ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ที่แวดล้อมไปด้วยปัจจัยลบ ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่ซบเซาอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหดตัว ขณะเดียวกัน การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยและสินเชื่อโครงการ และที่สำคัญคือ การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนรวม และยังกลายเป็นอุปสรรคต่อการซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติ ทำให้ตลอดช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา นักวิเคราะห์และผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายคาดการว่าในไตรมาส 2/63 นี้ จะยังคงเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาฯ หดตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งน่นอนว่าย่อมส่งต่อรายได้ของบริษัทอสังหาฯในไตรมาสที่ 2/63 นี้ด้วยเช่นกัน
การคาดการณ์แนวโน้มตลาดรวมอสังหาฯจากผู้พัฒนาโครงการและบริษัทวิจัยหลายๆแห่ง สอดคล้องต่อรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ ของบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ที่ผ่านมาค่อนข้างซบเซา จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวสะสมมาตั้งแต่ปี 62 และบวกกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้มีการล็อกดาวน์ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลให้ทุกภาคส่วนของธุรกิจมีการชะลอตัวลง รวมถึงภาคอสังหาฯ จากการชะลอตัวลงของศรษฐกิจโดยรวม ประกอบกับการออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ตั้งแต่ช่วงเดือนเมษายน ปี 62 ที่ผ่านมา รวมถึงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงต้นปี 63 ส่งผลให้การตัดสินใจของลูกค้าในการซื้อหรือลงทุนในอสังหาฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างที่ได้รับผลกระทบโดยตรงเนื่องจากธนาคารมีการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อแก่ลูกค้ากลุ่มนี้มากขึ้น และในส่วนของลูกค้าต่างประเทศโดยเฉพาะลูกค้าจากประเทศจีนมีการซื้อและการโอนที่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่ก่อน เพราะไม่สามารถเดินทางเข้าหรือออกนอกประเทศได้ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จากสถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 63 ปรับตัวลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดขายปรับตัวลดลง 35.6% จากมูลค่า 199,510 ล้านบาท เป็นมูลค่า 128,457 ล้านบาท
โดยกลุ่มอาคารชุดลดลงมากที่สุด ลบ 53.7% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายชะลอเปิดโครงการ และเน้นการระบายสต๊อก รองลงมาคือกลุ่มทาวน์เฮาส์ลดลง 19.6% และบ้านเดี่ยวลดลง 12% ในส่วนของยอดโอนในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ปรับตัวลดลง 8.4% เท่ากับ 145,969 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารและการขอยกเลิกการจองเนื่องจากได้ผลกระทบของการถูกเลิกจ้างงาน ลดเงินเดือน หรือการพักงานชั่วคราว
ขณะเดียวกัน รายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็มีแนวโน้มไปทิศทางเดียวกัน เนื่องจากตลาดออสังหาฯ ไทยในไตรมาสที่ 2/63 ยังคงเผชิญต่อปัจจัยลบจากสถานการณ์การระบาดของ COVID-19 การล็อกดาวน์ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 2 สงผลให้กิจกรรมการเศรษฐกิจโดยรวมชะลอลงทำให้บริษัทอสังหาฯ ปรับตัวปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องต่อสถานการณ์โดยมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป และมุ่งเน้นการขายโครงการพร้อมอยู่ บริหารจัดการต้นทุน และค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ รวมถึงมีการใชเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายเช่น virtual reality หรือ social media
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการลงทุนโครงการใหม่และการขยายตัวในตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นไปตามคาดการณ์ของบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ แต่ในส่วนของยอดขายและรายได้ของบริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 2/63 นี้กลับสร้างปรากฏการณ์ที่ต่างไปจากการคาดการณ์ของหลายบริษัท ซึ่งจากการรวบรวมผลประกอบการณ์ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตจากช่วงเดียวกันของปี 62 กว่า 6.7% หรือมีรายได้เพิ่มขึ้น 2,355.18 ล้านบาท
การเติบโตของรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ แม้จะสวนทางกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ใน 6 เดือนแรก ซึ่งมียอดขายลดลง 35.6% จากมูลค่า 199,510 ล้านบาท เป็นมูลค่า 128,457 ล้านบาทนั้น เป็นผลมาจากการขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มตลาดแนวราบระดับบนซึ่งเป็นกลุ่มราคาขาย 5-10 ล้านบาท และกลุ่มบ้านไฮเอนด์ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากจำนวนยูนิตที่ขายได้มีจำนวนลดลง แต่มูลค่าการขายกลับเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2/63 ซึ่งหลายบริษัทมีรายได้เพิ่มสูงขึ้น สวนทางกับปริมาณการลดลงของยอดขายในตลาดรวม โดยในกลุ่มอาคารชุดลดลงกว่า 53.7% กลุ่มทาวน์เฮาส์ที่ลดลง 19.6% และบ้านเดี่ยวลดลง 12%
บ้านแนวราบดันรายได้ Q2/63 พุ่ง
