2-3ปีก่อหน้านี้ ต้องยอมรับว่าความนิยมในการเช่า และซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมของกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวแบบส่วนตัว ทำให้เกิดกระการซื้อห้องชุด เพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวในกลุ่มนักลงทุนไทยที่มีรายได้สูง รวมถึงกลุ่มนักเก็งกำไรห้องชุด เนื่องจากการลงทุนในอสังหาฯให้ผลตอบแทนสูง และมีความปลอดภัยมากกว่าลงทุนในตลาดหุ้น หรือการลงทุนในตราสารหนี้ รวมไปถึงผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ประกอบกับศักยภาพและการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯไทยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนในประเทศไทยมากขึ้นเลื่อยๆ
กระแสการตอบรับจากกลุ่มนักลงทุนจีน และประเทศต่างๆ และนักลงทุนไทยที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และบริษัทที่อยู่นอกตลาด รวมไปถึงกลุ่มตระกูลเก่าที่มีที่ดินอยู่ในทำเลศักยภาพตามที่ต่างๆ มีการจดทะเบียนก่อตั้งบริษัทอสังหาฯ และนำที่ดินสะสมของตระกูลออกมาพัฒนาโครงการคอนโดเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก
ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาฯยักษ์ใหญ่ข้ามชาติ เช่น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ซึ่งมองกำลังมองหาตลาดใหม่ๆในการขยายการลงทุน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯในประเทศดังกล่าวเริ่มอิ่มตัวและขยายตลาดได้ยาก ต่างมุ่งเป้าการลงทุนเข้ามาที่ประเทศไทย โดยการจับมือร่วมทุนพัฒนาคอนโดกับบริษัทอสังหาฯไทย โดยมีแรงดึงดูดหลักที่ศักยภาพการขยายตัวของตลาดอสังหาฯไทย ซึ่งมีทิศทางเดี่ยวกับประเทศกำลังพัฒนา ซึ่งจะก้าวไปสู่ประเทศที่พัฒนาแล้วทั่วโลก บวกกับที่ตั้งของประเทศไทยที่วางบทบาทให้เป็นศูนย์กลาง และประตูสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน และการลงทุนโครงการสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภคและการคมนาคมของรัฐ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาล
แต่การขยายตัวของซับพลายห้องชุดแบบพรวดพราด บวกกับกระแสการซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร ของนักลงทุน ต้องมาสะดุ หยุดชะงัก เมื่อเกิดปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่งผลต่อการนำเงินออกไปลงทุนในต่างประเทศของจีน ประกอบกับในเวลาไล่เลี่ยกันนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่เริ่มกังวลกับปัญหาหนี้เสียในระบบการเงิน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูง และเพื่อสกัดปัญหาดังกล่าว ธปท.จึงประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ซึ่งเป็นการช็อกตลาดอสังหาฯอย่างแรง เพราะมาตรการดังกล่าวเรียกได้ว่าเป็นยาแรง ส่งผลต่อกำลังซื้อและของผู้บริโภคในประเทศ
ปัญหาที่กล่าวมาข้างต้นแม้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเทียบกับ การระบาดของเชื่อ Covid-19 แล้วเรียกได้ว่า “จิ๊บจ้อยมาก” เพราะหลังการระบาดของเชื้อ Covid-19 แพร่ระบาดถึงไทย และหลายๆประเทศ จนรัฐบาลจีนประกาศระงับการเดินทางออกไปท่องเที่ยวของประชาชนจีนในประเทศต่างๆ เพื่อควบคุมการระบาดของเชื่อ Covid-19 ก็กลายเป็นข่าวร้ายของตลาดคอนโดไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากในช่วงที่ตลาดคอนโดขยายตัวอย่างร้อนแรงนั้น กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ซื้อห้องชุดทั้งในส่วนที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง ในช่วงที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนหลักๆแล้วคือกลุ่มลูกค้าชาวจีน
