'บ้านมือสอง' มูลค่าล้านล้านบาท พลิกฟื้น ศก. เสนอ รบ.ลดค่าโอนฯ เอเยนต์เจาะดีมานด์รับกลุ่มวัยเกษียณอายุ

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2563 คาดว่าผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่จะหันมาเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น เป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน และเพิ่มโอกาสรับกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย (ดีมานด์) หลังจากมีการวิเคราะห์ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เกิดพฤติกรรมของความต้องการในที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้น โครงการหลายแห่งมีการดีไซน์พื้นที่ให้มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนการอยู่อาศัยในบ้านได้ เนื่องจากยังไม่มั่นใจต่อสถานการณ์การระบาดของโควิด-19

แต่กระนั้น ก็เป็นที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมปี 63 คงชะลอตัวลงหนัก ติดลบประมาณ 20-30% ส่งผลให้ผู้ประกอบการทุกค่ายชูกลยุทธ์ลดราคาลงขั้นต่ำ 25-30% และเงื่อนไขอื่นๆ ที่จูงใจเพื่อเร่งระบายสต๊อกโครงการออกไปให้มากที่สุด แปลงสินทรัพย์เป็น Cash เข้ามา มากกว่าจะกอดทรัพย์ไว้ ซึ่งแต่ละปีจะมีความเสื่อมของโครงการที่บริหารอยู่

ขณะที่ประเด็นการหารือระหว่างดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ และธุรกิจค้าปลีก ร่วมกับคณะของนายกฯ กับการบ้านที่นำเสนอ จะถูกผลักดันออกเป็น "รูปธรรม" ได้ในช่วงเวลาใด!! ซึ่งอีกเดือนกว่าๆ จะเข้าสู่ปีงบประมาณใหม่ 2564 แล้ว


เปิดโอกาส "บ้านมือสอง" ได้รับยาหอมจากรบ.บ้าง!

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดบ้านมือสองที่อยู่ทั่วประเทศมากกว่า 1.3 ล้านล้านบาทว่า รัฐบาลไม่ควรจำกัดในการส่งเสริมแต่บ้านใหม่เพียงอย่างเดียว แม้ว่าเซกเตอร์ดังกล่าวจะเกี่ยวข้องกับการจ้างงานในธุรกิจอื่นๆ เช่น รับเหมาก่อสร้าง แต่บ้านมือสองจะมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ขั้นต่ำ 20-30% ทำให้ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยมีโอกาสเข้าถึงบ้านในราคาที่เอื้อมถึงได้ สะท้อนฐานะการเงินของผู้ซื้อ ยิ่งภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อลดลง หากจะซื้อบ้านใหม่ ทาวน์เฮาส์ 1 หลัง หรือคอนโดมิเนียมที่ราคาส่วนใหญ่แตะ 2 ล้านบาท ตรงนี้ซื้อไม่ไหว ซึ่งบ้าน 2 ล้านบาท ต้องผ่อนประมาณ 10,000-15,000 รายได้ต้อง 30,000-45,000 บาท ผู้มีรายได้ไม่ถึง 30,000 บาท จำเป็นต้องซื้อบ้านมือสอง เพราะซื้อบ้านใหม่ไม่ได้ ขณะที่ที่ตั้งของบ้านมือสองยังอยู่ในเมืองใกล้แหล่งทำงาน รวมถึงในปัจจุบัน โครงข่ายรถไฟฟ้ายังขยายออกไปนอกเมือง เพิ่มโอกาสในการมองหาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ได้มากขึ้น

"ในประเทศสหรัฐฯ และญี่ปุ่น ตลาดบ้านมือสองมีปริมาณมาก รัฐบาลมีการส่งเสริม ซึ่งในส่วนของประเทศไทย อาจจะมีหลายวิธีที่จะส่งเสริม ไม่ว่าลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือการส่งเสริมเงินกู้ การปรับปรุงบ้านสำหรับผู้สูงวัย (home-remodeling) รองรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้สูงวัย เช่น ส่งเสริมการปรับปรุงที่อยู่อาศัย ส่งเสริมการจัดซื้ออุปกรณ์ผู้สูงวัย ซึ่งในญี่ปุ่นมีการให้วงเงินในการต่อเติมพื้นที่้เดิม ทำห้องนอนชั้นล่าง เพื่อรองรับผู้สูงอายุ ซึ่งในไทยอาจเป็นด้านดอกเบี้ยที่จูงใจ"

