ประเมินพิษโควิด-19 ฉุดเศรษฐกิจปี 63 ทรุดหนัก คาดจีดีพีติดลบ 8.8-12% หากไม่มีการระบาดรอบ 2 ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทยประเมินอสังหาฯ ติดลบ 27% คาดใช้เวลาฟื้นตัวอีก 4-5 ปี ด้านศูนย์ข้อมูลเตรียมประเมินสถานการณ์ใหม่
วิกฤตการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 นับเป็นวิฤตที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ซึ่งได้ส่งผลกระทบรุนแรงไปทั่วโลก โดยในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าที่มีราคาแพง ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อเป็นลำดับแรกๆ ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ประเมินมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้มีแนวโน้มหดตัว 27% เหลือเพียง 4.2 แสนล้านบาท จากโควิด-19 คาดมียูนิตเปิดใหม่เพียง 72,000 ยูนิต ลดลงเกือบ 40% โดยต้องใช้เวลา 4-5 ปี ที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19
ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ถูกบั่นทอนอย่างมากจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผู้บริโภคชาวไทยได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่คาดว่าจะหดตัวอย่างรุนแรง (Deep Recession) ถึง 8.8% กรณีที่ไม่มีการระบาดรอบ 2 แต่หากมีการระบาดระลอก 2 ก็เชื่อว่าตัวเลขเศรษฐกิจจะหดตัวรุนแรงกว่านี้ ซึ่งไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นและต้องจับตาสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เนื่องจากวัคซีนป้องกันโรคคาดว่าจะสามารถผลิตและนำมาใช้กับคนได้ในปี 2564
ยอดพรีเซลล์โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ LTV นอกจากนี้ผู้บริโภคต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนได้รับผลกระทบจากมาตรการ Lockdown ทำให้ไม่สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยได้ ส่งผลให้ยอดจองเปิดใหม่ (Pre-sale) ปรับตัวลงอย่างต่อเนื่องจาก 20% ในไตรมาสที่ 4/2562 มาอยู่ที่ 15% ในไตรมาสที่ 1/2563 และมีโอกาสลดต่ำลงเหลือ 12% ในไตรมาสที่ 2/2563
โดยประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้มูลค่าลดลง 27% จาก 5.7 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา เหลือ 4.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร 2.4 แสนล้านบาท ติดลบ 24% ส่วนคอนโดมิเนียม 1.8 แสนล้านบาท ติดลบ 30% ส่งผลให้สต๊อกเหลือขายในภาพรวมมีโอกาสขยายตัว 5% ขึ้นไปแตะ 185,000 ยูนิต
โดยทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามประเภท ได้แก่ คอนโดมิเนียม ทำเลใจกลางเมืองราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 10,700 ยูนิต บางนา ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขาย 9,800 ยูนิต พระราม 2 ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขาย 6,900 ยูนิต
บ้านเดี่ยว ทำเลนนทบุรี-บางบัวทอง ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 7,000 ยูนิต รองลงมาย่านรังสิต-ปทุมธานี ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 5,100 ยูนิต อันดับ 3 ย่านบางนา ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 3,700 ยูนิต
บ้านแฝด อันดับ 1 คือ ย่านนนทบุรี-บางบัวทอง ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 4,200 ยูนิต รองลงมา รังสิต-ปทุมธานี ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 2,200 ยูนิต และย่านพระราม 2 ราคา 3-10 ล้านบาท เหลือขาย 1,600 ยูนิต
ส่วนทาวน์เฮาส์ เหลือขายมากที่สุดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ย่านรังสิต-ปทุมธานี เหลือขาย 11,700 ยูนิต รองลงมาย่านนนทบุรี-บางบัวทอง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขาย 11,600 ยูนิต และย่านบางนา ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขาย 7,700 ยูนิต
แม้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลงเกือบ 40% จากการประกาศแผนลงทุนในช่วงต้นปีที่จำนวน 195,500 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 139,100 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 56,400 ล้านบาท ปัจจุบันปรับแผนลดเหลือ 137,800 ล้านบาท และให้น้ำหนักกับการลงทุนโครงการแนวราบ จำนวน 137,800 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 21,000 ล้านบาท
ผู้บริโภคหันซื้ออสังหาฯ ผ่านออนไลน์
นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ยังพบ 3 พฤติกรรมหลักๆ ของผู้บริโภคบางกลุ่มอาจเปลี่ยนไปอย่างถาวร (New Normal) ได้แก่ เปลี่ยนช่องทางการซื้อที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ โดยในช่วงเกิดโควิด-19 มีจำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น 40% ทำให้กลายเป็นช่องทางหลักของผู้พัฒนาฯ ผู้บริโภคให้ความสำคัญต่อขนาดของที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมอยู่ไกลกว่าเดิม เพื่อรองรับกิจวัตรประจำวันที่ต้องใช้เวลาในที่อยู่อาศัยนานขึ้น เช่น การ Work From Home และสุดท้ายผู้บริโภคหวงแหนความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบมีพื้นที่ส่วนตัว เพื่อตอบโจทย์ด้านสุขภาพและความปลอดภัย
“ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรพิจารณาแนวทางต่างๆ เพื่อตอบสนองพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น การนำเทคโนโลยี Virtual Visits มาสนับสนุนการซื้ออสังหาฯ ผ่านทางออนไลน์ โดยสามารถชมโครงการได้อย่างเสมือนจริง ปรับแผนมาพัฒนาบ้านแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม ออกแบบคอนโดมิเนียมในบางทำเลให้มีห้อง One Bed Plus แทน Studio มากขึ้น ตลอดจนการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางใหม่ให้สามารถนั่งแยกกัน และติดตั้งอุปกรณ์ Touchless เพื่อลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะสัมผัสกันให้น้อยที่สุด”