จากการสำรวจข้อมูลของ ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี2561 พบว่า มีจำนวน 13,113 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวจีนถึง 7,548 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 57.6% คิดเป็นมูลค่ารวม 29,440 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขงวด 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธ์ทั้งสิ้น 5,430 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 56% หรือคิดเป็นมีมูลค่ารวมประมาณ 20,117 ล้านบาท
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดว่าการระบาดของเชื้อ Covid-19 จะมีผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าชาวจีน ซึ่งคาดการณ์เบื้องต้นว่าจะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าจีนหายไป 7,000 ล้านบาท จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมเฉลี่ยต่อปี 29,000 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันมีสัดส่วนลูกค้าจีนโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปีของยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมที่อยู่อาศัยทั้งหมด ขณะเดียวกันก็คาดการณ์สถานการณ์โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศในปี2563 จะอยู่ที่ 372,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 0.2% จากปี2562 หรือคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสทธิ์จะอยู่ที่ 853,100 ล้านบาทในกรณีที่สถานการณ์แย่ที่สุด ขณะเดียวกันในกรณีที่สถานการณ์การโอนกรรมสิทธ์ในกรณีที่ดีที่สุดคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 7.3% จากปี2562 โดยมียอดโอนอยู่ที่ 400,660 ยูนิต หรือมีมูลค่าอยู่ที่ 917,100 ล้านบาท
ล่าสุดข่าวดีจากแดน“มังกร” ซึ่งเริ่มควบคุมการระบาดของเชื้อ Covid-19 ได้จนจำนวนผู้ติดเชื่อลดลง จนแทบจะไม่มีกระระบาดของเชื้อ Covid-19 ในมณฑลอู๋ฮั่น รวมถึงการระบาดในประเทศจีนทั้งหมด นับว่าเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการคอนโดมิที่มีลูกค้าจีนที่ซื้อและมีกำหนดโอนห้องชุดในปี2563นี้ หลังจากที่ก่อนหน้ากังวลว่าลูกค้าจีนจะไม่สามารถเดินทางมารับโอนห้องชุดได้ จนทำให้บางรายต้องมีการนำห้องชุดมารีเซล หรือนำกลับมาทำตลาดใหม่ บางรายยืนยันจะขยายเวลารอให้ลูกค้าจีนมารับโอนห้องชุดออกไป ขณะที่ลูกค้าจีนเองก็ส่งสัญญาณผ่านเอเจนซี่ในประเทศจีน ให้ผู้ประกอบการห้องชุดได้ใจชื้น ว่ายังคงต้องการซื้อห้องชุดในประเทศไทยเพื่อเป็นสถานที่พักผ่อนและลี้ภัยจากการระบาดของเชื้อ Covid-19 ในจีน
“การส่งสัญญาณจากเอเจนซี่ จีนในครั้งนี้ แน่นอนว่าส่งช่วยลดความกังวลให้แก่ผู้ประกอบการห้องชุดที่มีลูกค้าจีนจำนวนมาก เพราะสถานการณ์ในจีนเริ่มดีขึ้นตามลำดับและคาดว่าในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ลูกค้าชาวจีนจะสามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดได้ตามกำหนด ขณะเดียวกันการที่ชาวจีนมองว่าเมืองไทยยังเป็นสวรรค์ในการเดินทางมาพักผ่อนของคนจีน ยังสะท้อนให้เห็นถึงอนาคตของตลาดคอนโดและการท่องเที่ยวไทยในอนาคตด้วย”
