สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าอยู่ในช่วงของการหดตัวอย่างรุนแรง หลังเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ขณะที่มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) เป็นอีกปัจจัยที่กดกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ทำให้การฟื้นตัวของตลาดยากลำบากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวทวีความรุนแรงมากขึ้นไปอีก
ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ นับได้ว่าเป็นธุรกิจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และผลักดันให้เกิดการขยายตัวของจีดีพี “อสังหาฯ” จึงเป็นกลายธุรกิจที่รัฐให้ความสำคัญ และเป็นหนึ่งในเครื่องจักรที่เข้ามาเป็นตัวเร่งให้เกิดการฟื้นตัวในระบบเศรษฐกิจ สังเกตได้จากที่ทุกครั้งที่รัฐออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในปีนั้นจีดีพีของประเทศจะขยายตัวได้ดีขึ้น ด้วยเหตุนี้รัฐบาลจึงได้เชิญให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เข้ามาร่วมหารือและเสนอแนะแนวทางการแก้ปัญหา โดยเมื่อวันที่ 3 ก.ย.ที่ผ่านมา พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ได้เปิดเวทีให้สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทอสังหาฯ ร่วมนำเสนอแนวคิดการแก้ปัญหาเศรษฐกิจขึ้น
โดย ภาคธุรกิจอสังหาฯ ที่ได้รับเชิญในการหารือครั้งนี้ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เครือข่าวสมาคมอสังหาฯ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหาร และประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ จำกัด นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
ชูปลด LTV-ชงเพิ่มมูลค่าบ้านบีโอไอเป็น 1.8 ลบ.
นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) บริษัทรายใหญ่ที่มีสินทรัพย์กว่า 60,000 ล้านบาท มีการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดเป็นจำนวนมาก กล่าวว่า มีหลายประเด็นที่หารือกับนายกรัฐมนตรี โดยสามารถแบ่งแยกออกเป็นการสนับสนุนการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ชาวต่างชาติ เพื่อใช้เป็นทั้งที่อยู่อาศัยรองรับการทำธุรกิจ และการลงทุน ขณะที่ ประเทศไทยมีความพร้อมในการรองรับเป็นบ้านผู้สูงอายุของชาวต่างชาติ ทั้งอยู่อาศัย ท่องเที่ยว และฟื้นฟูสุขภาพ ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าอุปโภคที่ราคาสูงสุด เป็น1 ในปัจจัย 4 ที่จะสร้างความมั่นคงให้แก่ครอบครัว เป็นการลงทุนที่ทำให้เกิดการออมในระยะยาวและเกี่ยวพันกับห่วงโซ่ธุรกิจอุตสาหกรรมก่อสร้าง
โดยแนวทางที่จะพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเด็น โดยเฉพาะเรื่องการดูแลของธนาคารพาณิชย์ต่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเนื่องจากเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV ทำให้ลูกค้าหายไปประมาณบวกลบ 10% แต่ทั้งนี้ เรื่อง LTV อยู่ในการตัดสินใจของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การขยายเกณฑ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองร้อยละ 0.01% ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยับราคาไปเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท
การให้คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ขยายการลงทุนการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย จากราคาเดิมไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.5-1.8 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้คนที่มีรายได้มีโอกาสมีบ้านมากขึ้น ปรับมาตรฐานจัดสรรที่ดินให้สอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นมากในกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ผ่านวิธีการปรับลดพื้นที่ดินขั้นต่ำบ้านแฝด จาก 35 ตารางวา (ตร.ว.) ลงมาเหลือ 30 ตร.ว. จะทำให้บ้านราคาถูกลง 10-15% ลดพื้นที่ดินขั้นต่ำ บ้านเดี่ยวจาก 50 ตร.ว.เหลือ 40 ตร.ว.ราคาบ้านถูกลง 20% การขอผ่อนยื่นผลกระทบสิ่งแวดล้อม เช่น บ้านจัดสรร ขนาด 100 ไร่ หรือ 500 แปลง เป็นมากกว่า 200 ไร่ หรือ 1,000 แปลง อาคารชุด ที่มีขนาด 79 หน่วย เพิ่มเป็น 240 หน่วย
ในส่วนของหลักเกณฑ์ที่จะจูงใจให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯ ในประเทศไทยนั้นนายประทีป ชูในเรื่องในของการลงทุนผ่าน บีโอไอนั้น หากมากกว่า 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยได้มากกว่า 1 ไร่ (400 ตร.ว.) แต่ต้องดำรงการลงทุนมากกว่า 5 ปี ส่วนของตรวจคนเข้าเมืองนั้น หากจะมีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยได้ต้องลงทุนมากกว่า 10 ล้านบาท และหากมีการลงทุนหรือเป็นสมาชิกในไทยแลนด์ อีลิคการ์ด วงเงิน 2 ล้านบาท ได้วีซ่า 5 ปี เป็นต้น
"ข้อเสนอแต่ละตัวต้องใช้เวลาในการย่อย เพราะมีรายละเอียด และเกี่ยวเนื่องกับหน่วยงานรัฐหลายแห่ง ซึ่งในบางประเด็นที่สามารถทำได้เลย หรือบางอย่างอาจนำมาประยุกต์ได้เลยซึ่งรัฐบาลมีความมุ่งมั่นในการส่งเสริมภาพรวมเศรษฐกิจ"
หนุนไทยบ้านหลังที่ 2 รับดีมานด์ ตปท.
