ตลาดอาคารสำนักงานยังเนื้อหอม นักลงทุนไทย-ต่างชาติแห่ลงทุน

โควิด-19 กระทบตลาดอาคารสำนักงานน้อยที่สุด แถมแนวโน้มเติบโตดี สร้างรายได้ระยะยาว ส่งผลนักลงทุน-กองทุนทั้งไทย ต่างชาติสนใจซื้อจำนวนมาก ทั้งเทกโอเวอร์ ลงทุนใหม่ แต่ปัญหาใหญ่ราคาที่ดินสูงลิ่ว

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานคร เป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับภาคอื่นๆ แม้ว่าตลาดอาคารสำนักงานจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ภาคธุรกิจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัว ทำให้ชะลอการขยายบริษัทหรือพื้นที่สำนักงานเพิ่ม แต่เนื่องจากนักลงทุนมองว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นเป็นเพียงระยะสั้น อีกทั้งตลาดอาคารสำนักงานถือว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น อีกทั้งยังสร้างรายได้ระยะยาว ทำให้ยังพบว่ามีนักลงทุน-กองทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในตลาดอาคารสำนักงานในไทยจำนวนมาก โดยรูปแบบการลงทุนมีทั้งการซื้อกิจการ (เทกโอเวอร์) อาคารสำนักงานเก่า หรือการลงทุนใหม่

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาที่ดินที่ปรับขึ้นในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลกระทบต่อการพัฒนาอาคารสำนักงาน นอกจากนี้ ที่ดินในทำเลดีมีศักยภาพยังหายากอีกด้วย แต่ยังพบว่านักลงทุนทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการไทยอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเพื่อนำมาพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า เนื่องจากนักลงทุนมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุนบนทำเลย่านนี้ทั้งในเรื่องของอุปทานคงเหลือที่มีค่อนข้างน้อย รวมถึงราคาค่าเช่าที่ยังสามารถปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นและมองเห็นโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายขยายการลงทุนออกไปพื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ เนื่องจากราคาที่ดินที่ไม่สูงมากนักเหมาะสำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงาน และทำเลเหล่านั้นยังคงขาดแคลนพื้นที่สำนักงานเกรดเอใหม่ๆ ที่พร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และอาคารสำนักงานให้เช่าบนทำเลเหล่านั้นส่วนใหญ่ก่อสร้างแล้วเสร็จมามากกว่า 10 ปี และยังเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับเช่าที่จะสามารถเช่าได้ในระดับราคาที่ถูกลง เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานในเกรดเดียวกันในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ถนนรัชดาภิเษก และพระรามที่ 9 พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอนกลาง-ปลาย ถนนพหลโยธิน และทำเลย่านบางนา-ตราด และ รามคำแหง เป็นต้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโซนบางนา-ตราด ที่รองรับกลุ่มธุรกิจ โรงงานในย่านภาคตะวันออก EEC ที่ต้องการอาคารสำนักงานในโซนบางนาจำนวนมาก

“ในช่วงที่ผ่านมา เราได้เห็นผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยหันมาลงทุนพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อที่จะกระจายความเสี่ยงจากการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งเข้าซื้ออาคารสำนักงานและนำมาปรับปรุงใหม่เพื่อที่จะสามารถปรับค่าเช่าให้เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงผู้ประอบการต่างชาติที่สนใจเข้าซื้ออาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครเป็นจำนวนมาก ด้วยเหตุนี้ในช่วงที่ผ่านมาจึงส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยยังคงเติบโตและแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบ” นายภัทรชัย กล่าว

หวั่นโควิด-19 ระบาดยาว ตลาดสนง.กระทบแน่
หลังจากช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีเป็นต้นไปแล้ว หากสถานการณ์การแพร่ระบาดยังไม่ดีขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานก็อาจจะได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากเช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากการสภาองค์การนายจ้างผู้ประกอบการค้าและอุตสาหกรรมไทยคาดการณ์ว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อาจส่งผลกระทบให้มีคนว่างงานมากกว่า 6.5 ล้านคน ซึ่งแน่นอนว่าผู้เช่าหลายรายที่ได้รับผลกระทบต่อเนื่องธุรกิจอาจปิดตัวลงจนต้องยกเลิกสัญญาเช่าหรือปรับลดขนาดพื้นที่ลงเพื่อลดค่าใช้จ่ายให้สามารถประคับประคองธุรกิจไปได้

ในปี 2563 แม้ว่าแนวโน้มของภาคธุรกิจต่างๆ อาจอยู่ในช่วงชะลอตัวและบางบริษัทอาจพยายามลดต้นทุนของธุรกิจเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับเศรษฐกิจและผลกระทบทางธุรกิจที่อาจเกิดขึ้นในปีนี้ อย่างไรก็ตามสัญญาเช่าสำนักงานส่วนใหญ่เป็นสัญญาระยะยาว ดังนั้น ตลาดอาคารสำนักงานจึงไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตระยะสั้น

