เข้าสู่โค้งส่งท้ายปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่ต้องปรับตัวอย่างหนักของภาคธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะ "ภาคอสังหาริมทรัพย์" หนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีส่วนในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศ เนื่องจากมีความเกี่ยวโยงกับภาคธุรกิจตั้งแต่ต้นน้ำไปสู่ปลายน้ำ มีความต่อเนื่องถึงซัปพลายเชนต่างๆ ทั้งนี้ หากตรวจใน ไทม์ไลน์ เฉพาะในช่วงปี 2561-2563 ตลาดอสังหาฯ ได้รับแรงกระทบจากเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยเฉพาะซัปพลายของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากหน่วยงานของรัฐ ออกเกณฑ์ควบคุมเพื่อสกัดการเก็งกำไร และลดความร้อนแรงของ "เงินทอน" จะกลายเป็นปัญหาในระยะข้างหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการได้รับวงเงิน "สินเชื่อ" ที่เกินความจำเป็น!!
การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2562 ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักและรุนแรงต่อภาพรวมของเศรษฐกิจไปทั่วโลก ซึ่งในส่วนของประเทศไทย การให้น้ำหนักกับภาคการท่องเที่ยว ทำให้ "การขาดลง" ของนักท่องเที่ยวจากผลของการระบาดของโควิด-19 ได้ลุกลามทำให้รายได้จากการท่องเที่ยวหดหายไปล้านล้านบาท ธุรกิจโรงแรมโคม่าอย่างหนัก ไม่คาดคิดรายได้จะติดลบ ซึ่งสถานการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน แม้ โควิด-19 ในประเทศไทยจะคลี่คลาย และกำลังเข้าสู่การเปิดรับท่องเที่ยว แต่คนในประเทศก็ยังกังวลถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิด "โควิด-19" รอบ 2!!
อย่างไรก็ตาม ในระยะที่เกิดโควิด-19 การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการชะลอตัวลงอย่างมาก เนื่องจากไม่มั่นใจในสถานการณ์ และด้วย "สต๊อก" ที่คงค้างในระบบจำนวนมาก ดีเวลลอปเปอร์ทุกแบรนด์ เร่งทำตลาดลดราคาสินค้า เพื่อแปลง "ทรัพย์สิน" ให้กลายเป็นรายได้ เกิดกระแสเงินสดเข้ามาให้มากที่สุด เพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่จะเกิดขึ้น
ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้สะท้อนให้เห็นว่า "ตลาดอสังหาฯ" มีมูลค่าต่อจีดีพีไม่น้อย! โดย Demand Side ในปี 256-2564 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีหน่วยโอนฯสูงถึง 393,761, 391,964, 319,210 และ 326,186 (ตามลำดับ) มีมูลค่าการโอน 935,290, 930,751, 723,213 และ 767,421 ล้านบาท (ตามลำดับ)
โดยในปี 2563 ผลของการวิเคราะห์จากศูนย์ข้อมูลฯ ระบุว่า ภาพรวมทั้งปีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงติดลบ 18.6% มูลค่าการโอน หรือจะตีเป็นอีกความว่า รายได้ของผู้ประกอบการที่ควรจะรับจากการลงทุนหายไป คาดว่าทั้งปีมูลค่าลดลงติดลบถึง 22.3% หรือสูญหายไปกว่า 210,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และยังคงเป็นเช่นนี้ต่อเนื่องไปถึงปี 2564
แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ มีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก กล่าวคือ ดีมานด์จากเรื่องโควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคได้เร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเพิ่มขึ้นอย่างมาก ถึงแม้หน่วยการโอนและมูลค่าลดลง แต่เป็นการชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทคอนโดฯ
หน่วยขายได้ใหม่ ใน 26 จังหวัด ที่ศูนย์ข้อมูลฯ เผยแพร่ล่าสุด เป็นตัวบ่งชี้ถึงความต้องการในกลุ่มบ้านจัสรร โดยในปี 63 คาดมีหน่วยขายได้เกือบ 60,000 หน่วย มูลค่าหน่วยขายได้ 242,533 ล้านบาท ปี 2564 คาดหน่วยขายได้เกินกว่า 60,000 หน่วยเช่นกัน มูลค่าการโอนสูงขึ้นเป็น 256,587 ล้านบาท
