การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศต่างๆ ยังคงส่งผลกระทบต่อการลงทุนและการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของทุกประเทศทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยด้วย แม้ว่าอัตราการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยจะมีอัตราลดลง หรือเข้าข่ายที่สามารถควบคุมการติดต่อในกลุ่มประชาชนได้ดี แต่ผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังส่งผลต่อการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่น และการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากก่อนหน้านี้ กำลังซื้อของผู้บริโภคยังลดต่ำลงต่อเนื่อง ขณะที่ความเข้มงวดในการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยและสินเชื่อโครงการจากสถาบันการเงินเพิ่มมากขึ้น ประกอบกับภาวะโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ ชะลอแผนการลงทุนตั้งแต่ปลายปี 62 เป็นต้นมา จึงทำให้ ปัจจุบันตลาดอสังหาฯยังชะลอตัว และมีแนวโน้มว่าจะชะลอตัวไปถึงปี 64
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดคอนโดจะยังมีอัตราการชะลอตัวลงต่อเนื่อง แต่แนวโน้มกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบกลับมีทิศทางที่ดี และสามารถขยายตัวได้มากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปตามพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่ม New Normal ซึ่งมีรูปแบบทำงานและการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ซึ่งจากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดแนวราบในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 63 ได้รับการตอบรับที่ดีอย่างมาก ทำให้ค่ายอสังหาฯ แทบทุกรายขยายการลงทุนในโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ สถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกยังไม่มีทีท่าว่าจะคลี่คลายลงในเร็ววันนี้ ตราบใดที่ยังไม่มีประเทศใดสามารถผลิตวัคซีนออกมาใช้ได้จริง ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ ทั่วโลกและส่งผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของแต่ละประเทศเช่นกัน สภาวะเช่นนี้สะท้อนให้เห็นว่าโอกาสในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกในปีนี้มีความเป็นไปต่ำมาก
แน่นอนว่าการที่เศรษฐกิจโลกฟื้นตัวช้าย่อมมีผลต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศไทยให้ช้าไปด้วย เนื่องจากเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยคือการท่องเที่ยวและการส่งออก ซึ่งในส่วนของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวนั้นโอกาสที่จะกลับมาฟื้นตัวในปีนี้แทบมองไม่เห็นตราบใดที่ยังไม่สามารถเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศได้ ขณะเดียวกัน ภาคการส่งออกก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อ เพราะภาคอุตสาหกรรมและการลงทุนทั่วโลกหดตัวลง ประกอบกับประเทศต่างๆ ยังล็อกดาวน์ประเทศ
เมื่อเครื่องยนต์หลักอย่างการท่องเที่ยวและการส่งออกไม่สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทยได้ ปัญหาที่ตามมาคือ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และการระมัดระวังการใช้จ่ายของผู้บริโภคในประเทศย่อมมีผลต่อการตัดสินใจซื้อและการใช้จ่าย เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต การจะนำเงินออมออกมาใช้จ่ายจึงถูกระงับ หรือชะลอออกไปด้วยโดยเฉพาะการซื้อสินค้าด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นชิ้นใหญ่ราคาสูงและยังเป็นการก่อหนี้ระยะยาว ทำแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้น่าเป็นห่วงมากขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กระแสการขายที่ดีของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงที่ผ่านมานั้นเกิดจากการเปรียบเทียบยอดขายของช่วงเดียวกันของปีนี้กับปีที่ผ่านมา และเป็นการเปรียบเทียบยอดขายกับตลาดคอนโดแต่เมื่อพิจารณาแล้วบ้านแนวราบจะขายดีเฉพาะกลุ่ม โดยกลุ่มเรียลดีมานด์ซึ่งเป็นการซื้อบ้านหลังแรก การซื้อบ้านที่ตอบรับกับการทำงานที่เปลี่ยนไปทำงานจากบ้าน (Work From Home) อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดนั้นหากพิจารณาตัวเลขการโอนในช่วงต้นปีแล้วถือว่าไม่เลวร้ายมาก