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยคาดการณ์ว่า บริษัทยังจำเป็นต้องขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีโอกาสเนื่องจากพบว่ามีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในไตรมาสนี้บางบริษัทได้หยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราว เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดที่ยังคงไม่เสถียร อย่างไรก็ตาม ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมคาดว่าจะยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่งในปีนี้และค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตเมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวอย่างเต็มที่

อย่างไรก็ตาม พบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการในไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา บางอาคารมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดไว้มาก และอาคารสำนักงานบางแห่งมีอัตราการเช่าล่วงหน้าเพียงแค่ประมาณ 10% เท่านั้น ซึ่งเจ้าของโครงการอยู่ระหว่างตัดสินใจว่าจะเดินหน้าปล่อยเช่าต่อหรือตัดสินใจขายทั้งโครงการ ซึ่งก็มีนักลงทุนแสดงความสนใจซื้อต่อทันที สาเหตุของการปล่อยเช่าล่วงหน้าน้อยส่วนหนึ่งมาจากอาคารยังอยู่ระหว่างพัฒนา ผู้เช่าบางรายยังคงรอเวลาที่เหมาะสมหลังจากได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา จึงตัดสินใจเลื่อนการขยายพื้นที่เช่าออกไปในช่วงนี้


ในส่วนของค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะทรงตัวในปี 2563 แม้ว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมามีการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งฝ่ายวิจัยฯ มองว่า จะเป็นเพียงแค่ชั่วระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา พบว่าหลายอาคารสำนักงานมีการปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงที่ไวรัสโควิด-19 ระบาดอย่างหนัก และพบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังคงใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1,114 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในเขตลุมพินี พบว่า อัตราค่าเช่าเฉลี่ยนั้นสูงสุดอยู่ที่ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 900-1,600 บาทต่อตารางเมตร แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจจะลดลงประมาณ 5%-10% หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่

ฝ่ายวิจัยฯ มองว่า ผู้ประกอบการควรยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ค่าบริการ และค่าที่จอดรถ อีกอย่างน้อย 6 เดือน ถึงสิ้นปี 2563 โดยแบ่งตามประเภทธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ หรือให้สามารถแบ่งชำระค่าเช่า ค่าบริการรวมถึงขยายเวลาชำระเงินกำหนดเดิมออกไปโดยไม่คิดดอกเบี้ย เพื่อให้ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบสามารถประคับประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นไปได้และเพื่อให้ผู้เช่ายังคงสามารถเช่าพื้นที่ต่อได้โดยไม่ยกเลิกสัญญาเช่า

ปี 2563 สนง.สร้างเสร็จ 3.68 แสน ตร.ม.


สิ้นไตรมาสที่ 2 จำนวนพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นเป็น 8.991 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงาน 5 โครงการ ซึ่งมีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 134,053 ตารางเมตร มูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 13,100 ล้านบาท และยังมีอีกประมาณ 1.30 ล้านตารางเมตรอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จระหว่างปี 2563-2565 ประมาณ 58% ของอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมดตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 82% ยังคงเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ ในปี 2563 คาดว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานที่แล้วเสร็จทั้งหมด 329,255 ตารางเมตร และในปี 2564 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จ จำนวน 368,032 ตารางเมตร และปี 2565 อีกจำนวน 401,174 ตร.ม.

ปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ประมาณ 45% จะยังคงอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ แต่ยังคงพบว่า พื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกกว่า 58% ยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงและหาที่ดินที่จะนำมาพัฒนาค่อนข้างยาก เช่น ถนนพระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร และยังพบว่าผู้พัฒนายังคงแสดงความสนใจที่จะลงทุนเพิ่ม เนื่องจากมองว่าตลาดอาคารสำนักงานเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ


อัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาส 2 อยู่ที่ 94.7% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง พื้นที่สุขุมวิทยังคงมีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.2% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ในขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศเหนือมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่ย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจที่ 98.4% ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานยังคงมาจากธุรกิจเสื้อผ้า โค เวิร์กกิ้ง สเปซ อสังหาริมทรัพย์และการใช้เองภายในองค์กร ซึ่งส่วนใหญ่มีความต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 4,000 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ธุรกิจและเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวลงเนื่องจากผลกระทบจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ธุรกิจบางส่วนหยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราว อัตราการเช่าที่ลดลงเกิดจากผู้เช่าบางรายต้องการลดพื้นที่เช่าลง

