การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 หรือ "โควิด-19" ได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจโลก ทุกๆ ประเทศต้องหยุดการดำเนินธุรกิจ และให้ประชาชนอยู่แต่ในบ้าน เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส ขณะที่ประเทศไทย รัฐบาลได้ใช้มาตรการเข้มผ่านการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน เพื่อต้องการควบคุมสถานการณ์ แต่หากแนวโน้มการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 มีระดับความรุนแรงและกระจายเป็นวงกว้างมากขึ้น มาตรการประกาศเคอร์ฟิว จะเป็น "ยาแรง" อีกขั้น
ขณะที่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกกลุ่มภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากวิกฤต แม้ว่าก่อนหน้านี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีการผ่อนปรนเรื่อง LTV ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่สูงขึ้น เช่น ปล่อยกู้ 110% (+Top on) ซึ่งในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ระดับต่ำ ทำให้วงเงินที่ผู้กู้จะได้รับจะเพิ่มขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว การเติบโตของภาคอสังหาฯ ในปีนี้จะเข้าสู่ภาวะติดลบ สาเหตุหลักมาจากวิกฤตเชื้อไวรัสโควิด-19
ล่าสุด ธปท.ได้ประกาศลดเป้าจีดีพีปี 63 ติดลบ 5.3% ก็เป็นที่แน่ชัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละปีมีมูลค่ารวมกว่า 800,000 ล้านบาท จะหดหายลง!! ทำให้ผู้ประกอบการต้องรับ "แรงกดดัน" ที่ส่งผลกระทบรุนแรงหนักกว่า"วิกฤตต้มยำกุ้ง"
โควิด-19 สะเทือนเปิดโครงการแนวราบ 2.1 แสนล.
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ทุกค่ายต่างให้น้ำหนักกับแผนพัฒนาโครงการแนวราบ เพื่อบริหารพอร์ตการเปิดโครงการและการเติบโตของยอดขายและรายได้ เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องปี 63 ภาพรวมจะติดลบลงต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
จากการรวบรวม "ผู้จัดการรายวัน360" พบว่า 14 บริษัทอสังหาฯ ตามแแผนจะเปิด 190 โครงการ มูลค่าการขาย 212,750 ล้านบาท โดย 5 อันดับแรกจะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้ากลุ่มแนวราบ มูลค่าการเปิดโครงการรวมกันสูงถึง 133,690 ล้านบาท คิดเป็น 62% ของ 212,750 ล้านบาท นำโดย 1.บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ในปี 63 รุกหนักตามนโยบายขยายโครงการแนวราบ เป้าเปิด 33 โครงการ มูลค่า 35,050 ล้านบาท และเป็นปีแรกที่หันมาเพิ่มส่วนแบ่งตลาด (แชร์) ในภูมิภาคมากขึ้น
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพีฯ กล่าวว่า ยอดขายปี 63 เรายังไปได้ในระดับที่ดีอยู่ ตัวเลข ณ วันที่ 15 มีนาคมอยู่ที่ 5,690 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 880 ล้านบาท และโครงการแนวราบมียอดอยู่ที่ 4,810 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า โครงการแนวราบได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวยังขายได้ ส่วนคอนโดมิเนียมน่าจะลดลง เนื่องจากในไตรมาสแรกของปี 63 ทางเอพี ไทยแลนด์ฯ ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่
"เราคงตอบไม่ได้ว่าเราจะไม่เจอวิกฤต เราก็เจอวิกฤต แต่เรามีการบริหารอย่างรัดกุม เพื่อให้เดินต่อได้ ภาคอสังหาฯ เกี่ยวเนื่องกับจีดีพีของประเทศ ซึ่งในวันนี้ คาดว่า จีดีพีน่าจะลดลงจากที่คาดการณ์ไว้เมื่อช่วงต้นปี 63 มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ"
อสังหาฯ ยืดค่างวด-รีเทลลดค่าเช่า ดูแล พนง.