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสัญญาณที่ดีจากลูกค้าจีน แต่สิ่งหนึ่งที่ต้องตระหนักคือ การแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ในประเทศไทย ซึ่งเริ่มทยอยมีจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น และมีแนวโน้มว่าจะก้าวเข้าสู่เฟส3ของการระบาดของเชื้อ Covid-19 แน่นอนว่าหากประเทศไทยมีการระบาดของเชื้อ Covid-19 เข้าสู่เฟส3 ความรุนแรงของการแพร่ระบาดจะหนักขึ้น จนอาจส่งผลให้มีการปิดพื้นที่หรือสั่งให้มีการหยุดงานทั้งภาครัฐและเอกชนในพื้นที่กทม. (ในกรณีที่มีความรุนแรงมาก) แน่นอนว่า แม้จีนจะควบคุมและแก้ปัญหาการระบาดของเชื้อ Covid-19 ได้ในอนาคตอันใกล้นี้ แต่หากประเทศไทยมีการระบาดหนัก สิ่งที่จะตามมาคือ รัฐบาลจีนอาจสั่งห้ามการเดินทางของชาวจีเข้าสู่ประเทศไทย ซึ่งนั้นก็ไม่ต่างอะไรเลยกับการที่จีนสั่งห้ามประชาชนชาวจีนเดินทางออกนอกประเทศ และผลที่จะตามมาก็คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถโอนห้องชุดให้กับลูกค้าจีนได้อยู่ดี
“ปัญหาของตลาดคอนโดในปี2563 คือ สถานการณ์การแพร่ระบาด เชื้อ Covid-19 หากยังไม่สามารถควบคุมได้ในไตรมาสนี้ และลากยาวไปถึงไตรมาส2/2563 โอกาสในการยกเลิกการรับโอนจากลูกค้าชาวจีนจะสูงขึ้นไปอีก ขณะที่โครงการคอนโดที่เปิดขายในช่วง2-3ปีก่อนหน้านี้จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จในปีนี้และปีถัดไป จะกลายเป็นสต็อกที่ติดมือผู้พัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ในขณะที่ซับพลายสะสมในตลาดก็มีอัตราการระบายยากขึ้น ดังนั้น ปี2563นี้ จึงน่าจะเป็นปีแห่งการวัดฝีมือการขาย และสายป่านของผู้พัฒนาคอนโดที่แท้จริง” นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
กล่าว
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัญหาการรับโอนห้องชุดของลูกค้าจีน เป็นเรื่องที่ผู้ปรกอบการทราบดีและมีการเตรียมแนวทางแก้ปัญหากันบ้างแล้ว แต่ปัญหาที่น่ากังวลในขณะนี้คือ การเข้มการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน และภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวหนัก ซึ่งจะกระทบกับความสามารถรับโอนของลูกค้าในประเทศ ขณะที่ปัญหาการระบาดของเชื้อ Covid-19 ในประเทศ ซึ่งส่งผลต่อความกังวลของผู้บริโภคในประเทศ โดยเฉพาในส่วนของโครงการคอนโด และสำนักงานเช่าขนาดใหญ่ ซึ่งมีลูกค้าบางส่วนกังวลเกี่ยวกับจุดสัมผัสร่วมในการใช้ ฟาซิลิตี้ ร่วมในโครงการคอนโด เช่น ประตูทางเข้า ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิสเนต ฯลฯ ทำให้มีลูกค้าบางส่วนชะลอการรับโอนห้องชุดออกไป
อย่างไรก็ตาม ลูกค้าที่มีการเลื่อนรับโอนห้องชุดจากความกังวลดังกล่าว ถือว่ามีจำนวนน้อยอยู่ เพราะ ในฝ่ายของผู้ประกอบการอสังหาฯเองไม่เปิดโอกาสให้ลูกค้านำปัญหาดังกล่าวมากล่าวอ้าง หรือชะลอ ยืดระยะเวลาในการรับโอนออกไปได้ เนื่องจากเหตุผลดังกล่าวไม่มีน้ำหนักมากพอที่จะนำมากล่าวอ้างเพื่อยืดเวลาในการโอนออกไปได้
“แม้ว่าปัญหาที่เกิด จากโอกาสของการแพร่กระบาดของเชื้อ Covid-19 จาการใช้ฟาซิลิตี้ร่วม ในคอนโดจะไม่ส่งผลกระทบต่อการโอนห้องชุดในกลุ่มคนไทยมากนัก แต่ก็ส่งผลด้านจิตวิทยาในกลุ่มลูกค้าซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องชุดของลูกค้าได้ และในภาวะที่ซับพลายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมากอาจส่งผลต่อการขายห้องชุดในปีนี้ให้ยากมากขึ้น โดยเฉพาะในปัจจุบันที่เศรษฐกิจชะลอตัวหนัก ผู้บริโภคมีความกังวลต่อความมั่นคงในหน้าที่การงาน ความมั่นคงของรายได้ ซึ่งสังเกตได้ว่าในช่วงนี้ธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบทุกอย่าง การใช้จ่ายต่างๆ ของประชาชนค่อนข้างระมัดระวังมากขึ้น และหากสถานการณ์การระบาดของเชื้อ Covid-19 รุนแรงมากขึ้นหรือหากยังไม่สามารถควบคุมได้ภายในไตรมาส2ของปี2563นี้ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯรุนแรงมากขึ้นแน่นอน”นายสุรเชษฐ กล่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความกังวลจากการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 จะส่งผลกระทบต่อการโอนห้องชุดของผู้บริโภคไม่มากนัก แต่ในส่วนของบริษัทอสังหาฯได้มีการวางมาตรการรับมือการอยู่อาศัยร่วมกันของลูกบ้านในโครงการห้องชุดเข้มงวดมากขึ้น เพราะหากเกิดมีลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการติดเชื่อเพียงแค่คนเดียว ผลกระทบที่ตามมานั้นคงไม่ต้องบอกว่าจะมีผลกระทบตามมามากมายเพียงใด
โดยล่าสุด นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) กล่าวว่า เพื่อเป็นการป้องกันและเฝ้าระวัง การระบาดของ Covid-19 ในโครงการอาคารชุดและออฟฟิศเช่าที่บริษัทรับบริหารโครงการ LPP ได้ร่วมกับกรมควบคุมโรค กระทรวงสาธารณสุข โดยนายแพทย์หิรัญวุฒิ แพร่คุณธรรม และ LPN Academy จัดอบรมแก่เจ้าหน้าที่และผู้ปฏิบัติงานในคอนโด “ลุมพินี” รวมถึงโครงการภายนอกที่ LPP รับบริหารจัดการ และทีมงานที่เกี่ยวข้องทุกส่วน เพื่อการปฏิบัติงานที่ถูกต้อง หากพบผู้ป่วยที่ต้องสงสัยติดไวรัสโควิด-19 ภายในทุกโครงการที่ LPP บริหาร ในวันพฤหัสบดีที่ 12 มีนาคม 2563 เวลา 14.00-15.30 น. ณ. ห้องอะคาเดมี่รูม 1-2 ชั้น 11 อาคารลุมพินี ทาวเวอร์
โดยหัวข้อในการบรรยาย คือ 1. มาตรการและขั้นตอนการปฏิบัติของผู้ดูแลนิติบุคคลอาคารชุดและแต่ละส่วนงานที่ดูแลทีมงานในโครงการ กรณีที่พบผู้ป่วยต้องสงสัยติดไวรัสโควิด-19 ในอาคารชุดพักอาศัย 2. ขั้นตอนการแจ้งและส่งตัวผู้ป่วย 3. ขั้นตอนการปฏิบัติงานและดูแลผู้อยู่อาศัยภายในอาคารที่ตรวจพบผู้ป่วยที่ติดเชื้อ Covid-19 และการปฏิบัติตัวของผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดที่ตรวจพบผู้ป่วย 4. แนวทางในกรณีที่รัฐบาลประกาศปิดเมือง จะต้องปฏิบัติอย่างไร และภาครัฐจะสนับสนุน หรือออกมาตรการบังคับให้ปฏิบัติ อย่างไรบ้าง
“เราคงไม่อยากเห็นประเทศไทยเข้าสู่การระบาดของเชื้อ Covid-19 ในระยะที่ 3 ตามที่ทุกฝ่ายกำลังป้องกันอย่างเข้มงวดและใกล้ชิด ซึ่ง LPP เอง ได้ประสานงานกับกรมควบคุมโรค กระทรวงสาธารณสุข ในการเตรียมการป้องกันอย่างถูกต้องและเข้มงวดอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เพื่อการป้องกันสูงสุดจึงมีมาตรการต่างๆออกมาเป็นระยะๆ ซึ่งหนึ่งในนั้นคือการให้ความรู้ที่ถูกต้องแก่เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงานในทุกโครงการถึงหลักการปฏิบัติที่ถูกต้อง กรณีพบผู้ป่วยที่ต้องสงสัย โดยได้รับเกียรติจากนายแพทย์หิรัญวุฒิ แพร่คุณธรรม แพทย์ผู้เชี่ยวชาญด้านการควบคุมโรค กรมควบคุมโรค เป็นผู้ให้ความรู้โดยตรง” นางสาวสมศรี กล่าว
ขณะที่นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯมีสต๊อกคงค้างในระบบไม่ต่ำกว่า 60,000 ยูนิต และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากการขายในปัจจุบันชะลอตัวลง ส่งผลให้โครงการคอนโดฯที่ทำราคาสูงกว่า 2 แสนต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.)ชูกลยุทธ์ในการลดราคา เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อ.
กระแสการตอบรับจากกลุ่มนักลงทุนจีน และประเทศต่างๆ และนักลงทุนไทยที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และบริษัทที่อยู่นอกตลาด รวมไปถึงกลุ่มตระกูลเก่าที่มีที่ดินอยู่ในทำเลศักยภาพตามที่ต่างๆ มีการจดทะเบียนก่อตั้งบริษัทอสังหาฯ และนำที่ดินสะสมของตระกูลออกมาพัฒนาโครงการคอนโดเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก
ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาฯยักษ์ใหญ่ข้ามชาติ เช่น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ซึ่งมองกำลังมองหาตลาดใหม่ๆในการขยายการลงทุน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯในประเทศดังกล่าวเริ่มอิ่มตัวและขยายตลาดได้ยาก ต่างมุ่งเป้าการลงทุนเข้ามาที่ประเทศไทย โดยการจับมือร่วมทุนพัฒนาคอนโดกับบริษัทอสังหาฯไทย โดยมีแรงดึงดูดหลักที่ศักยภาพการขยายตัวของตลาดอสังหาฯไทย ซึ่งมีทิศทางเดี่ยวกับประเทศกำลังพัฒนา ซึ่งจะก้าวไปสู่ประเทศที่พัฒนาแล้วทั่วโลก บวกกับที่ตั้งของประเทศไทยที่วางบทบาทให้เป็นศูนย์กลาง และประตูสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน และการลงทุนโครงการสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภคและการคมนาคมของรัฐ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาล
แต่การขยายตัวของซับพลายห้องชุดแบบพรวดพราด บวกกับกระแสการซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร ของนักลงทุน ต้องมาสะดุ หยุดชะงัก เมื่อเกิดปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่งผลต่อการนำเงินออกไปลงทุนในต่างประเทศของจีน ประกอบกับในเวลาไล่เลี่ยกันนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่เริ่มกังวลกับปัญหาหนี้เสียในระบบการเงิน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูง และเพื่อสกัดปัญหาดังกล่าว ธปท.จึงประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ซึ่งเป็นการช็อกตลาดอสังหาฯอย่างแรง เพราะมาตรการดังกล่าวเรียกได้ว่าเป็นยาแรง ส่งผลต่อกำลังซื้อและของผู้บริโภคในประเทศ
ปัญหาที่กล่าวมาข้างต้นแม้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเทียบกับ การระบาดของเชื่อ Covid-19 แล้วเรียกได้ว่า “จิ๊บจ้อยมาก” เพราะหลังการระบาดของเชื้อ Covid-19 แพร่ระบาดถึงไทย และหลายๆประเทศ จนรัฐบาลจีนประกาศระงับการเดินทางออกไปท่องเที่ยวของประชาชนจีนในประเทศต่างๆ เพื่อควบคุมการระบาดของเชื่อ Covid-19 ก็กลายเป็นข่าวร้ายของตลาดคอนโดไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากในช่วงที่ตลาดคอนโดขยายตัวอย่างร้อนแรงนั้น กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ซื้อห้องชุดทั้งในส่วนที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง ในช่วงที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนหลักๆแล้วคือกลุ่มลูกค้าชาวจีน
จากการสำรวจข้อมูลของ ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี2561 พบว่า มีจำนวน 13,113 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวจีนถึง 7,548 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 57.6% คิดเป็นมูลค่ารวม 29,440 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขงวด 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธ์ทั้งสิ้น 5,430 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 56% หรือคิดเป็นมีมูลค่ารวมประมาณ 20,117 ล้านบาท
