JLL เผยโควิด-19 กระทบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์น้อยกว่าโรงแรม

JLL คาดวิกฤตการณ์โควิด-19 ตัวเร่งอสังหาฯ หวนลงทุนพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หลังผลวิจัย JLL พบแนวโน้มการผู้ประกอบการอสังหาฯ กลับมาสนใจพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากขึ้น ชี้ผลกระทบธุรกิจโรงแรมหนักกว่าเมื่อเทียบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

วิกฤตการณ์โรคระบาดส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อหลากหลายภาคธุรกิจบริการในประเทศไทย ตลอดรวมไปจนถึงธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของกรุงเทพฯ อย่างไรก็ดี ผลการวิจัยของบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยให้เห็นว่า เมื่อเทียบกับโรงแรม ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สามารถรับมือได้ค่อนข้างดีกว่าเมื่อเกิดวิกฤตการณ์ขึ้น โดยเจแอลแอลคาดว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะเร่งแนวโน้มการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกัน

ในการวิจัยดังกล่าว เจแอลแอลศึกษาผลประกอบการของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่มีมาตรฐานระดับสากล ระหว่างเดือนมกราคมถึงเดือนเมษายน โดยผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน กว่า 80% ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดให้บริการ และอัตราการเข้าใช้บริการห้องพักปรับตัวลดลงราว 30% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โรงแรมส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ปิดกิจการชั่วคราว ส่วนโรงแรมที่ยังคงเปิดดำเนินการอยู่มีอัตราการเข้าใช้ห้องพักลดลงเฉลี่ยเกือบ 50% และหลายโรงแรมมีผู้เข้าใช้บริการไม่ถึง 10% ของจำนวนห้องพักที่มี

น.ส.พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรมของเจแอลแอล กล่าวว่า “ในขณะที่ภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่ดำเนินอยู่ ส่งผลให้โรงแรมหลายแห่งในประเทศไทยปิดตัวลงเพื่อลดต้นทุน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดดำเนินการเพื่อให้บริการแก่ลูกค้าซึ่งส่วนใหญ่เข้าพักระยะยาว”

“นักท่องเที่ยวหรือผู้เข้าพักระยะสั้น นับว่ามีสัดส่วนที่ต่ำจากจำนวนผู้เข้าใช้บริการห้องพักทั้งหมดของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ แม้ว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะพยายามหันมาเพิ่มสัดส่วนของผู้เข้าพักระยะสั้นเพิ่มขึ้น แต่ลูกค้ากลุ่มหลักยังคงเป็นผู้เข้าพักระยะยาว รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 น้อยกว่ากลุ่มธุรกิจโรงแรมที่พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก”

ผลการศึกษาของเจแอลแอล ระบุว่า โดยทั่วไป จำนวนผู้เข้าพักระยะสั้นและระยะยาวในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยจะมีสัดส่วนอยู่ที่ 25/75 แต่สำหรับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ ผู้ประกอบการค่อยๆ ปรับสัดส่วนเป็น 40/60 ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ไม่มีผู้เช่าห้องพักระยะยาว แต่ขณะนี้ เริ่มมีแบรนด์โรงแรมที่มีการหันมารับลูกค้าระยะยาว เช่น แบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ และโนโวเทล ลิฟวิ่ง สุขุมวิท 34 ที่กำลังจะเปิดในปีนี้


นายอเล็กซ์ ซิเกด้า รองประธานฝ่ายบริหารสินทรัพย์ หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรมของเจแอลแอล กล่าวว่า “การมีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้เช่าห้องพักระยะยาว ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวรับมือได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภาคบริการเมื่อเกิดวิกฤตการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ซึ่งไม่เฉพาะสถานการณ์โควิด-19 ในขณะนี้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิกฤตการณ์อื่นๆ ที่เคยเกิดขึ้นในอดีต เช่น เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 สถานการณ์วุ่นวายทางการเมืองระหว่างปี 2556-2557 และการที่เงินบาทแข็งค่าขึ้นเรื่อยๆ ตลอดปี 2562”

ในขณะที่สถานการณ์โควิด-19 ได้ทำให้เกิด new normal หรือวิถีชีวิตใหม่เกิดขึ้นหลายด้านในภาคธุรกิจบริการ อีกหนึ่ง new normal ที่เจแอลแอลคาดว่าจะเกิดขึ้นคือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งห้องพักโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกัน ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวดำเนินอยู่ก่อนแล้ว แต่เชื่อว่าสถานการณ์โควิด-19 จะเป็นตัวเร่งที่สำคัญ

นายซิเกด้า กล่าวว่า “การลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และโรงแรมมีจุดแข็งและจุดอ่อนที่แตกต่างกัน ในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ข้อได้เปรียบคือ การมีต้นทุนต่ำและกำไรสูงกว่า รวมถึงการเป็นธุรกิจที่มีเสถียรภาพมากกว่า ในขณะที่โรงแรมมีโอกาสรับลูกค้าและปรับค่าบริการขึ้นได้ง่ายกว่าในช่วงที่มีความต้องการใช้ห้องพักสูง เนื่องจากห้องพักไม่ติดข้อผูกมัดกับลูกค้าที่เช่าระยะยาว”

“เพื่อผสานข้อจุดแข็งและปิดจุดอ่อนของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท เครือผู้ประกอบการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะจากต่างประเทศ จึงหันมาจับกลุ่มผู้ใช้บริการห้องพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว คาดว่าแนวโน้มนี้จะขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากตระหนักถึงจุดแข็งของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทที่ช่วยปิดช่วยจุดอ่อนของกันและกันได้ ดังจะเห็นตัวอย่างโครงการใหม่ เช่น โรงแรมสเตย์บริดจ์ สวีท แบงค็อก ทองหล่อ โดยเครือโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล (IHG) และโรงแรมไลฟ์ สุขุมวิท 8 บางกอก จากกลุ่มแอสคอทท์" น.ส.พิมพ์พะงา กล่าว