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ 10.อันดับแรกมีอัตราการเติบโตที่ดีกว่าไตรมาส 2 ปี 62 อย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาโครงการแนวราบที่จับกลุ่มตลาดระดับกลาง-บน ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งมีรายได้จากการขายอสังหาฯ 7,230.22 ล้านบาทในสไตรมาส 2/63 เพิ่มจากไตรมาส 2 ปี 62 ถึง 691.19 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.57% ขณะที่บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ซึ่งเพิ่มน้ำหนักในการขยายโครงการแนวราบ มีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7582.90 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,053.22 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 67% ของปีก่อนซึ่งมีรายได้ 4529.86 ล้านบาท ส่วนบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ซึ่งหยุดการพัฒนาคอนโดโครงการใหม่ๆ แล้วหันมาขยายโครงการ และระบายสต๊อกบ้านแนวราบมากขึ้น ทำให้มีรายได้จากการขายอยู่ที่ 6,285 ล้านบาท ลดลง 1,634 ล้านบาท หรือลดลง 20% จากไตรมาส 2/62 ซึ่งสาเหตุที่รายได้ในไตรมาสนี้ลดลงเพราะไม่มีการเปิดตัวโครการคอนโดใหม่ต่างจากปีก่อน
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SC ซึ่งจับกลุ่มตลาดบ้านแนวราบระดับบนมาอย่าต่อเนื่องก็เป็นอีกรายที่ในไตรมาสนี้สามารถสร้างรายได้เติบโตอย่างโดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย 4,360.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีรายได้ 3,275.09 ล้านบาท โดยมีรายได้เพิ่มขึ้น1,084.94ล้านบาท หรือมียอดขายเพิ่มขึ้น 33.13%
ขณะที่บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ซึ่งเป็นอีกหนึ่งรายที่เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบจับตลาดกลาง-บน ถึงบ้านไฮเอนด์ 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็เป็นอีกรายที่มีรายได้จากการขายเติบโตสวนทิศทางตลาดโดยมีรายได้จากการขายที่ 2,233 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 241 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้จาการขาย 1,992 ล้านบาท
คอนโดฉุดรายได้หด
ส่วนบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งในปี 62 มีรายได้และกำไรจากการดำเนินงานถล่มทลายจากการโอนโครงการคอนโด และการขยายตลาดบ้านแนวราบในต่างจังหวัดในไตรมาส 2/63 นี้ มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ 2917.91ล้านบาท ลดลง 1,402 ล้านบาท หรือลดลง 32%จากไตรมาส 2/62 ซึ่งมีรายได้ที่ 4,320.05 ล้านบาท เนื่องจากในปีนี้มีการชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโด และหันมาเพิ่มน้ำหนักในตลาดแนวราบเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน จำนวนการโอนห้องชุดที่ลดลงทำให้รายได้จากกลุ่มคอนโดลดลงไปด้วย โดยในไตรมาสนี้ “ศุภาลัย” มีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและทาวน์เฮาส์ 84% เป็นหลัก ขณะที่เป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีสัดส่วน 16%เท่านั้น
ด้าน บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีพอร์ตคอนโดขนาดใหญ่ติด 1ใน 5 อันดับแรกของตลาด ในไตรมาสที่ 2/63 มีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยรวม 2,825.8 ล้านบาท ลดลงจาก ไตรมาส 2/62 ซึ่งมีรายได้รวม 3,088.5 ล้านบาท ลดลงกว่า 262.7ล้านบาท หรือลดลง 9.3% ซึ่งการลดลงของรายได้ในไตรมาสนี้เกิดจากต้นทุนการตลาดที่เพิ่มขึ้นจากการจัดแคมเปญเร่งลูกค้ารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยในไตรมาสนี้สามารถสร้างยอดโอนได้ถึง 3,088 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 707 ล้านบาท
ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NANA และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ซึ่งเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ถือครองพอร์ตคอนโดและมีรายได้จากคอนโดเป็นหลักในไตรมาสนี้ต้องยอมรับว่ารายได้จากการขายอสังหาฯ ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า โดย LPN มีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยรวมที่ 1,226.44 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสที่ 2 ปี 62 ซึ่งมีรายได้รวม 1,366.28 ล้านบาทกว่า 139.84ล้านบาท หรือลดลง 10.24%
ขณะที่ “อนันดาฯ” ในไตรมาส 2/63 นี้มีรายได้จากการขายอสังหาฯ ลดลงอย่างน่าใจหาย โดยมีรายได้ที่ 591ล้านบาท ลดลง 280 ล้านบาทจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้รวม 871ล้านบาท หรือลดลงกว่า 32%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในไตรมาส 2/63 นี้ค่ายอสังหาฯ ที่จับตลาดคอนโดเป็นหลักจะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก แต่ในวกฤตก็ยังคงมีโอกาส โดยในไตรมาสนี้ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็นบริษัทที่สามารถสร้างผลดำเนินงานได้อย่างโดดเด่นแม้ว่าจะมีรายได้จากกลุ่มที่อยู่อาศัยคอนโดเป็นหลัก โดยในไตรมาสนี้สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายอสังหาฯ ถึง 1,751.7 ล้านบาท เติบโตจากไตรมาส 2/62 ซึ่งมีรายได้รวม 801.2 ล้านบาทกว่า 118% หรือมียอดขายเพิ่มขึ้นถึง 950.9 ล้านบาท
การขยายตัวของตลาดอสังหาฯ แนวราบในไตรมาสที่ 2 ของปี 63 นี้ สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่า พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์แวดล้อม ซึ่งเป็นผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปัจจุบัน เปลี่ยนมาสนใจเลือกซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงจากเดิมที่เคยนิยมซื้อห้องชุดราคาแพงในพื้นที่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน ในย่านใจกลาง กทม. ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการพื้นที่ในการอยู่อาศัย และทำงานจากที่บ้านมากขึ้น และยังตอบโจทย์เรื่องการเว้นระยะห่างในการอยู่ร่วมกันในสังคมเป็นอย่างดี
ทั้งนี้ หากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศต่างๆ ทั่วโลกยังไม่มีทิศทางว่าจะดีขึ้น คาดว่าจะส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคให้นิยมกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ และน่าจะส่งผลดีต่อรายได้กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่เน้นจับตลาดแนวราบในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ได้อย่างต่อเนื่อง
