...สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม ในเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ในช่วง 4-5 ปีก่อนหน้านี้ เป็นที่ทราบกันดีว่าอยู่ในช่วงชะลอตัวอย่างหนัก หลังจากที่กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลาง และบริษัทอสังหาฯ ในพื้นที่ต่างประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดกันแบบปูพรม เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าชาวต่างชาติ และกลุ่มนักท่องเที่ยว รวมถึงลูกค้าคนไทย หลังจากรัฐบาลประกาศแผนพัฒนาโครงการะเบียงเศรษฐกิจ หรือ EEC ในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก ซึ่งประกอบด้วย จังหวัดระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และในฐานนะที่พัทยาเป็นเมืองที่มีชื่อเสียงระดับโลก กลายเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญของภาคตะวันออก แถมแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบคมนาคมที่มีการขยายการลงทุนเพิ่ม เช่น การขยายถนน ทางด่วน และยังมีแผนการพัฒนาสนามบินนานาชาติอูตะเภา ขณะเดียวกัน ยังแวดล้อมด้วยนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดใกล้เคียง ทำให้พัทยากลายพื้นที่ที่มีการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมากที่สุด
ทั้งนี้ หลังจากที่ตลาดคอนโดเมืองพัทยาชะลอตัวมาระยะหนึ่ง ทำให้ซัปพลายห้องชุดในพื้นที่ถูกระบายออกไปจำนวนไม่น้อย ส่งผลให้ในช่วงปี 62 ซึ่งเป็นช่วงที่การท่องเที่ยวไทยขยายตัวสูง ประกอบกับประเทศไทยได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งสนใจซื้อห้องชุดในประเทศไทยเป็นไว้เป็นที่พักผ่อนในช่วงเดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทย โดยเฉพาะห้องชุดในเมืองพัทยา ทำให้ตลาดคอนโดในเมืองพัทยากลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยในปี 62 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวของโครงการคอนโด มากถึง 15,000 ยูนิต เมื่อนับรวมกับยูนิตเหลือขายสะสมในช่วงก่อนหน้าทำให้ในปัจจุบันมียูนิตสะสมในเมืองพัทยากว่า 25,000 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม หลังจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 ตั้งแต่ช่วงปลายปี 62 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างหนัก โดยเฉพาะความต้องการห้องชุดในพัทยา เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักในตลาดพัทยาคือกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานระยะยาวในนิคมอุตสาหกรรม และลูกค้าชาวจีน โดยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าจีนกลายเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดพัทยา ทำให้ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่พยายามที่จะดึงดูดลูกค้าต่างชาติเข้ามาลงทุนในโครงการของตนเอง ผ่านทางเอเยนซีในพื้นที่และเอเยนซีจากกรุงเทพฯ เพื่อทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ชะลอ ทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาลง รวมถึงผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ที่ทำให้กำลังซื้อในส่วนที่ลูกค้าไทยที่ต้องการคอนโดสำหรับการพักผ่อนเป็นบ้านหลังที่ 2 ชะลอการตัดสินใจซื้ออกไป
ขณะเดียวกัน พบว่าจากกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาเป็นจำนวนมากสำหรับตลาดคอนโดในพัทยาในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้โควตาต่างชาติของโครงการคอนโดส่วนใหญ่ในพัทยาเต็ม 49% ในทุกพื้นที่ เหลือแค่บางโครงการในพื้นที่หาดจอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น ที่ยังคงมีโควตาห้องชุดบางส่วนที่รองรับความต้องการลูกค้าชาวต่างชาติได้ จากแนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า โอกาสของห้องชุดตลาดล่างยังคงได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของลูกค้าคนไทยที่หดตัวลง ขณะเดียวกัน กลุ่มห้องชุดในตลาดระดับกลาง-บน จะเป็นตลาดที่มีโอกาสมากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงราคาขายไว้ในระดับเดิม บวกกับการจัดแคมเปญในการระบายสต๊อกในปัจจุบัน เมื่อนับรวมกับผลตอบแทนจากค่าเช่าในอนาคต หลังจากที่สถานการณ์ระบาดของโควิด-19 จบลง ทำให้กลุ่มนักลงทุนสนใจซื้อห้องเพื่อลงทุนเพิ่มมากขึ้น
