เอกชนชูฟื้นฟูอสังหาฯ ปลุกจีดีพีแนะออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อระบายคอนโด

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้เรียกว่าอยู่ในช่วงวิกฤตก็คงจะไม่ผิด เนื่องจากทิศทางและแนวโน้มตลาดในช่วงที่ผ่านมายังหดตัวลงต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีกลุ่มที่อยู่อาศัยในบางเซกเมนต์ที่ยังสามารถทำยอดขายได้ดี เช่น กลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ในสตลาดกลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯขนาดใหญ่และขนาดกลางที่เน้นจับกลุ่มตลาดดังกล่าวได้รับอานิสงส์ทางด้านยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์เติบโตจนมีรายได้เป็นบวก บางรายมีรายได้ขยายตัวมากกว่าช่วงตลาดปกติด้วยซ้ำไป

อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดเพียงเซกเมนต์เดียวยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดรวมอสังหาฯ พ้นจากวิกฤตไปได้ โดยเฉพาะใตลาดอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีซัปพลายล้นตลาดอยู่ในปัจจุบัน ขณะเดียวกัน การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ ก็ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องชุด ปัญหาการหดตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย และเศรษฐกิจโลกยิ่งส่งผลต่อกำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

นองจากนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ กังวล และเป็นห่วงว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดให้หดตัวรุนแรงมากว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน คือ ปัญหาความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งขณะนี้ปัญหาด้านการเมืองได้เริ่มก่อตัวชัดเจนมากยิ่งขึ้น หลังจากกลุ่มนักเรียน นักศึกษาและประชาชนบางส่วนได้ออกมาประท้วงและเรียกร้องให้มีการยุบสภา คืนอำนาจให้แก่ประชาชนเลือกตั้งใหม่ ซึ่งหากการเรียกร้องดังกล่าวขยายตัวในวงกว้างจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทุกเซกเมนต์ ซึ่งนั่นหมายความว่า จากที่ตลาดอสังหาฯ ที่ยังมีบางเซกเมนต์พอที่จะสามารถขยายตัวได้ จะเปลี่ยนมาเป็นหดตัวในทุกเซกเมนต์ในทันที


อย่างไรก็ตาม เป็นที่ทราบกันดีว่าโจทย์ใหญ่ในครั้งคือ ปัญหาการโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโด ซึ่งหากสามารถทำให้ระบายออกซัปพลายในตลาดคอนโดได้เร็วมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้ตลาดอสังหาฯ มีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วขึ้นเท่านั้น ทั้งนี้ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ในครึ่งแรกของปี 63 มีซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 213,291 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 2.29 แสนล้านบาท โดยสามารถขายไปได้แล้วประมาณ 164,568 ยูนิต หรือคิดเป็น 77.2% ทำให้มียูนิตเหลือขายในตลาดประมาณ 48,723 ยูนิต หรือคิดเป็น 22.8% จากซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการพัฒนาและเปิดขายโครงการใหม่ โดยการเลื่อนแผนการปิดตัวโครงการใหม่ออกไปในปี 64 โดยเฉพาะโครงการคอนโด และหันมาเน้นระบายสต๊อกห้องชุดในโครงการเหลือขายแทน และเพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายมีการลดราคาขายมากกว่า 30-40% ขณะเดียวกัน ก็มีการจัดโปรโมชันอื่นๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจผู้บริโภค เช่น การลดค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งก็สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ในไตรมาส 2/63 หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายได้ 100%

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ถือว่าเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมต้นน้ำที่มีบทบาทสำคัญและมีผลต่อการขยายตัว หรือหดตัวของจีดีพีในประเทศค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับหลากหลายธุรกิจ ดังนั้น การผลักดันให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้เร็วขึ้นจะส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในประเทศให้กลับมาได้เร็วขึ้นเช่นกัน สำหรับแนวทางการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ในภาวะปัจจุบันต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลในการกระตุ้นตลาดเป็นสำคัญ โดยรัฐสามารถแบ่งดำเนินการได้เป็น 2 ช่วงคือ 1.ช่วงระหว่างของการระบาดของเชื้อโควิด-19 และ หลังจบปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19



