าเหตุการณ์ยังแย่ลง แล้วไม่มีเรื่องการดูแลลูกหนี้ เมื่อเป็นเช่นนั้น รัฐบาลก็ควรต้องยอมรับสภาพ อาจจะเกิดหนี้ NPL มากขึ้น ทั้ง NPLของกลุ่มรายย่อย หนี้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มที่ตกงานหรือไม่มีรายได้ รวมถึงผู้ประกอบการ ถ้าสถาบันการเงินไม่มีการปรับโครงสร้างหนี้ หรือยืดหยุ่นเรื่องภาระหนี้ ก็คงหนีไม่ออก ต้องยอมรับสภาพ
"เราต้องดูสภาพเศรษฐกิจภายนอกด้วยว่าจะดีขึ้นหรือแย่ลงหรือไม่ เรื่องของโควิด-19 คลี่คลายไปได้แค่ไหน รวมถึงระบบสินเชื่อของธนาคาร มีการผ่อนปรนมากน้อยเพียงใด เพราะถ้ายังเข้มงวด ตัวเลขยอดปฏิเสธสินเชื่อจะสูงขึ้น ยอดซื้อใหม่ ยอดโอนใช่ว่าจะดี ซึ่งตัวเลขในระบบตอนนี้เฉลี่ย 40% สูงกว่าในอดีต ธนาคารเลือกปล่อยสินเชื่อ เดิมอาชีพอิสระเคยกู้ได้ แต่ตอนนี้แบงก์ไม่ไว้ใจแล้ว หรืออาชีพพนักงานโรงแรม ที่รายได้เสริมจากค่าบริการลดลงมาก"