ขณะที่ตลาดห้องชุดระดับบนดูจะมีอนาคตมากที่สุด เนื่องจากเป็นเป้าหมายของกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าทำกำไรระยะยาวและกลุ่มเศรษฐี หรือผู้มีรายได้สูง ที่ต้องการซื้อห้องชุดเป็นบ้านหลังที่ 2 ในเมืองตากอากาสหรือเป็นเซฟเฮาส์ในช่วงที่มีการระบาดของโรคระบาดใหม่ๆ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติซึ่งมองประเทศไทยเป็นเซฟโซน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ประเทศไทยถูกยกย่องว่าเป็นประเทศที่ควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ดีมากเป็นอันดับต้นของโลกซึ่งสะท้อนให้เห็นคุณภาพด้านสาธารณสุขของประเทศไทย ว่าเป็นที่ยอมรับจากนานาชาติ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า แนวโน้มดังกล่าวทำให้โครงการคอนโดที่เป็นที่นิยมและสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยาในช่วงครึ่งแรกปี 63 ยังคงเป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดพัทยาส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อนทำให้มีบางช่วงจะถูกทิ้งว่าง แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือนการขายคอนโดแบบการันตีรายได้ จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการในการเพิ่มทางเลือกให้แก่ลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำสามารถนำคอนโดมาหารายได้โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดให้กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมากและเมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดแบบนี้จะเห็นว่าอัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3 ปี, 6% 5 ปี, 7% 3 ปี หรือ 8% 5 ปี เป็นต้น ซึ่งผู้ประกอบการที่เปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาก็เลือกที่จะเสนอขายคอนโดในรูปแบบนี้และค่อนข้างได้รับความสนใจเป็นอย่างดี
สำหรับ ทำเลคอนโดตากอากาศในพื้นที่พัทยาที่เป็นที่นิยมของลูกค้าคือ ทำเลวงศ์อมาตย์ เพราะค่อนข้างเงียบสงบ มีชายหาดสวย เป็นทำเลที่ลูกค้าระดับบนให้ความสนใจมากที่สุดส่งผลให้ห้องชุดในย่านดังกล่าวมีอัตราการขายที่สูงที่สุด โดยปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขายไม่ถึง 600 ยูนิต รองลงมาคือ ทำเลใจกลางเมืองพัทยา เพราะเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ทำให้เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากทั้งกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและนักลงทุนต่างชาติเนื่องจากตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของการอยู่อาศัยและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า ส่วนทำเลย่านนาจอมเทียนเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโด เนื่องจากยังคงความเงียบสงบไม่วุ่นวาย บวกกับแวดล้อมด้วยร้านอาหารชื่อดัง สวนน้ำ รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่กำลังจะเกิดขึ้นสงผลให้ทำเลย่านนาจอมเทียนเป็นอีกทำเลที่ได้รับความสนใจทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา
ส่วนพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนนั้นมีผู้ประกอบการสนใจลงทุนมากขึ้น โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 63 พบว่ามีโครงการอยู่ระหว่างขั้นตอนการพัฒนาและเปิดตัวในอนาคตหลายราย เช่น Lunic Real Estate Co.,Ltd ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 1,400 ยูนิต และ Interstellar Co.,Ltd อีกประมาณ 300 ยูนิต เป็นต้น เนื่องจากทำเลนี้ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในทำเลพัทยาใจกลางเมือง หรือทำเลย่านวงศ์อมาตย์ และยังมีที่ดินศักยภาพที่รอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ พบว่าผู้ประกอบการหลายรายมีการพัฒนาคอนโดมิขนาดใหญ่ บางโครงการมีหน่วยขายมากกว่า 2,000 ยูนิต และพบว่ายังคงมีคอนโดที่อยู่ระหว่างการขายอีกกว่า 50 โครงการ ส่วนทำเลย่านพระตำหนัก ก็เป็นอีกทำเลยอดนิยม แต่ส่วนใหญ่จะพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก หรือว่าขนาดกลาง
