ใครที่มีบ้าน และคอนโดมิเนียม ที่ดินเปล่าจะรกร้าง หรือที่ดินเกษตรกรรม ที่เป็นเจ้าของและมีชื่อในทรัพย์สินดังกล่าว ก็ต้องไปเสียภาษีที่ดินและปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่เริ่มให้เสียภาษีภายในเดือนสิงหาคมเท่านั้น เอาเป็นว่า ถ้าใครมีบ้านแค่ 1 หลัง พร้อมที่ดิน โดยบ้านและที่ดินมีมูลค่ารวมกัน ขอย้ำไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็สบายไป เพราะกฎหมายยกเว้นภาษีให้ ไม่ต้องเสียภาษี
ย้อนกลับไป การบังคับใช้และจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 ที่ผ่านนั้น ได้ส่งผลกระทบทั้งในเชิงบวกและลบ และสร้างการเปลี่ยนแปลงให้แก่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า รวมถึงเจ้าของที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) ที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมกับต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามที่ระบุและประกาศในกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของที่ดินรายใหญ่ทั้งรายบุคคล หรือบริษัทเอกชนได้พยายาม "อาศัยช่องทางกฎหมาย" เพื่อเลี่ยงต้องจ่ายภาษีที่สูงขึ้นบ้าง เช่น ที่ดินในใจกลางเมือง เจ้าของที่ดินมีการปลูกต้นกล้วย ปลูกมะนาว เพื่อมิให้เข้าข่ายที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งจะต้องเข้าเกณฑ์เสียภาษีในอัตราที่สูง
แต่การบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวได้มีการผ่อนปรนและเลื่อนมาจัดเก็บและจ่ายภาษีจริงในวันที่ 1 สิงหาคม 2563 ถึงวันที่ 31 สิงหาคมนี้ เนื่องจากช่วงต้นปี กระทรวงมหาดไทย อ้างไม่สามารถออกกฎหมายลูกออกมารองรับการบังคับใช้ได้ทัน เพราะกฎหมายนี้เป็นกฎหมายใหม่ ประกอบกับสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จึงทำให้ขั้นตอนการพิจารณากฎหมายลูกล่าช้า รัฐบาลจึงเลื่อนการบังคับใช้ออกไปเป็นเดือนสิงหาคม พ.ศ.2563 ซึ่งก็คือ ภายในสิ้นเดือนส.ค.นี้ และประเด็นสำคัญ ในวันที่ 2 มิถุนายน พ.ศ.2563 คณะรัฐมนตรี (ครม.) ยังได้มีมติเห็นชอบให้ลดภาษีที่ดินฯ ของปี พ.ศ.2563 ลง 90% เพราะภาวะเศรษฐกิจและผลกระทบจากโควิด-19
...เท่ากับว่า คนที่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในเดือนสิงหาคม จะต้องเสียเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องเสียจริงๆ ตามหลักเกณฑ์ เช่น ที่ดินรกร้าง ราคาประเมิน 5 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3% คิดเป็นค่าภาษี 15,000 บาทต่อปี จะลดลงเหลือจ่ายภาษีเพียง 1,500 บาท
แต่การเลื่อนมาเป็นเดือนสิงหาคมนั้น เป็นเพียงภาษีสำหรับปีนี้เท่านั้น แต่หากในปี พ.ศ.2564 ถ้าไม่มีการประกาศเลื่อนกำหนดการเสียภาษี ก็ต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในเดือนเมษายน พ.ศ.2564!!
