โบรกเกอร์ "เซ็นจูรี่ 21" ชี้วิกฤตไวรัสโควิด-19 ป่วนอสังหาฯ อย่างหนัก หลายบริษัทขาดสภาพคล่องจนต้องลดพนักงาน ขายทรัพย์สินพยุงธุรกิจก่อนจะล้ม คาดราคา ที่ดินจะลดลง 20-30% เผยหลังวิกฤตธุรกิจจะปรับตัวครั้งใหญ่มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จนอาจทำให้หลายบริษัทเกิดปัญหาสภาพคล่อง เพราะยอดขายและรายได้ไม่สอดคล้องต่อภาระหนี้และภาระต้นทุนที่มีอยู่ จนต้องขายสินทรัพย์ รวมถึงลดพนักงาน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด และจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ หลังจากวิกฤตจากไวรัสโควิด-19 ผ่านพ้นไป
"หลายบริษัทจะเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ หรือหุ้นกู้ และจำเป็นต้องพึ่งเงินกู้ซอฟต์โลนของรัฐ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะรัฐจะต้องกำหนดเงื่อนไขในการปล่อยกู้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้วยเช่นกัน เช่น อาจจะกำหนดให้ต้องขายสินทรัพย์ หรือลดราคาสินค้าลงมา เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกไปก่อน ซึ่งจะมีบริษัทที่เกิดปัญหาสภาพคล่องให้เห็นแน่นอน ขณะเดียวกัน หลายบริษัทจะต้องลดภาระด้วยการลดเงินเดือน หรือให้พนักงานออก รวมถึงการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้” นายกิติศักดิ์ กล่าว
ทั้งนี้ ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยตกอยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จากจำนวนซัปพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นไม่ทันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว จนทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายในหลายพื้นที่ ส่วนอีกสาเหตุหนึ่งมาจากทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้มีต้นทุนการเงินที่ต่ำ เกิดการขยายลงทุนในโครงการใหม่ๆ จำนวนมาก ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคไม่สอดคล้องต่อการปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้สินค้าค้างสต๊อกจำนวนมาก สุดท้ายจึงเกิดสงครามราคาขึ้นในเวลานี้
“มาตรการล็อกดาวน์เป็นสิ่งที่จำเป็นจะต้องทำ แต่ก็สร้างผลกระทบต่อทุกภาคส่วนทั้งด้านสังคมและเศรษฐกิจ ซึ่งการปิดเมือง 1 เดือนจะต้องใช้เวลาฟื้นฟูและฟื้นตัวประมาณ 12 เดือน ถ้าปิดเมือง 2 เดือนเท่ากับว่าเราจะต้องใช้เวลาถึง 2 ปี กว่าเศรษฐกิจจะเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ ดังนั้น ในช่วง 1-2 ปีจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงมาก จากกำลังซื้อใหม่ที่ลดลง โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อย โดยผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกเก่า ด้วยการแข่งขันด้านราคา ซึ่งถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ ขณะที่พันธมิตรต่างชาติก็เริ่มพิจารณาถอนการลงทุน เพราะแต่ละประเทศที่เข้ามาลงทุน ไม่ว่าจะเป็นญี่ปุ่นหรือจีนก็ได้รับผลกระทบหนักเช่นกัน”
นายกิติศักดิ์ กล่าวต่ออีกว่า วิกฤตไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อย่างมาก ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ เพื่อรักษาสภาพคล่อง และลดภาระหนี้และดอกเบี้ยที่แบกอยู่ โดยในระยะ 2 ปีนับจากนี้ จะมีการขายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่ ทั้งโรงแรม รีสอร์ต รวมถึงที่ดินที่ซื้อไว้เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยประกาศขายที่ดินออกมาบ้างแล้ว และจะยิ่งมีมากขึ้นในไตรมาสที่ 4 ทั้งการเสนอขาย การจำนอง จำนำ และการขายฝาก แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่าจะมีคนซื้อหรือไม่ เพราะทุกคนก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันหมด ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดจะเริ่มลดลง 20-30% ภายในไตรมาสที่ 3-4 ของปีนี้ และเราจะไม่เห็นการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 2-3 ล้านบาท โดยเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนจากการขายเป็นการปล่อยเช่าระยะยาวแทน
“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งสู่การพัฒนาเพื่อความยั่งยืน จะมีการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจมากขึ้น โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีบทบาทมากขึ้น และยังเป็นตลาดที่พอไปได้อยู่ ขณะที่คอนโดใหม่จะลดจำนวนลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า การพัฒนาจะเน้นโครงการขนาดเล็กที่อยู่รอบๆ เมืองชั้นใน กระจายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน และที่จะเปิดในอนาคต”