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของตลาดคอนโดในพัทยายังคงมีซัปพลายเหลือขายเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ จะชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ออกไป จากการจัดเก็บข้อมูลตลาดคอนโดในเมืองพัทยาโดยฝ่ายวิจัยของ “คอลลิเออร์ส” พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ในพัทยาเพียง 2 โครงการ ซึ่งมียูนิตเปิดใหม่รวม 480 ยูนิต ทั้งนี้ แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้นแต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในหลายประเทศทั่วโลกยังไม่คลี่คลายส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดคอนโดในพื้นที่พัทยา
ขณะที่ดีมานด์ห้องชุดเมืองทัพยา ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักโดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมา ตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลักโดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน และพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมากนัก ส่งผลให้ซัปพลายเหลือขายในตลาดปรับเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ทั้งนี้ คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าจากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ รวมถึงเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ที่ภาคเอกชนเข้าไปลงทุนอีกหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมา จะเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดคอนโดเมืองพัทยาจะกลับมาได้รับความนิยมของกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติเข้าซื้อหาและลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นในอนาคต
“โดยเฉพาะหลังจากมีการเซ็นสัญญาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดระยะที่ 3 (ช่วงที่ 1) และรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก มูลค่า 290,000 ล้านบาท รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลอย่างต่อเนื่องและจริงจัง ประกอบกับ ปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา ที่กระตุ้นให้นักลงทุนจีนตัดสินใจลงทุนในต่างประเทศมากขึ้นและไทยถือเป็นประเทศเป้าหมาย ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนในอนาคต และจะทำให้ตลาดห้องชุดในพัทยากลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง” นายภัทรชัย กล่าว
ขณะที่สถานการณ์ตลาดห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า ในช่วงนี้เริ่มมีแนวโน้มดีขึ้น หลังจากมีการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์เมื่อต้นเดือน มิ.ย.ที่ผ่านมา ทำให้ที่พักอาศัยในแหล่งท่องเที่ยวมีอัตราการเข้าพักที่ดีขึ้น โดยเฉพาะห้องพักในเมืองท่องเที่ยวใกล้กับกทม.ซึ่งรวมถึงพัทยา โดยมีปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้พัทยามียอดผู้เข้าพักในโรงแรม
และห้องชุดพักอาศัยเพิ่มสูงขึ้น คือ ระยะทางขับรถที่ไม่ไกลจาก กทม. การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียบพร้อม มีระบบสาธารณูปโภคที่ได้รับการพัฒนาเป็นอย่างดีและการที่ผู้คนยังระมัดระวังในการเดินทางด้วยเครื่องบินแม้สายการบินต่างๆ จะมีมาตรการด้านสุขภาพและความปลอดภัยอย่างจริงจังแล้วก็ตาม