ช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา ประชาชนเริ่มได้รับจดหมายแจ้งเตือนให้มาเสียภาษีที่ดินฯ กันแล้ว ซึ่งเชื่อว่าส่วนใหญ่ไม่เสียภาษีนี้ เพราะในพระราชบัญญัตินี้ระบุไว้ว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทจะไม่เสียภาษีที่ดินฯ แต่ยกเว้นให้เฉพาะที่อยู่อาศัยหลังแรกเท่านั้น
ในส่วนของนักลงทุนหรือคนที่เก็งกำไรในคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ ก็จะมีต้นทุนในการถือครองคอนโดฯ หรือบ้านที่เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปมากขึ้น โดยในช่วงปี พ.ศ.2563-2564 เสียภาษีในอัตรา 0.02-0.10% ของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ตั้งแต่ปี พ.ศ.2566 เป็นต้นไป เสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.30% หรือคอนโดฯ ที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก ราคา 2 ล้านบาทต้องเสียภาษีที่ดินฯ ปีละ 6,000 บาท หรือเดือนละ 500 บาท ถ้าเป็นคอนโดฯ ราคา 3 ล้านบาทต้องเสียภาษีที่ดินฯ ปีละ 9,000 บาท อาจจะไม่เยอะเท่าไหร่ แต่ก็มีผลให้ต้นทุนของผู้ซื้อคนต่อไปและคนเช่ามากขึ้นแน่นอน
อีกสิ่งหนึ่ง คนที่มีคอนโดฯ และต้องเสียภาษีที่ดินฯ ทุกคนต้องคำนึงถึง คือ ถ้าโครงการคอนโดฯ ใดมีการซื้อขายกันใหม่ ในราคาที่แตกต่างจากราคาประเมินที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้มากเกินกว่า 30% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ก็อาจจะมีการคำนวณราคาประเมินราชการของโครงการคอนโดฯ นั้นใหม่ โดยไม่คำนึงถึงรอบการคำนวณราคาประเมิน
นอกจากนี้ ภาระของเจ้าของอาคารสำนักงานหรือโครงการพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ที่อาจจะตีความว่าเป็นการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชยกรรม ก็ต้องเสียภาษี 0.3-0.7% ตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายกล่าวว่า ภาระภาษีที่ดินฯ ที่ต้องเสียนี้ไม่ได้แตกต่างจากที่เคยเสียก่อนหน้านี้ ในรูปของภาษีโรงเรือนอัตรา 12.5% ของรายได้พึงประเมิน แต่การคิดภาษีที่ดินฯ โดยอ้างอิงจากมูลของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบนี้ มีผลให้ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเพื่อการพาณิชยกรรมทั้งหลายไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาระตรงนี้
แบงก์ลดความเสี่ยงถือครอง NPA แสนล้าน
อสังหาฯ เลหลังสต๊อก-ถือเงินสด หวั่นต้นทุนขายเพิ่ม
ในส่วนของธนาคารเองก็มีมีความเป็นไปได้ที่ต้องรีบระบายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ของตนเองออกไปให้เร็วขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทั้งโดยการขายทอดตลาด หรือขายทรัพย์สินให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ซึ่งทรัพย์สินเหล่านี้ของธนาคารถ้าอยู่ในธนาคารมานานแสดงว่ามีสภาพคล่องต่ำอยู่แล้ว การจะเร่งระบายออกหรือขายออกไปก็อาจจะทำได้ยาก แต่ช่วงปีนี้ธนาคารส่วนใหญ่เร่งระบายทรัพย์ NPA เพื่อลดภาระในการบริหารทรัพย์ ลดความเสี่ยงในการตั้งสำรอง และเพิ่มเงินหมุนเวียนในระบบของธนาคารให้มากขึ้น แม้ว่าในกฎหมายจะมีการผ่อนปรนให้ 3 ปีแรก โดยมีการประเมิน NPA ที่คงค้างอยู่ในระบบสถาบันการเงินมีมูลค่าเกินกว่า 2 แสนล้านบาท รวมถึงที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ (เอเอ็มซี) บริหารอยู่
สำหรับผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัย นั้น ถ้าสามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรหรือคอนโดฯ ที่พัฒนาออกขายได้ภายใน 3 ปี หลังจากที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตจัดสรร ก็ไม่มีปัญหาในการเสียภาษีที่ดินฯ ซึ่งจะถูกคิดในอัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์