ช่วงสั้น 1-2 ปี ปลดล็อกเพดาน 49% กระตุ้นซื้อคอนโด

สำหรับผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยนั้น ด้วยความเข้มงวดและมาตรฐานดูแลระบบสาธารณสุขที่ดีของไทย ทำให้มีแนวโน้มที่ชาวต่างชาติมองที่อยู่อาศัยในไทย เพื่อรองรับการเป็นบ้านหลังที่สอง (second home) หรือจะเพื่อพักผ่อน (รีสอร์ตโฮม) การส่งเสริมตลาดชาวต่างชาติ เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมจากเพดาน 49% ของพื้นที่ขาย เพิ่มเป็น 70% ในช่วง 1-2 ปี หลังโควิด-19 คาดว่าจะได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติสูง จะช่วยกระตุ้นและเร่งให้เกิดการซื้อขายคอนโดมิเนียมใหม่และห้องชุดมือสอง

"วิธีนี้น่าจะเหมาะกระตุ้นและช่วยระบายคอนโดฯ ทั้งใหม่และมือสองได้ ขยายเพดานให้มากขึ้น ครอบคลุมทุกราคา ส่วนที่กังวลยังไม่เปิดน่านฟ้า ตรงนี้คงไม่ใช่ปัญหา เพราะยังมีโบรกเกอร์ที่ช่วยบริหารห้องชุดมือสองให้ได้"

อนึ่ง ตามข้อมูลพื้นฐานบ้านมือสอง (บ้าน/คอนโดฯ) ณ ปี 2561 มีประมาณ 5 ล้านกว่าหลัง ส่วนบ้านมือ 1 เหลือขายทั่วประเทศ 454,818 หน่วย มูลค่ารวม 1.34 ล้านล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 2.956 ล้าน) (ข้อมูล area.co.th ณ ปี 2562)

ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 มีจำนวนประมาณ 65,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนราว 40% ของที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ที่มีมูลค่าราว 143,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562

แบงก์เร่ขาย NPA-อสังหาฯ ดัมป์ราคากระทบบ้านมือสอง

แหล่งข่าวรายหนึ่งกล่าวถึงสถานการณ์ของตลาดบ้านมือสองว่า ด้วยราคาที่ถูกลงกว่าบ้านใหม่อย่างน้อย 20% น่าจะเป็นโอกาสให้กลุ่มนักลงทุนที่มีเงินออม (เงินเย็น) มาลงทุนซื้อบ้านมือสอง เพื่อรองรับในระยะ 3-5 ปีข้างหน้าที่จะได้รับผลตอบแทนจากราคาบ้านที่สูงขึ้น ซึ่งช่วงนี้เป็นจังหวะที่จะชอปปิ้ง เหมือนแคมเปญของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ที่มีไทยเที่ยวไทย แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองน่าจะชูเป็นแนวคิด "ไทยซื้อไทย"

"ลองสังเกตช่วงนี้ นอกจากอสังหาฯ ที่ทำโครงการอสังหาฯ จะดัมป์ราคาบ้านใหม่ลงมาก ยังมีสถาบันการเงินทั้งของรัฐและเอกชน กรมบังคับคดี เร่ขายทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ก็ยิ่งทำให้โอกาสของโบรกเกอร์ 
อาจลำบาก ต้องรอให้ผู้เล่นรายใหญ่เบาลงก่อน" แหล่งข่าวกล่าว และเตือนว่า

เราอย่าไปผูกติดกับภาพลวงตาจากกำลังภายนอกประเทศจะเข้ามา หรือไปหวังกำลังซื้อจากชาวจีนในช่วงนี้ เพราะลำบาก เรายังไม่เปิดประเทศ แต่ถ้าเป็นระยะ 3 ปีข้างหน้า ตรงนี้ก็อาจจะเข้าใจได้ ทั้งนี้ ในภาวะเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัว มองไปทางไหนก็มืดไปหมด คนที่ทำธุรกิจบ้านมือสอง (โบรกเกอร์) ต้องปรับตัว เช่น มาร่วมกันขายโรงแรม ขายคอนโดมิเนียม ขายรีสอร์ต เพื่อยกให้เกิดความน่าสนใจรองรับกับตลาดเกษียณอายุ ที่แนวโน้มในไทยจะมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งภายในปี 2564 จะมีสัดส่วน 20% ของจำนวนประชากรรวม