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดว่าการระบาดของเชื้อ Covid-19 จะมีผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าชาวจีน ซึ่งคาดการณ์เบื้องต้นว่าจะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าจีนหายไป 7,000 ล้านบาท จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมเฉลี่ยต่อปี 29,000 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันมีสัดส่วนลูกค้าจีนโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปีของยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมที่อยู่อาศัยทั้งหมด ขณะเดียวกันก็คาดการณ์สถานการณ์โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศในปี2563 จะอยู่ที่ 372,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 0.2% จากปี2562 หรือคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสทธิ์จะอยู่ที่ 853,100 ล้านบาทในกรณีที่สถานการณ์แย่ที่สุด ขณะเดียวกันในกรณีที่สถานการณ์การโอนกรรมสิทธ์ในกรณีที่ดีที่สุดคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 7.3% จากปี2562 โดยมียอดโอนอยู่ที่ 400,660 ยูนิต หรือมีมูลค่าอยู่ที่ 917,100 ล้านบาท
ล่าสุดข่าวดีจากแดน“มังกร” ซึ่งเริ่มควบคุมการระบาดของเชื้อ Covid-19 ได้จนจำนวนผู้ติดเชื่อลดลง จนแทบจะไม่มีกระระบาดของเชื้อ Covid-19 ในมณฑลอู๋ฮั่น รวมถึงการระบาดในประเทศจีนทั้งหมด นับว่าเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการคอนโดมิที่มีลูกค้าจีนที่ซื้อและมีกำหนดโอนห้องชุดในปี2563นี้ หลังจากที่ก่อนหน้ากังวลว่าลูกค้าจีนจะไม่สามารถเดินทางมารับโอนห้องชุดได้ จนทำให้บางรายต้องมีการนำห้องชุดมารีเซล หรือนำกลับมาทำตลาดใหม่ บางรายยืนยันจะขยายเวลารอให้ลูกค้าจีนมารับโอนห้องชุดออกไป ขณะที่ลูกค้าจีนเองก็ส่งสัญญาณผ่านเอเจนซี่ในประเทศจีน ให้ผู้ประกอบการห้องชุดได้ใจชื้น ว่ายังคงต้องการซื้อห้องชุดในประเทศไทยเพื่อเป็นสถานที่พักผ่อนและลี้ภัยจากการระบาดของเชื้อ Covid-19 ในจีน
“การส่งสัญญาณจากเอเจนซี่ จีนในครั้งนี้ แน่นอนว่าส่งช่วยลดความกังวลให้แก่ผู้ประกอบการห้องชุดที่มีลูกค้าจีนจำนวนมาก เพราะสถานการณ์ในจีนเริ่มดีขึ้นตามลำดับและคาดว่าในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ลูกค้าชาวจีนจะสามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดได้ตามกำหนด ขณะเดียวกันการที่ชาวจีนมองว่าเมืองไทยยังเป็นสวรรค์ในการเดินทางมาพักผ่อนของคนจีน ยังสะท้อนให้เห็นถึงอนาคตของตลาดคอนโดและการท่องเที่ยวไทยในอนาคตด้วย”
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสัญญาณที่ดีจากลูกค้าจีน แต่สิ่งหนึ่งที่ต้องตระหนักคือ การแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ในประเทศไทย ซึ่งเริ่มทยอยมีจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น และมีแนวโน้มว่าจะก้าวเข้าสู่เฟส3ของการระบาดของเชื้อ Covid-19 แน่นอนว่าหากประเทศไทยมีการระบาดของเชื้อ Covid-19 เข้าสู่เฟส3 ความรุนแรงของการแพร่ระบาดจะหนักขึ้น