คาดตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลง 30% เผยทำเล "บางนา-บางบัวทอง" เริ่มอิ่มตัว

LPN Wisdom คาดตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง เริ่มเห็นสัญญาณการเติบโต คาด 5 เดือนสุดท้ายเปิดใหม่ 41,000 หน่วย มูลค่า 189,000 ล้านบาท ยังพอให้ชื้นใจ เพิ่มขึ้น 20-34% แต่รวมทั้งปีตลาดยังคงหดตัว 25-30% ส่องทำเลเด่น คอนโดฯ โซนคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระมาแรง แนวราบย่านปทุมธานี-รังสิต และบางนา-เทพารักษ์ คาดรายได้ 36 บริษัทอสังหาฯ ทั้งปีลดลง 30% ดีกว่าคาดการณ์ช่วงต้นปี เผยดีมานด์ซื้อบ้านในระบบยังต้องการกว่า 1 ล้านหน่วย แต่ต้องอิงปัจจัยเศรษฐกิจ แบงก์

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2563 ว่า มีแนวโน้มที่ปรับตัวดีขึ้น คาดว่าในช่วง 5 เดือนสุดท้ายของปีนี้ (สิงหาคม-ธันวาคม) จะมีการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 31,000-41,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000-189,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรกของปีนี้ ซึ่งในช่วงระยะเวลาดังกล่าว (มกราคม-กรกฎาคม) โครงการเปิดตัวใหม่สะสม จำนวน 33,741 หน่วย ลดลง 43% และมูลค่าอยู่ที่ 140,640 ล้านบาท ลดลง 43% เช่นกัน


ทั้งนี้ เฉพาะในเดือน ก.ค.ที่ผ่านมา มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ 5,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน มีมูลค่า19,577 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% สินค้าประเภททาวน์เฮาส์เปิดตัวสูงถึง 2,496 หน่วย (มูลค่า 7,084 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 94% เทียบเดือน มิ.ย. เช่นเดียวกับบ้านแฝด บวกเพิ่ม 9%

ขณะที่ภาพรวมอาคารชุด เดือน ก.ค.มีคอนโดฯ เปิดตัวเพิ่มขึ้น คาดการณ์ว่าช่วงครึ่งปีหลังจะเพิ่มขึ้นเป็นเฉลี่ย 2,000-2,300 หน่วยต่อเดือน ราคาที่มีการเปิดใหม่จะเน้นต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา โดยอัตราการขายเฉลี่ยเริ่มปรับตัวดีขึ้น คาดว่าในเดือน ส.ค. จะอยู่ที่ 35-40%


อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ดังกล่าวได้มีการประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 63 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวลง โดยคาดว่ามีโครงการเปิดใหม่ 65,000-75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 315,000-330,000 ล้านบาท หรือปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่เปิดตัว 110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท


จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนวรถไฟฟ้า ถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ มียอดขายเฉลี่ย 15-18% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ส่วนโซนบางนา-แบริ่ง เริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัว เนื่องจากมีซัปพลายค่อนข้างมาก คาดว่าไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย

ขณะที่บ้านพักอาศัย ผู้ประกอบการเปิดตัวในทำเลปทุมธานี-รังสิต และบางนา-เทพารักษ์ โดยทำเลรังสิต นครนายก คลอง 13 และปทุมธานี ชัยพฤกษ์ 345 ลาดหลุมแก้ว มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงที่สุด และเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับทำเลอื่นในตลาด กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มเริ่มขยับจากโซนรัตนาธิเบศร์-บางบัวทอง ไปเป็นโซนจังหวัดปทุมธานี 345 ลาดหลุมแก้ว หรือปริมณฑลรบอนอกมากขึ้น เนื่องจากโซนบางบัวทอง เข้าสู่ภาวะอิ่มตัว ด้วยปัจจัยเรื่องของระบบสาธารณูปโภคที่อาจไม่เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อมากนัก ทำให้ขณะนี้ ซัปพลายคงค้างในโซนบางบัวทองมีไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย

ส่วนบ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 4.2% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563


"แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญต่อที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น โดยยังคงชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดและเป็นการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท และคิดว่าแคมเปญคงไม่แรงเท่ากับต้นปี เหตุกำลังซื้อถูกดูดซับไปเยอะ อย่างไรก็ตาม แม้ดีมานด์แนวราบจะมี แต่มีข้อจำกัดในการผลิต ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของพื้นที่ อัตราการผลิตไม่แรงพอต่อให้มีดีมานด์ซื้อบ้านแนวราบเข้ามา รวมถึงช่วงที่ผ่านมา แคมเปญบ้านพร้อมขาย ทำให้สินค้าคงค้างในระบบมีจำนวนมากเช่นกัน" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ปัจจุบันมีคอนโดฯ ที่เหลือขายอยู่ในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี 2563 เท่ากับ 90,561 หน่วย (อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างแล้วเสร็จ) โดยเป็นคอนโดฯ เฉพาะที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50 เดือน และ 10 เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในขณะที่มีที่อยู่อาศัยในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายจำนวน 12,994 หน่วยอยู่ในตลาด ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6 เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดฯ

คาดรายได้ทั้งปีดีขึ้นแต่ปรับลดลง 30%

LPN Wisdom ได้ประเมินถึงแนวโน้มผลประกอบการของ 36 บริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยในครึ่งปีแรกมีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 และคาดว่าทั้งปีจะมีรายได้รวมอยู่ที่ 315,000 ล้านบาท ลดลง 30% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับประมาณในการในช่วงต้นปี ที่คาดว่า รายได้ของบริษัทอสังหาฯ จะทำได้ประมาณกว่า 2 แสนล้านบาท ลดลง 50%


“ไตรมาส 2 ของปี 2563 เป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงผลจากมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ (Affordable Price)”

อสังหาฯ สต๊อกบวมกว่า 6 แสนลบ.

สำหรับสถานการณ์สินค้าคงค้างในตลาดอสังหาฯ ใน 36 บริษัท มีมูลค่ารวม 601,441.55 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งตลาด ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 36-50 เดือน แต่อย่างไรก็ตาม หากคำนวณบริษัทอสังหาฯ ทั้งระบบ สินค้าคงเหลือในระบบจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการระบายสต๊อกที่นานขึ้น เนื่องจากภาพรวมทางเศรษฐกิจยังต้องรอการฟื้นตัว โดยเราประเมินว่า เศรษฐกิจจะขยายตัวในระดับ 4-5% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า


นอกจากนี้ สิ่งที่เราพบจากการวิเคราะห์ พบว่า ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระบบไม่ต่ำกว่า 1 ล้านหน่วย (รวมกับตัวเลขการเคหะแห่งชาติ) ซึ่งในแต่ละปีความต้องการจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องกังวล เนื่องจากแม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ต้องมาพิจารณาในเรื่องความสามารถในการซื้อ สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออยู่