สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 63 ที่ทรุดตัวหนักเพิ่มขึ้นจากปลายปี 62 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวกันจ้าละหวั่น โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่มีพอร์ตคอนโดมิเนียม ที่เห็นสัญญาณการโอเวอร์ซัปพลายต่างหั่นพอร์ตคอนโด หันไปลงทุนขยายตลาดแนวราบ เนื่องจากมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ แถมเงินหมุนเวียนจากการลงทุนยังมีรอบที่สั้นกว่าการลงทุนในโครงการแนวสูง ซึ่งส่งผลดีต่อการรักษากระแสเงินหมุนเวียนในธุรกิจได้
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในตลาดอสังหาฯโดยรวมยังไม่สู้ดีนัก หลังจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออกมาเผยตัวเลขสต๊อกเหลือขายในตลาดรวมว่ามีมูลค่าเหลือขายสูงถึง 700,000 กว่าล้านบาท และคาดว่าจะมียอดสะสมของที่อยู่อาศัยในตลาดรวม ณ สิ้นปี 63 นี้ อยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านล้านบาท ซึ่งนั่นหมายความว่ามีเม็ดเงินจากการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จมอยู่ในตลาดมหาศาล และจะส่งผลต่อการลงทุนโครงการใหม่ที่ลดลงในปีนี้อย่างมาก ซึ่งนั่นย่อมส่งผลกระทบไปถึงภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างซึ่งเป็นหนึ่งในธุรกิจปลายน้ำของตลาดอสังหาฯ ด้วย
นายชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีแพนเนล จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างปี 63 ภาพรวมตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างในปีนี้ คาดว่าจะหดตัวลงจากปีก่อนหน้าอย่างมาก จากผลกระทบการชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งส่งผลให้การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ อุตสาหกรรมโรงงาน และการลงทุนในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐชะลอตัวลง แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 63 ภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างยังสามารถขยายตัวได้ดี เนื่องจากยังมีงานก่อสร้างในโครงการรัฐและเอกชนที่ประมูลเสร็จสิ้นในช่วงปลายปี 62 ตุนไว้ในมือ
แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา (โควิด-19 ) ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาสแรก ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในทุกภาคส่วนหยุดกิจกรรมต่างๆ ลง โดยเฉพาะการลงทุนของภาคเอกชน ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างหดตัวลงอย่างแรง สถานการณ์เช่นนี้แน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบถึงภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างในระยะข้างหน้านับตั้งแต่ไตรมาส 2 ต่อเนื่องไปถึงปลายปี
"แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอุตสากรรมก่อสร้างในช่วงไตรมาส 2/63 จะแย่ลง แต่ในสถานการณ์แย่ๆ นี้ ก็ยังมีสัญญาณดีๆ ให้เห็นจากอุตสาหกรรมโรงงาน และอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะภาคอสังหาฯแนวราบที่กลับมาขยายตัวได้เกินความคาดหมาย แน่นอนว่าการขยายตัวดังกล่าวจะส่งผลให้มีงานก่อสร้างเข้ามาในระบบและทำให้ในช่วงไตรมาส 3-4 มีงานก่อสร้างเข้ามาช่วยให้ตลาดก่อสร้างในปีนี้ไม่หดตัวรุนแรงมากเกินไป"
สำหรับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ในขณะนี้ นอกจากส่งผลต่อการหดตัวทางด้านเศรษฐกิจแล้ว ยังส่งผลต่อการลงทุนใน 3 กลุ่มโครงการหลักๆ ที่เป็นแหล่งรายได้ของภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง คือ กลุ่มการลงทุนในโครงการภาครัฐ กลุ่มอุตสาหกรรมโรงงาน และกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาฯ ซึ่งเมื่อพิจารณาถึงในแต่ละกลุ่มจะพบว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นจะมีปัจจัย และสถานการณ์ที่แตกต่างกันออกไป
- คาดโปรเจกต์โครงสร้างพื้นฐานชะลอ เหตุรัฐผันงบโปะเยียวยา COVID-19
“อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงไตรมาส 2-3 นี้ จะยังไม่มีงานก่อสร้างจากภาครัฐใหม่ๆ เกิดขึ้น แต่คาดว่าการลงทุนโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานจะเริ่มกลับมาเริ่มประมูลงานได้ในช่วงเดือน ต.ค.63 นี้ เป็นต้นไป ซึ่งปัจจัยที่ทำจะทำให้การลงทุนในโครงการใหม่ๆ ของภาครัฐกลับมาเดินหน้าต่ออีกครั้งนั้น ไม่ได้เกิดจากปัจจัยพิเศษใดๆ แต่เกิดจากเม็ดเงินของปีงบประมาณ 64 นั่นเอง”
- “จีน-ไต้หวัน-ญี่ปุ่น” เพิ่มลงทุนรง.EEC หนุนงานก่อสร้างในระบบเพิ่ม
“แม้ว่าในช่วงนี้ปัญหาปัญหาและผลกระทบจากสงครามการค้า (Trade War) จะเบาบางลงไปบ้าง เนื่องจากสหรัฐฯ ลดท่าทีที่แข็งกร้าวลงไป เพราะประสบปัญหาการระบาดของ COVID-19 ทำให้รัฐบาลสหรัฐฯให้ความสำคัญต่อการแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศ ขณะเดียวกัน การลดท่าทีที่แข็งกร้าวของสหรัฐฯ ยังเกิดจากอยู่ในช่วงของการหาเสียงเลือกตั้งประธานาธิบดีของสหรัฐฯ ทำให้ในช่วงนี้ผลกระทบจาก Trade War ดูลดลง แต่คาดว่าภายหลังเสร็จการเลือกตั้งประธานาธิบดีแล้วปัญหาสงครามการค้าจะกลับมาปะทุอีกครั้ง”
