ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมาพบว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา (โควิด-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม และธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้นนั้น
แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลง หรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ และส่งเสริมตัวเลขการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการให้มากขึ้น โดยพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30-40% ในการระบายสต๊อกคงค้างในตลาดก่อน รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรี ผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ถือว่าโปรโมชันเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา
ทั้งนี้ แผนวิจัยฯ พบว่า ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายมีการนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตมาประกาศขายและมีการหยุดการขายและการพัฒนาในบางโครงการลง เนื่องจากยอดขายไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ และมองว่าจากสถานการณ์ในปัจจุบันไม่เอื้อที่จะพัฒนาโครงการใหม่
แต่สำหรับโครงการบ้านจัดสรร พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายมียอดขายที่สูงขึ้นในทุกระดับราคาและทุกประเภท หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา และอีกหลายโครงการสามารถปิดการขายได้สูงกว่าเป้าที่วางไว้ ทั้งยอดการขายและยอดการโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายมีการปรับเพิ่มยอดขายจากเดิมที่เคยวางไว้ในช่วงต้นปี และยังคงเดินหน้ามองหาที่ดินสำหรับการนำพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในครึ่งหลังของปี
ซึ่งสำหรับยอดการขาย และยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายนั้น แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ มองว่า เนื่องจากการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา และหันมาปรับกลยุทธ์การตลาด เน้นนำสินค้าพร้อมขายและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากระตุ้นการขายด้วยโปรโมชันต่างๆ ซึ่งลูกค้ากลุ่มที่มีความพร้อมและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมา มองว่าเป็นโอกาสที่เหมาะสมที่จะได้ที่อยู่อาศัยที่ต้องการในราคาที่ดี จึงตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เคยสนใจซื้อคอนโดมิเนียม เปลี่ยนการตัดสินใจมาซื้อทาวน์โฮมมากขึ้น หลังจากวิกฤตโควิด-19 ระบาดและหลายบริษัทให้พนักงานหยุดอยู่บ้านโดยไม่ต้องมาทำงาน และ Work from home เพื่อความคุ้มค่าและได้มีพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นและการตอบโจทย์การใช้งานได้มากกว่า จึงตัดสินใจซื้อ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่คิดว่าราคารวมถึงโปรโมชันอื่นๆ ที่โครงการเสนอมายังสามารถต่อรองและเจรจาได้ จึงส่งผลให้เราเห็นภาพกลุ่มลูกค้าให้ความสนใจแนวราบเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดยอดการขายได้เกินจากเป้าที่วางไว้
โดยแผนกวิจัยฯ มองว่า "การปรับเพิ่มยอดขายเพิ่มขึ้นในปีนี้มีเพียงแค่ผู้ประกอบการบางรายเท่านั้น ซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงยืดเป้าเดิมที่เคยวางไว้ในช่วงต้นปี หรือมีการปรับแผนลดการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงปรับลดเป้ายอดขายลงจากที่เคยวางไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากได้รับผลลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา"
คาดทั้งปีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการหลายราย เตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่พอสมควร หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยมีท่าทีที่ดี ในช่วงครึ่งหลังของปีในหลายทำเล ซึ่งคาดการณ์ว่า ในปี พ.ศ.2563 นี้จะมีอุปทานเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่สำหรับบ้านจัดสรรคาดการณ์ว่า ผู้ประกอบการจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเดิมที่เคยวางไว้ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่ เชียงราย รวมถึงจังหวัดใหม่ๆ เพื่อขยายฐานลูกค้าต่อไป