บิ๊กเนมแบรนด์ดังปั่นราคาอสังหาฯ ต่างจังหวัด
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดแนวราบรอบๆ กรุงเทพๆ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และด้วยสถานการณ์โควิด-19 เป็นตัวเร่งให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทำตลาดโครงการแนวราบาอย่างเต็มที่ ซึ่งก่อนหน้านี้ จังหวัดปริมณฑลที่อยู่รอบๆกรุงเทพฯ โครงการของแบรนด์ใหญ่มีการเข้าไปลงทุน ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น สินค้าที่พัฒนาจะขยับไปตามต้นทุนของราคาที่ดิน ต่างจากดีเวลลอปเปอร์ท้องถิ่นที่ยังคงมีที่ดินสะสม (แลนด์แบงก์) อยู่ ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสามารถตอบสนองกับราคากับกลุ่มลูกค้าได้
"รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ยังครองมาร์เกตแชร์ในเรื่องของซัปพลาย การลงทุน และมูลค่าการขาย จะเห็นได้ว่าผู้นำตลาดอย่างบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทฯ ในครึ่งปีแรก มาร์เกตแชร์ ลงมาอยู่ระดับ 7% เป็นรองค่าย แสนสิริ และเอพี ยิ่งในกลุ่มทาวน์เฮาส์แล้ว พฤกษามาอยู่ระดับต่ำกว่า 15% สิ่งที่น่าสนใจ คือ ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ค่ายเอพี สามารถขยับมาร์เกตแชร์ขึ้นมานำ จากก่อนหน้าจะเป็นแบรนด์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ นั่นเป็นภาพครึ่งปีแรก แต่ในช่วง 6 เดือนหลังของปีนี้ แบรนด์ใหญ่ๆ โหมหนักรุกอสังหาฯ ต่างจังหวัด ทั้งศุภาลัย เอพี แสนสิริ จะยิ่งผลักดันมาร์เกตแชร์ทั้งหน่วยและมูลค่าสูงกว่าคู่แข่งขัน ประกอบกับกำลังซื้อในตลาดต่างจังหวัดยังมีช่องเข้าไปขยายตลาดได้กว่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ ที่ตลาดส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดฯ ซัปพลายมีอยู่จำนวนมาก ลูกค้าต่างชาติยังติดข้อจำกัดในเรื่องของโควิด-19 และการเปิดประเทศไทยในช่วงนี้"
แหล่งข่าวกล่าวว่า แม้ผู้ประกอบการไปเพิ่มน้ำหนักอสังหาฯ แนวราบในต่างจังหวัด แต่ประเด็นเรื่องของกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว ซึ่งได้รับผลกระทบมาจากเรื่องภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมาต่อเนื่องหลายปี และภาคอุตสาหกรรมต่างๆ โรงงานที่ยังไม่สามารถกลับมาดำเนินธุรกิจได้เต็มที่ เนื่องจากเสียหายอย่างหนักจากโรคระบาดโควิด-19 และการล็อกดาวน์ ขณะที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น โดยมีการกำหนดวงเงินปล่อยกู้พัฒนาโครงการที่เหมาะสมสภาพตลาดและฐานะของผู้พัฒนาโครงการ หรือในอีกความหมาย คือ การชะลอซัปพลายใหม่เพื่อไม่เพิ่มเติมสต๊อกที่มีอยู่เดิม
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้จะเพิ่มจำนวนโครงการแนวราบจาก 25 โครงการ เพิ่มเป็น 27 โครงการ กระจายไปยังในจังหวัดที่มีฐานของลูกค้าเดิมของบริษัท และการไปเปิดตลาดใหม่ๆ เช่น จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นจังหวัดในลำดับที่ 14 ที่เข้าไปลงทุนพัฒนา โดยเริ่มโครงการแรก “ศุภาลัย พรีโม่ อยุธยา” สามารถปิดการขายเฟสแรกด้วยมูลค่ากว่า 100 ล้านบาท เนื่องจากทำเลศักยภาพของจังหวัด ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของภาคกลาง อีกทั้งยังมีสถานที่ท่องเที่ยว และสถานที่สำคัญอีกมากมาย"ราคาเฉลี่ยของตลาดบ้านเดี่ยวของศุภาลัยจะประมาณ 5 ล้านบาทบวก และจะเพิ่มขึ้น จากการรุกเปิดโครงการระดับราคา 10 ล้านบาทมากขึ้น ปีนี้ตัวเลขรายได้จากโครงการแนวราบจะเป็นบวก"
"เอพี" เปิด 4 มิติรุกอสังหาฯ หัวเมืองใหญ่ดันรายได้แนวราบเสริมพอร์ตคอนโดฯ