ทั้งนี้ หากดูจากกลุ่มลูกค้าคอนโดแล้ว สามารถแบ่งออกเป็น 5 กลุ่มหลักๆ คือ 1.กลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง 2.กลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังแรก ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้ยังมีการรับโอนห้องชุดในอัตราปกติอาจมีจำนวนลดลงเล็กน้อย 3.กลุ่มซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง 4.กลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน และ 5.กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่ง 3 กลุ่มหลังนี้เป็นกลุ่มที่หายไปจากตลาด เนื่องจากภาวะตลาดไม่ดี ติดปัญหาการเดินทางเข้ามารับโอนไม่ได้หรือก็มีการยกเลิกการรับโอนไป
สังเกตได้จากการรับโอนที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรก แม้ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ล็อกดาวน์ประเทศ แต่เมื่อเทียบยอดโอนรวมในตลาดคอนโดและบ้านแนวราบครึ่งแรกของปี 63 ซึ่งมีจำนวนรวม 68,627 หน่วย และยอดโอนรวมครึ่งแรกปี 62 ซึ่งมียอดโอน 75,778 หน่วย ถือว่าครึ่งแรกของปี 63 ยังมียอดโอนที่ดี เนื่องจากได้รับมาตรการภาครัฐหนุนส่งจากโครงการบ้านดีมีดาวน์ โดยยอดโอน ณ เดือน พ.ค. ของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล อยู่ที่ 35,594 หน่วย ลดลง 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 62 ซึ่งมียอดโอน 40,526 หน่วย ขณะที่ยอดโอนคอนโดอยู่ที่ 33,033 หน่วย ลดลง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 62 มียอดโอน 35,252 หน่วย
ในด้านจำนวนหน่วยการโอนนั้น คอนโดมีอัตราการโอนลดลงเพียง 5% ในขณะที่บ้านแนวราบมีจำนวนการโอนลดลงถึง 12% ขณะเดียวกัน หากเปรียบเทียบมูลค่าการโอนช่วงครึ่งแรก พบว่า มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบปี 63 อยู่ที่ 120,070 ล้านบาท ลดลง 8% เมือเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 62 ซึ่งมีมูลค่าการโอนรวม 130,988 ล้านบาท ขณะมูลค่าการโอนของคอนโดในปี 63 อยู่ที่ 83,035 ล้านบาท ลดลง 13% จากปี 62 ซึ่งมีมูลค่าการโอน 95,604 ล้านบาท
นายอิสระ กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบหน่วยการโอนที่ลดลงระหว่างที่อยู่อาศัยแนวราบกับคอนโดแล้วจะเห็นว่าหน่วยการโอนบ้านแนวราบที่ลดลง 12% ลดลงมากกว่าหน่วยการโอนคอนโดซึ่งลดลงเพียง 5% แต่หากมองในด้านมูลค่าแล้ว มูลค่าการโอนของบ้านแนวราบลดลงเพียง 8% ในขณะที่คอนโดลดลงถึง 13% จำนวนหน่วยและมูลค่าที่ลดลงสวนทางกันของบ้านแนวราบและคอนโดนี้สะท้อนให้เห็นว่าจำนวนหน่วยที่ลดลงของบ้านแนวราบนั้น เกิดจากยอดโอนบ้านในตลาดล่างที่หายไป ขณะที่บ้านในตลาดกลาง-บนซึ่งเป็นตลาดที่ยังมีกำลังซื้อกลับขยายตัวได้ดี สะท้อนให้เห็นว่าบ้านแนวราบที่ขายดีในช่วงก่อนหน้าไม่ได้ขายดีในทุกเซกเมนต์แต่ขายดีเฉพาะบ้านระดับกลาง-บน ซึ่งสอดคล้องต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาด
ส่วนจำนวนหน่วยการโอนคอนโดที่ลดลงเพียง 5% ถือว่าลดลงน้อยกว่าบ้านแนวราบที่ลดลงถึง 12% นั้น หากพิจาณาในด้านมูลค่าแล้ว แม้จำนวนหน่วยการลดลงลงน้อย แต่ในด้านมูลค่าการโอนที่ลดลงถึง 13% นั้น สะท้อนให้เห็นว่ามูลค่าการโอนที่ลดลงเกิดจากการรับโอนห้องชุดราคาแพงหรือห้องชุดจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติหายไปค่อนข้างมากซึ่งสอดคล้องต่อภาวะตลาดและสถานการณ์การเกิดการระบาดของโควิด-19 ทำให้ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเข้ามารับโอนห้องชุดได้
“ไม่อยากให้มองว่า ณ ปัจจุบันยอดขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทไหนดีแล้วจะทำให้ตลาดโดยรวมดีไปทั้งหมด แต่อยากให้ดูที่ยอดโอน ซึ่งเป็นยอดที่แท้จริงและสะท้อนตลาดได้ชัดเจนมากกว่าเพราะยอดขายบ้านแนวราบในขณะนี้แม้จะดีแต่ก็ไม่ได้ดีทุกเซกเมนต์ ดังนั้น จึงต้องรอดูสถานการณ์การขายในไตรมาส 4 และยอดโอนในปลายปีนี้มากกว่าเพราะจากแนวโน้มการรับโอนบ้านแนวราบและคอนโดในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ทำให้คาดว่าตลาดรวมปี 63 นี้จะหดตัวไม่ต่ำกว่า 10-15% โดยในส่วนของแนวราบคาดว่าจะหดตัวไม่เกิน 15% ส่วนคอนโดจะหดตัวลงมากกว่า 15%”
