การบังคับใช้และจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่เริ่มขึ้นในเดือน ส.ค. ที่ผ่านมา จะส่งผลกระทบต่อประชาชน และนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีในอัตราที่สูงกว่าที่ดินการเกษตรและที่ดินที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม กลุ่มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพราะมีการซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาและมีสต๊อกที่อยู่อาศัยในมือจำนวนมาก หากไม่สามารถระบายออกได้ภายในระยะ 3 ปีตามที่กฎหมายกำหนด สต๊อกที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะมีต้นทุนที่เกิดจากการจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นในทันที ขณะที่สถาบันการเงินดูเหมือนว่าจะเป็นกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบไม่น้อย เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีการถือทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ไว้จำนวนมาก ต้องเร่งระบาย NPA ออกจากมือเร็วมากขึ้น
ไม่ว่าจะโดยการขายทอดตลาดและขายทรัพย์สินให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ซึ่งช่วงที่ผ่านมา ธนาคารต่างก็เร่งระบาย NPA เพื่อลดภาระบริหารทรัพย์ เพื่อลดความเสี่ยงการตั้งสำรอง และเพิ่มเงินหมุนเวียน แม้ว่ากฎหมายจะผ่อนปรนให้ 3 ปีแรกก็ตาม แต่จากการประเมิน NPA คงค้างในระบบธนาคารพบว่ามีมูลค่ามากกว่า 2 แสนล้านบาท ไม่นับรวมทรัพย์ที่อยู่ในมือบริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี) จากปริมาณทรัพย์คงค้างในระบบทั้งที่อยู่ในมือของธนาคาร เมื่อนับรวมกับทรัพย์ใหม่และทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการขายและก่อสร้างจากบริษัทอสังหาฯ ซึ่งช่วงที่ผ่านมาต่างเร่งระบายสต๊อกออกให้เร็วที่สุด
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้คาดว่านับจากปลายปี 63 ซึ่งเป็นปีแรกที่มีการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเริ่มทยอยมีทรัพย์ประเภท บ้าน ทาวน์เฮาส์ ที่ดิน และคอนโดมิเนียม ทั้งที่เป็นที่อยู่ใหม่และมือสอง ทยอยเข้าสู่ตลาดใหม่อีกรอบและจะเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง แนวโน้มดังกล่าวจะทำให้ในช่วง 1-2 ปีจากนี้ราคาขายบ้านใหม่และบ้านมือสองมีการแข่งขันที่สูงขึ้น และส่งผลต่อราคาขายปรับตัวยาก และยังมีโอกาสที่จะทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่และที่ดินปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดที่ปัจจุบันยังล้นตลาดอยู่
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปี 63 เป็นปีแรกที่ผู้บริโภคต้องเจอกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีแบบใหม่ที่เพิ่มเติมเข้ามาในชีวิตของคนไทย จะบอกว่าเป็นภาษีใหม่ก็ไม่เชิงเพราะเป็นภาษีที่เข้ามาทดแทนภาษีโรงเรือนที่เก็บกันมาก่อนหน้านี้ โดย ณ สิ้นเดือน ส.ค.63 เป็นช่วงเริ่มต้นที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ประชาชนส่วนใหญ่ในประเทศไทยคงไม่ต้องเสียภาษีนี้ เพราะถ้าที่อยู่อาศัยมีมูลค่าต่ำกว่า 50ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ แต่ถ้ามีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1หลัง ก็ต้องเสียหลังที่ 2 เป็นต้นไป รวมไปถึงกลุ่มเกษตรกรที่ต้องเสียภาษีที่ดินสำหรับที่ดินที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปต้องเสียภาษีในส่วนที่เกินนั้น และกลุ่มของผู้ประกอบการ บริษัทผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และเจ้าของอาคารเพื่อการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรมต่างๆ ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทดแทนภาษีโรงเรือนที่เคยเสียกันมาก่อนหน้านี้
