...มรสุม “ปัจจัยลบ” ที่พุ่งกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 62 เป็นต้นมา ส่งผลให้ภาคอุตสาหกรรมอสังหาฯ ทรุดหนักจนน่าเป็นห่วง แม้รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นในช่วงปลายปี 62 เพื่อพยุงตลาดให้กลับมาขยายตัวดีขึ้น แต่เหมือน “เคราะห์ซ้ำ กรรมซัด” เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 เริ่มรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงต้นเดือน มี.ค.เป็นต้นมา
กระทั่งล่าสุด ยอดจำนวนผู้ติดเชื้อขยายตัวอย่างก้าวกระโดด จากจำนวนหลัก 10 เพิ่มขึ้นเป็นหลัก 100 และดูเหมือนว่าจะยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง คาดว่าจำนวนผู้ติดเชื่อจะก้าวเข้าสู่หลัก 1,000 ในช่วงปลายเดือน มี.ค.นี้ สถานการณ์ดังกล่าวมีความจำเป็นที่รัฐบาลต้องงัดมาตรการควบคุมขั้นเด็ดขาดออกมาใช้เพื่อควบคุมและแก้ปัญหาให้จบเร็วที่สุด เพราะหากสถานการณ์ยังยืดเยื้อสิ่งที่ตามมาคือ การพังทลายลงของเศรษฐกิจในประเทศ ทำให้ล่าสุดรัฐบาลเตรียมประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ในวันที่ 26 มี.ค.นี้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ในวันที่ 26 มีนาคมนี้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวมอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตามการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉินครั้งนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียต่อตลาดอสังหาฯ ซึ่งข้อเสียคือ จะส่งผลให้เกิดการชัตดาวน์ตลาดอสังหาฯ ในทุกเซ็กเตอร์ทันที ส่วนข้อดี คือจะมีการควบคุมปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 แบบเด็ดขาด ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาให้จบได้เร็วขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าหากสามารถจบปัญหาได้เร็วจะส่งผลดีต่อตลาดในระยะยาวในอนาคต
"ต้องยอมรับว่าความรุนแรงของการแพร่ระบาดเชื้อ Covid-19 ในประเทศไทย เข้าสู่ช่วงวิกฤต เมื่อเทียบกับประเทศต่างๆ ที่มีการแพร่ระบาดของเชื้ออย่างก้าวกระโดด จำเป็นที่จะต้องใช้มาตรการขั้นเด็ดขาดในการควบคุม เพื่อแก้ปัญหาให้จบเร็วขึ้น เนื่องจากธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ถ้วนหน้า โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเมื่อปี 62 ที่ผ่านมา ประเทศไทยมีรายได้จากการท่องเที่ยว 2 ล้านล้านบาท หากยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ในช่วงครึ่งปีนี้ เท่ากับว่าเราสูญเสียรายได้จากการท่องเที่ยว 1 ล้านล้านบาท คิดเป็น 15% ของ GDP ประเทศ หลังประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉินแล้ว หากสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อได้เร็วก็จะช่วยให้เศรษฐกิจกลับสู่ภาวะปกติ แต่หากยิ่งปล่อยระยะเวลานานไป เศรษฐกิจจะยิ่งพังไปกว่านี้ ดังนั้น หลังจากนี้ไปต้องรอดูฝีมือของรัฐบาลว่าจะสามารถควบคุมปัญหาที่เกิดขึ้นได้เร็วมากน้อยแค่ไหน"
สำหรับผลกระทบจากการประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉินครั้งนี้ คอนโดมิเนียมเป็นเซ็กเตอร์แรกที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยในไตรมาสแรกปี 63 จำนวนซัปพลายใหม่และยอดขายถือว่ามีจำนวนต่ำที่สุด โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 35% จากช่วงปกติของทุกปี ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกจะมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 55% สะท้อนให้เห็นว่า ในปี 63 นี้ ตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ทั้งในด้านยอดขาย และซัปพลายเกิดใหม่