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ.2563 ปัจจุบัน มีอุปทานที่อยู่ที่ระหว่างการขายทั้งหมด 213,291 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดประมาณ 2.29 แสนล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 164,568 ยูนิต หรือคิดเป็น 77.2% เหลือขายประมาณ 48,723 ยูนิต คิดเป็น 22.8% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด
โดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ประมาณ 72% รองลงมาคือเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอนที่ 14% ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 3-5 ล้านบาท ประมาณ 23% รองลงมาที่ระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท ที่ประมาณ 13% ส่วนอุปทานคงค้างในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในหลายโครงการทยอยปิดการขายลง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการขาย 100% ในหลายโครงการ
สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่อัตราการขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังคงต่ำลงเช่นเดียวกัน เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา เนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ
อสังหาฯ ปั๊มทาวน์เฮาส์รับดีมานด์ลูกค้าคอนโดฯ
สำหรับภาพรวมของตลาดบ้านจัดสรร ณ พื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ.2563 ปัจจุบันมีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 66,447 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมด 4.42 แสนล้านบาท ขายไปแล้ว 46,026 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.3% โดยเหลือขายประมาณ 20,421 ยูนิต หรือคิดเป็น 30.7% ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ ประมาณ 51% ของตลาด รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว อีก 36% ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ประมาณ 27% และรองลงมาคือ ระดับราคา 5 -7.5 ล้านบาท ประมาณ 20% ซึ่งพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงที่ไวรัสโควิด-19 ยังคงแพร่ระบาดหนัก และหลายบริษัทให้พนักงานหยุดอยู่บ้าน ส่งผลให้ประชาชนต้องกักตัวในที่พักอาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเริ่มมองว่าที่อยู่อาศัยปัจจุบันคับแคบเกินไป และต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น จึงสนใจแนวราบมากขึ้น
"สถานการณ์ปัจจุบัน ราคารวมถึงโปรโมชันอื่นๆ ที่โครงการเสมอมายังสามารถต่อรองและเจรจาได้ จึงส่งผลให้เราเห็นภาพกลุ่มลูกค้าให้ความสนใจแนวราบเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดขายยอดการขายได้เกินจากเป้าที่วางไว้"
ศูนย์ข้อมูลฯ จ่อปรับลดยอดโอนปี 63 ติดลบอีก 10%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ว่า เหตุการณ์ที่พบผู้ติดเชื้อในจังหวัดระยองนั้น ตรงนี้เป็นตัวหนึ่งที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดการระบาดโควิด-19 รอบสองหรือไม่ แต่ที่แน่ๆ สิ่งที่สำคัญ คือ ตัวเลขภาวะเศรษฐกิจที่มีการประเมินใหม่นั้น ทั้งจากของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จากลบ 5.3% เป็นลบ 8.1% ตรงนี้ลงแรง บางค่ายลงแรงไปถึงตัวเลข 10% แต่ตอนนี้ยังดูไม่ได้ชัดเจนว่า จะส่งผลกระทบแค่ไหน เพราะเราต้องดูเรื่องจะมีการระบาดโควิด-19 อีกหรือไม่
"ถ้าจะให้ผมประเมิน จริงๆ แล้วมีหลายค่ายประเมินลบ 6 บ้าง 8 บ้าง 10 บ้าง ถ้าดูเป็นค่าเฉลี่ยจะอยู่ประมาณ 7 เปอร์เซ็นต์กว่าๆ สมมติฐานของศูนย์ข้อมูลฯ จะปรับจากลบ 5.3 เปอร์เซ็นต์ เป็นจีพีดีติดลบประมาณ 7.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งตัวเลขเรากำลังทำอยู่ ทั้งนี้ การที่เราปรับลดตัวเลขจีดีพี ทางศูนย์ฯ ต้องมาปรับคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงปลายปี 2563 ด้วย แต่สิ่งที่อยู่ในสมมติฐานอันหนึ่ง คือ ตัวโควิด-19 เราประเมินไว้อ่อนกว่าที่เป็นจริง ดังนั้น ต้องปรับสมมติฐานตรงส่วนของโควิด-19 ด้วย ถึงผลกระทบในวงกว้างที่จะเกิดขึ้น ตัวเลขต่างๆ ยังไม่เรียบร้อยดี แต่ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลงลึกไปกว่าเดิมประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่ 19.7 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขนี้ยังไม่ชัด แต่ที่แน่ๆ ค่อนข้างเคลียร์ ตรงที่ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ลงไปแน่ๆ"
ห่วง "น้ำหลังเขื่อน" ไม่ไหลมาเติม กำลังซื้อใหม่แผ่ว ผวา ศก.-รายได้
ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมการแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการนำเสนอโปรโมชันด้านราคาว่า แคมเปญต่างๆ ที่ออกมาเมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยในอุตสาหกรรม ก็ไม่ได้มากในการทำแคมเปญ (ตามข้อมูลที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2563 ตัวเลขสต๊อกหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะทะลุ 2.1 แสนหน่วย มูลค่ามากกว่า 1.34 ล้านล้านบาท สูงสุดในรอบ 5 ปีของการสำรวจ) ทั้งนี้ คาดว่าโครงการที่ขายได้คงจะเป็นกำลังซื้อ (ดีมานด์เดิม) ที่อั้นมาตั้งแต่ก่อนที่จะมีการล็อกดาวน์ และเมื่อคลายล็อกดาวน์ก็เหมือนเราเปิดเขื่อน มีน้ำทะลักเข้ามาในระดับหนึ่ง แต่ว่าน้ำหลังเขื่อน (ดีมานด์ใหม่) ที่จะตามมาอีกระลอกจะมีดีมานด์ใหม่อีกหรือไม่ ค่อนข้างจะต้องคิดเยอะ
"น้ำหลังเขื่อนที่จะกลับมาอาจมีน้ำไม่เยอะ เพราะคนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถถูกดูดซับออกจากตลาดมาแล้ว แต่กำลังซื้่อใหม่ๆ น่าจะแผ่วลง เพราะภาวะเศรษฐกิจ ทำให้คนมีความกังวล กำลังซื้อในบางกลุ่ม ก็ไม่คิดที่จะซื้อ เพราะถือเงินสดดีกว่า และกลุ่มที่มีกำลังซื้ออาจเป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านเกิน 3 ล้านบาท ก็ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ในเรื่องมาตรการของรัฐในช่วงที่ผ่านมา ที่จะไปสิ้นสุดปลายปี เป็นประเด็นที่ไม่ทำให้เกิดแรงจูงใจในการซื้อ"
ดังนั้น ตอนนี้ถ้าจะทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจหมุนเวียนดีที่สุด อาจจะเปิดเงื่อนไขยอมให้มากกว่าในส่วนของ 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งในทัศนะของผม ดีที่สุด อย่าไปล็อกราคา อย่าไปมีเพดานเลย แต่ถ้ากังวลก็อาจทำเป็นขั้นบันได เช่น ถ้าไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ลดเหลือ 0.01% ส่วนที่เกินกว่าที่กำหนดเพดานไว้ ก็คิดตามปกติก็ได้ ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้
"ปลดล็อกเพดานราคา ตรงนี้จะกระตุ้นให้คนมีความสามารถซื้อ คนอยากได้บ้าน มี แต่ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินค่อนข้างยาก คนมีเงินอยากซื้อ แต่คิดหนักอยู่ แต่พอมีมาตรการคลายล็อกส่วนนี้ก็อาจทำให้คนคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนไม่เยอะแล้ว อย่าลืมนะครับ โครงการของผู้ประกอบการ ราคาถ้าขาย 3.1 ล้านบาท หรือ 3.5 ล้านบาท ก็ถูกคิดค่าใช้จ่ายเต็ม แต่ถ้าเกินมา 1 แสนบาท 5 แสนบาท ก็คิดส่วนนี้เต็มได้ จะกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านราคา 4 และ 5 ล้านบาทตามมาด้วย "ดร.วิชัย กล่าวและชี้ว่า
หากปรับเงื่อนไขเรื่องเพดานราคาหรือขั้นบันไดแล้ว ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งจะเริ่มปรับพอร์ตเงินของตนเอง แทนที่จะฝากเงินไว้กับธนาคารได้ผลตอบแทนไม่มาก ก็เริ่มมองอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่น่าสนใจ ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2562 เพียงแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่านั้น ราคาจะลดลงบ้างในไตรมาสแรกปีนี้เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แต่หากเทียบไตรมาสต่อไตรมาสไม่ได้ลดลง โดยตามข้อมูลดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปีนี้ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.2 (YoY) เพิ่มขึ้น 1.8% แต่ลดลง QoQ เท่ากับ 0.1% ดัชนีราคาห้องชุดลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.9% (YoY) แต่ลดลง 0.1 % (QoQ) ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลงเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2555 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้เริ่มจัดทำดัชนีราคาบ้านจัดสรร
นอกจากนี้ ในประเด็นการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อนั้น ผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนหลายอย่างที่จะต้องโดนอยู่ ทั้งเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียม กรณีนิติบุคคลอาคารชุด จะมีเรื่องค่าส่วนกลาง หากห้องชุดในโครงการไม่สามารถจำหน่ายได้หมด ดังนั้น หากเราจะให้ผู้ประกอบการขายได้เร็วขึ้น ก็ไปช่วยลดต้นทุนการขาย ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหมือนในช่วงปี 2540 ที่ลดภาษีดังกล่าวลง ก็จะช่วยให้ Cost ของผู้ประกอบการเบาลง และหากเราคุยกับผู้ประกอบการดีๆ ภาระที่ลดลงนำไปปรับลดให้แก่ผู้ซื้อ
ตามรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 63 ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกด้วยการลดราคา จะเห็นได้ว่า โครงการอาคารชุดลดราคาขายมากที่สุดถึง 36% โครงการทาวน์เฮาส์มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 32% ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยว มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 12% ซึ่งหากสถานการณ์การลดราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่องจนเกิดสงครามราคา (Price war)
คาดอสังหาฯ ปี 64 ยอดขาย-โอนต่ำกว่าปี 60-61
ดร.วิชัย กล่าวถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าว่า ธุรกิจอสังหาฯ จะต่างกับภาพรวมเศรษฐกิจโดยทั่วไป เวลาลงภาคอสังหาฯ จะลงเห็นชัด จะปรับตัวลงก่อนเศรษฐกิจ และจะฟื้นก่อน เนื่องจากรัฐบาลจะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการที่จะฉุดเศรษฐกิจได้ด้วยส่วนหนึ่ง และหากเราเห็นทิศทางภาคอสังหาฯ ปรับตัว เศรษฐกิจก็จะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แสดงว่าคนเริ่มคิดถึงบ้าน ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
"มองว่าทั้งปี 2564 ตลาดอสังหาฯ ยังทรงๆตัว หวังว่าไม่ทรุดตัวลง อย่าลืมว่าปี 63 ลดลงเยอะ ปีหน้าก็ยังอยู่ในระดับต่ำ เมื่อเทียบกับปี 2560 และ 2561 เป็นปีที่อยู่ในเกณฑ์ที่โอเค กล่าวคือ หน่วยการขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีหน้ายังอยู่ระดับต่ำอยู่" อนึ่ง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 60 และ 61 อยู่ที่ 315,103 และ 363,711 หน่วย ตามลำดับ ปี 62 ยอดการโอนอยู่ที่ 374,134 หน่วย
สำหรับภาพรวมสินเชื่อปล่อยใหม่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศนั้นยังคงมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง เป็นผลมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่เพิ่มขึ้น ทำให้กระทบไปถึงยอดปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะสังเกตว่านับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา ตัวเลขสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงจาก 702,900 ล้านบาท ลดลงมาอยู่ที่ 640,259 ในปี 62 และคาดว่าในปี 2563 จะอยู่ที่ 571,196 ล้านบาท (ปี 63 ทางศูนย์ข้อมูลฯ ยังไม่ปรับประมาณการ)
อสังหาฯ ลดกระหน่ำ ดันเป้าขายใหม่
แปลงสต๊อกเสริม "แคชโฟลว์" สู้วิกฤตโควิด-19
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ปัจจุบันสถานการณ์โควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่ประเด็นคือ ภาคเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน เนื่องจากเครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยดับลง ไม่ว่าจะเป็นภาคการท่องเที่ยว การส่งออก ภาคเอกชนชะลอการลงทุน คงเหลือเพียงแต่ เครื่องยนต์จากงบการลงทุนของภาครัฐเป็นสำคัญ อย่างไรก็ดี ในส่วนของผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ คงไม่สามารถรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจได้ เนื่องจากต้องเร่งระบายสต๊อกโครงการที่แล้วเสร็จออกไปให้มากที่สุด เพื่อแปลงสต๊อกให้กลายเป็นแคชโฟลว์ เพื่อลดปัจจัยลบที่ไม่คาดคิดจะเกิดขึ้นมาอีก