ด้าน นายมีศักดิ์ ชุณหรักโชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า เครือข่ายสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคและบริษัทพัฒนาเมือง ซึ่งเป็นการรวมตัวกันของสมาคมอสังหาฯ ทั่วประเทศ ได้นำเสนอประเด็นเกี่ยวกับวิถีชีวิตและการพัฒนาเมือง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ 1.ข้อเสนอเพื่อกระตุ้นและรองรับดีมานด์ที่อยู่อาศัยต่างชาติ 2.ข้อเสนอเพื่อกระตุ้นและรองรับดีมานด์ที่อยู่อาศัยในประเทศ
สำหรับข้อเสนอในส่วนแรกประกอบด้วย การโปรโมตให้ประเทศไทยเป็น “Thailand world best second home” เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มรีไทร์เมนต์ แอนด์ เวลเนส ซึ่งต้องการเข้ามาพักอาศัยในประเทศระยะยาว เนื่องจากไทยเป็นประเทศได้รับการยอมรับว่ามีคุณภาพด้านสุขอนามัยดีเยี่ยม และยังมีอาหาร อากาศ และคุณภาพทางการแพทย์ เป็นที่ยอมรับของชาวต่างชาติทั่วโลก ทำให้ไทยกลายเป็นเป้าหมายของกลุ่มเศรษฐีและกลุ่มผู้เกษียณอายุ และผู้ที่เดินทางเข้ามารับบริการทางการแพทย์อันดับต้นๆ ของโลก
“โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ประเทศไทยสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้อย่างดี ทำให้ได้รับการยอมรับให้เป็นหนึ่งในประเทศที่ควบคุมการระบาดเชื้อโควิด-19 ได้มีศักยภาพมากที่สุดของโลก ทำให้กลุ่มเศรษฐีต่างชาติมองประเทศไทยเป็นหนึ่งในพื้นที่เซฟโซนด้านที่อยู่อาศัย”
นอกจากนี้ ประเทศไทยยังได้รับความนิยมจากกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ต้องการที่พักอาศัยในประเทศเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อใช้ในการพักผ่อนเมื่อเดินทางมาท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นที่ต้องการของชาวจีนเพิ่มมากขึ้น ต่างจากในช่วงที่ผ่านมาซึ่งนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในการพักอาศัยเมื่อเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ทั้งนี้ การโปรโมตให้ไทยเป็นตลาดบ้านหลังที่ 2 ยังแก้ปัญหาการลักลอบพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผ่านนอมินีของบริษัทข้ามชาติ เพื่อปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติพักอาศัยในช่วงที่เดินทางเข้ามาในประเทศและยังแก้ปัญหาการเสียโอกาสในการจัดเก็บภาษีได้อีกด้วย
ขณะเดียวกัน ก็ได้เสนอให้รัฐบาลปรับเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติซึ่งปัจจุบันกฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในสัดส่วน 49% หากมีการขยายสัดส่วนการถือครองให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการระบายสต๊อกห้องชุดได้มากขึ้น
ดึงหอการค้าฮ่องกงตั้งศูนย์กลางธุรกิจการเงิน
อีกหนึ่งข้อเสนอที่ได้เสนอต่อรัฐบาลไปคือการส่งเสริมให้เกิด Smart City ศูนย์กลางธุรกิจการเงินและเทคโนโลยี โดยเสนอให้มีการทำข้อตกลงร่วมกับหอการค้าฮ่องกง เพื่อร่วมกันจัดตั้งศูนย์กลางการเงินแห่งใหม่ขึ้น โดยใช้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางในกลุ่มประเทศ CLMV แม้ว่าก่อนหน้านี้ “สิงคโปร์” จะพยายามดึงนักลงทุนในฮ่องกงเข้าไปลงทุนจัดตั้งศูนย์กลางทางการเงิน แต่เนื่องจากทำเลที่ตั้งของประเทศไทยเป็นทำเลยุทธศาสตร์ศูนย์กลางของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยและค่าเช่าสำนักงานในประเทศไทยค่อนข้างได้เปรียบคู่แข่ง
โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอในประเทศไทยมีราคาต่ำกว่าค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในสิงคโปร์อย่างมาก โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเช่าในสิงคโปร์มีระดับราคาค่าเช่าสูงสุดติดหนึ่งใน 10 ของโลก ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในประเทศไทยติดอันดับหนึ่งใน 10 ของค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่ต่ำที่สุดของโลก ดังนั้น โอกาสที่ประเทศไทยได้รับความสนใจจากฮ่องกงจึงมีมากกว่า
พร้อมกันนี้ เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐีจากทั่วโลก ยังได้เสนอให้รัฐบาลพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนเกาะลูกของภูเก็ต เป็นโครงการระดับ Ultra Luxury Tourism ให้เป็นพื้นที่พิเศษที่มหาเศรษฐีของโลกสามารถพักอาศัยได้เช่นเดียวกับต่างประเทศ เช่น หมู่เกาะบริติชเวอร์จิน
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า ข้อเสนอในส่วนที่ 2 เพื่อกระตุ้นและรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศได้เสนอแนวคิดให้รัฐบาล สนับสนุนให้เศรษฐี หรือผู้มีทุนสูงเป็นผู้ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและปล่อยเช่าให้แก่ประชาชนกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โดยรัฐบาลเป็นผู้สนับสนุนสิทธิพิเศษด้านภาษีให้แก่ผู้ที่ลงทุนพัฒนาโครงการเป็นการตอบแทน ทั้งนี้ การเสนอให้เศรษฐีหรือผู้มีทุนเป็นผู้พัฒนานั้น เนื่องจากต้องยอมรับว่าในปัจจุบันการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยทำได้ยากขึ้นเพราะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา วอร์รูมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีการปล่อยกู้ออกไปเพิ่มขึ้นกว่า 25% ของจีดีพี ทำให้ปัจจุบันวอร์รูมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแตะระดับ 80% ของจีดีพี ซึ่งถือว่าสูงมาก ทำให้โอกาสของการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยทำได้ยากขึ้น ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้สูงและผู้มีรายได้ระดับปานกลางเป็นเพียง 2 กลุ่มที่เป็นเป้าหมายในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน
"ปัจจุบันเม็ดเงินกว่า 75% ที่หมุนเวียนอยู่ในประเทศอยู่ในมือของคนรวย ซึ่งถือเป็น 1% ของประชากรในประเทศเท่านั้น ดังนั้น การส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองทำได้ยากมากขึ้น เนื่องจากมีหน่วยงานที่สนับสนุนด้านนี้มีเพียงหน่วยงานเดียวคือการเคหะแห่งชาติ ดังนั้น หากสนับสนุนให้กลุ่มเศรษฐีเป็นผู้ลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยและปล่อยเช่าให้กับผู้มีรายได้น้อยจะมีส่วนช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสในการมีที่พักอาศัยมากขึ้น"