ขณะที่ภาคธุรกิจโรงแรม โดยภาพรวมแล้วหดตัวลง 40% หลังจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนงดการเดินทางเข้าประเทศไทย จากปกติที่มีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประมาณ 80% ส่งผลให้อัตราเข้าพักโรงแรมในไตรมาสแรกมีอัตราเข้าพักอาศัยเพียง 30% หรือมีอัตราการเข้าพักหายไป 50% สถานการณ์เช่นนี้ทำให้เจ้าของโรงแรมมีการปิดให้บริการชั่วคราว และมีผลกระทบต่อรายได้กลุ่มธุรกิจนี้โดยตรง ซึ่ง คอลลิเออร์สฯ แนะนำว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประกอบการต้องมีการควบคุมต้นทุน และพยายามพยุงธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงนี้ไปให้ได้ ซึ่งการหยุดบริการชั่วคราวก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาที่ดี
สำหรับผลกระทบในกลุ่มธุรกิจพื้นที่เช่าค้าปลีก ณ เดือนกุมภาพันธ์ มีการหดตัวลง 40% สถานการณ์เช่นนี้ แนะนำว่าเจ้าของพื้นที่เช่าควรมีการเจรจากับผู้เช่า หรือลดค่าเช่าพื้นที่ให้แก้ผู้เช่าเพื่อรักษาผู้เช่าเอาไว้ เพราะหากผู้เช่าพื้นที่ไม่สามารถอยู่ได้จะส่งผลกระทบต่อการทิ้งสัญญาเช่า หรือไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ในอนาคต
ขณะที่ กลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงานปล่อยเช่า ถือว่าเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากลูกค้าโดยมากจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาว 3 ปีเป็นขั้นต่ำ ประกอบกับอาคารเช่าเกรด A มีจำนวนจำกัด ขณะที่ภาพรวมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปัจจุบันกว่า 95% ถูกเช่าไปแล้ว เหลือพื้นที่เช่าเพียง 5% ที่ยังว่างอยู่ จากจำนวนพื้นที่สำนักงานเช่ารวม 9 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) แต่อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้เช่ากำลังจะหมดสัญญาผู้ประกอบการไม่ควรคำนึงถึงรายได้ในระยะสั้น โดยการปรับราคาค่าเช่าขึ้นเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่ แต่ควรพิจารณาถึงโอกาสในการย้ายออฟฟิศของบริษัทต่างๆ เนื่องจากในระยะอันใกล้นี้ จะมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาด 1.5 ล้าน ตร.ม. และยังมีอาคารสำนักงานเช่าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งจะแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ซึ่งจะเป็นตัวเลือกใหม่ให้แก่ผู้เช่าในอนาคต
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งเป็นตลาด Real demand ถือว่าในปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการมีการปรับตัวที่ดี โดยเฉพาะการขยายตลาดออกไปในต่างจังหวัดในหัวเมืองรอง เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางของการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ทั้งนี้ การขยายตลาดออกไปสู่ต่างจังหวัดของผู้ประกอบการเริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ในช่วงปีที่ผ่านมาแล้ว ไม่ว่าจะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เช่น บริษัทออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้นแลนด์ จำกัด (มหาชน) รวมถึงบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีการขยายตลาดไปในหัวเมืองรองเพิ่มมากขึ้น นับเป็นการปรับตัวที่ดี เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่ม Real demand ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่ได้คาดหวังยอดขายที่หวือหวา แต่เน้นการขายที่สามารถขยายตัวได้เรื่อยๆ
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องจนส่งผลต่อตลาดรวมอสังหาฯ อย่างหนัก ไม่เว้นแม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาการระบาดจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ กทม. และในบางจังหวัด แต่การรับข่าวสารจากโซเชียลที่เท่าทันกันของคนทั่วประเทศ ทำให้สถานการณ์ความกังวลของผู้บริโภคในต่างจังหวัดไม่แตกต่างจากใน กทม.แม้แต้น้อย ดังนั้น หากจะมองว่าในช่วงที่มีการระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ใน กทม.และปริมณฑล แต่ยังไม่ได้กระจายตัวไปในต่างจังหวัด จะส่งผลดีต่ออัตราการขายที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดนั้น ถือเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน
ผู้บริโภคในต่างจังหวัด โดยมากมีรายได้จากการท่องเที่ยว ซึ่งถือว่าสูงกว่า กทม. ทำให้ผลกระทบจึงมีไม่น้อยไปกว่า กทม.โดยกว่า 90-95% ของที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมีลูกค้าเป็นผู้บริโภคในพื้นที่ และมาจากนอกพื้นที่ในสัดส่วน 5-10% เท่านั้น ดังนั้น ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะดีขึ้นซึ่งมีโอกาสยาก หากจะเทียบตลาด กทม. โดยระหว่างปี 2562 ถึงปี 2563 ถึงแม้ตลาดอสังหาฯ ใน กทม.จะแย่มากแล้ว แต่ในภาพรวมตลาดในต่างจังหวัดก็ถือว่าแย่มากกว่า เพราะปีนี้ตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดมีโอกาสติดลบอย่างมาก ขึ้นอยู่กับว่าสถานการณ์การระบาดของCovid-19 จะจบเร็วแค่ไหน และหลังจากจบแล้วจะสามารถฟื้นตัวได้เร็วแค่ไหน หากตลาดสามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว ก็มีโอกาสที่ตลาดจะติดลบไม่มาก แต่หากยืดเยื้อออกไปก็จะยิ่งติดลบมากขึ้น
“แม้ว่าภาพรวมของซัปพลายตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจะลดลงไปมาก เมื่อเทียบกับช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในช่วงดังกล่าวผู้ประกอบการเห่อกับรถไฟความเร็วสูง จึงมีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมากโดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยว และจังหวัดที่เส้นทางรถไฟความเร็วสูงวิ่งผ่าน แต่การเพิ่มขึ้นของซัปพลายทำให้เกิดโอเวอร์ซัปพลายจนทำให้มีการชะลอการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัด ซึ่งเป็นสาเหตุให้ตลาดต่างจังหวัดมีซัปพลายคงค้างในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก”
ทั้งนี้ ตลาดต่างจังหวัดถือว่าเป็นตลาดที่ทำการตลาดได้ยากกว่า กทม. แม้ว่าจะมีดีมานด์แต่ดีมานด์ที่มีค่อนข้างจำกัด เพราะดีมานด์โดยมากเป็นดีมานด์จากในพื้นที่ เมื่อเกิดภาวะเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อตลาด จะทำให้ตลาดมีความอ่อนไหวมากกว่า กทม. ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ กทม. เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดต่างจังหวัดส่วนใหญ่มีลูกค้าเป็นกลุ่มเจ้าของกิจการกว่า 70% เมื่อมีภาวะหรือปัจจัยลบเข้ามากระทบรายได้โอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงมีสูง ขณะที่ใน กทม.ลูกค้าเป็นกลุ่มพนักงานบริษัทกว่า 70% มีรายได้ประจำโอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงมีน้อยกว่า
“อย่างไรก็ตาม ยังมีบางจังหวัดที่ตลาดอสังหาฯ ยังสามารถขยายตัวไปได้ เช่น จังหวัดในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เช่น จังหวัดระยอง ชลบุรี ซึ่งยังมียอดขายของที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวได้ เนื่องจากการเติบโตของจังหวัดดังกล่าวไม่ได้มาจากการท่องเที่ยวแต่รายได้หลักเกิดจากภาคอุตสาหกรรม ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมยังขยายตัวได้ดี”
นายไตรเตชะ กล่าวว่า สำหรับสาเหตุที่ผู้ประการอสังหาฯ มีแผนการขยายการลงทุนไปในต่างจังหวัดโดยเฉพาะกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น เชื่อว่าโดยมากเป็นการขยายฐานตลาดใหม่ เพื่อสร้างยอดขายมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ เนื่องจากตลาดเดิมที่จับอยู่นั้นยากต่อการขยายตัวแล้ว ดังนั้น การขยายโครงการออกไปในพื้นที่ต่างจังหวัด จึงเป็นอีกแนวทางหนึ่งของการการเติบโตด้านยอดขาย และการแสวงหาโอกาสทางการตลาดใหม่ๆ เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม การขยายตลาดไปในต่างจังหวัดนั้นเป็นเรื่องไม่ง่าย เพราะการเปิดตลาดใหม่จำเป็นต้องใช้เวลา เพราะการเข้าสู่ตลาดใหม่นั้นหมายถึงการเซ็ตอัประบบและการตลาดใหม่ทั้งหมด ซึ่งจำเป็นต้องทำตลาดอย่างต่อเนื่องเพราะหากหวังเพียงเปิดโครงการเดียวแล้วเลิก หรือไม่มีการทำต่อเนื่องก็ยากจะประสบความสำเร็จหรือได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ซึ่งในจุดนี้ ศุภาลัยฯ ถือว่าก้าวผ่านมาแล้ว เนื่องจาก ศุภาลัยฯ มีการเปิดตลาดในต่างจังหวัดที่ต่อเนื่องมากนานกว่า 10 ปีแล้ว โดยปัจจุบัน ศุภาลัยมีรายได้จากตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดกว่า 10,000 ล้านบาทต่อปี
ด้าน นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า แม้การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 จะมีศูนย์กลางอยู่ใน กทม. แต่ต้องยอมรับว่ากระแสโซเชียลทำให้การรับรู้สถานการณ์และความวิตกกังวลของผู้บริโภคในต่างจังหวัดไม่แตกต่างจากผู้บริโภคในกรุงเทพฯ การแพร่ระบาดของ Covid-19 เป็นเสมือนการซ้ำเติมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 63 นี้ จากเดิมที่ในปีก่อนหน้าตลาดรวมได้รับผลกระทบจากการหดตัวของการส่งออก มีผลให้เกิดการลดเวลาการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและมีผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัย ที่จับกลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมชะลอตัวลงไปด้วย
โดยผลกระทบดังกล่าวเริ่มตั้งแต่ช่วงกลางปี 62 แม้ว่าในช่วงปลายปี รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดแต่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ออกมา เพื่อควบคุมปัญหาสินเชื่อเงินทอน และดีมานด์เทียม จากผลกระทบดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการปรับตัวจัดแคมเปญการตลาดกระตุ้นกำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค แม้มาตรการของภาครัฐจะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการหลายรายมีการจัดแคมเปญรุนแรงมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคยังคงได้รับเงินทอนจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ ในปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ภายหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ประกอบกับการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงมากขึ้น ผู้บริโภคขอสินเชื่อยากขึ้น ขณะเดียวกัน แนวโน้มการปิดตัวของภาคอุตสาหกรรมในอีอีซี โดยเฉพาะในบางโรงงานเริ่มมีการลดเวลาการทำงาน ทำให้พนักงานในนิคมอุตสาหกรรมเกิดความกังวลต่อรายได้ในอนาคตและความมั่นคงในหน้าที่การงาน โดยเฉพาะหลังการปิดตัวของโรงงานผลิตรถยนต์ Chevrolet ยิ่งส่งผลต่อความกังวลของพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ มากขึ้น
สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพื้นที่อีอีซี ยอมลดราคาขายที่อยู่อาศัยต่ำกว่าต้นทุน เพื่อระบายสต๊อกในมือออกไป โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนามาแล้ว 1-2 ปี แต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้ เนื่องจากกังวลว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลา 3 ปี หากยังไม่สามารถปิดการขายได้จะมีต้นทุนจากการเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่มเข้ามา และเมื่อบวกกับต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้จากการพัฒนาโครงการ จะทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจาก 2 ทางไปพร้อมกัน ซึ่งจะยิ่งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวอย่างหนัก แต่กลุ่มบ้านระดับกลางบนราคา 3-4 ล้านบาท ยังสามารถขยายตัวต่อไปได้เรื่อยๆ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นพนักงานระดับหัวหน้างานหรือผู้จัดการโรงงานเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากนัก
"มองในแง่ดี คือ ณ ปัจจุบัน ผู้ที่มีกำลังซื้อหรือมีเงินเย็นถือว่าเป็นโอกาสทองที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุน หรือเพื่ออยู่อาศัยเองในราคาถูก เพราะหลังจากนี้ไปในอนาคต หากต้องการจะซื้อบ้าน หรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ในราคา ณ ปัจจุบันคงหาไม่ได้แล้ว เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินในพื้นที่อีอีซี มีการปรับตัวขึ้น 1-2 เท่าตัว ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ปรับสูงขึ้น ดังนั้น ในอนาคตที่อยู่อาศัยที่จะมีการเปิดตัวใหม่จึงไม่สามารถทำราคาได้ระดับเดียวกับที่เป็นอยู่ในปัจจุบันแล้ว"
กระทั่งล่าสุด ยอดจำนวนผู้ติดเชื้อขยายตัวอย่างก้าวกระโดด จากจำนวนหลัก 10 เพิ่มขึ้นเป็นหลัก 100 และดูเหมือนว่าจะยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง คาดว่าจำนวนผู้ติดเชื่อจะก้าวเข้าสู่หลัก 1,000 ในช่วงปลายเดือน มี.ค.นี้ สถานการณ์ดังกล่าวมีความจำเป็นที่รัฐบาลต้องงัดมาตรการควบคุมขั้นเด็ดขาดออกมาใช้เพื่อควบคุมและแก้ปัญหาให้จบเร็วที่สุด เพราะหากสถานการณ์ยังยืดเยื้อสิ่งที่ตามมาคือ การพังทลายลงของเศรษฐกิจในประเทศ ทำให้ล่าสุดรัฐบาลเตรียมประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ในวันที่ 26 มี.ค.นี้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ในวันที่ 26 มีนาคมนี้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวมอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตามการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉินครั้งนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียต่อตลาดอสังหาฯ ซึ่งข้อเสียคือ จะส่งผลให้เกิดการชัตดาวน์ตลาดอสังหาฯ ในทุกเซ็กเตอร์ทันที ส่วนข้อดี คือจะมีการควบคุมปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 แบบเด็ดขาด ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาให้จบได้เร็วขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าหากสามารถจบปัญหาได้เร็วจะส่งผลดีต่อตลาดในระยะยาวในอนาคต
"ต้องยอมรับว่าความรุนแรงของการแพร่ระบาดเชื้อ Covid-19 ในประเทศไทย เข้าสู่ช่วงวิกฤต เมื่อเทียบกับประเทศต่างๆ ที่มีการแพร่ระบาดของเชื้ออย่างก้าวกระโดด จำเป็นที่จะต้องใช้มาตรการขั้นเด็ดขาดในการควบคุม เพื่อแก้ปัญหาให้จบเร็วขึ้น เนื่องจากธุรกิจและอุตสาหกรรมต่างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ถ้วนหน้า โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเมื่อปี 62 ที่ผ่านมา ประเทศไทยมีรายได้จากการท่องเที่ยว 2 ล้านล้านบาท หากยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ในช่วงครึ่งปีนี้ เท่ากับว่าเราสูญเสียรายได้จากการท่องเที่ยว 1 ล้านล้านบาท คิดเป็น 15% ของ GDP ประเทศ หลังประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉินแล้ว หากสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อได้เร็วก็จะช่วยให้เศรษฐกิจกลับสู่ภาวะปกติ แต่หากยิ่งปล่อยระยะเวลานานไป เศรษฐกิจจะยิ่งพังไปกว่านี้ ดังนั้น หลังจากนี้ไปต้องรอดูฝีมือของรัฐบาลว่าจะสามารถควบคุมปัญหาที่เกิดขึ้นได้เร็วมากน้อยแค่ไหน"
สำหรับผลกระทบจากการประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉินครั้งนี้ คอนโดมิเนียมเป็นเซ็กเตอร์แรกที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยในไตรมาสแรกปี 63 จำนวนซัปพลายใหม่และยอดขายถือว่ามีจำนวนต่ำที่สุด โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 35% จากช่วงปกติของทุกปี ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกจะมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 55% สะท้อนให้เห็นว่า ในปี 63 นี้ ตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ทั้งในด้านยอดขาย และซัปพลายเกิดใหม่
ขณะที่ภาคธุรกิจโรงแรม โดยภาพรวมแล้วหดตัวลง 40% หลังจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนงดการเดินทางเข้าประเทศไทย จากปกติที่มีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประมาณ 80% ส่งผลให้อัตราเข้าพักโรงแรมในไตรมาสแรกมีอัตราเข้าพักอาศัยเพียง 30% หรือมีอัตราการเข้าพักหายไป 50% สถานการณ์เช่นนี้ทำให้เจ้าของโรงแรมมีการปิดให้บริการชั่วคราว และมีผลกระทบต่อรายได้กลุ่มธุรกิจนี้โดยตรง ซึ่ง คอลลิเออร์สฯ แนะนำว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประกอบการต้องมีการควบคุมต้นทุน และพยายามพยุงธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงนี้ไปให้ได้ ซึ่งการหยุดบริการชั่วคราวก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งในการแก้ปัญหาที่ดี