ในด้านของบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทุกค่ายงัดมาตรการในการดูแลผู้ซื้อและลูกบ้านอย่างเข้มข้น เพื่อแบ่งเบาภาระให้แก่ผู้ซื้อมากกว่าที่จะมุ่งเน้นสร้างตัวเลขในด้านการขาย เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) พักชำระค่างวด 3 เดือน ในกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบ เช่น สายการบิน โรงแรม เป็นต้น บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ ดูแลกลุ่มที่กำลังโอน หากต้องถูกเลิกจ้างแต่ยังต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ทางบริษัทฯ จะรอโอนให้แก่ลูกค้า ขณะที่กลุ่มซื้อใหม่ จะมีส่วนของ Top on ให้แก่ลูกค้าทุกโครงการในมูลค่า 100,000 บาท รวมถึงลูกค้ายังได้รับสิทธิในแคมเปญ "โปรปิดตึกกับยูนิตล็อตสุดท้าย" กับ 7 โครงการลดราคาสูงสุด 25% ปัจจุบัน (พิจารณาตารางประกอบ)
"ดิฉันไม่นึกถึงเป้า ทุกอย่างยากไปหมด ขอให้ทุกอย่างผ่านไปก่อน แล้วเรามาเริ่มนับหนึ่ง เรื่องเป้า และรายได้ และแผนเปิดโครงการในกลุ่มคอนโดมิเนียม อาจจะมีการทบทวน ส่วนโครงการแนวราบน่าจะได้ตามแผนที่วางไว้ โดยในปีนี้วางตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ 10,600 ล้านบาท" ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าว
"เอพีฯ" แชร์ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นในทุกโปรดักต์
จากข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาฯ ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ ระบุว่า ตลาดคอนโดฯ ในปี 62 คอนโดฯ ลดลง -28% มูลค่าอยู่ที่ 210,309 ล้านบาท รองลงมา กลุ่มบ้านเดี่ยว -22% มูลค่า 95,376 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ -14% มูลค่าอยู่ที่ 75,236 ล้านบาท และที่สำคัญ ผลการชะลอเปิดโครงการทำให้ซัปพลายใหม่ของคอนโดฯ ลดลง 27% บ้านเดี่ยวลดลง 6.5% ส่วนทาวน์เฮาส์ ไม่ลดลง โดยมีมูลค่าเปิดโครงการใกล้เคียงกับปี 61
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 62 อยู่ที่ 4.09 แสนล้านบาท ลดลง -0.4% แต่กลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย +3.5% และ 1.6%
หากลงลึกในบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ แล้ว จะพบว่า บริษัทพฤกษา ในกลุ่มสินค้าเกือบทุกประเภทมีแชร์ลดลง ยกเว้นกลุ่มคอนโดฯ ที่มีแชร์อยู่ที่ 6.3% เพิ่มขึ้น 0.5% ทั้งนี้ ภาพรวมบริษัทเอพีฯ มีมูลค่าตลาดสูงเป็นอันดับ 1 ของมูลค่าตลาดรวม 387,377 ล้านบาท ได้แชร์ส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย 9% เพิ่มขึ้น 2% โดยเข้ามามีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นในทุกโปรดักต์ ขณะที่บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ ยังทำตลาดได้ดีในตลาดแนวราบ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ขยับขึ้นมาเป็นอันดับที่ 2 ในกลุ่มของตลาดคอนโดฯ (บริษัทอนันดาฯ อันดับ 1)
ทั้งนี้ ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ พฤกษามีแชร์ลดลง -5% มาอยู่ที่ 18% ขณะที่ บริษัทเอพีฯ ส่วนแบ่งเพิ่มอีก 4% เป็น 12% ส่วนของบริษัทแผ่นดินทองฯ ส่วนแบ่งลดลง 1%
กลุ่มของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด พบว่า 5 อันดับ ได้แก่ แลนด์ฯ, เอพี, เอสซี, แสนสิริ และพฤกษา และเป็นที่น่าสังเกต ทั้งแลนด์ฯ และเอพี มีมาร์เกตแชร์ และยอดขายที่ไม่ลดลงสวนทางตลาด
ส่วนกลุ่มคอนโดฯ ค่ายบริษัทอนันดาฯ และบริษัท ออริจิ้นฯ และเอพีฯ มีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ทั้งนี้ หากพิจารณาทำเลของตลาดคอนโดฯ ในเมืองปีที่แล้ว พบว่ Cluster ที่มียอดขายสูงสุด คือ พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มราคามากกว่า 15 ล้านบาท โดยยอดขายสูงสุดมาจากโครงการ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ
รองลงมา เป็นCluster ลุมพินี-สีลม-สามย่าน โดยที่ขายดี โครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร และพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ขายดีกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท โครงการวิสซ์ดอม อินสปาย สุขุมวิท ขายดี**
"เงินสดคือพระเจ้า" ต้องบริหารให้ดี คุมค่าใช้จ่าย
น.ส.สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จํากัด (เว็บไซต์ TerraBKK.com) ผู้ให้บริการมาร์เก็ต เพลส และคอนเทนต์ อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองต่อภาพรวมอสังหาฯ ในช่วงวิกฤตโควิด-19 ว่า ในไตรมาส 2 ประมาณการยอดขายจะลดลงจากไตรมาส 1 อีก 50% ในภาพรวมและหากยังไม่คลี่คลาย ก็คาดว่าไตรมาส 3 ยอดขายจะลดลงลึกมากกว่า 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ดังนั้น หากว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังตั้งอยู่กับคำว่า Location is the King และในช่วงที่วิกฤตที่สุด Cash is the King หรือแนวทางการปรับตัว ปรับขนาดองค์กรใหม่ ตัดหน่วยธุรกิจ ลดกำลังคนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกไปก่อน ลดราคาขาย เพื่อระบายสต๊อกสร้างกระแสเงินสด ขายที่ดินทิ้ง หรือขายโครงการทิ้งเพื่อลดภาระหนี้สิน ควบรวมกิจการ ซึ่งจะสามารถช่วยได้ทั้งแหล่งเงินทุน และกำลังคน เสนอขายสินค้าให้แก่กลุ่มซัปพลายเออร์ แบบการันตีผลตอบแทน (เรียกว่าซื้อใจกัน)
"ในวิกฤตครั้งนี้ให้มองหาโอกาสจากกลุ่มธุรกิจผู้รุ่งเรือง ภายหลังซบเซามานาน เช่น กลุ่มพลาสติกบรรจุภัณฑ์อาหาร กลุ่มเวชภัณฑ์ อนามัย กลุ่มประกันภัย ทั้ง ชีวิต สุขภาพและวินาศภัย และกลุ่มโลจิสติกขนส่งสินค้าอุปโภคบริโภค โดยปรับกลยุทธ์ใหม่หมด ดังนี้ มองหาทำเลใหม่ กลุ่มลูกค้าใหม่ ในกลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้ผลประโยชน์จากโควิด-19 ปรับผลิตภัณฑ์ใหม่ ให้ได้ราคาที่เหมาะสมตามกำลังซื้อที่แท้จริงของคนในทำเลนั้นๆ"
ทำใจ! อสังหาฯ ติดลบ 30% แนะบริหารสภาพคล่อง
น.ส.สุมิตรา กล่าวถึงภาพใหญ่ในปี 63 ว่า คาดว่าทั้งปีตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะติดลบ 30% หากเชื้อไวรัสโควิด-19 ลากยาว โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ ลดลงถึง 50% เท่ากับ 50,000 หน่วย (ปี 62 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 93,000 หน่วย) และคาดการณ์มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบถึง 30% เท่ากับ 78,000 หน่วย ตัวเลขใกล้เคียงกับน้ำท่วมใหญ่
จากการเก็บข้อมูล TerraByte พบว่า สินค้าคงเหลือ ณ เดือนกุมภาพันธ์ 63 ทั้งหมด 58,000 หน่วย แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 28,000 หน่วย โดยสินค้าคงเหลือมากที่สุด จะเป็นทาวเฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน และบ้านแฝด 3-5 ล้าน โครงการคอนโดฯ 30,000 หน่วย ซึ่งคอนโดฯ ที่น่าห่วงเป็นกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนคงค้างมากที่สุด เพราะเป็นสินค้าที่กลุ่มผู้ซื้อ คือ มนุษย์เงินเดือน
และหากดูจากสินค้าคงเหลือ 58,000 หน่วย และประมาณการหน่วยขายเปิดใหม่ในปี 2563 ที่ 50,000 หน่วย ตัวเลขรวมประมาณ 110,000 หน่วย ก็อาจจะเข้าสู่สมดุลของ Natural Demand ของสูตรอสังหาฯ คือ 1% ของจำนวนประชากร ซึ่งหากหน่วยพร้อมขายไม่ได้เพิ่มขึ้นจากนี้ โครงการเก่าๆ น่าจะขายได้หมดภายในปีนี้