นายภัทรชัย กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังว่า แนวโน้มการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ของผู้ประกอบการปรับลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังปี 2562 เนื่องจากผู้ประกอบการมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม และยังไม่มีปัจจัยบวกที่จะมาช่วยกระตุ้นตลาด ซึ่งจะพบว่าผู้ประกอบการปรับลดแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมลง บางรายเลือกที่จะชะลอการลงทุน หรือเลื่อนแผนเปิดตัวหลังปี 2563 บางรายหันไปเน้นลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว

ขณะที่ราคาของคอนโดมิเนียมในปีนี้ปรับขึ้นน้อยมาก แต่จะเห็นการเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เน้นเรื่องราคามาเป็นจุดขาย โดยตั้งราคาขายถูกกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน ส่วนสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายผู้ประกอบการก็นำมาขายโละ ด้วยการลดราคาถูกเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่ 10-50% ส่งผลกระทบต่อกลุ่มสินค้ารีเซลล์ที่มีต้นทุนสูงกว่าจากค่าภาษีค่าจดจำนอง ค่าจดทะเบียน ที่มีต้นทุนที่สูงกว่าสินค้าใหม่ ขณะที่สินค้าใหม่ขายแบบลดราคาโละสต๊อก ทำให้คอนโดฯ รีเซลล์ไม่สามารถปรับตัวได้

โครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงนี้หากต้องการขายดีจะต้องตั้งราคาขายถูกกว่าราคาตลาดหรือถูกกว่าคู่แข่งในย่านนั้นๆ และจากสถานการณ์ตลาดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่จะมากระตุ้นตลาดได้ ทำให้คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลังจะใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ซึ่งอัตราขายเฉลี่ยโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 29% ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ แม้ว่าจะมีผู้ซื้อเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการที่สำนักงานขายเพิ่มขึ้น แต่การขายจะไม่ได้เพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกนัก เพราะผู้บริโภคยังมีความกังวลต่ออนาคตว่าจะได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 จนต้องตกงานหรือไม่ โครงการที่ยังขายได้ในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการสร้างแล้วเสร็จ ขายราคาถูกกว่าช่วงเปิดตัว ลูกค้าสามารถขอของแจกของแถมอะไรก็ได้ แต่จำนวนคนยังคงเดิม สำหรับตลาดต่างชาติยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องทั้งตลาดในกรุงเทพฯ และตลาดเมืองท่องเที่ยว ยังไม่กลับมาจนกว่าการแพร่ระบาดจะหยุดลง หรือมีวัคซีน

สิงห์ฯ คาดแนวโน้มความต้องการพื้นที่สนง.ลด
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นอีกบริษัทผู้พัฒนารายใหญ่ที่ขยายการลงทุนไปยังตลาดอาคารสำนักงาน ในช่วงที่ผ่านมา นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตทฯ กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 น้อยที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยและโรงแรม อย่างไรก็ตาม ในช่วงล็อกดาวน์หลายบริษัทให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน (Work from home) ซึ่งได้ผลดี หลายคนยอมรับและปรับตัวกับการทำงานวิถีใหม่ได้ ทำให้คาดว่าแนวโน้มการใช้พื้นที่สำนักงานให้เช่าในอนาคตอาจจะลดลงประมาณ 10% ปัจจุบันสิงห์ เอสเตท มีทั้งสิ้น 4 อาคารได้แก่ อาคารซันทาวเวอร์ส อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และอาคารเมโทรโพลิศ พื้นที่รวม 140,000 ตารางเมตร มีอัตราปล่อยเช่าเฉลี่ยราว 87%

แม้ว่าในระยะสั้นแนวโน้มการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานจะลดลงจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่เชื่อว่าในอนาคตแนวโน้มความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานจะเติบโตขึ้นอย่างแน่นอน ทำให้สิงห์ เอสเตท ยังคงเดินหน้าแผนลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก โดยตั้งเป้าขยายพื้นที่สำนักงาน 300,000 ตารางเมตร ในระยะเวลา 5 ปี ซึ่งเชื่อว่าในอนาคตจะยังคงมีความต้องการพื้นที่สำนักงานอยู่ในรูปแบบต่างๆ โดยบริษัทฯ พร้อมที่จะพัฒนาพื้นที่สำนักงานรูปแบบใหม่ “Workspace Solution” โดยมีหลายรูปแบบและหลายทำเล ทั้งอาคารขนาดใหญ่ อาคารขนาดกลาง ออฟฟิศแนวราบ ตลอดจน Co-Working Space ในทำเลใหม่ โดยเน้นเชื่อมโยงการทำงานผ่านระบบ IT ให้ลูกค้าในทุกที่ โดยบริษัทฯ จะเปิด Workspace ใน Concept ใหม่ในปลายปีนี้ ที่อาคารซันทาวเวอร์ส เพื่อรองรับผู้เช่าที่ต้องการปรับพื้นที่การทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด