ศูนย์วิจัยกรุงไทยเผย ศก.ยังเสี่ยงสูง ยอดจองอสังหาฯ วูบ

ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ชี้เศรษฐกิจไทยยังมีความไม่แน่นอนสูง มีแนวโน้มต่ำกว่าคาดการณ์เดิมในกรอบ -8% ถึง -12% เผยภาคอสังหาฯ กระทบหนัก ประเมินมูลค่าโอนปีนี้หดตัว 27% เหลือเพียง 4.2 แสนล้านบาท จากโควิด-19 คาดมียูนิตเปิดใหม่เพียง 72,000 ยูนิต ลดลงเกือบ 40% โดยต้องใช้เวลา 4-5 ปี ที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ขณะที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่วูบตามยอด Pre Sale

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ธนาคารยังคงเป้าหมายจีดีพีในปีนี้ที่ -8.8% โดยไตรมาสที่ 2 น่าจะหดตัวลึกที่สุดไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ที่ยังไม่นิ่ง มีการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว ทำให้มีความเป็นไปได้ที่เศรษฐกิจจะหดตัวลงไปได้มากกว่าคาดการณ์ไว้ซึ่งก็มองกรอบไว้ที่ประมาณ -8.8 ถึง -12% ส่วนในปีนี้ประเมินเศรษฐกิจไทยเติบโตที่ 6.1% เป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป และมีความไม่แน่นอนสูง ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่การท่องเที่ยวเริ่มกลับมามีนักท่องเที่ยวเข้ามาประมาณ 16 ล้านคน จากปีนี้ที่ 8 ล้านคน รวมถึงการควบคุมการระบาดของโควิด-19 และความคืบหน้าของการคิดค้นวัคซีน

ทั้งนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกธุรกิจที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากสถานการณ์ดังกล่าว โดยผู้บริโภคไทยได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่คาดว่าจะหดตัวอย่างรุนแรง (Deep Recession) ถึง 8.8% ส่วนผู้บริโภคต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนได้รับผลกระทบจากมาตรการ Lockdown ทำให้ไม่สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยได้ ส่งผลให้ยอดจองเปิดใหม่ (Pre-sale) ปรับตัวลงอย่างต่อเนื่องจาก 20% ในไตรมาสที่ 4/2562 มาอยู่ที่ 15% ในไตรมาสที่ 1/2563 และมีโอกาสลดต่ำลงเหลือ 12% ในไตรมาสที่ 2/2563 โดยประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้ มูลค่าลดลง 27% จาก 5.7 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา เหลือ 4.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร 2.4 แสนล้านบาท ติดลบ 24% คอนโดมิเนียม 1.8 แสนล้านบาท ติดลบ 30% ส่งผลให้สต๊อกเหลือขายในภาพรวมมีโอกาสขยายตัว 5% ขึ้นไปแตะ 185,000 ยูนิต แม้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลงเกือบ 40% จากปีที่ผ่านมาก็ตาม

นายพชรพจน์ กล่าวอีกว่า ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น หากดูที่ยอดคงค้างสินเชื่อจะไม่ได้ลดลงมากนัก เนื่องจากมาตรการพักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย แต่สินเชื่อปล่อยใหม่จะลดลงในทิศทางเดียวกับยอด Pre Sale ที่อยู่ในระดับ 2 หลัก ขณะที่สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) นั้น ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยที่ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังคลายล็อกดาวน์ มาตรการของสถาบันการเงินจะมีออกมาเพิ่มเติมหรือไม่ และมาตรการของรัฐที่จะออกมาเพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายหรือการท่องเที่ยว เนื่องจากปัจจุบันแม้จะเห็นการเดินทางต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นแล้ว แต่การใช้จ่ายที่ควรจะเพิ่มขึ้นควบคู่กันไปยังไม่มาก จึงต้องรอดูความชัดเจนอีกรอบ

โดยยอด Pre-sale ในกลุ่ม Economy (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) และกลุ่ม Middle (ราคา 3-10 ล้านบาท) ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคมที่ผ่านมา ขณะที่ลูกค้าในกลุ่ม Luxury Super (ราคา 10-20 ล้านบาท) และ Luxury (ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป) มียอด Pre-Sale ทรงตัว ซึ่งผลไปถึงฝั่งผู้ประกอบการด้วย โดยผู้ประกอบการที่เปิดโครงการไปแล้วขาดเงินทุนที่จะสร้างต่อก็จะต้องชะลอการสร้างออกไป โดยโครงการที่เปิดต้วในช่วงครึ่งหลังของปีก่อนจึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง ส่วนผู้ประกอบการที่มีแผนที่จะเปิดโครงการในปีนี้ก็จะต้องทบทวนแผน จากการสำรวจผู้พัฒนาโครงการ 8 ราย มีแผนจะเปิดโครงการใหม่มูลค่าเกือบ 2 แสนล้านบาท เหลือเปิดแค่ 1.4 แสนล้านบาท และจะเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นตามความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

“จากการสำรวจโควิด-19 ทำให้ความตั้งใจซื้อที่อยู่อาศัยหายไปราว 1 ใน 3 โดย 80% ของผู้บริโภคเลื่อนการซื้อออกไปอย่างไม่มีกำหนด เนื่องจากต้องให้ความสำคัญกับสินค้าที่มีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต และการลงทุนในอสังหาฯ ขณะนี้ให้ผลตอบแทนไม่ดีนัก ซึ่งทางออกของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด คือการเลื่อนการก่อสร้างออกไป รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยต้องใช้เวลาอีก 4-5 ปี ถึงจะกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคก็เปลี่ยนไปจากเดิมที่นิยมคอนโดมิเนียม ก็หันมาสนใจบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮาส์มากขึ้นเพราะต้องการบริเวณที่กว้างขึ้นสำหรับการทำงานที่บ้าน”

**เผยผู้บริโภคหันชอปออนไลน์**
นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ยังพบ 3 พฤติกรรมหลักๆ ของผู้บริโภคบางกลุ่มอาจเปลี่ยนไปอย่างถาวร (New Normal) ได้แก่ เปลี่ยนช่องทางการซื้อที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ โดยในช่วงเกิดโควิด-19 มีจำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น 40% ทำให้กลายเป็นช่องทางหลักของผู้พัฒนา ผู้บริโภคให้ความสำคัญต่อขนาดของที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมอยู่ไกลกว่าเดิม เพื่อรองรับกิจวัตรประจำวันที่ต้องใช้เวลาในที่อยู่อาศัยนานขึ้น เช่น การ Work From Home และสุดท้ายผู้บริโภคหวงแหนความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบมีพื้นที่ส่วนตัว เพื่อตอบโจทย์ด้านสุขภาพและความปลอดภัย

"ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรพิจารณาแนวทางต่างๆ เพื่อตอบสนองพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น การนำเทคโนโลยี Virtual Visits มาสนับสนุนการซื้ออสังหาฯ ผ่านทางออนไลน์ โดยสามารถชมโครงการได้อย่างเสมือนจริง ปรับแผนมาพัฒนาบ้านแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม ออกแบบคอนโดมิเนียมในบางทำเลให้มีห้อง One Bed Plus แทน Studio มากขึ้น ตลอดจนการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางใหม่ให้สามารถนั่งแยกกัน และติดตั้งอุปกรณ์ Touchless เพื่อลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะสัมผัสกันให้น้อยที่สุด"