xs
xsm
sm
md
lg

'บ้านมือสอง' มูลค่าล้านล้านบาท พลิกฟื้น ศก. เสนอ รบ.ลดค่าโอนฯ เอเยนต์เจาะดีมานด์รับกลุ่มวัยเกษียณอายุ

เผยแพร่:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์



ภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2563 คาดว่าผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่จะหันมาเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น เป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน และเพิ่มโอกาสรับกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (ดีมานด์) หลังจากมีการวิเคราะห์ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เกิดพฤติกรรมของความต้องการในที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้น โครงการหลายแห่งมีการดีไซน์พื้นที่ให้มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการอยู่อาศัยในบ้านได้ เนื่องจากยังไม่มั่นใจต่อสถานการณ์การระบาดของโควิด-19

แต่กระนั้น ก็เป็นที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมปี 63 คงชะลอตัวลงหนัก ติดลบประมาณ 20-30% ส่งผลให้ผู้ประกอบการทุกค่ายชูกลยุทธ์ลดราคาลงขั้นต่ำ 25-30% และเงื่อนไขอื่นๆ ที่จูงใจเพื่อเร่งระบายสต๊อกโครงการออกไปให้มากที่สุด แปลงสินทรัพย์เป็น Cash เข้ามา มากกว่าจะกอดทรัพย์ไว้ ซึ่งแต่ละปีจะมีความเสื่อมของโครงการที่บริหารอยู่

ขณะที่ประเด็นการหารือระหว่างดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ และธุรกิจค้าปลีก ร่วมกับคณะของนายกฯ กับการบ้านที่นำเสนอ จะถูกผลักดันออกเป็น "รูปธรรม" ได้ในช่วงเวลาใด!! ซึ่งอีกเดือนกว่าๆ จะเข้าสู่ปีงบประมาณใหม่ 2564 แล้ว

นายวสันต์ คงจันทร์
เปิดโอกาส "บ้านมือสอง" ได้รับยาหอมจากรบ.บ้าง!

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดบ้านมือสองที่อยู่ทั่วประเทศมากกว่า 1.3 ล้านล้านบาทว่า รัฐบาลไม่ควรจำกัดในการส่งเสริมแต่บ้านใหม่เพียงอย่างเดียว แม้ว่าเซกเตอร์ดังกล่าวจะเกี่ยวข้องกับการจ้างงานในธุรกิจอื่นๆ เช่น รับเหมาก่อสร้าง แต่บ้านมือสองจะมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ขั้นต่ำ 20-30% ทำให้ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยมีโอกาสเข้าถึงบ้านในราคาที่เอื้อมถึงได้ สะท้อนฐานะการเงินของผู้ซื้อ ยิ่งภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อลดลง หากจะซื้อบ้านใหม่ ทาวน์เฮาส์ 1 หลัง หรือคอนโดมิเนียมที่ราคาส่วนใหญ่แตะ 2 ล้านบาท ตรงนี้ซื้อไม่ไหว ซึ่งบ้าน 2 ล้านบาท ต้องผ่อนประมาณ 10,000-15,000 รายได้ต้อง 30,000-45,000 บาท ผู้มีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาท จำเป็นต้องซื้อบ้านมือสอง เพราะซื้อบ้านใหม่ไม่ได้ ขณะที่ที่ตั้งของบ้านมือสองยังอยู่ในเมืองใกล้แหล่งทำงาน รวมถึงในปัจจุบัน โครงข่ายรถไฟฟ้ายังขยายออกไปนอกเมือง เพิ่มโอกาสในการมองหาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ได้มากขึ้น

"ในประเทศสหรัฐฯ และญี่ปุ่น ตลาดบ้านมือสองมีปริมาณมาก รัฐบาลมีการส่งเสริม ซึ่งในส่วนของประเทศไทย อาจจะมีหลายวิธีที่จะส่งเสริม ไม่ว่าลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือการส่งเสริมเงินกู้ การปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงวัย (home-remodeling) รองรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้สูงวัย เช่น ส่งเสริมการปรับปรุงที่อยู่อาศัย ส่งเสริมการจัดซื้ออุปกรณ์ผู้สูงวัย ซึ่งในญี่ปุ่นมีการให้วงเงินในการต่อเติมพื้นที่้เดิม ทำห้องนอนชั้นล่าง เพื่อรองรับผู้สูงอายุ ซึ่งในไทยอาจเป็นด้านดอกเบี้ยที่จูงใจ"