"ที่น่าห่วง ตอนนี้สินค้าหลายตัวปรับขึ้นราคา ซึ่งทางผู้ที่เกี่ยวกับกับธุรกิจบ้านมือสองและอสังหาริมทรัพย์กำลังหารือ สมาพันธ์เอสเอ็มอีไทย จะช่วยเหลือซึ่งกันอย่างไร โดยทางเอสเอ็มอีจะได้ผลิตสินค้าให้ตรงกับผู้ประกอบการที่ทำบ้านเพื่อผู้สูงวัย อย่างเช่น ตอนนี้เรามีผู้สูงวัย 14 ล้านคน ตรงนี้ก็เป็นตลาดที่ใหญ่ แค่ผู้ผลิตเอสเอ็มอี ทำสินค้าออกมาตรงก็ขายได้แล้ว"


ส่องตลาดบ้านมือสอง "คอนโด" ปริมาณล้นระบบ

ด้าน REIC Report ได้รายงานสรุปข้อมูลและวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยมือสองประจำเดือนกรกฎาคม 2563 ระบุว่า ในเดือนกรกฎาคมมีทั้งหมด 152,612 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนมิถุนายน 2563 เป็นจํานวน 50,270 หน่วย คิดเป็น 49.12% แบ่งเป็นคอนโดฯ จำนวน 74,546 หน่วย คิดเป็น 48.85% บ้านเดี่ยว จำนวน 49,236 หน่วย คิดเป็น 32.26% และทาวน์เฮาส์ จำนวน 28,830 หน่วย คิดเป็น 18.89% นั่นหมายความว่า ในเดือนมิถุนายนคอนโดฯ มีจำนวนหน่วยมากที่สุด แต่มูลค่าจะน้อยกว่าสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว

และหากพิจารณาภาพรวมอุปทานทั้ง 3 ประเภท อันดับที่ 1 คือ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3,000,001-5,000,000 บาท คิดเป็น 20.92% อันดับที่ 2 คือระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็น 20.04% อันดับ 3 คือระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท คิดเป็น 16.42% อันดับที่ 4 คือระดับราคา 5,000,001-7,500,000 บาท คิดเป็น 14.22%

อันดับที่ 5 คือ 1,500,001-2,000,000 คิดเป็น 9.33% อันดับที่ 6 คือระดับ 7,500,001-10,000,000 บาท คิดเป็น 8.11% อันดับที่ 7 ระดับราคา 1,000,001-1,500,000 บาท คิดเป็น 6.23% และอันดับที่ 8 คือระดับราคาน้อยกว่า 1 ล้านบาท คิดเป็น 4.33%


10 จังหวัดที่มีจำนวนมากที่สุด

ทั้งนี้ จะพบว่ามีอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองในทุกภูมิภาค แต่จะมี 10 จังหวัดที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด มีจำนวนถึง 137,632 หน่วย คิดเป็น 90.18% ซึ่งก็คือ กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ โดยมีจังหวัดจากภาคเหนือเพียง 1 จังหวัดเท่านั้น คือ เชียงใหม่ ภาคตะวันออกมี 2 จังหวัดคือ ชลบุรี และระยอง ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมี 1 จังหวัด คือ นครราชสีมา และภาคใต้ มี 2 จังหวัด คือประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต

จังหวัดที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยมากที่สุด 10 อันดับแรกในเดือน ก.ค.ปี 63 อันดับ 1 คือ กรุงเทพฯ จํานวน 84,936 หน่วย คิดเป็น 55.65% จังหวัดนนทบุรี จํานวน 11,789 หน่วย คิดเป็น 7.72 % จังหวัดชลบุรี จํานวน 11,144 หน่วย คิดเป็น 7.30 % อันดับ 4 คือ จังหวัดสมุทรปราการ จํานวน 9,354 หน่วย คิดเป็น 6.13% (อันดับที่ 1-4 เมือเทียบกับเดือน มิ.ย.จะอยู่ในอันดับตามเดิม)