จนอาจส่งผลให้มีการปิดพื้นที่หรือสั่งให้มีการหยุดงานทั้งภาครัฐและเอกชนในพื้นที่กทม. (ในกรณีที่มีความรุนแรงมาก) แน่นอนว่า แม้จีนจะควบคุมและแก้ปัญหาการระบาดของเชื้อ Covid-19 ได้ในอนาคตอันใกล้นี้ แต่หากประเทศไทยมีการระบาดหนัก สิ่งที่จะตามมาคือ รัฐบาลจีนอาจสั่งห้ามการเดินทางของชาวจีเข้าสู่ประเทศไทย ซึ่งนั้นก็ไม่ต่างอะไรเลยกับการที่จีนสั่งห้ามประชาชนชาวจีนเดินทางออกนอกประเทศ และผลที่จะตามมาก็คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถโอนห้องชุดให้กับลูกค้าจีนได้อยู่ดี
“ปัญหาของตลาดคอนโดในปี2563 คือ สถานการณ์การแพร่ระบาด เชื้อ Covid-19 หากยังไม่สามารถควบคุมได้ในไตรมาสนี้ และลากยาวไปถึงไตรมาส2/2563 โอกาสในการยกเลิกการรับโอนจากลูกค้าชาวจีนจะสูงขึ้นไปอีก ขณะที่โครงการคอนโดที่เปิดขายในช่วง2-3ปีก่อนหน้านี้จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จในปีนี้และปีถัดไป จะกลายเป็นสต็อกที่ติดมือผู้พัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ในขณะที่ซับพลายสะสมในตลาดก็มีอัตราการระบายยากขึ้น ดังนั้น ปี2563นี้ จึงน่าจะเป็นปีแห่งการวัดฝีมือการขาย และสายป่านของผู้พัฒนาคอนโดที่แท้จริง” นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
กล่าว
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัญหาการรับโอนห้องชุดของลูกค้าจีน เป็นเรื่องที่ผู้ปรกอบการทราบดีและมีการเตรียมแนวทางแก้ปัญหากันบ้างแล้ว แต่ปัญหาที่น่ากังวลในขณะนี้คือ การเข้มการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน และภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวหนัก ซึ่งจะกระทบกับความสามารถรับโอนของลูกค้าในประเทศ ขณะที่ปัญหาการระบาดของเชื้อ Covid-19 ในประเทศ ซึ่งส่งผลต่อความกังวลของผู้บริโภคในประเทศ โดยเฉพาในส่วนของโครงการคอนโด และสำนักงานเช่าขนาดใหญ่ ซึ่งมีลูกค้าบางส่วนกังวลเกี่ยวกับจุดสัมผัสร่วมในการใช้ ฟาซิลิตี้ ร่วมในโครงการคอนโด เช่น ประตูทางเข้า ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิสเนต ฯลฯ ทำให้มีลูกค้าบางส่วนชะลอการรับโอนห้องชุดออกไป
อย่างไรก็ตาม ลูกค้าที่มีการเลื่อนรับโอนห้องชุดจากความกังวลดังกล่าว ถือว่ามีจำนวนน้อยอยู่ เพราะ ในฝ่ายของผู้ประกอบการอสังหาฯเองไม่เปิดโอกาสให้ลูกค้านำปัญหาดังกล่าวมากล่าวอ้าง หรือชะลอ ยืดระยะเวลาในการรับโอนออกไปได้ เนื่องจากเหตุผลดังกล่าวไม่มีน้ำหนักมากพอที่จะนำมากล่าวอ้างเพื่อยืดเวลาในการโอนออกไปได้
“แม้ว่าปัญหาที่เกิด จากโอกาสของการแพร่กระบาดของเชื้อ Covid-19 จาการใช้ฟาซิลิตี้ร่วม ในคอนโดจะไม่ส่งผลกระทบต่อการโอนห้องชุดในกลุ่มคนไทยมากนัก แต่ก็ส่งผลด้านจิตวิทยาในกลุ่มลูกค้าซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องชุดของลูกค้าได้ และในภาวะที่ซับพลายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมากอาจส่งผลต่อการขายห้องชุดในปีนี้ให้ยากมากขึ้น โดยเฉพาะในปัจจุบันที่เศรษฐกิจชะลอตัวหนัก ผู้บริโภคมีความกังวลต่อความมั่นคงในหน้าที่การงาน ความมั่นคงของรายได้ ซึ่งสังเกตได้ว่าในช่วงนี้ธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบทุกอย่าง การใช้จ่ายต่างๆ ของประชาชนค่อนข้างระมัดระวังมากขึ้น และหากสถานการณ์การระบาดของเชื้อ Covid-19 