โควิด19 รามทั่วประเทศ ทุบอสังหาฯต่างจังหวัดต่อเนื่องแม้ไม่ใช่ศูนย์กลางการระบาดของโควิด19 ชี้แบงก์เข้ม-กำลังซื้อลูกค้าหดตัวปัจจัยสำคัญ แย้มข่าวดีกำลังซื้อตจว.จ่อดีขึ้น หลังพบความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วโลกขยายตัว ส่งผลแนวโน้มสินค้าเกษตรคาดราคาสูงขึ้นหนุนกำลังซื้อขยับตาม
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดนั้น ที่ผ่านมาจะมีการขยายตัวในจังหวัดท่องเที่ยวหรือจังหวัดหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ เชียงราย นครราชสีมา อุดรธานี ภูเก็ต พัทยา สงขลา หาดใหญ่ ซึ่งจังหวัดเหล่านี้ส่วนใหญ่มีรายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก แต่ภายหลังการแพร่ระบาดของไรวรัสโควิด19 ส่งผลให้จังหวัดท่องเที่ยวได้รับผลกระทบไม่ต่างจากตลาดส่วนกลาง ดังนั้น โอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมีการขยายตัวได้ดีกว่าตลาด กทม. จึงเป็นไปได้ยาก เพราะแม้ว่าจังหวัดท่องเที่ยวและหัวเมืองใหญ่ ไม่ใช้ศูนย์กลางการระบาดของเชื่อโควิด19 แต่การเข้าถึงข่าวสารผ่านโลกโซเชียลได้อย่างรวดเร็วของผู้บริโภคทำให้สถานการณ์ในต่างจังหวัดและกทม.ไม่มีความแตกต่างกัน
อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด19 ที่เกิดขึ้นทั่วโลก จะส่งผลให้ความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภคเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการส่งออกสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าภาคเกษตรกรรม ซึ่งจะทำให้ในปีนี้ราคาสินค้าเกษตรปรับตัวดรขึ้น ราคาขายก็จะดีขึ้น จากแนวโน้มดังกล่าวจะทำให้กลุ่มผู้บริโภคในต่างจังหวัดมีรายได้ดีขึ้นและส่งผลดีต่อกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในต่างจังหวัดให้ปรับตัวสูงตามไปด้วย
“ราคาพืชผลทางการเกษตรที่ดีขึ้นจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อและความสามารถในการผ่องชำระค่างวดให้ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลไปถึงการตัดสินใจซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยให้สามารถกลับมาขยายตัวได้ในระดับหนึ่ง”
นายอิสระกล่าวว่า ที่ผ่านมาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด19 ทำให้ต้องมีการประกาศปิดสถานบันเทิง ห้างสรรพสินค้า ขณะที่เอกชนก็มีการให้พนักงานทำงานที่บ้าน ขณะที่บางแห่งมีการลดเวลาการทำงาน มีการลดการจ้างงาน ทำให้ผู้บริโภคมีรายได้ลดลง ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงไปด้วย อย่างเช่นในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตนั้น มีการลดเวลาการทำงานของพนักงานในธุรกิจโรงแรม และบางอาชีพลง ทำให้รายได้ผู้บริโภคลดลง และมีผลต่อเศรษฐกิจในจังหวัด เช่นเดียวกันในกทม. เพียงแต่ระดับความแรงแรงน้อยกว่าเท่านั้น
ส่วนผลกระทบต่อตลาดในเมืองเที่ยวกับตลาดกทม.นั้น ตลาดเมืองท่องเที่ยวในต่างจังหวัดอาจมีผลกระทบที่น้อยกว่า เนื่องจากที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาโดยมากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ และจำนวนที่อยู่อาศัยที่พัฒนามีจำนวนน้อยกว่า นอกจากนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นยังสามารถแบ่งเฟสการพัฒนาได้ทำให้ผลกระทบไม่รุนแรงเท่ากับตลาดกทม. เพราะในกทม.นั้นโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดต้องก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมดจึงสามารถโอนได้ ทำให้จำนวนยูนิตในการพัฒนามีมากกว่าผลกระทบจึงมีมากกว่า
ที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าอัตราการระบายออกของซับพลายในตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว และหัวเมืองใหญ่ ดีมานด์ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ส่วนรายได้ของผู้บริโภคโดยหลักแล้วมากจากการท่องเที่ยว การระบาดของเชื้อโควิด19 จึงมีผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้โดยเฉพาะ จังหวัดท่องเที่ยว และจังหวัดชายแดนที่ติดกับต่างประเทศ เช่น สงขลา หาดใหญ่ ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างมากหลังจากมาเลเซีย ประกาศปิดประเทศ เพราะรายได้จากการท่องเที่ยวลดลงอย่างมาก มีผลต่อกำลังซื้อลูกค้าในพื้นที่ ซึ่งส่งผลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เพิ่มสูงขึ้น
“การปรับตัวของผู้ประกอบการ ณ ปัจจุบันคงทำได้ไม่แตกต่างกัน คือ การชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนในโครงการที่มีการเปิดตัวไปแล้วก็อาจจะมีการลดจำนวนการก่อสร้างลง นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯก็ต้องมีการเจรจากับสถาบันการเงินให้ผ่อนปรนเงื่อนไขบางส่วน ส่วนผู้บริโภคที่มีภาระต้องผ่อนค่างวดที่อยู่อาศัย หรือผ่อนค่างวดรถยนต์ก็ควรเริ่มเจรจากับสถาบันการเงินไว้ตั้งแต่เนินๆ” นายอิสระกล่าว