ช่วงสั้น 1-2 ปี ปลดล็อกเพดาน 49% กระตุ้นซื้อคอนโด

สำหรับผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยนั้น ด้วยความเข้มงวดและมาตรฐานดูแลระบบสาธารณสุขที่ดีของไทย ทำให้มีแนวโน้มที่ชาวต่างชาติมองที่อยู่อาศัยในไทย เพื่อรองรับการเป็นบ้านหลังที่สอง (second home) หรือจะเพื่อพักผ่อน (รีสอร์ตโฮม) การส่งเสริมตลาดชาวต่างชาติ เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมจากเพดาน 49% ของพื้นที่ขาย เพิ่มเป็น 70% ในช่วง 1-2 ปี หลังโควิด-19 คาดว่าจะได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติสูง จะช่วยกระตุ้นและเร่งให้เกิดการซื้อขายคอนโดมิเนียมใหม่และห้องชุดมือสอง

"วิธีนี้น่าจะเหมาะกระตุ้นและช่วยระบายคอนโดฯ ทั้งใหม่และมือสองได้ ขยายเพดานให้มากขึ้น ครอบคลุมทุกราคา ส่วนที่กังวลยังไม่เปิดน่านฟ้า ตรงนี้คงไม่ใช่ปัญหา เพราะยังมีโบรกเกอร์ที่ช่วยบริหารห้องชุดมือสองให้ได้"

อนึ่ง ตามข้อมูลพื้นฐานบ้านมือสอง (บ้าน/คอนโดฯ) ณ ปี 2561 มีประมาณ 5 ล้านกว่าหลัง ส่วนบ้านมือ 1 เหลือขายทั่วประเทศ 454,818 หน่วย มูลค่ารวม 1.34 ล้านล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 2.956 ล้าน) (ข้อมูล area.co.th ณ ปี 2562)

ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 มีจำนวนประมาณ 65,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนราว 40% ของที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ที่มีมูลค่าราว 143,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562

แบงก์เร่ขาย NPA-อสังหาฯ ดัมป์ราคากระทบบ้านมือสอง

แหล่งข่าวรายหนึ่งกล่าวถึงสถานการณ์ของตลาดบ้านมือสองว่า ด้วยราคาที่ถูกลงกว่าบ้านใหม่อย่างน้อย 20% น่าจะเป็นโอกาสให้กลุ่มนักลงทุนที่มีเงินออม (เงินเย็น) มาลงทุนซื้อบ้านมือสอง เพื่อรองรับในระยะ 3-5 ปีข้างหน้าที่จะได้รับผลตอบแทนจากราคาบ้านที่สูงขึ้น ซึ่งช่วงนี้เป็นจังหวะที่จะชอปปิ้ง เหมือนแคมเปญของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ที่มีไทยเที่ยวไทย แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองน่าจะชูเป็นแนวคิด "ไทยซื้อไทย"

"ลองสังเกตช่วงนี้ นอกจากอสังหาฯ ที่ทำโครงการอสังหาฯ จะดัมป์ราคาบ้านใหม่ลงมาก ยังมีสถาบันการเงินทั้งของรัฐและเอกชน กรมบังคับคดี เร่ขายทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ก็ยิ่งทำให้โอกาสของโบรกเกอร์ 
อาจลำบาก ต้องรอให้ผู้เล่นรายใหญ่เบาลงก่อน" แหล่งข่าวกล่าว และเตือนว่า

เราอย่าไปผูกติดกับภาพลวงตาจากกำลังภายนอกประเทศจะเข้ามา หรือไปหวังกำลังซื้อจากชาวจีนในช่วงนี้ เพราะลำบาก เรายังไม่เปิดประเทศ แต่ถ้าเป็นระยะ 3 ปีข้างหน้า ตรงนี้ก็อาจจะเข้าใจได้ ทั้งนี้ ในภาวะเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัว มองไปทางไหนก็มืดไปหมด คนที่ทำธุรกิจบ้านมือสอง (โบรกเกอร์) ต้องปรับตัว เช่น มาร่วมกันขายโรงแรม ขายคอนโดมิเนียม ขายรีสอร์ต เพื่อยกให้เกิดความน่าสนใจรองรับกับตลาดเกษียณอายุ ที่แนวโน้มในไทยจะมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งภายในปี 2564 จะมีสัดส่วน 20% ของจำนวนประชากรรวม