นอกจากนี้ การอ่อนค่าของเงินบาทในช่วงนี้ยังส่งผลดีต่อการพิจารณาเข้ามาลงทุนตั้งโรงงานผลิตจากต่างชาติในประเทศไทย จากที่ก่อนหน้านี้ค่าเงินบาทที่แข็งตัวส่งผลต่อการตัดสินใจต่อการเข้ามาลงทุนตั้งโรงงานในประเทศไทยจากกลุ่มทุนต่างชาติ ทั้งนี้แม้ว่าก่อนหน้าหลายประเทศมีการย้ายโรงงานและฐานผลิตไปที่ประเทศเวียดนาม แต่กลุ่มโรงงานที่เข้าไปตั้งฐานผลิตในเวียดนามโดยมากจะเป็นกลุ่มโลว์เอนด์ ซึ่งได้รับผลดีด้านค่าแรงที่ต่ำกว่าประเทศไทย ขณะที่กลุ่มโรงงานที่เข้ามาตั้งฐานผลิตใน EEC จะเป็นกลุ่มโรงงานผลิตสินค้าเกรดสูงกว่า
- อสังหาฯ แนวราบ Q2/63 ยอดทะลุเป้าส่อแววตลาดฟื้น
สำหรับสถานการณ์อุตสาหกรรมอสังหาฯ ที่ชะลอตัวแรงในช่วงไตรมาสแรกจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและการระบาดของ COVID-19 ในช่วงต้นปี โดยเฉพาะการชะลอลงทุนในกลุ่มโครงการอาคารชุด หรือโครงการแนวสูง ส่งผลให้งานก่อสร้างหายไปจำนวนมาก แน่นอนว่าย่อมกระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างรุนแรง แต่สัญญาณบวกที่เกิดจากการปรับตัวจัดแคมเปญกระตุ้นการขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งส่งให้บริษัทอสังหาฯ หลายรายกลับมามียอดขายดีกว่าเป้ามายในช่วงไตรมาส 2/63 นี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ เริ่มกลับมาแล้ว หลังจากที่ก่อนหน้านี้กำลังซื้อชะลอตัวไปอย่างมาก ซึ่งน่าจะเกิดจากผลกระทบ COVID-19 แต่ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง
นอกจากนี้ ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 15-20% ในปี 63 จากเดิมที่ในปี 62 มียอดการปฏิเสธสินเชื่อในระดับ 30% ยังสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่ต่อเนื่อง แต่การชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงก่อนหน้านี้น่าจะเป็นผลมาจากการหดตัวทางเศรษฐกิจที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ประกอบกับการระบาดของเชื้อ COVID-19 ทำให้ต้องมีการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ซึ่งผลกระทบดังกล่าวจะเกิดเพียงช่วงสั้นๆ
“แต่เมื่อในไตรมาส 2/63 ที่กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทุกค่ายตบเท้าออกมาจัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อและยอดขาย ซึ่งกลายเป็นแรงจูงใจให้ผู้บริโภคกลับมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในช่วงดังกล่าว จนทำให้หลายบริษัทมียอดขายจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างถล่มทลายก็ได้สะท้อนให้เห็นแล้วว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่สูง หรือคนไทยยังมีเงินอยู่ในมือ เพียงแต่ที่ไม่ได้นำออกมาใช้เพราะสถานการณ์ไม่ปกติ แต่หลังจากสถานการณ์ COVID-19 ผ่อนคลายลง และผู้ประกอบการอสังหาฯ ออกมาจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดก็ทำให้ผู้บริโภคเริ่มนำเงินออกมาใช้มากขึ้น”
นอกจากนี้ การตัดสินใจซื้อที่เร็วและมากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยแล้ว ประเด็นที่น่าสังเกตอีกอย่างคือ ตราสานหนี้ หุ้นกู้ หรือ บอนด์ต่างๆ ของภาครัฐ และบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ออกมาในช่วงก่อนหน้ายังได้รับการตอบรับอย่างดีจากนักลงทุน และประชาชนทั่วไป เหตุผลคือ ผลตอบแทนจากหุ้นกู้ และบอนด์ต่างๆ สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของสถาบันการเงิน ซึ่งเม็ดเงินกลุ่มนี้ที่ถูกระดมไป จะเริ่มกลับมากระจายเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในระยะอันใกล้นี้ ผ่านการลงทุนประเภทต่างๆ
- บมจ.ออกบอนด์-หุ้นกู้ระดมเงิน “ซุ่ม” ซื้อแอสเสท-ที่ดินจ่อขึ้นโปรเจกต์ครึ่งปีหลัง
“แน่นอนว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จะเริ่มขยับตัวก่อนรายกลาง-เล็กที่มีปัญหาสภาพคล่อง หลังจากที่แนวโน้มตลาดดีขึ้น ซึ่งนั่นเป็นข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ และเป็นโอกาสที่ดีในการขยายการลงทุน เนื่องจากคู่แข่งในตลาดลดลงหรือมีคู่แข่งน้อย เพราะผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งได้รับผลกระทบจนส่งผลต่อการลงทุนในอนาคต”
แนวโน้มการกลับมาขยายการลงทุนในตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 และการขยายการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมโรงงานในพื้นที่ EEC ที่เริ่มชัดเจนขึ้นจะส่งผลดีทำให้มีงานก่อสร้างเข้าสู่ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี 63 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกของปี 64 และจะส่งผลให้ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างไม่ให้หดตัวรุนแรงมากไป จนเกิดผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างในอนาคต
