ฟินิกซ์ฯ ยอมรับไวรัสโควิด-19 ระบาดกระทบตลาดสำนักงานเช่า กทม. Q1/63 หนัก เผยไตรมาสแรกซัปพลายออฟฟิศเช่าใหม่เข้าตลาด 60,700 ตร.ม. ขณะซัปพลายอยู่ระหว่างก่อสร้างจ่อเข้าตลาดเพิ่มในปีนี้กว่า 204,100 ตร.ม. จับตาสถานการณ์โควิด-19 จบแบบเบ็ดเสร็จหรือมีเงื่อนไข ระบุหากจบแบบเบ็ดเสร็จมีวัคซีนป้องกันจะส่งผลดีต่อตลาดออฟฟิศเช่า แต่หากจบแต่ไม่มีวัคซีนอาจกระทบดีมานด์สำนักงานเช่า-ราคาค่าเช่าหดตัว สวนทางกระแสทำงานที่บ้านขยายตัวเพิ่ม
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเช่า กทม. ไตรมาสแรก โดยประชาชนใน กทม. รับรู้สถานการณ์ระบาดของไวรัสเริ่มใกล้ตัวมากขึ้น เมื่อมีการประกาศปิดศูนย์การค้า และห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงพื้นที่เสี่ยงทั่ว กทม. ในวันที่ 21 มี.ค. และเริ่มมีการขอความร่วมมือให้ทำงานที่บ้าน เพื่อลดการแออัดในระบบขนส่งมวลชน และเริ่มเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในเดือน เม.ย. จากการประกาศพระราชกำหนดฉุกเฉิน และการห้ามออกจากที่พักอาศัยในช่วงเวลาที่กำหนด
สำหรับ พื้นที่ออฟฟิศเช่าที่เปิดให้บริการใหม่ในไตรมาสแรกมีทั้งสิ้น 60,700 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยเป็นสำนักงานเช่าที่เปิดให้บริการใหม่ตามแนวถนนสุขุมวิท พระรามที่ 6 และนราธิวาสราชนครินทร์ ส่งผลให้มีพื้นที่สำนักงานเช่ารวม ณ ไตรมาสแรกอยู่ที่ 9.22 ล้าน ตร.ม. โดยเป็นสำนักงานรวมทุกประเภท แต่หากไม่นับรวมสำนักงานใหญ่ของธนาคารและอาคารสำนักงานที่เจ้าของอาคารเป็นผู้ใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเองจะเหลือพื้นที่อาคารสำนักงานรวมประมาณ 8.5 ล้าน ตร.ม.
ขณะที่พื้นที่สำนักงานเช่าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 63 มี 204,100 ตร.ม. ซึ่งกว่า 55% เป็นอาคารสำนักงานใน CBD ทั้งนี้ กว่า 40% ของอาคารสำนักงานตั้งอยู่ในพื้นที่ CBD หรือในเขตธุรกิจ ซึ่งเป็นพื้นที่ยอดนิยม แต่ในช่วงไม่เกิน 10 ปีที่ผ่านมา ส่วนพื้นที่นอกเขต CBD มีสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นแบบชัดเจน อย่างไรก็ตาม มีสำนักงานหลายแห่งอาจจะเสร็จไม่ทันกำหนดเพราะผลกระทบไวรัสโควิด-19
“พื้นที่อาคารสำนักงานตั้งแต่ปี 56 ถึงปัจจุบันมีการเพิ่มขึ้นทั้งในและนอกพื้นที่ CBD ในอัตราที่ไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หลังจากปี 56 เป็นต้นมา พื้นที่นอก CBD มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน เพราะราคาที่ดินในพื้นที่ CBD สูงเกินกว่าจะนำมาพัฒนา อีกทั้งพื้นที่นอกเขต CBD ยังมีความพร้อมในเรื่องของการเดินทางด้อยกว่าพื้นที่ในเขต CBD ไม่มากนัก แม้หลังปี 63 เป็นต้นไปจะมีอาคารสำนักงานจำนวนมากเปิดใหม่ในพื้นที่ใน CBD”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับอาคารสำนักงานเช่านอก CBD ที่มีอาคารสำนักงานมากเป็นลำดับที่ 2 รองจากในพื้นที่ CBD คือ พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และตามมาด้วยพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน เป็น 2 พื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ทั้ง 2 พื้นที่ดังกล่าวมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันเพียง 1.88 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วนเพียง 50% ของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในพื้นที่ CBD อีก 1 พื้นที่นอกเขต CBD ที่มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา และในอนาคตคือ พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทโดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าบางจากเป็นต้นไป
“อัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานใน กทม. ในไตรมาสแรกของปีนี้ อยู่ที่ 93% ไม่ต่างจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจในประเทศ รวมไปถึงปัญหาเรื่องของไวรัสวิด-19 ที่เริ่มมีผลต่อการขยายกิจการ หรือการดำเนินธุรกิจในต่างประเทศตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 62 ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานเช่า ที่มีการเช่าใหม่ในปี 62 อยู่ที่ประมาณ 153,000 ตร.ม. ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 20%”
อย่างไรก็ตาม ดีมานด์พื้นที่สำนักงานในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลง เพราะถ้าวิกฤตไวรัสยังคงอยู่มากกว่า 6 เดือนต่อเนื่องขึ้นไป ขึ้นอยู่กับการวิจัยวัคซีนหรือยาป้องกันไวรัสโควิด-19 เพราะถ้ายังไม่มีวัคซีน หรือยา (ในราคาที่จับต้องได้) ก็เป็นการยากที่ชีวิตของคนทั้งโลกจะกลับไปแบบเดิม ธุรกิจส่วนใหญ่คงยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่บางธุรกิจมีรายได้ลดลงหรืออาจจะไม่มีรายได้เลยก็เป็นไปได้จนกว่าจะมีวัคซีนหรือยาออกมา อาจมีการเลิกจ้างพนักงาน หรือปรับไปทำงานที่บ้านมากขึ้น
“การเช่าพื้นที่สำนักงานจะกลายเป็นสิ่งไม่จำเป็น เจ้าของอาคารอาจจะเผชิญต่อปัญหาการมีพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่การที่สัญญาเช่าของพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 3 ปีจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะมีการขอยกเลิกหรือลดพื้นที่เช่าลงทันที อีกทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานก็คงไม่ยินยอม เพราะเขาเองก็เดือดร้อนเช่นกัน ยกเว้นกลุ่มของผู้เช่าที่สัญญาใกล้ครบกำหนดจึงอาจมีการทบทวนการต่อสัญญาเช่าหรือการชะลอการย้ายไปอาคารสำนักงานอื่นๆ”
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า การทำงานที่บ้านอาจไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุดในระยะยาว หรือยังไม่สามารถสรุปได้ว่าเป็นช่องทางที่ดีที่สุดในปัจจุบัน เพราะผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ยังเพิ่งเริ่มเท่านั้น และยังไม่สามารถคาดเดาจุดจบได้แบบชัดเจน แต่ถ้ามองที่การกลับไปใช้ชีวิตแบบปกติก็ต้องรอวัคซีน หรือยาในราคาที่ทุกคนจับต้องได้ก็ต้องรออีกไม่น้อยกว่า 6 เดือน และรูปแบบการทำงาน เดินทางของคนในประเทศไทยและทั่วโลกคงเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา
ส่วนการขยายของ Co-Working Space ที่ก่อนหน้านี้เป็น 1 ในผู้เช่าสำคัญของอาคารสำนักงานก็อาจจะต้องมีการพิจารณาถึงแผนการขยายพื้นที่เพิ่มเติมในอนาคต เพราะหลายบริษัทที่เป็นผู้เช่าพื้นที่เพื่อเปิดเป็น Co-working Space ในประเทศไทยเป็นบริษัทต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 รวมไปถึงแผนการตลาดของพวกเขาไม่เป็นไปตามที่คิดไว้ตั้งแต่ปีก่อนหน้านี้
สำหรับ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ณ ไตรมาสแรกปี 63 ยังไม่ลดลงแบบชัดเจน เพราะการเจรจาเพื่อขอลดราคาหรือการต่อรองค่าเช่าจะเริ่มเห็นชัดเจนในเดือน เม.ย. ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้เช่าทุกรายจำเป็นต้องเจรจากับเจาของอาคาร ถ้าทางเจ้าของอาคารไม่มีการประกาศลดค่าเช่าออกมา โดยการต่อรองขอลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ในช่วงระหว่าง 20-50% ในระยะเวลาตั้งแต่ 2-6 เดือน ซึ่งสัดส่วนขอการลดราคายังไม่มีข้อสรุปแบบชัดเจนออกมา แต่คาดว่าจะสามารถเจรจาขอลดค่าเช่าได้ 1-2 เดือนตามการประกาศพระราชกำหนดฉุกเฉิน
ส่วนค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A เฉลี่ยในพื้นที่ CBD อยู่ที่ 1,100 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเดียวกันในพื้นที่นอก CBD กลับอยู่ที่ 800-850 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน สะท้อนให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรด A ใน CBD สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าแบบชัดเจน แต่ก็ยังไม่สามารถดึงดูด หรือผลักดันให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่ CBD พัฒนาอาคารสำนักงานเพราะรายได้จากค่าเช่าที่จะได้รับยังไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน
