อสังหาฯ หวังเชื้อไวรัสจบเร็วดันเศรษฐกิจครึ่งปีหลังฟื้นตัว

อสังหาฯ หวังวิกฤตการแพร่กระจายของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยุติเร็ว เชื่อการท่องเที่ยว เศรษฐกิจ อสังหาฯ ฟื้นตัวได้ในครึ่งปีหลัง แต่หากลากยาวภาคธุรกิจทรุดหนัก แนะปรับหลังบ้าน รอรับตลาดฟื้น ให้ทำตัวเป็นต้นหญ้าแม้พายุแรงก็ยังยืนหยัดได้

การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ทำให้ทั่วโลกเริ่มหวาดวิตก เพราะลามไปเกือบทั่วโลกและเริ่มระบาดหนักในประเทศอิตาลี กระทบการท่องเที่ยวอย่างหนัก เพราะจีนถือเป็นตลาดใหญ่ของโลก ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบก่อนคือ ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กว่า 57% เป็นชาวจีน หลังจากนั้นเป็นการเบรกลงทุนของนักลงทุนจีนเพื่อรอให้รัฐบาลจีนสามารถควบคุมโรคได้ และสามารถเดินทางได้เป็นปกติ ทุกฝ่ายหวังว่าการแพร่ระบาดของเชื้อโรคจะยุติลงภายเดือนเมษายนหรือไม่เกินพฤษภาคม เพราะจะทำให้สถานการณ์ต่างๆ กลับมาฟื้นตัวได้ในครึ่งปีหลัง แต่หากยังไม่สามารถหยุดการแพร่ระบาดในจีนได้ก็เชื่อว่าเศรษฐกิจจะทรุดยาวจนถึงสิ้นปี
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถทำยอดขายได้สูงสุดรวม 562,698 ล้านบาท พอมาปี 2562 ยอดขายรวมเหลือเพียง 500,082 ล้านบาท ผลจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2562 เพิ่มขึ้น 9,900 ยูนิตจากปี 2561 คือจาก 839,497 ล้านบาท เป็น 849,397 ล้านบาท สะท้อนว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่คาดการณ์ว่าตลาดน่าจะชะลอตัว ส่วนหนึ่งเกิดจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ


ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ภาพรวมตลาดปรับลดลง ยอดขายของผู้ประกอบการลดลง โดยมีสาเหตุจากปัจจัยลบหลายอย่าง ได้แก่ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน กำลังซื้อจากต่างชาติถดถอยลง หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดของธนาคารในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อผู้ซื้อบ้าน ทำให้อัตรารีเจกต์เลตเพิ่มสูง กระบวนการยื่นของอนุญาตสิ่งแวดล้อมล่าช้าใช้เวลานาน และต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นจากราคาที่ดิน ทำให้ต้องขายบ้านแพงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อลด


อย่างไรก็ตาม จากการที่เสถียรภาพทางการเมืองดีขึ้น ก็จะทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น และเชื่อว่าในเดือนมีนาคม 2563 รัฐบาลจะมีการอัดฉีดงบประมาณออกมา ราคาที่อยู่อาศัยทรงตัว บางโครงการปรับลดลงเพื่อกระตุ้นยอดขายระบายสต๊อก เรียลดีมานด์สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ส่วนการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ทำให้เกิดความผ่อนคลายมากยิ่งขึ้น Post Finance ก็มีการปล่อยเพดานการกู้ที่สูงขึ้น แต่ก็ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้ด้วย บางรายคุณสมบัติไม่ค่อยดีอาจต้องเพิ่มเงินดาวน์อีกเล็กน้อย แต่ปัญหาคือคนไทยไม่มีการปลูกฝังในเรื่องการออมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย พอขอสินเชื่อได้ไม่เต็ม 100% ก็ไม่มีเงินมาดาวน์ซื้อบ้าน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง 20-50%
นอกจากนี้ เราไม่สอนลูกหลานให้ออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อปัจจัยสี่ของชีวิต แต่เราปลูกฝังเฉพาะออมเพื่อใช้ในวัยหลังเกษียณอายุ ซึ่งสังคมกำลังได้รับผลกระทบอย่างมากจากการไม่มีเงินออม

“เมื่อผู้บริโภคจะกู้เงินซื้อบ้านแล้วกู้ไม่ผ่าน ก็จะกลับมาเป็นปัญหาของผู้ประกอบการที่จะต้องนำสินค้ากลับไปขายใหม่ เมื่อยอดขายไม่ได้ตามเป้าตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดก็ไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ กระทบเป็นงูกินหาง” ดร.อาภา กล่าว


ทั้งนี้ เชื่อว่าแนวโน้มสภาวะตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ ประกอบกับมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง การซื้อที่ดินลดลง ในขณะที่ราคาที่ดินกลับไม่ได้ปรับลดลงแต่อย่างใด ผู้ประกอบการหันมาจับตลาดระดับกลาง-ล่างมากขึ้น คอนโดฯ พร้อมโอนจะมีการแข่งขันเรื่องราคามากขึ้น ผู้ประกอบการจะควบคุมต้นทุนอย่างเข้มข้น เพื่อสร้างกำไรขึ้นมาทดแทนรายได้ที่หายไป กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีโอกาสในการซื้อ ขณะที่กลุ่มนักลงทุนจะอ่อนตัวลง และผู้ซื้อคอนโดฯ จะให้ความสำคัญต่อสุขภาพ สิ่งแวดล้อม สังคมการประหยัดพลังงาน และดิจิทัลเทคโนโลยีมากขึ้น