นอกจากนี้ การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการท่องเที่ยวในประเทศภายใต้ชื่อโครงการ “เราเที่ยวด้วยกัน” โดยรัฐบาลจะอุดหนุนค่าที่พักให้สูงสุดถึง 40% หรือไม่เกิน 3,000 บาทต่อคืน รวมถึงค่าตั๋วเครื่องบิน โดยมีระยะเวลาตั้งแต่เดือน ก.ค.-ต.ค.63 และมีการขยายมาตรการในเฟสที่ 2 ซึ่งจะมีการขยายระยะเวลาการอุดหนุนค่าที่พักจาก 5 คืนเป็น 10 คืน และเพิ่มการสนับสนุนค่าตั๋วเครื่องบินจาก 1,000 บาทเป็น 2,000 บาทต่อคนนั้นจะส่งผลต่อการกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจให้ขยายตัวได้ระดับหนึ่งซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลดีต่อตลาดห้องชุดพักอาศัยและตลาดที่พักอาศัยเพื่อปล่อยเช่าในเมืองท่องเที่ยวให้กลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้นไปด้วย
รายงานจาก บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า จากสถิติของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง พบว่า การเข้าพักโรงแรมในช่วง 15 วันหลังจากเริ่มโครงการดังกล่าวจ.ชลบุรี เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเนื่องจากมีชายหาดที่เป็นที่รู้จักเป็นอย่างดี 2 แห่ง คือ บางแสนและพัทยา โดยมีการเข้าพักในโรงแรมมากกว่า 14,000 ห้อง คิดเป็นเกือบ 17% ของการเข้าพักทั้งหมดซึ่งอยู่ที่ราว 85,000 ครั้ง ตามด้วยประจวบคีรีขันธ์ที่มียอดเข้าพักคิดเป็น 8% ของการเข้าพักทั้งหมด
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จำนวนนักท่องเที่ยวในชลบุรีมีความเกี่ยวเนื่องเป็นอย่างมากกับจำนวนนักท่องเที่ยวในเมืองพัทยา โดยมากกว่า 80% ของนักท่องเที่ยวในชลบุรีเดินทางไปยังพัทยาด้วย นอกจากนี้ ในช่วงปี 59-62 มากกว่า 50% ของจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดในชลบุรีเป็นชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม เป็นที่คาดว่าในปี 63 จะมีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 เพราะธุรกิจท่องเที่ยวหันไปให้ความสำคัญกับนักท่องเที่ยวในประเทศ
“แม้พัทยาอาจฟื้นตัวกลับไปสู่สภาวะปกติค่อนข้างช้าเนื่องจากความต้องการในภาคการท่องเที่ยวของพัทยามากกว่าครึ่งมาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่ถึงแม้นักท่องเที่ยวต่างชาติจะลดลง พัทยาก็ยังสามารถตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยวในประเทศที่หลากหลายตั้งแต่การเป็นแหล่งท่องเที่ยวริมชายหาดที่ค่าใช้จ่ายไม่สูงนัก ไปจนถึงสถานที่พักผ่อนตากอากาศระดับหรู โดยเห็นได้จากระดับการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวที่สูงกว่า ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 3,900 บาทต่อคนต่อวันในพัทยา”
สำหรับตลาดที่พักอาศัยและบ้านพักตากอากาศพัทยาเป็นหนึ่งในตัวเลือกอันดับต้นๆ ของผู้ที่มองหาบ้านหลังที่ 2 พร้อมวิวทะเลในเมืองตากอากาศ นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่แล้วในปัจจุบันไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนานาชาติและโรงพยาบาล นอกจากนี้ พัทยายังมีศักยภาพที่ดีที่จะเติบโตขึ้นอีกในอนาคตเนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานอย่างสนามบินอู่ตะเภามอเตอร์เวย์ โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน รวมถึงการพัฒนาโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ของภาครัฐ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทำให้พัทยาเป็นเมืองที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้ง่ายขึ้นและดึงดูดทั้งนักลงทุนและนักท่องเที่ยว เมื่อมีการประกาศยกเลิกการห้ามเที่ยวบินระหว่างประเทศ ดังนั้น พัทยาจึงกำลังก้าวเข้าสู่การเป็นเมืองชายหาดที่จะได้รับประโยชน์หลังจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งที่ตามคือการฟื้นตัวของกำลังซื้อในประเทศและดีมานด์ความต้องการห้องชุดพักอาศัยจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่จะกลับเข้ามาหลังสถานการณ์โควิด-19 สิ้นสุดลง รวมถึงความต้องการที่พักอาศัยจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ซึ่งสะท้อนให้เห็นโอกาสของคอนโดเมืองพัทยายังคงเป็นตลาดที่มีอนาคตในระยะยาว