"ที่น่าห่วง ตอนนี้สินค้าหลายตัวปรับขึ้นราคา ซึ่งทางผู้ที่เกี่ยวกับกับธุรกิจบ้านมือสองและอสังหาริมทรัพย์กำลังหารือ สมาพันธ์เอสเอ็มอีไทย จะช่วยเหลือซึ่งกันอย่างไร โดยทางเอสเอ็มอีจะได้ผลิตสินค้าให้ตรงกับผู้ประกอบการที่ทำบ้านเพื่อผู้สูงวัย อย่างเช่น ตอนนี้เรามีผู้สูงวัย 14 ล้านคน ตรงนี้ก็เป็นตลาดที่ใหญ่ แค่ผู้ผลิตเอสเอ็มอี ทำสินค้าออกมาตรงก็ขายได้แล้ว"


ส่องตลาดบ้านมือสอง "คอนโด" ปริมาณล้นระบบ

ด้าน REIC Report ได้รายงานสรุปข้อมูลและวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยมือสองประจำเดือนกรกฎาคม 2563 ระบุว่า ในเดือนกรกฎาคมมีทั้งหมด 152,612 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนมิถุนายน 2563 เป็นจํานวน 50,270 หน่วย คิดเป็น 49.12% แบ่งเป็นคอนโดฯ จำนวน 74,546 หน่วย คิดเป็น 48.85% บ้านเดี่ยว จำนวน 49,236 หน่วย คิดเป็น 32.26% และทาวน์เฮาส์ จำนวน 28,830 หน่วย คิดเป็น 18.89% นั่นหมายความว่า ในเดือนมิถุนายนคอนโดฯ มีจำนวนหน่วยมากที่สุด แต่มูลค่าจะน้อยกว่าสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว

และหากพิจารณาภาพรวมอุปทานทั้ง 3 ประเภท อันดับที่ 1 คือ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3,000,001-5,000,000 บาท คิดเป็น 20.92% อันดับที่ 2 คือระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็น 20.04% อันดับ 3 คือระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท คิดเป็น 16.42% อันดับที่ 4 คือระดับราคา 5,000,001-7,500,000 บาท คิดเป็น 14.22%

อันดับที่ 5 คือ 1,500,001-2,000,000 คิดเป็น 9.33% อันดับที่ 6 คือระดับ 7,500,001-10,000,000 บาท คิดเป็น 8.11% อันดับที่ 7 ระดับราคา 1,000,001-1,500,000 บาท คิดเป็น 6.23% และอันดับที่ 8 คือระดับราคาน้อยกว่า 1 ล้านบาท คิดเป็น 4.33%


10 จังหวัดที่มีจำนวนมากที่สุด

ทั้งนี้ จะพบว่ามีอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองในทุกภูมิภาค แต่จะมี 10 จังหวัดที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด มีจำนวนถึง 137,632 หน่วย คิดเป็น 90.18% ซึ่งก็คือ กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ โดยมีจังหวัดจากภาคเหนือเพียง 1 จังหวัดเท่านั้น คือ เชียงใหม่ ภาคตะวันออกมี 2 จังหวัดคือ ชลบุรี และระยอง ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมี 1 จังหวัด คือ นครราชสีมา และภาคใต้ มี 2 จังหวัด คือประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต

จังหวัดที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยมากที่สุด 10 อันดับแรกในเดือน ก.ค.ปี 63 อันดับ 1 คือ กรุงเทพฯ จํานวน 84,936 หน่วย คิดเป็น 55.65% จังหวัดนนทบุรี จํานวน 11,789 หน่วย คิดเป็น 7.72 % จังหวัดชลบุรี จํานวน 11,144 หน่วย คิดเป็น 7.30 % อันดับ 4 คือ จังหวัดสมุทรปราการ จํานวน 9,354 หน่วย คิดเป็น 6.13% (อันดับที่ 1-4 เมือเทียบกับเดือน มิ.ย.จะอยู่ในอันดับตามเดิม)