สำหรับผลกระทบในกลุ่มธุรกิจพื้นที่เช่าค้าปลีก ณ เดือนกุมภาพันธ์ มีการหดตัวลง 40% สถานการณ์เช่นนี้ แนะนำว่าเจ้าของพื้นที่เช่าควรมีการเจรจากับผู้เช่า หรือลดค่าเช่าพื้นที่ให้แก้ผู้เช่าเพื่อรักษาผู้เช่าเอาไว้ เพราะหากผู้เช่าพื้นที่ไม่สามารถอยู่ได้จะส่งผลกระทบต่อการทิ้งสัญญาเช่า หรือไม่มีการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ในอนาคต
ขณะที่ กลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงานปล่อยเช่า ถือว่าเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากลูกค้าโดยมากจะมีการทำสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาว 3 ปีเป็นขั้นต่ำ ประกอบกับอาคารเช่าเกรด A มีจำนวนจำกัด ขณะที่ภาพรวมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปัจจุบันกว่า 95% ถูกเช่าไปแล้ว เหลือพื้นที่เช่าเพียง 5% ที่ยังว่างอยู่ จากจำนวนพื้นที่สำนักงานเช่ารวม 9 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) แต่อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้เช่ากำลังจะหมดสัญญาผู้ประกอบการไม่ควรคำนึงถึงรายได้ในระยะสั้น โดยการปรับราคาค่าเช่าขึ้นเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่ แต่ควรพิจารณาถึงโอกาสในการย้ายออฟฟิศของบริษัทต่างๆ เนื่องจากในระยะอันใกล้นี้ จะมีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาด 1.5 ล้าน ตร.ม. และยังมีอาคารสำนักงานเช่าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งจะแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ซึ่งจะเป็นตัวเลือกใหม่ให้แก่ผู้เช่าในอนาคต
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งเป็นตลาด Real demand ถือว่าในปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการมีการปรับตัวที่ดี โดยเฉพาะการขยายตลาดออกไปในต่างจังหวัดในหัวเมืองรอง เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางของการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ทั้งนี้ การขยายตลาดออกไปสู่ต่างจังหวัดของผู้ประกอบการเริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ในช่วงปีที่ผ่านมาแล้ว ไม่ว่าจะเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เช่น บริษัทออริจิ้น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท โกลเด้นแลนด์ จำกัด (มหาชน) รวมถึงบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีการขยายตลาดไปในหัวเมืองรองเพิ่มมากขึ้น นับเป็นการปรับตัวที่ดี เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่ม Real demand ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่ได้คาดหวังยอดขายที่หวือหวา แต่เน้นการขายที่สามารถขยายตัวได้เรื่อยๆ
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องจนส่งผลต่อตลาดรวมอสังหาฯ อย่างหนัก ไม่เว้นแม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาการระบาดจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ กทม. และในบางจังหวัด แต่การรับข่าวสารจากโซเชียลที่เท่าทันกันของคนทั่วประเทศ ทำให้สถานการณ์ความกังวลของผู้บริโภคในต่างจังหวัดไม่แตกต่างจากใน กทม.แม้แต้น้อย ดังนั้น หากจะมองว่าในช่วงที่มีการระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ใน กทม.และปริมณฑล แต่ยังไม่ได้กระจายตัวไปในต่างจังหวัด จะส่งผลดีต่ออัตราการขายที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดนั้น ถือเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน
ผู้บริโภคในต่างจังหวัด โดยมากมีรายได้จากการท่องเที่ยว ซึ่งถือว่าสูงกว่า กทม. ทำให้ผลกระทบจึงมีไม่น้อยไปกว่า กทม.โดยกว่า 90-95% ของที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะมีลูกค้าเป็นผู้บริโภคในพื้นที่ และมาจากนอกพื้นที่ในสัดส่วน 5-10% เท่านั้น ดังนั้น ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดจะดีขึ้นซึ่งมีโอกาสยาก หากจะเทียบตลาด กทม. โดยระหว่างปี 2562 ถึงปี 2563 ถึงแม้ตลาดอสังหาฯ ใน กทม.จะแย่มากแล้ว แต่ในภาพรวมตลาดในต่างจังหวัดก็ถือว่าแย่มากกว่า เพราะปีนี้ตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดมีโอกาสติดลบอย่างมาก ขึ้นอยู่กับว่าสถานการณ์การระบาดของCovid-19 จะจบเร็วแค่ไหน และหลังจากจบแล้วจะสามารถฟื้นตัวได้เร็วแค่ไหน หากตลาดสามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว ก็มีโอกาสที่ตลาดจะติดลบไม่มาก แต่หากยืดเยื้อออกไปก็จะยิ่งติดลบมากขึ้น
“แม้ว่าภาพรวมของซัปพลายตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจะลดลงไปมาก เมื่อเทียบกับช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในช่วงดังกล่าวผู้ประกอบการเห่อกับรถไฟความเร็วสูง จึงมีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมากโดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยว และจังหวัดที่เส้นทางรถไฟความเร็วสูงวิ่งผ่าน แต่การเพิ่มขึ้นของซัปพลายทำให้เกิดโอเวอร์ซัปพลายจนทำให้มีการชะลอการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัด ซึ่งเป็นสาเหตุให้ตลาดต่างจังหวัดมีซัปพลายคงค้างในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก”
ทั้งนี้ ตลาดต่างจังหวัดถือว่าเป็นตลาดที่ทำการตลาดได้ยากกว่า กทม. แม้ว่าจะมีดีมานด์แต่ดีมานด์ที่มีค่อนข้างจำกัด เพราะดีมานด์โดยมากเป็นดีมานด์จากในพื้นที่ เมื่อเกิดภาวะเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อตลาด จะทำให้ตลาดมีความอ่อนไหวมากกว่า กทม. ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ กทม. เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดต่างจังหวัดส่วนใหญ่มีลูกค้าเป็นกลุ่มเจ้าของกิจการกว่า 70% เมื่อมีภาวะหรือปัจจัยลบเข้ามากระทบรายได้โอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงมีสูง ขณะที่ใน กทม.ลูกค้าเป็นกลุ่มพนักงานบริษัทกว่า 70% มีรายได้ประจำโอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจึงมีน้อยกว่า
“อย่างไรก็ตาม ยังมีบางจังหวัดที่ตลาดอสังหาฯ ยังสามารถขยายตัวไปได้ เช่น จังหวัดในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เช่น จังหวัดระยอง ชลบุรี ซึ่งยังมียอดขายของที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวได้ เนื่องจากการเติบโตของจังหวัดดังกล่าวไม่ได้มาจากการท่องเที่ยวแต่รายได้หลักเกิดจากภาคอุตสาหกรรม ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมยังขยายตัวได้ดี”
นายไตรเตชะ กล่าวว่า สำหรับสาเหตุที่ผู้ประการอสังหาฯ มีแผนการขยายการลงทุนไปในต่างจังหวัดโดยเฉพาะกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น เชื่อว่าโดยมากเป็นการขยายฐานตลาดใหม่ เพื่อสร้างยอดขายมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ เนื่องจากตลาดเดิมที่จับอยู่นั้นยากต่อการขยายตัวแล้ว ดังนั้น การขยายโครงการออกไปในพื้นที่ต่างจังหวัด จึงเป็นอีกแนวทางหนึ่งของการการเติบโตด้านยอดขาย และการแสวงหาโอกาสทางการตลาดใหม่ๆ เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม การขยายตลาดไปในต่างจังหวัดนั้นเป็นเรื่องไม่ง่าย เพราะการเปิดตลาดใหม่จำเป็นต้องใช้เวลา เพราะการเข้าสู่ตลาดใหม่นั้นหมายถึงการเซ็ตอัประบบและการตลาดใหม่ทั้งหมด ซึ่งจำเป็นต้องทำตลาดอย่างต่อเนื่องเพราะหากหวังเพียงเปิดโครงการเดียวแล้วเลิก หรือไม่มีการทำต่อเนื่องก็ยากจะประสบความสำเร็จหรือได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ซึ่งในจุดนี้ ศุภาลัยฯ ถือว่าก้าวผ่านมาแล้ว เนื่องจาก ศุภาลัยฯ มีการเปิดตลาดในต่างจังหวัดที่ต่อเนื่องมากนานกว่า 10 ปีแล้ว โดยปัจจุบัน ศุภาลัยมีรายได้จากตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดกว่า 10,000 ล้านบาทต่อปี