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) กล่าวถึงกลยุทธ์ในการเลือกรุกตลาดอสังหาฯ หัวเมืองต่างจังหวัดสำคัญว่า จะเข้าไปลงทุนผ่านศักยภาพและโอกาสในการลงทุน 4 มิติหลัก ซึ่งใช้เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจเข้าไปเปิดโครงการ ได้แก่ มิติการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ โดยเน้นจังหวัดที่มีความคืบหน้าของการพัฒนาโครงการที่ชัดเจนเป็นรูปธรรม มิติการเติบโตทางเศรษฐกิจในหลายมิติ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจแหล่งงานที่สร้างรายได้จากหลายเซกเมนต์ (อุตสาหกรรม การลงทุน การเกษตร และการท่องเที่ยว) มิติการขยายตัวของความเป็นเมืองและการเติบโตของกำลังซื้อ ที่ใกล้เคียงกับ กทม. และมิติการเป็นศูนย์กลางด้านต่างๆ ในการดึงดีมานด์ในจังหวัดใกล้เคียงเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย
"เอพี มีข้อมูลที่เราเห็นว่า ตลาดแนวราบต่างจังหวัดยังเติบโต เนื่องจากเคยเข้าไปพัฒนาคอนโดฯ ในหัวเมืองท่องเที่ยว แล้วได้บทเรียนกลับมา คอนโดฯ มีข้อจำกัดมาก สิ่งที่เราเห็น พฤติกรรมคนต่างจังหวัดจะนิยมอยู่อาศัยโครงการแนวราบมากกว่า ซึ่งมีความยืดหยุ่นในการเลือกสินค้า และปรับเปลี่ยนได้ง่ายกว่าคอนโดฯ" นายวิทการ กล่าว พร้อมเปิดโลเกชันเมืองที่จะเข้าไปบุกเบิกว่า
ในไตรมาส 4 ปีนี้ จะเปิดเกือบ 10 โครงการ ทั้งในรูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รวมมูลค่า 9,430 ล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นการรุกตลาดแนวราบหัวเมืองท่องเที่ยว 3 จังหวัดเมืองใหญ่ รวมมูลค่า 2,450 ล้านบาท ได้แก่
1.จังหวัดขอนแก่น กับโครงการ “อภิทาวน์ ขอนแก่น” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 45 ไร่เศษ ขนาดที่ดินตั้งแต่ 20-65 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 3.79-8 ล้านบาท จำนวน 279 ยูนิต มูลค่าโครงการ 950 ล้านบาท ซึ่งจังหวัดขอนแก่น เป็นในหนึ่งจังหวัดที่มีวิสัยทัศน์เป็นสมาร์ทซิตี ที่เป็นรูปธรรมที่สูงที่สุด เป็นศูนย์กลางการศึกษาที่มีคุณภาพ มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ 3.5-4% ต่อปี รายได้เฉลี่ยของประชากรสูงเป็นอันดับ 1 ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ คือที่ 132,950 บาทต่อคนต่อปี
2.จังหวัดระยอง กับโครงการ “อภิทาวน์ ระยอง” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 45 ไร่เศษ ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.35-8 ล้านบาท จำนวน 286 ยูนิต มูลค่าโครงการ 850 ล้านบาท จังหวัดระยองถือเป็น 1 ในจังหวัดในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีการลงทุนโครงการระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐคิดเป็นมูลค่ามหาศาล โดยในช่วงปี 2550-2560 มีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงถึง 60% รายได้ประชากรต่อหัวในปี 2561 สูงสุดเป็นอันดับ 1 ของประเทศที่ 1,067,449 บาทต่อคนต่อปี มีโรงงานในพื้นที่ถึง 3,057 แห่ง และแรงงาน จำนวน 182,000 คน มีประชากรแฝงมากถึง 400,379 คน
3.จังหวัดนครศรีธรรมราช กับโครงการ “อภิทาวน์ นครศรีธรรมราช” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 34 ไร่เศษ ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.19-8 ล้านบาท จำนวน 215 ยูนิต มูลค่าโครงการ 650 ล้านบาท ถือเป็นศูนย์กลางการค้า การลงทุน และเป็นประตูเศรษฐกิจภาคใต้ โลจิสติกส์ ฮับ รองรับตลาดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) มีผลิตภัณฑ์มวลรวมสูงเป็นอันดับ 4 ของภาคที่164,375 ล้านบาท รายได้เฉลี่ยของประชากรอยู่ที่ 109,050 บาทต่อคนต่อปี
"ในภาพปี 2564 อาจไปพัฒนาโครงการเพิ่มในจังหวัดทางภาคเหนือและภาคกลาง ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อที่ดิน โดยจะใช้ที่ดินประมาณ 30-49 ไร่ต่อโครงการ ราคาที่ดิน 4-6 ล้านบาทต่อไร่"
ดีเวลลอปเปอร์เชียงใหม่ "อรสิริน" รับมือโควิด-19 รักษากระแสเงินสด
นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการแนวราบและแนวสูงในจังหวัดเชียงใหม่ ฉายภาพว่า มูลค่าตลาดอสังหาฯ เฉลี่ยปีละ 20,000 ล้านบาท สัดส่วน 60% มาจากบ้านจัดสรร อีก 40% เป็นยอดขายคอนโดฯ ครึ่งปีหลัง 2562 เป็นปีที่รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ทำให้ตลาดรวมหดตัวลงไป 20% มูลค่าตลาดเหลือ 16,000 ล้านบาท แต่กลายเป็นว่าปี 2562 ถือเป็นปีที่ดีที่สุดของบริษัทพอร์ตพัฒนาโครงการของอรสิรินฯ เติบโตมาอยู่ที่ 2,135 ล้านบาท เฉลี่ยอัตราเติบโตปีละ 30% โดยในปีนี้จะขยายโครงการบ้านเดี่ยว 1 โครงการ มูลค่ากว่า 1,200 ล้านบาท และปี 2564 จะพัฒนาโครงการแนวราบ 3 โครงการ และโครงการแนวสูง 1 โครงการ ใน จ.เชียงใหม่
"ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน และเจอสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 เรื่องการควบคุมกระแสเงินสดเป็นสิ่งสำคัญ โดยบริษัทตั้งเป้าคุมคอนโดฯ สัดส่วนไม่เกิน 30% ของพอร์ตรวม เพิ่มน้ำหนักแนวราบ ซึ่งเป็นการควบคุมกระแสเงินสดที่ค่อนข้างดี ขณะที่กระแสเงินสดของบริษัท ในกรณีไม่มีรายได้เข้ามาเลยสามารถอยู่ได้ 2 ปี"
กลยุทธ์ของบริษัทจากนี้ไป คือ ตั้งเป้าเติบโตจากแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ขณะที่โครงการแนวสูงประเภทคอนโดฯ จะมาจากกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวจีนประมาณ 80% และแม้ว่าจะมาเมืองไทยไม่ได้ แต่มีความต้องการซื้อโครงการของบริษัทผ่าน Agency ด้วยการให้ดูห้องตัวอย่างผ่าน Video Call มีลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อ 20% ส่วนเรื่องการโอน ใช้วิธีส่ง Video chat และจ้างผู้ตรวจสอบรับมอบห้องชุดให้ โดยบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ส่งผลให้ช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา โอนได้แล้ว 60 ยูนิต จากยอดขายลูกค้าจีนทั้งหมด 100 ยูนิต
"ในส่วนของ Segment ที่ยังมีความต้องการซื้อของลูกค้ายังคงเป็นบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 3-5 ล้าน คอนโดฯ ในระดับราคา 1.5-3 ล้าน เพราะเป็นราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง"
จ.มหาสารคาม แหล่งงาน-กำลังซื้อสูง
นายอรรถ เลิศรุ้งพร กรรมผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจการตลาดและการขาย บริษัท ดีเฮ้าส์พัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้ประกอบการที่ทำตลาดโครงการอสังหาฯ ในจังหวัดมหาสารคาม กล่าวว่า อสังหาฯ ในจังหวัดมหาสารคาม เติบโตเป็นอันดับ 5 ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รองจากนครราชสีมา ขอนแก่น อุบลราชธานี และอุดรธานี ซึ่งลักษณะของธุรกิจอสังหาฯ ในจังหวัดมหาสารคาม พึ่งพิงคนในพื้นที่ 90% เกิดจากการที่คนในพื้นที่ขยายครอบครัว การเกษียณอายุงานกลับมาอยู่บ้านเกิด รวมถึงการขยายร้านค้า สาขาเพิ่ม เพื่อรองรับปริมาณนักศึกษา บุคลากรทางการศึกษาและการแพทย์ และหน่วยงานราชการ ซึ่งมหาสารคามมีประชากรแฝงที่เป็นนักศึกษาอยู่จำนวนมาก มีสถานศึกษาระดับมหาวิทยาลัย 3 แห่ง มีจำนวนนิสิตนักศึกษา และบุคลากรในจังหวัดรวม 62,271 คน การมีบุคคลต่างท้องถิ่นที่เข้ามาทำงานจำนวนมาก ส่งผลให้เกิดการค้าขายต่างๆ กับนิสิตนักศึกษา ทำให้เศรษฐกิจของจังหวัดขยายตัว รวมถึงธุรกิจอสังหาฯ เช่นกัน
สำหรับทิศทางธุรกิจของบริษัทฯ ยังคงโฟกัสการเติบโตในจังหวัดมหาสารคามอยู่ โดยบริษัทมีแผนพัฒนาที่ดินในโซนใกล้มหาวิทยาลัย ขณะเดียวกัน กำลังศึกษาขยายโครงการไปยังพื้นที่จังหวัดอื่นๆ ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เช่น จังหวัดขอนแก่น อุบลราชธานี นครราชสีมา เป็นต้น