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดนั้น ที่ผ่านมาจะมีการขยายตัวในจังหวัดท่องเที่ยวหรือจังหวัดหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ เชียงราย นครราชสีมา อุดรธานี ภูเก็ต พัทยา สงขลา หาดใหญ่ ซึ่งจังหวัดเหล่านี้ส่วนใหญ่มีรายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก แต่ภายหลังการแพร่ระบาดของไรวรัสโควิด19 ส่งผลให้จังหวัดท่องเที่ยวได้รับผลกระทบไม่ต่างจากตลาดส่วนกลาง ดังนั้น โอกาสที่ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมีการขยายตัวได้ดีกว่าตลาด กทม. จึงเป็นไปได้ยาก เพราะแม้ว่าจังหวัดท่องเที่ยวและหัวเมืองใหญ่ ไม่ใช้ศูนย์กลางการระบาดของเชื่อโควิด19 แต่การเข้าถึงข่าวสารผ่านโลกโซเชียลได้อย่างรวดเร็วของผู้บริโภคทำให้สถานการณ์ในต่างจังหวัดและกทม.ไม่มีความแตกต่างกัน
อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด19 ที่เกิดขึ้นทั่วโลก จะส่งผลให้ความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภคเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการส่งออกสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าภาคเกษตรกรรม ซึ่งจะทำให้ในปีนี้ราคาสินค้าเกษตรปรับตัวดรขึ้น ราคาขายก็จะดีขึ้น จากแนวโน้มดังกล่าวจะทำให้กลุ่มผู้บริโภคในต่างจังหวัดมีรายได้ดีขึ้นและส่งผลดีต่อกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในต่างจังหวัดให้ปรับตัวสูงตามไปด้วย
“ราคาพืชผลทางการเกษตรที่ดีขึ้นจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อและความสามารถในการผ่องชำระค่างวดให้ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลไปถึงการตัดสินใจซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยให้สามารถกลับมาขยายตัวได้ในระดับหนึ่ง”
นายอิสระกล่าวว่า ที่ผ่านมาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด19 ทำให้ต้องมีการประกาศปิดสถานบันเทิง ห้างสรรพสินค้า ขณะที่เอกชนก็มีการให้พนักงานทำงานที่บ้าน ขณะที่บางแห่งมีการลดเวลาการทำงาน มีการลดการจ้างงาน ทำให้ผู้บริโภคมีรายได้ลดลง ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงไปด้วย อย่างเช่นในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตนั้น มีการลดเวลาการทำงานของพนักงานในธุรกิจโรงแรม และบางอาชีพลง ทำให้รายได้ผู้บริโภคลดลง และมีผลต่อเศรษฐกิจในจังหวัด เช่นเดียวกันในกทม. เพียงแต่ระดับความแรงแรงน้อยกว่าเท่านั้น
ส่วนผลกระทบต่อตลาดในเมืองเที่ยวกับตลาดกทม.นั้น ตลาดเมืองท่องเที่ยวในต่างจังหวัดอาจมีผลกระทบที่น้อยกว่า เนื่องจากที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาโดยมากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ และจำนวนที่อยู่อาศัยที่พัฒนามีจำนวนน้อยกว่า นอกจากนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นยังสามารถแบ่งเฟสการพัฒนาได้ทำให้ผลกระทบไม่รุนแรงเท่ากับตลาดกทม. เพราะในกทม.นั้นโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุดต้องก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมดจึงสามารถโอนได้ ทำให้จำนวนยูนิตในการพัฒนามีมากกว่าผลกระทบจึงมีมากกว่า
ที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าอัตราการระบายออกของซับพลายในตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว และหัวเมืองใหญ่ ดีมานด์ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ส่วนรายได้ของผู้บริโภคโดยหลักแล้วมากจากการท่องเที่ยว การระบาดของเชื้อโควิด19 จึงมีผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้โดยเฉพาะ จังหวัดท่องเที่ยว และจังหวัดชายแดนที่ติดกับต่างประเทศ เช่น สงขลา หาดใหญ่ ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างมากหลังจากมาเลเซีย ประกาศปิดประเทศ เพราะรายได้จากการท่องเที่ยวลดลงอย่างมาก มีผลต่อกำลังซื้อลูกค้าในพื้นที่ ซึ่งส่งผลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เพิ่มสูงขึ้น
“การปรับตัวของผู้ประกอบการ ณ ปัจจุบันคงทำได้ไม่แตกต่างกัน คือ การชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนในโครงการที่มีการเปิดตัวไปแล้วก็อาจจะมีการลดจำนวนการก่อสร้างลง นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯก็ต้องมีการเจรจากับสถาบันการเงินให้ผ่อนปรนเงื่อนไขบางส่วน ส่วนผู้บริโภคที่มีภาระต้องผ่อนค่างวดที่อยู่อาศัย หรือผ่อนค่างวดรถยนต์ก็ควรเริ่มเจรจากับสถาบันการเงินไว้ตั้งแต่เนินๆ” นายอิสระกล่าว