ซึ่งกลยุทธ์ "ราคา" ถูกนำมาใช้อย่างหนักในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย และบางกลุ่มที่รอตัดสินใจซื้อ (ดีมานด์ในอนาคต) รวมถึงนักลงทุนที่จะได้อสังหาฯ เช่น ห้องชุดในโครงการคอนโดฯ ในราคาขายที่ใกล้ช่วงพรีเซลล์ครั้งแรก แต่ทำเลมีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะค่ายแสนสิริ กับกลเม็ดในการเร่งเครื่องการขายอย่างหนัก เพื่อระบายสต๊อกที่คงค้างอยู่ ส่วนโครงการใหม่ที่เปิดตัวก็มีจำนวนไม่มาก โดยจะเน้นหนักไปที่โครงการแนวราบเป็นหลัก
โดยสิ่งที่ แสนสิริ ประกาศ คือ การปรับเป้าใหม่จาก 29,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 35,000 ล้านบาท เหตุผลที่ให้สนับสนุนตามที่แสนสิริแจง คือ 5 เดือนมียอดขาย 22,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ที่เป็นหัวใจสำคัญ คือ การบริหารสต๊อกที่ดี และการบริหารกระแสเงินสดและสภาพคล่อง ด้วยการกำ Cash Flow เงินหมุนเวียนในบริษัทไว้ถึง 10,000 ล้านบาท
ค่ายบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI บอกว่า 2 เดือนแรกของไตรมาส 2/2563 บริษัทฯ มียอดขายสะสมแล้วกว่า 4,200 ล้านบาท อยู่ในระดับใกล้เคียงกับช่วงไตรมาส 1/2563 และรวม 5 เดือนแรกของปี 2563 บริษัทฯ มียอดขายสะสมกว่า 9,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนราว 18% แบ่งสัดส่วนเป็นบ้านจัดสรร 34% และคอนโดมิเนียม 66% ซึ่งเบื้องต้น บริษัทฯ คาดว่าครึ่งแรกของปี 2563 จะสามารถปิดยอดขายได้มากกว่า 10,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นกว่า 50% ของเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ 21,500 ล้านบาท ทั้งนี้ กลยุทธ์ของออริจิ้น คือ การปลุกให้ทุกๆส่วนขององค์กรต้องร่วมแรงร่วมใจในการผลักดันให้องค์กรขับเคลื่อนไปข้างหน้า
ขณะที่ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) อสังหาฯ รายกลางที่เน้นโครงการแนวราบกับตลาดที่มีดีมานด์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นอีกรายที่ปรับเป้ายอดขายปีนี้เป็น 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 430 ล้านบาท หรือคิดเป็น 16% จากเป้ายอดขายเดิมที่วางไว้ 2,600 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 6 เดือนแรกของปีบริษัทมียอดขายและจองพรีเซลล์แล้วคิดเป็น 55% ของเป้ายอดขายใหม่ที่วางไว้
สำหรับค่าย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ช่วงหลายเดือนมีความเคลื่อนไหวในการบริหารสต๊อกอย่างหนัก ล่าสุด จัดหนักแคมเปญ "ลดตาแตก" สูงสุด 50% เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคเป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย ในราคาเบาสบาย เพื่อปิดโครงการให้มากและเร็วที่สุด ซึ่งวางเป้าทางการตลาด เจาะความต้องการของลูกค้า เช่น 5 คอนโดใกล้รถไฟฟ้า คอนโดใกล้เขต CBD คอนโดวิวแม่น้ำ คอนโดราคาเบาๆ และคอนโดตากอากาศ
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เผยว่า แผนธุรกิจการเปิดโครงการในปีนี้และปีถัดไป โครงการคอนโดฯ จะไม่โตขึ้น ซึ่งในแผนปีนี้จะเปิดคอนโดฯ 8-10 โครงการ ตอนนี้มีที่ดินในมือ 4 แปลง และจะเปิด 4 โครงการแนวราบ รวมถึงการบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
"ช่วงที่เกิดโควิด-19 แม้แผนธุรกิจจะไม่มีเรื่องโควิด-19 เราก็เอาอารมณ์โควิด-19 เข้ามาอยู่ในแผน เราคิดแบบเลวร้ายว่า ช่วงไตรมาส 2 ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะไม่มีเลย เราต้องอาศัยแบ็กล็อกที่เรามี ซึ่งจะทำให้ในไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้มีส่วนของแบ็กล็อกมาเติม แต่สุดท้ายแล้วเมื่อสถานการณ์ผ่านไป ยอดขายและโอนของ LPN ดีขึ้นกว่าสมมติฐานกว่า 100 เปอร์เซ็นต์ ไม่เลวร้ายกว่าที่เราคิด ซึ่งการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เรารู้ว่า เราอยู่ในวิกฤต เรามีปัญหา ดังนั้น เราควรต้องมองโลกในแง่ร้ายไว้ก่อน และค่อยหันไปมองโลกในแง่ดีที่หลัง" นายโอภาสกล่าวถึงการทำธุรกิจในระยะข้างหน้า
