ศูนย์ข้อมูลฯ ชำแหละตลาดอสังหาฯ ในโซนอีอีซี อยู่ในภาวะชะลอตัว การเปิดโครงการใหม่ อัตราการดูดซับลดลงต่อเนื่อง เผยจังหวัดชลบุรี ตลาดใหญ่ที่มีหน่วยเสนอขายมากที่สุด มีโครงการเสนอขายถึง 675 โครงการ 50,655 หน่วย มูลค่า 176,116 ล้านบาท จับตายอดโอนกรรมสิทธิ์เทียบค่าเฉลี่ย 5 ปี ติดลบ 20% อสังหาฯ แนะดึงเงินซอฟต์โลนสานต่อ "บ้านดีมีดาวน์"
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ธอส.) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัดพื้นที่ในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เป็นพื้นที่ที่เข้ามามีความสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก โดยเฉพาะในส่วนของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย พบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 78,780 หน่วย ซึ่งคิดเป็น 22% ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลัก ซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 หน่วย
โดยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยพื้นที่ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีจำนวนสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 หน่วย โดยจังหวัดชลบุรีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดอีอีซี อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดชลบุรี พบว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 675 โครงการ จำนวน 50,655 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 176,116 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรก 1.8% โดยมีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 6,593 หน่วย
ในส่วนของโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังมีจำนวน 6,593 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 3,700 หน่วย และบ้านจัดสรร 2,893 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 6,270 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก 27.5%
"จากการที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการขายได้ลดลงถึง 27.5 เปอร์เซ็นต์ จึงส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีอัตราเพิ่มขึ้น 8 เปอร์เซ็นต์ โดยทำเลที่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 7,185 หน่วย 2.ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 6,864 หน่วย 3.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร-บายพาส จำนวน 3,798 หน่วย 4.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน จำนวน 3,729 หน่วย และ 5.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ จำนวน 3,306 หน่วย"
โดยมีหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ในตลาดจำนวน 9,527 หน่วยมูลค่า 31,501 ล้านบาท ซึ่ง 5 ทำเลที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 1,496 หน่วย 2.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 1,311 หน่วย 3. ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 1,209 หน่วย 4.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน จำนวน 1,145 หน่วย 5.ทำเลแหลมฉบัง จำนวน 1,051 หน่วย
สำหรับทำเลขายดี 5 อันดับได้แก่ 1.ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 1,037 หน่วย 2.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 718 หน่วย 3.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร-บายพาส จำนวน 712 หน่วย 4.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ จำนวน 703 หน่วย และ 5.ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 581 หน่วย
อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจังหวัดชลบุรี จำนวน 44,060 หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุดจำนวน 19,348 หน่วย ทาวน์เฮาส์จำนวน 12,699 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 5,730 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 4,979 หน่วย และอาคารพาณิชย์จำนวน 1,304 ขณะที่การเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ คาดว่าจะเปิดตัวประมาณ 3,038 หน่วย (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี อยู่ที่ 7,833 หน่วย)
ซึ่งเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราดูดซับที่ลดต่ำลงมาอยู่ที่ 2.1% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 และคาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับในสินค้าที่อยู่อาศัยทุกประเภทจะเหลือประมาณ 1.1-1.3% ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งแรกของปี 2561 และคาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 30,141 หน่วย (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ที่ 33,812 หน่วย) มูลค่าประมาณการโอน 59,293 ล้านบาท (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาตรฐานช่วง 5 ปีที่ 64,095 ล้านบาท) ลดลง -20.0% ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563
สำหรับภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญในลำดับรองลงมาในอีอีซี ในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 302 โครงการ รวม 21,634 หน่วย มีโครงการที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 3,586 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 18,048 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย จำนวน 3,079 หน่วย มูลค่า 7,841 ล้านบาท
ในส่วนของภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยจังหวัดฉะเชิงเทรา จากการสำรวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 67 โครงการ รวม 6,491 หน่วย มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 831 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 5,660 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 16,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 5,334 หน่วยมีมูลค่า 16,164 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจำนวน 326 หน่วย มีมูลค่า 336 ล้านบาท
อสังหาฯ แนะดึงเงินซอฟต์โลนสานต่อ "บ้านดีมีดาวน์"
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวเสนอว่า รัฐบาลน่าจะมีมาตรการออกมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะวงเงิน 1.99 ล้านล้านบาท ที่จะเข้ามาฟื้นฟูเศรษฐกิจนั้น น่าจะมีบางส่วนเช่น ประมาณ 5 แสนล้านบาท มาสนับสนุนหรือการทำโครงการ บ้านดีมีดาวน์ต่อ อาจจะขยายวงเงิน จากเดิมที่เคยให้ไว้ 50,000 บาท เพิ่มเป็น 100,000-200,000 บาท เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยของตนเอง และยังทำให้ภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง เช่น ภาคการก่อสร้าง อุตสาหกรรมแรงงานมีงานทำ
"มาตรการของรัฐ หากทำบ้านดีมีดาวน์ต่อ ก็จะทำให้บ้านระดับราคา 2 ล้านบาทลงไปมีอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น ส่งผลดีต่อผู้บริโภคระดับล่างโดยตรง แต่ถ้าเราผลักดันโดยเงื่อนไขเดิมๆ ที่เคยทำกันมา ผมยอมรับว่า พูดๆ ง่าย จะคงหมดน้ำยา เนื่องจากอัตราดูดซับเหือดแห้งไปอย่างรุนแรง ถ้ารัฐจะเข้ามา ก็น่าจะมีเงื่อนไขหรือกติกาอะไรเป็นพิเศษที่ไม่กระทบภาคสินเชื่อ หรือก็มีบางกลุ่มที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ก็มีโครงการในหลายๆ ประเทศทำกัน มีการอยู่บ้านโดยการเช่า และในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในบ้านเราอยู่ระดับสลึงเดียว รัฐบาลน่าจะสนับสนุนให้กลุ่มคนที่มีสภาพคล่อง ซื้อโครงการบ้านจัดสรรมาปล่อยเช่า ทำให้คนระดับล่างได้มีที่อยู่อาศัย และมีค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่ต่ำลง ตรงนี้น่าจะเป็นตัวช่วยอีกทาง ให้อุตสาหกรรมบ้านจัดสรรดำเนินการต่อไปได้" นายมีศักดิ์กล่าว
สำหรับกลุ่มตลาดระดับบน คิดว่าอุตสาหกรรมบ้านจัดรรยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่มีโมเดลในการทำธุรกิจเหมือนเดิมตลอดมา 60-70 ปี เช่น เอกชนซื้อที่ดิน จ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ ซึ่งในรายละเอียดเราควรเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการทำธุรกิจ เช่น การเข้าถึงระบบการก่อสร้างต้นทุนที่ต่ำกว่า หรือจัดการระบบบริหารต้นทุนใหม่ การมองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยคนมากขึ้น จะทำให้เห็นมิติการอยู่อาศัยที่ยกระดับมากไปกว่าเดิม
"ในอดีต ปี 2540 เราเคยออกมาตรการให้คนต่างชาติสามารถถือครองในรูปแบบของคอนโดมิเนียมไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ แต่ถ้ามองไปในอนาคต ผมว่าเราจะยากลำบากในเรื่องการแข่งขันในวงจรการค้าโลก อาจจะให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมากขึ้น หรือการให้คนต่างชาติถือครองอยู่ในบ้านแนวราบ โดยทดลองอยู่ในโซนอีอีซี หรือจะรองรับกลุ่มวัยเกษียณเพื่อการท่องเที่ยวก็ได้ "
