สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เป็นที่ทราบกันดีว่า เกิดการหดตัวอย่างรุนแรง ทั้งในด้านกำลังซื้อและการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งเป็นผลมาจากการหดตัวทางด้านเศรษฐกิจทั่วโลก รวมถึงประเทศไทยด้วย จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการปรับตัวลดการพัฒนาโครงการใหม่และหันไประบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ในมือ เพื่อรักษากระแสเงินสดไว้ โดยกลยุทธ์สำคัญที่ทุกค่ายอสังหาฯ นำมาใช้ในการระบายสต๊อกในปีนี้คือ การลดราคาขายและการจัดแคมเปญพิเศษเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ไปพร้อมๆ กับการเพิ่มกำลังซื้อให้ลูกค้าผ่านการให้ส่วนลดจาคารขายที่อยู่อาศัย
แม้ว่าการลดราคาขายและจัดแคมเปญระบายสต๊อกของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด แต่ก็ต้องยอมรับว่าในตลาดที่อยู่อาศัยนั้น ยังคงมีสต๊อกสิค้าสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะสต๊อกสินค้าในโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายขึ้น จากการหดตัวของกำลังซื้อ การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และที่สำคัญการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ไม่สามารถเข้ามารับโอนห้องชุดรวม ถึงการทิ้งเงินดาวน์ ทำให้ห้องชุดที่มียอดขายแล้วต้องมีการนำกลับมาขายใหม่ สืบเนื่องจากการล็อกดาวน์ประเทศ เพื่อแก้ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19
อย่างไรก็ตาม สัญญาณตลาดอสังหาฯ เริ่มมีแนวโน้มดีขึ้น หลังจากรัฐบาลเริ่มเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศ ซึ่งจะกลายเป็นจุดเริ่มต้นของการกลับมาดำเนินกิจการและธุรกิจที่ท่องเที่ยว และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ธุรกิจสายการบิน ธุรกิจ นำเข้า-ส่งออก และการกลับเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในระยะถัดไป ซึ่งหลังจากสัญญาณดังกล่าว ทำให้บริษัทอสังหาฯ ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบในตลาดล่าง
ในขณะที่ทิศทางต่างๆ เริ่มดีขึ้น แต่เหมือนเคราะห์ซ้ำกรรมซัดของตลาดอสังหาฯ เมื่อเกิดเหตุการณ์ประท้วงขับไล่รัฐบาลเกิดขึ้นในปัจจุบัน ทำให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯขณะนี้มีปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อ รวมถึงกระทบต่อเศรษฐกิจในประเทศ ทำให้ในช่วงนี้ บริษัทอสังหาฯ ต้องมีการชะลอแผนธุรกิจ การลงทุน และปรับแผนการตลาดในช่วงปลายปี 63 กันใหม่อีกครั้ง
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมามีปัจจัยลบเข้ามากระทบอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการหดตัวทางเศรษฐกิจ การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ การสะสมของสต๊อกสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาด ทำให้สถานการณ์ตลาดไม่ดีอยู่แล้ว โดยเฉพาะช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ล่าสุดปัจจัยลบด้านการเมืองที่ก่อนหน้านี้หลายฝ่ายกังวลว่าจะเกิดขึ้น คือการประท้วงขับไล่รัฐบาล ก็ได้ปะทุขึ้น จึงส่งผลลบต่อตลาดอสังหาฯ ที่มีสัญญาณว่าจะปรับตัวดีขึ้นก็หมดไป
ทั้งนี้ การประท้วงที่เกิดขึ้นขณะนี้ย่อมส่งผลต่อการปรับแผนการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จากเดิมที่จะมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ก็ต้องตัดสินใจเลื่อนการลงทุนออกไปในปีหน้า หรือชะลอแผนเพื่อดูสถานการณ์ว่าจะจบลงโดยเร็วหรือจะยืดเยื้อเป็นเวลานาน ซึ่งจะการประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ขณะนี้หากการประท้วงสามารถคลี่คลายและจบลงในระยะอันสั้น ไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ มากนัก แต่หากการประท้วงมีการยืดเยื้อและมีระยะเวลานานออกไปย่อมส่งผลต่อการลงทุนและการปรับตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยตรง
“ผลสกระทบที่เกิดขึ้นในช่วงแรกนี้ คือ ธุรกิจและห้างร้านต่างๆ ในพื้นที่ที่เกิดการชุมนุม ส่วนธุรกิจในพื้นที่อื่นๆ ออกไปยังไม่น่าจะได้รับผลกระทบเพราะพนักงานยังคงสามารถเข้าทำงานและดำเนินาธุรกิจ่ได้ตามปกติ ในช่วงนี้การชุมนุมจะเกิดขึ้นในช่วงเย็น ในบางพื้นที่ซึ่งม็อบจะชุมนุมในช่วงสั้นๆ และสลายตัวไปจึงไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจมากนัก แต่หากมีการปักหลักประท้วงระยะยาวแบบม็อบที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจมากขึ้น”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ในกรณีที่การประท้วงยื้อเยื้อระยะยาวออกไป จะเริ่มมีผลต่อเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะลดลง
ทำให้การใช้จ่ายลดลง ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยวจะแย่ลง เพราะนักท่องเที่ยวจะเลื่อนการเดินทางเข้าประเทศออกไปก่อน จากเดิมที่มีแนวโน้มดีขึ้นธุรกิจต่างๆ จะแย่ลงจากการที่นักลงทุนต่างชาติจะชะลอการลงทุนออกไป แน่นอนว่าอสังหาฯ ก็เป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบที่ตามมา
ทั้งนี้ จากการประเมินในเบื้อต้น คาดว่าหลังเกิดเหตุการณ์ประท้วงขึ้นบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ จะมีการชะลอหรือเลื่อนแผนการลงทุนออดไปปี 64 ในส่วนที่จะมีการซื้อที่ดินก็จะชะลอออกไป ขณะเดียวกัน ก็จะหันมาให้ความสำคัญในการระบายสต๊อกในมือออก เพื่อเก็บเงินสดไว้ ดังนั้น จากนี้ไปจะเห็นได้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก เพราะทุกค่ายจะหันไปเร่งโอนและปิดการขายโครงการเดิมที่มีอยู่ โดยเครื่องมือสำคัญที่ผู้ประกอบการจะนำมาใช้ในช่วงนี้คือ การจัดแคมเปญและการลดราคาขายที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและเร่งการตัดสินซื้อของลูกค้า ซึ่งในช่วงไตรมาส 2-3 ที่ผ่านมาถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดพอควร
อย่างไรก็ตาม คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี 63 นี้ แคมเปญที่ออกมาจะไม่ดุเดือดมากไปกว่าช่วง 2 ไตรมาสก่อนหน้า เพราะแคมเปญที่ทำกันอยู่ถือว่าเป็นการลดราคาได้มากที่สุดแล้ว ประกอบกับในช่วง 2 ไตรมาสก่อนหน้าผู้บริโภคก็เร่งซื้อไปมากแล้วพอสมควร ส่วนในไตรมาส 4 นี้ คงจะมีกลุ่มลูกค้าบางส่วนที่ยังชะลอดูสถานการณ์ที่เท่านั้นที่กลับมาตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปีนี้
ดังนั้น แคมเปญที่ออกมาส่วนใหญ่จึงมุ่งไปที่กลุ่มนักลงทุน ซึ่งหากมีการลดราคาขายลงมากกว่าปกติก็จะกระตุ้นให้นักลงทุนตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น
สำหรับโครงการใหม่ที่คาดว่าจะมีการเปิดตัวในไตรมาสสุดท้ายนี้ จะยังคงสเป็นกลุ่มสินค้าในตลาดล่าง หากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดก็จะเป็นกลุ่มคอนโดระดับราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในกล่มแนวราบจะเป็นการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์โฮม 2-3 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดนี้มีต้นทุนที่ดินตื่เพราะทำเลอยู่นอกเมือง หากเกิดเหตุการณ์รุนแรงที่ส่งผลกระทบต่อตลาดผู้ประกอบการก็ยังสามารถแบกรับต้นทุนได้ ไม่เหมือนกับกลุ่ที่อยู่อาศัยในตลาดระดับบนที่มีต้นทุนสูง
“ส่วนกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ต่อมาตรการเยียวยาวธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อโควิด-19 จะส่งผลให้เกิดการเข้มงวดการปล่อยสินเชื้อของสถาบันการเงินมากขึ้นหรือไม่นั้น คาดว่าการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจะไม่มากกว่าในปัจจุบันแล้ว แต่จะเข้มงวดเฉพาะลูกค้าบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 โดยตรง เช่น กลุ่มธุรกิจการบิน ธุรกิจส่งออก ธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว”