รุนแรงมากขึ้นหรือหากยังไม่สามารถควบคุมได้ภายในไตรมาส2ของปี2563นี้ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯรุนแรงมากขึ้นแน่นอน”นายสุรเชษฐ กล่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความกังวลจากการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 จะส่งผลกระทบต่อการโอนห้องชุดของผู้บริโภคไม่มากนัก แต่ในส่วนของบริษัทอสังหาฯได้มีการวางมาตรการรับมือการอยู่อาศัยร่วมกันของลูกบ้านในโครงการห้องชุดเข้มงวดมากขึ้น เพราะหากเกิดมีลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการติดเชื่อเพียงแค่คนเดียว ผลกระทบที่ตามมานั้นคงไม่ต้องบอกว่าจะมีผลกระทบตามมามากมายเพียงใด
โดยล่าสุด นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) กล่าวว่า เพื่อเป็นการป้องกันและเฝ้าระวัง การระบาดของ Covid-19 ในโครงการอาคารชุดและออฟฟิศเช่าที่บริษัทรับบริหารโครงการ LPP ได้ร่วมกับกรมควบคุมโรค กระทรวงสาธารณสุข โดยนายแพทย์หิรัญวุฒิ แพร่คุณธรรม และ LPN Academy จัดอบรมแก่เจ้าหน้าที่และผู้ปฏิบัติงานในคอนโด “ลุมพินี” รวมถึงโครงการภายนอกที่ LPP รับบริหารจัดการ และทีมงานที่เกี่ยวข้องทุกส่วน เพื่อการปฏิบัติงานที่ถูกต้อง หากพบผู้ป่วยที่ต้องสงสัยติดไวรัสโควิด-19 ภายในทุกโครงการที่ LPP บริหาร ในวันพฤหัสบดีที่ 12 มีนาคม 2563 เวลา 14.00-15.30 น. ณ. ห้องอะคาเดมี่รูม 1-2 ชั้น 11 อาคารลุมพินี ทาวเวอร์
โดยหัวข้อในการบรรยาย คือ 1. มาตรการและขั้นตอนการปฏิบัติของผู้ดูแลนิติบุคคลอาคารชุดและแต่ละส่วนงานที่ดูแลทีมงานในโครงการ กรณีที่พบผู้ป่วยต้องสงสัยติดไวรัสโควิด-19 ในอาคารชุดพักอาศัย 2. ขั้นตอนการแจ้งและส่งตัวผู้ป่วย 3. ขั้นตอนการปฏิบัติงานและดูแลผู้อยู่อาศัยภายในอาคารที่ตรวจพบผู้ป่วยที่ติดเชื้อ Covid-19 และการปฏิบัติตัวของผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดที่ตรวจพบผู้ป่วย 4. แนวทางในกรณีที่รัฐบาลประกาศปิดเมือง จะต้องปฏิบัติอย่างไร และภาครัฐจะสนับสนุน หรือออกมาตรการบังคับให้ปฏิบัติ อย่างไรบ้าง
“เราคงไม่อยากเห็นประเทศไทยเข้าสู่การระบาดของเชื้อ Covid-19 ในระยะที่ 3 ตามที่ทุกฝ่ายกำลังป้องกันอย่างเข้มงวดและใกล้ชิด ซึ่ง LPP เอง ได้ประสานงานกับกรมควบคุมโรค กระทรวงสาธารณสุข ในการเตรียมการป้องกันอย่างถูกต้องและเข้มงวดอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เพื่อการป้องกันสูงสุดจึงมีมาตรการต่างๆออกมาเป็นระยะๆ ซึ่งหนึ่งในนั้นคือการให้ความรู้ที่ถูกต้องแก่เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงานในทุกโครงการถึงหลักการปฏิบัติที่ถูกต้อง กรณีพบผู้ป่วยที่ต้องสงสัย โดยได้รับเกียรติจากนายแพทย์หิรัญวุฒิ แพร่คุณธรรม แพทย์ผู้เชี่ยวชาญด้านการควบคุมโรค กรมควบคุมโรค เป็นผู้ให้ความรู้โดยตรง” นางสาวสมศรี กล่าว
ขณะที่นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯมีสต๊อกคงค้างในระบบไม่ต่ำกว่า 60,000 ยูนิต และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากการขายในปัจจุบันชะลอตัวลง ส่งผลให้โครงการคอนโดฯที่ทำราคาสูงกว่า 2 แสนต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.)ชูกลยุทธ์ในการลดราคา เพื่อจูงใจให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อ.