โดยในช่วงของการระบาดของเชื้อโควิด-19 นี้รัฐสามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ด้วยการเลื่อนหรือยกเลิกการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) โดยระยะเวลาของการเลื่อนการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวหากสามารถเลื่อนออกไปได้อีก 1 ปี หรือ 1 ปีครึ่ง ก็จะช่วยให้กลุ่มที่มีสัญญาซื้อขายห้องชุดอยู่แล้ว แต่ยังไม่ครบกำหนด 3 ปีสามารถกลับมาตัดสินใจซื้อ และยื่นขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อีกครั้ง ขณะเดียวกัน ในด้านของผู้ประกอบการอสังหาฯ นั้น รัฐก็สามารถช่วยลดต้นทุนจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยการเลื่อนระยะเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปจัดเก็บในปี 64 ได้แม้ว่าขณะนี้ภาษีดังกล่าวได้มีการบังคับใช้แล้วแต่หากมีการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ออกไปอีกก็จะให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ลดลง ไม่จำเป็นต้องเร่งนำที่ดินสะสมออกมาพัฒนาโครงการใหม่ให้เร็วขึ้น

“มองในแง่รายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งบังคับใช้อยู่ในขณะนี้ อัตราการจัดเก็บที่ให้ส่วนลดภาษีถึง 90% ถือว่ามีมูลค่าที่ไม่มาก จึงไม่น่ากระทบต่อรายได้ในการจัดเก็บภาษีของภาครัฐ” 

นอกจากนี้ ในส่วนของมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่ให้ส่วนลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% ซึ่งรัฐมีการกำหนดเพดานราคาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับสิทธิในมาตรการดังกล่าวต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากมีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะไม่เข้าเกณฑ์หรือข้อกำหนดในมาตรการนั้น หากรัฐมีการยกเลิกหรือตัดข้อกำหนดด้านเพดานราคากลุ่มที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทออกไป ก็จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้างได้มากขึ้น

“การตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคที่ชะลอตัวอยู่ในขณะนี้นอกเหนือไปจากผลกระทบที่เกิดจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แล้ว บรรยากาศทางเศรษฐกิจก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่สำคัญหากรัฐมีการยกเลิกเพดานราคาที่อยู่อาศัยเกินกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ให้ได้รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ก็จะทำให้กลุ่มกำลังซื้อในตลาดกลาง-บน มีการตัดสินใจซื้อที่เร็วขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีกำลังซื้ออยู่แล้วแต่ที่ยังลังเลไม่ตัดสินใจซื้อในบางกลุ่มเป็นเพราะบรรยากาศที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน”

สำหรับกลุ่มผู้บริโภคในตลาดระดับกลาง-บน ถือว่ากลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องและพร้อมที่จะตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นหากมีแรงกระตุ้นเข้ามา สังเกตได้จากในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา การจัดแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้พัฒนาโครงการกลายเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดีทำให้ในช่วงนี้บริษัทที่พัฒนาโครงการบ้านระดับบนมีผลประกอบการที่ขยายตัวได้ดีแม้จะพัฒนาบ้านราคาแพงออกมาขายซึ่งนั่นแสดงให้เห็นได้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องหากได้รับการกระตุ้นก็จะทำให้เกิดการตัดสินใจที่เร็วขึ้น


นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ส่วนมาตรการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ที่รัฐจะสามารถทำได้อีกครั้ง หลังจากสิ้นสุดสถานการณ์โควิด-19 แล้ว คือ การกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งโดยหลักๆ แล้วคือการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการที่สามารถกระตุ้นตลาดอย่างได้ผลมาตลอด สังเกตได้จากในทุกช่วงรัฐบาลที่ดำเนินมาตรการนี้สามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี และยังเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันจีดีพีให้เกิดการขยายตัวได้เป็นอย่างดี

นอกจากนี้ หากรัฐสามารถแก้ไขปัญหาโควตาการซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของลูกค้าต่างชาติ ซึ่งหากสามารถเพิ่มสัดส่วนโควตาของลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นได้อีกก็จะเป็นอีกทางหนึ่งในการช่วยระบายสต๊อก หรือซัปพลายจะสมในตลาดให้ลดลงได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถเพิ่มสัดส่วนโควตาในแต่ละโครงการได้ รัฐก็สามารถเลือกเป็นโซนนิ่ง หรือพื้นที่ให้โควตาพิเศษในการซื้อห้องชุดของลูกค้าต่างชาติได้มากกว่า 49% โดยการนับรวมห้องชุดในพื้นที่เป็น 100% แล้วให้โควตาพิเศษในโซนนิ่งดังกล่าวให้ลูกค้าต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้มากกว่า 49%

“อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก ที่ผ่านมา จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการโครงการอสังหาฯ ผู้ประกอบการในบริษัทต่างๆ มีการเรียกร้องในเรื่องดังกล่าวค่อนข้างมาก แต่เนื่องจากเป็นการแก้กฎหมายอาคารชุดทำให้เป็นเรื่องที่ดำเนินการได้ยากแต่หากสามารถดำเนินการเรื่องนี้ได้จริงก็จะช่วยให้ห้องชุดที่มีราคาแพงกำลังซื้อของคนไทยไปไม่ถึงสามารถระบายออกได้อีกเป็นจำนวนไม่น้อย”

นอกจากนี้ ในการกระตุ้นกำลังซื้อรัฐยังสามารถดำเนินการด้วยการเพิ่มอายุสัญญาเช่าชื่อระยะยาวสำหรับลูกค้าต่างชาติ ทั้งนี้หากในระยะแรกยังไม่สามารถทำได้ทั้งหมดก็สามารถจัดโซนนิ่งในการขยายสัญญาเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50 ปีได้ ขณะเดียวกัน มาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยการให้วีซ่าพิเศษสำหรับลูกค้าต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 25 ล้านบาทขึ้นไป ก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่จะช่วยระบายสต๊อก และฟื้นฟูตลาดคอนโด ซึ่งแนวทางนี้ในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียได้ดำเนินการอยู่โดยกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 25 ล้านบาทขึ้นไปรัฐออกวีซ่าระยะยาว 3 ปี หรือ 5 ปี ให้แทนวีซ่าระยะสั้น 3 เดือน หรือ 6 เดือน ซึ่งจะส่งผลต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทยหรือทำงานระยะยาวอยู่ในประเทศไทยให้ตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น


โดยแนวคิดในเรื่องของการยกเลิกเพดานกำหนดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้ได้รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ได้ด้วยนั้นสอดคล้องต่อแนวคิดของ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่า หากต้องการให้ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจหมุนเวียนดีขึ้น รัฐบาลอาจต้องลดเงื่อนไขในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ มากขึ้น เช่น การตัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยกลุ่มราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปออกไป

“โดยส่วนตัวแล้วคิดว่าดีที่สุด คือ อย่าไปล็อกราคา อย่าไปมีเพดาน แต่ถ้ากังวลก็อาจทำเป็นขั้นบันได เช่น ถ้าไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ลดเหลือ 0.01% ส่วนที่เกินกว่าที่กำหนดเพดานไว้ ก็คิดตามปกติก็ได้ ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้ การปลดล็อกเพดานราคาจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น และช่วยให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านตัดสินใจง่ายขึ้น คนมีเงินที่อยากซื้อแต่ยังอยู่ระหว่างการตัดสินใจนั้น เมื่อมีมาตรการคลายล็อกโดยไม่กำหนดเพดานราคาก็อาจทำให้คนคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนไม่เยอะแล้ว อย่าลืมว่าโครงการของผู้ประกอบการราคาถ้าขาย 3.1 ล้านบาท หรือ 3.5 ล้านบาท ก็ถูกคิดค่าใช้จ่ายเต็ม แต่ถ้าเกินมา 1 แสนบาท 5 แสนบาท ก็คิดส่วนนี้เต็มได้ จะกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านราคา 4 และ 5 ล้านบาทตามมาด้วย"

ทั้งนี้ หากปรับเงื่อนไขเรื่องเพดานราคาหรือขั้นบันไดแล้ว ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งจะเริ่มปรับพอร์ตเงินของตนเอง แทนที่จะฝากเงินไว้กับธนาคารได้ผลตอบแทนไม่มาก ก็เริ่มมองอสังหาฯ ในทำเลที่น่าสนใจมากขึ้น นอกจากนี้ การขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ต่อไปนั้นผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนหลายตัวที่จะต้องแบกรับ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนในกลุ่มโครงการคอนโดหากไม่สามารถปิดการขายได้ทั้งหมด ก็ต้องแบกรับต้นทุนค่าส่วนกลางของยูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย ดังนั้น หากจะให้ผู้พัฒนาโครงการขายได้เร็วขึ้นก็ต้องช่วยลดต้นทุนการขาย เช่น การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหมือนในช่วงปี 40 ก็จะช่วยให้ต้นทุนผู้ประกอบการลดลง ซึ่งแน่นอนว่าในส่วนของต้นทุนที่ลดลงนี้ ผู้ประกอบการยังสามารถนำไปเป็นส่วนลดหรือจัดแคมเปญช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภคได้อีกด้วย