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า หากมองย้อนกลับไปในอดีตที่ผ่านมาจะพบว่าการประท้วงหรือปัญหาทางการเมืองที่เกิดขึ้นไม่มีครั้งใดที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ โดยตรง แต่จะส่งผลทางอ้อมเมื่อเกิดผลกระทบถึงเศรษฐกิจของประเทศ ดังนั้น หากการประท้วงที่เกิดขึ้นสามารถคลี่คลายได้ในระยะเวลาอันสั้น เชื่อว่าผลกระทบจาการประท้วงจะไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ แต่ในเบื้องต้นนั้นอาจเกิดผลกระทบในเชิงจิตวิทยาช่วงสั้นๆ เพราะบ้านเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ เมื่อเกิดเหตุทางการเมืองและเศรษฐกิจ ผู้บริโภคจะชะลอการตัดสินใจดูสถานการณ์ ว่า จะมีผลกระทบต่อธุรกิจและอาชีพ และรายได้ในอนาคตหรือไม่ แต่หากการประท้วงยืดเยื้อในระยะยาว หรือเกิดเหตุบานปลายจนหาข้อยุติไม่ได้ จะมี ผลต่อธุรกิจโดยรวมและเศรษฐกิจ ถือเป็นเรื่องที่ยากต่อการคาดการณ์ อาจะจะส่งผลต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในตลาดอสังหาฯได้
ส่วนสถานการณ์การประท้วงทางการเมืองในขณะนี้ จะมีผลต่อการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินมากยิ่งขึ้นหรือไม่นั้น เชื่อว่าการเข้มงวดสินเชื่อน่าจะไม่มากกว่าในปัจจุบันที่เป็นอยู่ เพราะปัจจุบันการเข้มงวดสินเชื่อน่าจะอยู่สูงสุดแล้ว หากจะมีการเข้มงวดมากขึ้น คาดว่าสถาบันการเงินจะพิจารณาเป็นกลุ่มๆ ไป เช่น กลุ่มธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม ธุรกิจการบิน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจท่องเที่ยว เนื่องจากธุรกิจเหล่านี้ได้รับผลกระทบโดยตรงจากโควิด-19 หรือกลุ่มธุรกิจที่อยู่ใกล้กับแหล่งที่มีการชุมนุมประท้วง รวมไปถึงกลุ่มธุรกิจและผู้กู้ ที่มีแหล่งรายได้มาจากธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 โดยตรง
ส่วนการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในสถานการณ์ปัจจุบัน คาดว่าจะไม่ต่างจากช่วงที่ผ่านมา คือ การเร่งระบายสต๊อกสินค้าในมือเพื่อเก็บเงินสดไว้หมุนเวียนในธุรกิจ และการชะลอหรือเลื่อนการลงทุนโครงการใหม่ออกไป ซึ่งในส่วนนี้ บริษัทเองก็มีการเลื่อนแผนการซื้อที่ดินออกไปด้วยเช่นกัน
“โดยส่วนตัวแล้วมีความเห็นต่อการประท้วงในครั้งนี้ว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ไม่ควรจะเกิดเหตุบานปลายไปมากกว่านี้ และการประท้วงในขณะนี้ควรมีการหาข้อยุติร่วมกัน เพราะสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้เพียงพอ และสามารถสะท้อนให้ รัฐบาลและรัฐสภา ได้รับรู้ถึงปัญหาที่เกิดขึ้นได้แล้ว ดังนั้น รัฐสภาควรมีการเจรจาหาข้อสรุปกันทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งในส่วนของผู้ประท้วงเองก็ควรคำนึงถึงประเทศที่ได้รับความเดือดร้อนและผลกระทบจากโควิด-19 ซึ่งส่งผลต่อธุรกิจ เศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งลุกลามถึงระดับครัวเรือนแล้ว หากการประท้วงจะเป็นการซ้ำเติมเศรษฐกิจประเทศก็ควรมีการยุติโดยการหาข้อสรุปแก้ปัญหาร่วมกันของทั้ง 2 ฝ่าย”.
นายสมนึก ตันฑเทิดธรรม กรรมมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ประท้วงที่เกิดขึ้นไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม และเชื่อว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจะเป็นเพียงช่วงระยะสั้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม อาจมีบางโครงการที่ได้รับผลกระทบจาการชุมนุมประท้วงบ้าง โดยเฉพาะกลุ่มโครงการอาคารชุดแนวรถไฟฟ้า ในย่านใจกลางเมือง ที่มีการใช้พื้นที่ในการเป็นจุดชุมนุม ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการจัดกิจกรรมการตลาดออกไป ส่วนในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นไม่น่าจะได้รับผลกระทบจากการประท้วงดังกล่าวเพราะโดยมากโครงการแนวราบจะอยู่นอกพื้นที่การชุมนุม
“ส่วนสถานการณ์ประท้วงในขณะนี้จะมีผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับแผนธุรกิจใหม่หรือไม่นั้น เชื่อว่าผลกระทบจากเกิดจากการประท้วงไม่น่าจะรุนแรงเมื่อเทียบกับผลกระทบจากโควิด-19 ดังนั้น แผนรับมือกับสถานการณ์เลวร้ายที่รุนแรงที่ผู้ประกอบการเตรียมรับมือกับสถานการณ์โควิด-19 น่าจะครอบคลุมเหตุประท้วงได้ทั้งหมด จึงเชื่อว่าผลกระทบจากการประท้วงครั้งนี้ไม่น่าจะทำให้ผู้ประกอบการมีการปรับแผนธุรกิจใหม่”