ด้าน นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า แม้การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 จะมีศูนย์กลางอยู่ใน กทม. แต่ต้องยอมรับว่ากระแสโซเชียลทำให้การรับรู้สถานการณ์และความวิตกกังวลของผู้บริโภคในต่างจังหวัดไม่แตกต่างจากผู้บริโภคในกรุงเทพฯ การแพร่ระบาดของ Covid-19 เป็นเสมือนการซ้ำเติมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 63 นี้ จากเดิมที่ในปีก่อนหน้าตลาดรวมได้รับผลกระทบจากการหดตัวของการส่งออก มีผลให้เกิดการลดเวลาการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและมีผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัย ที่จับกลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมชะลอตัวลงไปด้วย
โดยผลกระทบดังกล่าวเริ่มตั้งแต่ช่วงกลางปี 62 แม้ว่าในช่วงปลายปี รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดแต่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ออกมา เพื่อควบคุมปัญหาสินเชื่อเงินทอน และดีมานด์เทียม จากผลกระทบดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการปรับตัวจัดแคมเปญการตลาดกระตุ้นกำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค แม้มาตรการของภาครัฐจะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการหลายรายมีการจัดแคมเปญรุนแรงมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคยังคงได้รับเงินทอนจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้ ในปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ภายหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ประกอบกับการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงมากขึ้น ผู้บริโภคขอสินเชื่อยากขึ้น ขณะเดียวกัน แนวโน้มการปิดตัวของภาคอุตสาหกรรมในอีอีซี โดยเฉพาะในบางโรงงานเริ่มมีการลดเวลาการทำงาน ทำให้พนักงานในนิคมอุตสาหกรรมเกิดความกังวลต่อรายได้ในอนาคตและความมั่นคงในหน้าที่การงาน โดยเฉพาะหลังการปิดตัวของโรงงานผลิตรถยนต์ Chevrolet ยิ่งส่งผลต่อความกังวลของพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ มากขึ้น
สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพื้นที่อีอีซี ยอมลดราคาขายที่อยู่อาศัยต่ำกว่าต้นทุน เพื่อระบายสต๊อกในมือออกไป โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนามาแล้ว 1-2 ปี แต่ยังไม่สามารถปิดการขายได้ เนื่องจากกังวลว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลา 3 ปี หากยังไม่สามารถปิดการขายได้จะมีต้นทุนจากการเก็บภาษีทรัพย์สินเพิ่มเข้ามา และเมื่อบวกกับต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้จากการพัฒนาโครงการ จะทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนจาก 2 ทางไปพร้อมกัน ซึ่งจะยิ่งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวอย่างหนัก แต่กลุ่มบ้านระดับกลางบนราคา 3-4 ล้านบาท ยังสามารถขยายตัวต่อไปได้เรื่อยๆ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นพนักงานระดับหัวหน้างานหรือผู้จัดการโรงงานเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและยังไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากนัก
"มองในแง่ดี คือ ณ ปัจจุบัน ผู้ที่มีกำลังซื้อหรือมีเงินเย็นถือว่าเป็นโอกาสทองที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุน หรือเพื่ออยู่อาศัยเองในราคาถูก เพราะหลังจากนี้ไปในอนาคต หากต้องการจะซื้อบ้าน หรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ในราคา ณ ปัจจุบันคงหาไม่ได้แล้ว เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินในพื้นที่อีอีซี มีการปรับตัวขึ้น 1-2 เท่าตัว ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ปรับสูงขึ้น ดังนั้น ในอนาคตที่อยู่อาศัยที่จะมีการเปิดตัวใหม่จึงไม่สามารถทำราคาได้ระดับเดียวกับที่เป็นอยู่ในปัจจุบันแล้ว"