ภาระภาษีที่ประชาชนทั่วไปต้องเสียในปีนี้อาจจะไม่ได้เต็ม 100% เพราะเมื่อวันที่ 2 มิ.ย.63 ครม.มีมติเห็นชอบให้ลดภาษีที่ดินฯ ของปี 63 ลง 90% เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจและผลกระทบจากโควิด-19 นั่นเท่ากับว่าคนที่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในเดือน ส.ค.63 จะเสียเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องเสียจริงๆ ตามหลักเกณฑ์เท่านั้น แต่ว่าในปี 64 จะต้องเสียแบบ 100% ตามหลักเกณฑ์ที่ประเมินมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและต้องเสียมากขึ้นกว่าที่ต้องเสียจริงๆ ในปี 63 เนื่องจากราคาประเมินราชการของที่ดิน บ้าน และคอนโดทั้งประเทศไทยจะมีการประกาศใช้ราคาประเมินราชการใหม่พร้อมกันทั้งประเทศ ซึ่งดูแล้วเพิ่มขึ้นจากปี 63 แน่นอน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ประกอบกับการต้องเสียแบบเต็ม 100% ก็มีผลให้ภาระของคนจำนวนหนึ่งที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางพื้นที่เพิ่มแบบก้าวกระโดด
แม้ว่าราคาประเมินราชการของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะปรับเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดทุกพื้นที่ทั่วประเทศ เพราะปัจจัยพื้นฐานต่างๆ แตกต่างกัน เช่น 1.ราคาประเมินราชการก่อนหน้านี้แตกต่างกัน พื้นที่ที่ราคาประเมินราชการอยู่ในหลักร้อยบาทต่อตารางวาหรือต่ำกว่านั้นก็คงไม่มีการปรับเพิ่มขึ้นมาหลักหมื่น หลักแสนแน่นอน 2.ปัจจัยพื้นฐานในการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของที่ดินแตกต่างกันชัดเจน เช่น โครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง การพัฒนาของภาครัฐบาล และเอกชน 3.กฎหมายและระเบียบที่กี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถ้าทั้งสองสิ่งนี้ไม่เอื้อต่อการพัฒนาต่อให้อยู่ในทำเลดีแค่ไหนก็ตามก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าที่ดินได้ 4.ความนิยมหรือร้อนแรงของทำเลต่างๆ ที่แตกต่างกันก็มีผลต่อราคาประเมินราชการด้วยเช่นกัน เพราะถ้าทำเลใดมีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินกันมากมายก็มีผลให้ราคาบอกขายที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในทางกลับกันถ้าทำเลใดไม่มีการซื้อขายที่ดินหรือมีการซื้อขายกันน้อยมากก็มีผลให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นน้อยมากเช่นกัน
จาก 4 ปัจจัยข้างต้นเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพของที่ดิน และมีผลโดยตรงต่อราคาประเมินราชการของที่ดินในแต่ละทำเล ดังนั้น ทำเลที่ราคาที่ดินจะมีการปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปี พ.ศ.2564 คงเป็นทำเลที่ราคาประเมินราชการสูงอยู่แล้ว อีกทั้งเป็นทำเลที่มีการซื้อขายที่ดินกันในราคาสูงต่อเนื่อง เช่น สยาม สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม4 พญาไทเพลินจิต รัชดาภิเษก พหลโยธิน รวมไปถึงพื้นที่ที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงศักยภาพจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานคร เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและที่กำลังก่อสร้างต่างๆ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) สายสีน้ำเงินทั้ง 2 เส้นทาง คือ เตาปูน-ท่าพระ กับหัวลำโพง-หลักสอง สายสีทองตามแนวถนนเจริญนคร รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในแผนการพัฒนาอีกหลายพื้นที่ ซึ่งทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครมีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์บนที่ดินให้มากขึ้น รวมไปถึงมีการปรับเพิ่ม FAR ให้มากขึ้นด้วยเช่นกัน เมื่อทั้งสีผังเมือง และ FAR ปรับเพิ่ม ประกอบกับก่อนหน้านี้มีการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ดังกล่าวต่อเนื่องโดยเฉพาะการซื้อขายที่ดินใหม่ๆ ที่มีมาต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น แน่นอนว่าราคาประเมินราชการในพื้นที่ดังกล่าวต้องมีการปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน เพียงแต่จะปรับเพิ่มขึ้นไปเท่าไหร่นั้นต้องรอการประกาศแบบเป็นทางการอีกครั้ง