อันดับ 5 คือ จังหวัดเชียงใหม่ (เดิมอยู่อันดับ 6) จํานวน 6,571 หน่วย คิดเป็น 4.31% อันดับ 6 คือ จังหวัดปทุมธานี (เดิมอยู่อันดับ 5) จํานวน 6,034 คิดเป็น 3.95% อันดับ 7 คือ จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ จํานวน 2,719 หน่วย คิดเป็น 1.78% อันดับ 8 คือ จังหวัดภูเก็ต จํานวน 2,416 คิดเป็น 1.58% อันดับ 9 คือ จังหวัดระยอง จํานวน 1,470 คิดเป็น 0.96% และอันดับ 10 คือ จังหวัดสมุทรสาคร (เข้ามาใหม่ในเดือน ก.ค.) จํานวน 1,199 คิดเป็น 0.79% และอันดับอื่นๆ ทั้งนี้ เฉพาะ 10 จังหวัดแรกจะมีสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 90% ของทั้งตลาด

เขตวัฒนาซัปพลายบ้านมือสองมากสุด

จะเห็นได้ว่า กรุงเทพฯ มีสัดส่วนของอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด และทิ้งห่างจากอันดับ 2-10 อย่างเห็นได้ชัด และหากดูข้อมูลเฉพาะ 50 เขตของกรุงเทพฯ พบว่า 10 เขตของกรุงเทพฯ ที่มีจํานวนอุปทานมากที่สุด อันดับที่ 1 คือเขตวัฒนา มีจํานวน 11,394 หน่วย คิดเป็น 13.41% อันดับที่ 2 คือ เขตคลองเตย มีจํานวน 6,962 หน่วย คิดเป็น 8.20% อันดับที่ 3 คือ เขตห้วยขวาง มีจํานวน 4,702 หน่วย คิดเป็น 5.54% อันดับที่ 4 คือ เขตจตุจักร มีจํานวน 3,429 หน่วย คิดเป็น 4.04% อันดับที่ 5 คือ เขตราชเทวี มีจํานวน 2,926 หน่วย คิดเป็น 3.44%

อันดับที่ 6 คือ เขตพระโขนง มีจํานวน 2,696 หน่วย คิดเป็น 3.17% อันดับที่ 7 คือ เขตประเวศ มีจํานวน 2,441 หน่วย คิดเป็น 2.87% อันดับที่ 8 คือ เขตปทุมวัน มีจํานวน 2,386 หน่วย คิดเป็น 2.81% อันดับที่ 9 คือ เขตคลองสาน มีจํานวน 2,351 หน่วย คิดเป็น 2.77% และอันดับที่ 10 คือ เขตสาทร มีจํานวน 2,318 หน่วย คิดเป็น 2.73%

คนไทยต่างแดนหอบเงินกลับไทยหนีโควิด-19

นายวสันต์ กล่าวเสริมถึงโอกาสที่ตลาดบ้านมือสอง หรือตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในระยะข้างหน้าว่า มีหลายปัจจัยที่จะเข้ามาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องสถานการณ์จากการระบาดของโควิด-19 ทำให้คนไทยที่เคยย้ายถิ่นฐานจากประเทศไทยไปอยู่ในประเทศสหรัฐฯ ได้ตัดสินใจขายทรัพย์สิน ขายกิจการ แล้วกลับมาอยู่ประเทศไทย โดยมองหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

ปัญหาทางการเมืองในฮ่องกง ส่งผลให้นักธุรกิจ นักลงทุนได้ตัดสินใจมองหาการลงทุนในประเทศไทย ซึ่งมีรายการการซื้อโครงการผ่านมายังบริษัทฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการอาคารสำนักงาน โรงแรม และอพาร์ตเมนต์ ในทำเลใจกลางเมือง คาดว่ามีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท โดยช่วงก่อนเกิดโควิด-19 นักลงทุนมองเรื่องอัตราผลตอบแทน (ยิลด์) ประมาณ 7% แต่เมื่อหลังจากเกิดการระบาด ก็มองว่ายิลด์ระดับ 5-6% ก็รับได้

และการขยายโอกาสของกลุ่มทุนจากประเทศจีน มีทั้งรูปแบบการจัดหาที่ดินในประเทศไทยแล้วพัฒนาโครงการ หรือการมองหาโครงการที่นำมาเสนอขายที่ลดต่ำลงกว่า 20-30% เพื่อพัฒนาต่อแล้วนำไปขาย
กำลังโหลดความคิดเห็น...