ดังนั้น เรื่องนี้จึงเป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ปีนี้ผู้ประกอบการทุกรายเร่งระบายยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนของตนเองออกไปให้ได้มากที่สุด เพราะโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม พ.ศ.2562 ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ทันทีที่ถึงกำหนดหลังเดือนสิงหาคม พ.ศ.2563 ผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยยังมีภาระอีกอย่างที่ต้องพิจารณา คือ ภาระภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่พวกเขาซื้อที่ดินมาแล้ว และมีการออกแบบต่างๆ จนจบกระบวนการแล้ว แต่รอขั้นตอนการพิจารณาเรื่องของผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA นานเกินไป ก็มีผลให้พวกเขาต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ในแปลงที่จะพัฒนาโครงการด้วย ซึ่งต้องจ่ายในอัตราพาณิชยกรรมและถ้าภายในกรอบของกฎหมาย โครงการไม่สามารถขายได้หมดใน 3 ปีก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ อีก
ผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินทั่วไปที่ปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือเก็บที่ดินเป็นสมบัติตกทอดกันมานานหลายรุ่น จะต้องมีภาระที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ คือ ที่ดินที่เจ้าของปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3-0.7% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินสำหรับภาษีในปี พ.ศ.2563-2564 และขึ้นเป็น 1.2% ในปี พ.ศ.2566 เป็นต้นไปจะเก็บในอัตรา 1.2% และถ้าเจ้าของที่ดินรายใดปล่อยที่ดินไว้ติดต่อกัน 3 ปีโดยไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ บนที่ดินอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่สุดท้ายแล้วจะไม่เกินเพดานอัตราภาษีที่ 3%
การที่รัฐบาลกำหนดแบบนี้ เพื่อไม่ให้เกิดการกักตุนที่ดิน หรือมีนิติบุคคลรายใดมีที่ดินสะสมไว้มากมาย แม้ว่าจะไม่สามารถทำได้แบบที่ตั้งใจก็ตาม เพราะเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทยมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเกือบทั้งหมดอยู่แล้ว โดยเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เนื่องจากเสียภาษีต่ำที่สุด ส่วนเกินจาก 50 ล้านบาทก็เสียในอัตราไม่เกิน 0.15% โดยคิดเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าส่วนที่เกินมา และช่วง 2 ปีจากนี้ ได้รับการยกเว้นสำหรับเจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดา แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลช่วง 2 ปีแรก คือปี พ.ศ.2564-2565 เสียภาษีในอัตรา 0.01-0.1% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี พ.ศ.2566 เป็นต้นไป เสียภาษีที่อัตราไม่เกิน 0.15%
ซึ่งเมื่อพิจารณาดูเรื่องของอัตราภาษีที่ดินฯ ระหว่างที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และพาณิชยกรรม จะเห็นได้ว่า ภาระภาษีที่ดินฯ ของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมต่ำที่สุด เจ้าของที่ดินหลายรายที่มีที่ดินจำนวนมาก แล้วปล่อยทั้งไว้หลายปีแล้วหรือยังไม่ได้ทำประโยชน์ รวมไปถึงยังไม่สามารถขายออกไปได้ในช่วงเวลานี้ มีการเปลี่ยนที่ดินเหล่านี้มาใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมแบบที่เห็นหลายแปลงในกรุงเทพฯ แต่สุดท้ายแล้วก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ อยู่ดี เพราะมูลค่าที่ดินในกรุงเทพฯ ที่นำมาทำการเกษตรกรรม มีมูลค่าที่ดินสูงกว่า 50 ล้านบาท แต่ถ้าอยากจะเสียในอัตราการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม ก็ต้องศึกษากฎหมายลูกให้ละเอียด
ถ้าเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายใดไม่เสียภาษีที่ดินฯ ตามที่โดนเรียกเก็บ จะโดนสำนักงานที่ดินระงับการโอนกรรมสิทธิ์ ทำนิติกรรมต่างๆ ที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ขายให้ใครไม่ได้นั่นเองจนกว่าจะชำระภาษีที่ดินฯ ให้ถูกต้อง
นอกจากนั้น ยังเสียเบี้ยปรับในอัตรา 10-40% ของภาษีที่ค้างชำระซึ่งเบี้ยปรับ จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับว่าชำระภาษีล่าข้ามากแค่ไหน อีกทั้งใครก็ตามที่เสียภาษีล่าช้าจะโดนปรับเพิ่มขึ้นในอัตรา 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ ดังนั้น หลังจากเดือนสิงหาคม พ.ศ.2563 ห้ามลืมชำระภาษีที่ดินฯ สำหรับคนที่ต้องชำระ เพราะเรื่องนี้เป็นเรื่องใหม่ที่เพิ่งเกิดขึ้นสำหรับคนไทย
อสังหาฯ สินค้าคงเหลือ 6 แสนล.จ่ายภาษีกว่า 3,000 ล.
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าววิเคราะห์ถึงผลกระทบกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่า เป็นโจทย์ใหญ่ที่เกิดขึ้น โดยกฎหมายภาษีที่ดินฯ จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาและก่อสร้างที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในระยะยาว เมื่อพ้นระยะผ่อนคลายอัตราภาษี การมีสินค้าคงค้างคงเหลือและที่ดินและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวนมาก จะส่งผลให้ต้นทุนการถือครองที่ดินและการพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 0.3-2% ของราคาประเมินที่ดินและมูลค่าโครงการ
ทั้งนี้ ในการประเมินต้นทุนภาษีนั้น ทาง LPN Wisdom ประเมินว่า จากข้อมูลรายงานงบการเงินครึ่งปีแรก 2563 ของ 36 บริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า มีสินค้าคงเหลือรวมที่ดินและต้นทุนโครงการระหว่างการก่อสร้างรวม 601,441.55 ล้านบาท คำนวณที่อัตราภาษี 0.05% บริษัทเหล่านี้ รวมจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีภาษี 2563 ที่ 300.72 ล้านบาท (แต่ถ้าคำนวณที่ฐานภาษี 0.50% นั้น 36 บริษัทจะต้องจ่ายภาษีฯที่ 3,007.2 ล้านบาท)
โดยหน่วยคงค้างตลอดทั้งปี 63 จะอยู่ที่ 217,000-225,000 หน่วย มีอัตราการขายต่อเดือนอยู่ที่ 5,300-5,550 หน่วย คาดว่าต้องใช้เวลา 39.1-42.4 เดือนในการระบายสินค้าคงค้างที่เหลืออยู่ ทั้งนี้ ในกลุ่มสินค้าประเภทแนวราบ ที่มีหน่วยคงค้างในปีนี้ 130,500-134,400 หน่วย ใช้เวลาระบายออก 4-4.5 ปี ส่วนของคอนโดฯ ทั้งปีจะมีหน่วยคงค้าง 87,100-90,590 หน่วย การขายต่อเดือน 2,300-2,450 หน่วย คาดใช้เวลา 4 ปี ในการระบายออกหมด
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯได้ประเมินสินค้าคงเหลือภายในสิ้นปี 2563 (เป็นตัวเลขก่อนปรับปรุงใหม่) จะอยู่ที่ 1 ล้านล้านบาท นั่นหมายความว่า หากคำนวณบนฐานภาษี 0.50% ตัวเลขจะอยู่ที่ 5,000 ล้านบาท แต่ประเมินบนตัวเลขฐานภาษี 0.05% จะเสียภาษีที่ 500 กว่าล้านบาท
สำหรับบริษัท แอล.พี.เอ็นฯ ในงบการเงินครึ่งปีแรกของปี 63 มีสินค้าคงเหลืออยู่ที่ 17,532.94 ล้านบาท เสียภาษี (0.05%) จะต้องจ่ายภาษีในรอบปีภาษีนี้ที่ 8.76 ล้านบาท แบ่งเป็นส่วนของสินค้าคงเหลือ 4.42 ล้านบาท คำนวณจากสินค้าคงเหลือ 8,849.90 ล้านบาท ที่ดินและต้นทุนโครงการระหว่างการก่อสร้าง จ่ายภาษีที่ 4.34 ล้านบาท คำนวณจากสินค้าคงเหลือ 8,683.04 ล้านบาท
ทั้งนี้ จากการรวบรวมในงบการเงิน จะพบว่า บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทฯ บริษัท แสนสิริฯ และบริษัทศุภาลัยฯ มีสินค้าคงเหลือบวกกับที่ดินและต้นทุนโครงการสูงสุดอยู่ใน 3 อันดับแรก (Top Three) ของ 36 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ดังนั้น ประเด็นต้องดูกันต่อ ภาระภาษีที่ดินฯ ที่สูงในระยะข้างหน้า แน่นอนต้องถูกส่งผ่านไปยังต้นทุนราคาบ้าน นั่นหมายความว่า ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ เลือกทำเลหรือที่ราคาที่ดินต้นทุนถูกลง เพื่อให้สามารถพัฒนาโปรดักต์ตอบสนองดีมานด์ลูกค้า หรือ การปรับสินค้าโครงการแนวราบระดับไฮเอนด์ เพื่อเจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งไม่ถูกผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