เนื่องจากภาวะของเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงชะลอตัวแบบรุนแรง และเป็นการชะลอตัวครั้งร้ายแรงที่สุดในประวัติศาสตร์โลก หลายธุรกิจจำเป็นต้องปิดกิจการ เลิกจ้างพนักงานทั้งแบบเป็นไปตามขั้นตอนทางกฎหมายหรือปิดกิจการหนีทันที จึงไม่แปลกที่จะมีคนขาดรายได้ทันทีทันใดมากมายและมีผลกระทบต่อการผ่อนชำระสินเชื่อธนาคาร หนี้เสียที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้มีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา และยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆจนยังไม่สามารถคาดเดาจุดสิ้นสุดได้ในช่วงนี้ บ้านและคอนโดมิเนียมรวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ จะเข้าสู่ระบบธนาคารมากขึ้น แต่ธนาคารมีเวลาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เพียง 5 ปีเท่านั้น
ทั้งนี้ เพราะถ้าเก็บไว้นานกว่านั้นจะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 100% ทันที ซึ่งเป็นภาระของธนาคารที่เพิ่มเติมเข้ามาหลังจากเดือน ส.ค.63 เป็นต้นไป นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่รับซื้อ NPA จากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ก็คงต้องพิจารณาในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพราะพวกเขาคงเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้ในการขายต่อมากกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบอื่น แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับธนาคารด้วยว่าต้องการขายแบบใด ธุรกิจบริหารสินทรัพย์มีความเป็นไปได้ที่จะมีความน่าสนใจมากขึ้น เพราะจะมีอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงจากธนาคารระบายออกมามากขึ้นแน่นอน เพียงแต่พวกเขาก็ต้องเร่งระบายอสังหาริมทรัพย์ออกเช่นกัน เพราะต้องเสียภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกันเมื่อถือครองไว้นานเกิน 5 ปี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อให้เกิดผลกระทบต่อภาระในการถือครองที่ดินของประชาชน ผู้ประกอบการ ธนาคาร รวมไปถึง เอกชนทุกภาคส่วนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะเป็นการเสียภาษีเพื่อนำกลับมาบำรุงท้องที่หรือพื้นที่ของตนเองก็ตาม แต่ก็ยังคงมีความแคลงใจหรือยังไม่เข้าใจกันในทุกภาคส่วน แม้แต่เจ้าหน้าที่ผู้มีหน้าที่เก็บภาษีเองก็ยังไม่ได้มีความเข้าใจแบบ 100% ซึ่งคงต้องใช้เวลาในการทำความเข้าใจกันทุกภาคส่วนสักระยะ
นอกจากนี้ ภาษีที่ดินฯ ยังเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อเนื่องไปยังภาคการพัฒนาโครงกรอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายหรือเช่าทุกประเภท เพราะเป็นเสมือนหนึ่งในปัจจัยที่ควรคำนึงถึงของผู้ประกอบการทุกรายว่าเมื่อพัฒนาโครงการใดๆ ออกมาขายแล้วก็ตามจำเป็นต้องปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ภายใน 3 ปี ไม่อย่างนั้นมีภาระเพิ่มเติมแน่นอน ซึ่งเป็นเรื่องผู้ประกอบการอาจจะไม่ได้คำนึงมาก่อนหน้านี้หรือไม่ได้ให้ความสำคัญเท่าที่ควร อีกทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบพาณิชยกรรมก็อาจจะมีการเปลี่ยนรูปแบบการถือครองไปเป็น REIT มากขึ้นเพื่อลดภาระภาษีที่เกิดขึ้น