ทั้งนี้ เพื่อเป็นการสนับสนุนให้กลุ่มเศรษฐีเป็นผู้ลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยปล่อยเช่า รัฐต้องออกมาตรการสนับสนุนด้านภาษี เช่นการลดภาษีบ้านหลังที่ 2 ให้แก่ผู้ลงทุน ขณะเดียวกัน การเปิดให้เศรษฐีเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าผู้มีรายได้น้อย ยังส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนเงินในระบบธุรกิจและเป็นการกระตุ้นธุรกิจต่างๆ เนื่องจากอสังหาฯ เป็นธุรกิจต้นน้ำที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่แต่ละครั้งจึงเป็นการกระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่องให้มีการลงทุนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนได้ถึง 12 รอบ นอกจากนี้ การลงทุนภาคอสังหาฯ ยังถือเป็นการบริโภคภายในประเทศ จึงมีส่วนช่วยในการฟื้นเศรษฐกิจในประเทศโดยตรง
นอกจากนี้ ยังเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงค์สิทธิ์ เพื่อแก้ไขปัญหาการเช่าชื้อระยะยาว 30 ปี ซึ่งนักลงทุนมองว่าในการเช่าซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระยะยาวนั้นหากกำหนดอายุการเช่าซื้อเพียง 30 ปี ผู้ซื้อมีความรู้สึกว่าไม่คุ้มค่ากับการลงทุน เนื่องจากมีระยะเวลาในการอยู่อาศัยสั้นเกินไป ดังนั้น จึงเสนอให้มีการแก้กฎหมายทรัพย์อิงค์สิทธิ์ โดยเปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถร่วมกับเจ้าของที่ดินพัฒนาโครงการ เพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้แก่ลูกค้าโดยมีอายุสัญญาเช่านานมากขึ้น กว่าที่กฎหมายกำหนดในปัจจุบันคือ 30 ปี ซึ่งในกรณีนี้สามารถนำไปใช้กับที่ดินของรัฐบาลได้ โดยเฉพาะที่ดินของกรมธนารักษ์ที่มีกระจายอยู่ทั่วประเทศ
ลดภาษีผู้ถือครองที่ดินไม่เกิน 200 ตว.ว. เพื่อสร้างบ้าน
นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ได้ เสนอแผนกระตุ้นตลาดออกเป็น 2 ระยะ คือ 1.ระยะสั้น หากประชาชนต้องการสร้างบ้านในช่วงนี้ จะได้รับเรื่องการลดหย่อนทางภาษีบุคคลธรรมดา เช่น ลดหย่อนให้เท่ากับมูลค่า 2% ของมูลค่าก่อสร้างบ้าน แต่ไม่เกินกี่แสนบาท เป็นต้น โดยให้สิทธิในการหักลดหย่อนได้เป็นเวลา 5 ปี 2.ระยะยาว เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นปัจจัยหนึ่งที่มีส่วนให้ประชาชนไม่ต้องการซื้อที่ดินเก็บสะสมเป็นมรดกให้ลูกหลาน ซึ่งในเรื่องนี้รัฐบาลอาจจะกำหนดให้ประชาชนได้มีที่ดินสำหรับปลูกบ้าน เช่น เฉลี่ยทั่วประเทศลดหย่อนไม่เกิน 200 ตร.ว.ต่อคน อาจไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่เกินก็จัดเก็บตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้
นอกจากนี้ ควรส่งเสริมให้ผู้ที่จะเข้าสู่ธุรกิจรับสร้างบ้านต้องมีใบอนุญาตในการทำธุรกิจรับสร้างบ้านเพื่อยกระดับมาตรฐานธุรกิจให้น่าเชื่อถือและมั่นคง ขณะเดียวกัน รัฐก็จัดเก็บภาษีเพื่อที่จะเข้ามาอยู่ในระบบอีกไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาทต่อปี และยังเสนอให้รัฐส่งเสริมและพัฒนาบุคลากรด้านอาชีวศึกษาเนื่องจากปัจจุบันภาคธุรกิจรับสร้างบ้านยังขาดบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถในด้านอาชีวะเพื่อมาพัฒนางานด้านนี้อีกจำนวนมาก จึงอยากให้รัฐช่วยส่งเสริมเพื่อให้เด็กรุ่นใหม่รวมถึงผู้ปกครองเห็นคุณค่าของงานด้านอาชีวศึกษา และมีการพัฒนาต่อยอดงานด้านคุณวุฒิวิชาชีพให้เป็นรูปธรรมมากขึ้น