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกที่ยังไม่ดีขึ้นจะส่งผลต่อการลงทุนและการส่งออกของประเทศไทย ซึ่งจะกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจให้มีความล่าช้าออกไปอีก น่าจะมีผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในครึ่งหลังของปีนี้
ขณะที่การท่องเที่ยวแม้มีแนวโน้มว่ารัฐบาลจะเปิดให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศแบบทราเวล บับเบิล (Travel Bubble) หรือการเปิดประเทศเพื่อการท่องเที่ยวอย่างจำกัด โดยเป็นการจับคู่ประเทศ เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างประเทศที่สามารถจัดการโรคโควิด-19 ได้ดีเท่าๆ กัน เป็นความร่วมมือในลักษณะทวิภาคีด้านการท่องเที่ยว อาจจะส่งผลดีต่อการท่องเที่ยวไทยบ้าง
แต่อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวในรูปแบบทราเวล บับเบิลจะไม่ส่งผลต่อเศรษฐกิจมากนัก เพราะเป็นการท่องเที่ยวแบบจำกัด
คาดว่าเมืองที่จะถูกเลือกให้รองรับการท่องเที่ยวในรูปแบบดังกล่าวคือ ภูเก็ต และสมุย เนื่องจากเป็นเกาะ ทำให้สามารถดูแลจัดการ และเฝ้าระวังได้ดีกว่าเมืองอื่นๆ ทั้งนี้ แม้ว่าจะมีการเปิดรับชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยในรูปแบบดังกล่าวจะไม่ส่งผลต่อการท่องเที่ยวมากนัก แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีการเปิดหรือดำเนินการใดๆ เลย เพราะภูเก็ต และ สมุยเป็นเมืองที่พึ่งพาการท่องเที่ยว 100% อย่างน้อยก็สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่ได้บ้าง
จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 นี้ ตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องประสบกับปัจจัยลบเดิมๆ แต่ที่น่ากังวล คือ การเพิ่มเข้ามาของปัจจัยลบทางด้านการเมือง ซึ่งจะมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้บริโภคที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดระดับล่าง ซึ่งจะมีความระมัดระวังมากขึ้น เพราะกังวลกับความมั่นคงในด้านรายได้มากขึ้น และส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อในที่สุดส่วนตลาดบ้านระดับกลาง-บนจะยังมีการลงทุนโครงการต่อ และจะเป็นกลุ่มตลาดที่ขยายตัวได้ดี ดังนั้น จึงทำให้มีเพียงกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ บางกลุ่มเท่านั้นที่ยังมียอดขายที่ดี
สังเกตได้จากช่วงก่อนหน้าที่ผ่านมา กลุ่มที่ขายบ้านแนวราบได้ดี คือ กลุ่มที่จับกลุ่มตลาดกลาง-บน เช่น แสนสิริ, เอพี ไทยแลนด์, โกลด์เด้นแลนด์, เอสซี แอสเสท, ศุภาลัย ซึ่งโดยมากจับกลุ่มตลาดทาวน์โฮมและบ้านระดับกลาง-บน ส่วนรายอื่นๆ ค่อนข้างเงียบ สิ่งที่เกิดขึ้นสะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านแนวราบไม่ได้ขายดีทุกเซกเมนต์แม้ทุกๆ ค่ายจะมีการขยายลงทุนในตลาดแนวราบก็ตาม
สำหรับตลาดคอนโดนั้นผู้ประกอบการต่างหวังให้มีการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวกลับเข้ามา แต่ในการดำเนินการนั้นในเฟส 7 ของการปลดล็อกดาวน์คงจะเป็นการเปิดให้นักท่องเที่ยวเข้ามาท่องเที่ยวแบบทราเวล บับเบิลมากว่าจะเปิดทั้งหมด ซึ่งไม่น่าจะส่งผลดีต่อการรับโอนคอนโดของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เว้นแต่ผู้ประกอบการบางายจะมีการเจรจากับลูกค้าให้ยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์เพิ่มขึ้น เพื่อรอให้สถานการณ์โควิด-19 จบลงแล้วลูกค้าต่างชาติกลับมาเข้ามารับโอนห้องชุดในอนาคต หรือในช่วงที่มีการเปิดรับนักท่องเที่ยวแบบทราเวล บับเบิลผู้ประกอบการจะไปเปิดบูทบริการรับโอนห้องชุดให้แก่ลูกค้าต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในโรงแรมโดยเฉพาะก็สามารถทำได้หากมีการเจรจาตกลงกันแล้ว
“จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ทราบว่ามีบางโครงการนั้นลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีนมีการยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วกว่า 30% จากจำนวนหน่วยโครงการทั้งหมด ทั้งๆ ที่ผู้พัฒนาก็เป็นกลุ่มทุนจากประเทศจีน ส่วนอีก 70% ที่เหลือต้องรอดูว่าในสิ้นปีนี้จะสามารถดำเนินการโอนได้หรือไม่ ซึ่งกรณีตัวอย่างนี้ทำให้คาดการณ์ได้ว่ายอดโอนโครงการคอนโดในปี 63ของกลุ่มชาวต่างชาติน่าจะหดตัวลงไม่ต่ำกว่า 30% จากปีก่อนหน้า”