อันดับ 5 คือ จังหวัดเชียงใหม่ (เดิมอยู่อันดับ 6) จํานวน 6,571 หน่วย คิดเป็น 4.31% อันดับ 6 คือ จังหวัดปทุมธานี (เดิมอยู่อันดับ 5) จํานวน 6,034 คิดเป็น 3.95% อันดับ 7 คือ จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ จํานวน 2,719 หน่วย คิดเป็น 1.78% อันดับ 8 คือ จังหวัดภูเก็ต จํานวน 2,416 คิดเป็น 1.58% อันดับ 9 คือ จังหวัดระยอง จํานวน 1,470 คิดเป็น 0.96% และอันดับ 10 คือ จังหวัดสมุทรสาคร (เข้ามาใหม่ในเดือน ก.ค.) จํานวน 1,199 คิดเป็น 0.79% และอันดับอื่นๆ ทั้งนี้ เฉพาะ 10 จังหวัดแรกจะมีสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 90% ของทั้งตลาด

เขตวัฒนาซัปพลายบ้านมือสองมากสุด

จะเห็นได้ว่า กรุงเทพฯ มีสัดส่วนของอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด และทิ้งห่างจากอันดับ 2-10 อย่างเห็นได้ชัด และหากดูข้อมูลเฉพาะ 50 เขตของกรุงเทพฯ พบว่า 10 เขตของกรุงเทพฯ ที่มีจํานวนอุปทานมากที่สุด อันดับที่ 1 คือเขตวัฒนา มีจํานวน 11,394 หน่วย คิดเป็น 13.41% อันดับที่ 2 คือ เขตคลองเตย มีจํานวน 6,962 หน่วย คิดเป็น 8.20% อันดับที่ 3 คือ เขตห้วยขวาง มีจํานวน 4,702 หน่วย คิดเป็น 5.54% อันดับที่ 4 คือ เขตจตุจักร มีจํานวน 3,429 หน่วย คิดเป็น 4.04% อันดับที่ 5 คือ เขตราชเทวี มีจํานวน 2,926 หน่วย คิดเป็น 3.44%

อันดับที่ 6 คือ เขตพระโขนง มีจํานวน 2,696 หน่วย คิดเป็น 3.17% อันดับที่ 7 คือ เขตประเวศ มีจํานวน 2,441 หน่วย คิดเป็น 2.87% อันดับที่ 8 คือ เขตปทุมวัน มีจํานวน 2,386 หน่วย คิดเป็น 2.81% อันดับที่ 9 คือ เขตคลองสาน มีจํานวน 2,351 หน่วย คิดเป็น 2.77% และอันดับที่ 10 คือ เขตสาทร มีจํานวน 2,318 หน่วย คิดเป็น 2.73%

คนไทยต่างแดนหอบเงินกลับไทยหนีโควิด-19

นายวสันต์ กล่าวเสริมถึงโอกาสที่ตลาดบ้านมือสอง หรือตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในระยะข้างหน้าว่า มีหลายปัจจัยที่จะเข้ามาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องสถานการณ์จากการระบาดของโควิด-19 ทำให้คนไทยที่เคยย้ายถิ่นฐานจากประเทศไทยไปอยู่ในประเทศสหรัฐฯ ได้ตัดสินใจขายทรัพย์สิน ขายกิจการ แล้วกลับมาอยู่ประเทศไทย โดยมองหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

ปัญหาทางการเมืองในฮ่องกง ส่งผลให้นักธุรกิจ นักลงทุนได้ตัดสินใจมองหาการลงทุนในประเทศไทย ซึ่งมีรายการการซื้อโครงการผ่านมายังบริษัทฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการอาคารสำนักงาน โรงแรม และอพาร์ตเมนต์ ในทำเลใจกลางเมือง คาดว่ามีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท โดยช่วงก่อนเกิดโควิด-19 นักลงทุนมองเรื่องอัตราผลตอบแทน (ยิลด์) ประมาณ 7% แต่เมื่อหลังจากเกิดการระบาด ก็มองว่ายิลด์ระดับ 5-6% ก็รับได้

และการขยายโอกาสของกลุ่มทุนจากประเทศจีน มีทั้งรูปแบบการจัดหาที่ดินในประเทศไทยแล้วพัฒนาโครงการ หรือการมองหาโครงการที่นำมาเสนอขายที่ลดต่ำลงกว่า 20-30% เพื่อพัฒนาต่อแล้วนำไปขาย