นอกจากการไหลเข้าสู่ตลาดของที่ดิน และที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งจะส่งผลต่อการขายของกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ แล้ว มาตรการสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ประกัน หรือ LTV ก็จะเป็นตัวแปรหลักที่ส่งผลต่อการขยายอสังหาฯ ซึ่งเมื่อวันที่ 3 ก.ย.ที่ผ่านมา หลังจากที่นายกรัฐมนตรีได้ส่งหนังสือเชิญให้ตัวแทนภาคธุรกิจอสังหาฯ เข้าหารือและเสนอแนวทางการแก้ปัญหาเศรษฐกิจ ซึ่งสิ่งแรกที่กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เสนอต่อรัฐบาลคือ การยกเลิกมาตรการ LTV เนื่องจากส่งผลกระทบอย่างหนักต่อตลาดอสังหาฯ แต่ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงการณ์เมื่อวันที่ 10 ก.ย. โดยยืนยันว่ามาตรการสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ประกัน หรือ LTV ยังมีความจำเป็นและเหมาะสมต่อสถานการณ์ในปัจจุบัน หรือก็คือ ธปท.ยังยืนยันว่าจะไม่มีการยกเลิกมาตรการดังกล่าวไป
โดยให้เหตุผลว่า หลังการติดตามประเมินสถานการณ์ และได้ปรับหลักเกณฑ์ให้ผ่อนคลายไปแล้ว 2 ครั้ง พบว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ของปี 63 ยังขยายตัวได้ 4.40% สูงกว่าไตรมาสก่อนแม้จะอยู่ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก สะท้อนให้เห็นว่ามาตรการ LTV ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงินยังมีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มเติม
แถลงการณ์ดังกล่าวของ ธปท. ที่ออกมาสร้างกระแสต่อต้านจากกลุ่มธุกริจอสังหาฯอย่างหนัก โดย นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตั้งคำถามว่า ประเด็นที่ ธปท. บอกว่าสินเชื่อสังหาฯ ครึ่งปีแรกยังโตได้นั้นหากพิจารณาตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์การโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ติดลบแล้วสินเชื่อสามารถเติบโตได้อย่างไร ถ้าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ ตัวเลขของ ธปท.ที่ว่าเป็นบวกมีความเป็นไปได้อย่างไร ธปท.เอาตัวเลขมาจากไหน เพราะเป็นไปไม่ได้ที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบแล้วสินเชื่อจะเป็นบวก สิ่งที่เป็นไปได้อย่างเดียว คือ การรวมการตัวเลขรีไฟแนนซ์เข้าไปซึ่งนั่นไม่ใช่การซื้อบ้านใหม่
“ในสถานการณ์ปัจจุบันการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ถ้ารัฐบาลจะใช้อสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อนหรือประคองเศรษฐกิจ หากจะหวังพึ่งกำลังซื้อผู้บริโภคเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว ยังไม่พอเพียง จึงควรยกเลิกมาตรการ LTV เพื่อดึงกลุ่มคนมีเงินเข้ามาซื้อเพื่อลงทุนเข้ามาช่วยด้วย ซึ่งจะเป็นการเพิ่มวอลุ่มในตลาดและช่วยให้เศรษฐกิจหมุนเวียนต่อไปได้เพราะอสังหาฯถือเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่มีประสิทธิภาพ”
ขณะที่ นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์และออกแบบก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ของ ธปท. เป็นความเข้าใจที่ไม่ตรงตามข้อเท็จจริงทั้งหมด อาจจะเกิดจากความเข้าใจลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องเพราะยอดสินเชื่อที่โตขึ้นมาจาก 1.ยอดโอนคอนโดที่ขายเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วแต่เพิ่งมาสร้างเสร็จและโอนในปีนี้ ไม่ใช่ยอดขายใหม่ จึงไม่สะท้อนสภาพตลาดปัจจุบันที่ยอดขายและการอนุมัติสินเชื่อรายย่อย ลดลงมาก 2.ธนาคารเพิ่มยอดสินเชื่อโดยใช้วิธีแย่งลูกค้าเก่ากันเองแบบ Refinancing จึงทำให้ยอดสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้นแต่ความจริงคือสินเชื่อรายเดิมแต่ย้ายธนาคาร
