คอลลิเออร์สเผย โควิด-19 กดดันผู้ประกอบการลดราคาโละสต๊อกคอนโดฯ ดึงผู้บริโภคแห่ซื้อ ฉุดตลาดคอนโดฯ ใหม่ลดฮวบ ไตรมาส 2 ใน กทม.เปิดใหม่เพียง 5 โครงการ 1,260 ยูนิต คาดทั้งปีเปิดใหม่ 25,000 ยูนิต ต่ำสุดใสรอบ 10 ปี
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรนา (COVID-19) ยังแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าการแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น
ทั้งนี้ แผนกวิจัยฯ พบว่า ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ลงหรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ เน้นนำสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายมาลดราคาเพื่อเป็นการตุนยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพื่อการรับรู้รายได้ และพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30-40% เพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างในตลาดก่อน รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรีผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งดึงดูดความสนใจของผู้บริโภคเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายได้ 100% จึงส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มียอดการขายต่ำลงอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดการขายที่ช้าลงเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน
“อุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทยอยปิดการขาย เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการจาย 100% ในหลายโครงการ สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่อัตราการขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังคงต่ำลงเช่นเดียวกัน เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ในขณะที่ผู้ประกอบการระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว” นายภัทรชัย กล่าว
ผู้ประกอบการชะลอลงทุนตัดขายแลนด์แบงก์
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตมาประกาศขาย บางโครงการหยุดการขายและการพัฒนาโครงการ เนื่องจากยอดขายไปเป็นไปตามแผนที่วางไว้ และมองว่าจากสถานการณ์ในปัจจุบันไม่เอื้อที่จะพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งภาพรวมของเศรษฐกิจที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวเป็นอย่างมาก รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสไวรัสโคโรนา (COVID-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้นก็ตาม จึงเลือกที่จะหยุดการพัฒนาเพื่อการจังหวะที่เหมาะสม
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่พอสมควรหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยมีทิศทางที่ดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีในหลายทำเล แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังดี อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้
ไตรมาส 2 คอนโดฯ เปิดใหม่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 5 โครงการ 1,206 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 10 ปี หรือ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 2,600 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 4,674 ยูนิต หรือคิดเป็น 79.5% ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ที่ผ่านมามีเพียงแค่ 7,086 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเท่ากับว่าลดลงจากในครึ่งแรกของปีก่อนหน้าถึง 11,499 ยูนิต หรือ 61.9%
นอกจากนี้ยังพบว่า มูลค่าการลงทุนยังคงลดลงกว่า 13,620 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งคาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งตั่งแต่ช่วงกลางเดือนมกราคม 2563 เริ่มเห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายประกาศไม่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปีนี้ เพราะต้องการเน้นระบายสต๊อกสร้างเสร็จที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดและมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่
สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 2 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท) มากที่สุด 425 หน่วย หรือประมาณ 35% รองลงมาคือพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) และพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ที่ประมาณ 27% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ134 หน่วย หรือประมาณ 11%
นอกจากนี้ยังพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายกว่า 52% หรือประมาณ 625 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 27% หรือประมาณ 323 ยูนิตและช่วงระดับราคา ≤ 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 21% หรือ 260 ยูนิต
แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซกเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30%
คอนโดฯ ใหม่อัตราขายลดฮวบเหลือ 29%
ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ค่อนข้างมาก เนื่องจากประชาชนยังคงระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส รวมถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขาย และผู้ประกอบการนำมาลดราคาลงเพื่อกระตุ้นความสนใจ ส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29% เท่านั้น ซึ่งถือว่า เป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี หรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรืออาจจะมีการปรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี
สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 กว่า 59% หรือประมาณ 207 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 41% หรือสามารถขายได้ประมาณ 145 ยูนิต
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 86,737 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 26.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไม่ได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับลดลงค่อนข้างมาก