คุมโควิด-19 ไม่อยู่เศรษฐกิจทรุดยาวทั้งปี
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ผลกระทบจากเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้นักท่องเที่ยวจีนหายไปเกือบหมด ธุรกิจโรงแรมที่พึ่งพึงตลาดจีนเพียงอย่างเดียวได้รับผลกระทบมากอย่างแน่นอน โดยเฉพาะเชียงใหม่ และภูเก็ต แต่สำหรับธุรกิจหรือเมืองที่มีตลาดที่หลากหลายทั้งชาวไทยและต่างชาติทั้งยุโรป เอเชีย และอื่นๆ ยังพอไปได้ เพราะยังมีนักท่องเที่ยวจากชาติอื่นมาไทย

“ผลกระทบจากปัจจัยลบที่เกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะเกิดขึ้นนานแค่ไหน ไม่รู้ว่าจะหายาวัคซีนหรือยามาหยุดเชื้อโรคได้เมื่อไหร่และครอบคลุมได้แค่ไหน ประเทศคู่ค้าของไทยทั้งอเมริกาและจีนจะเป็นอย่างไร จีนจะฟื้นตัวกลับมาเร็วแค่ไหนแต่ก็เชื่อว่ายาวไปถึงครึ่งปีหลัง แต่หากลากยาวไปจนถึงไตรมาส 3 เราจะได้รับผลกระทบทั้งปีอย่างแน่นอน” นายพรนริศ กล่าว

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบหนักโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหายไป ส่วนโครงการแนวราบในภูมิภาคยังพอไปได้ สินค้าระดับกลาง-ล่างจะยังไปได้ สินค้าราคาไม่แพงเป็นความต้องการซื้อที่แท้จริง แต่สำหรับสินค้าราคาแพง ยูนิตละ 50-60 ล้านบาทที่แข่งกันพัฒนาเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ช่วงนี้ไม่ควรพัฒนาเพราะไม่ใช่จังหวะที่ดี

แม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัว แต่ราคาที่ดินไม่ได้ปรับลดลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยจึงไม่ได้ปรับลดลงมา ประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่สามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งหากรัฐบาลขยายเพดานการช่วยเหลือขึ้นไปถึงระดับราคา 5 ล้านบาท ก็เชื่อว่าจะช่วยตลาดได้อีกมาก นอกจากนี้ ดอกเบี้ยที่ปรับลดเป็นเพียงดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารพาณิชย์ยังไม่ปรับลด และแม้ว่าดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่สิ่งสำคัญคือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ดอกเบี้ยถูกยังไม่สำคัญเท่าการขอสินชื่อได้

บ้านบีโอไอเกิดยากแม้ขยายเพดานราคา
ส่วนกรณีที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI ได้ปรับหลักเกณฑ์การส่งเสริมบ้านบีโอไอใหม่ที่ได้รับสิทธิการส่งเสริมการลงทุน ได้แก่ กรณีอาคารชุดต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร กรณีบ้านแถวหรือบ้านเดี่ยว ต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร หากตั้งอยู่ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร นครปฐม นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และสมุทรสาคร โดยมีราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 1.2 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) และในต่างจังหวัดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

แม้ว่าจะปรับขึ้นมาจากขนาด 31 รางเมตร ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท ซึ่งราคาดังกล่าวถือว่าอาจเป็นเรื่องยากในการพัฒนา เพราะราคาที่ดินขยับขึ้นไปไกลแล้ว แต่ในต่างจังหวัดยังพอมีผู้ประกอบการที่พัฒนาได้ แต่หากปรับขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท ก็เชื่อว่าจะมีผู้ประกอบการหลายรายที่พัฒนาได้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ของตลาดระดับดังกล่าวคือถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารทำให้มีการรีเซลล์ 3-4 รอบ ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการทำตลาดใหม่หลายรอบจนผู้ประกอบการไม่ค่อยอยากลงทุน


แนะเพิ่มศักยภาพ พนง.รอตลาดฟื้น
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า โครงการแนวราบเป็นเรียลดีมานด์ เมื่อสภาวะเศรษฐกิจขึ้น-ลง และช่วงนี้มีปัจจัยลบเยอะ ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อและเกิดการสะสมรอวันที่สถานการณ์ดีขึ้นและกำลังซื้อจะกลับมา ซึ่งตลาดบ้านแนวราบมีข้อดีคือการบริหารจัดการสต๊อกได้ง่าย ด้วยการแบ่งเฟสพัฒนาตามอัตราการขาย ไม่จำเป็นต้องพัฒนาทีเดียวทั้งโครงการ ผู้ประกอบการต้องทำการสำรวจและพิจาณาให้ดีเพื่อให้สมดุลกับงานก่อสร้าง

ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการปรับตัวได้ค่อนข้างดี และมีการบริหารจัดการได้ดีพิจารณาได้จากตัวเลขขออนุญาตจัดสรร ขออนุญาตก่อสร้าง ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ทำให้สินค้ามีความสมดุลกับความต้องการซื้อมากขึ้น ซึ่งยอมรับว่าทำให้เห็นภาพการทรงตัวของตลาดบ้านเดี่ยว ขณะที่โครงการประเภททาวน์เฮาส์เป็นบวกในทุกเซกเมนต์ แต่สาเหตุที่ตลาดนี้ไม่โตมากเนื่องจากผู้ประกอบการหาซื้อที่ดินในระดับราคาที่สามารถลงทุนพัฒนาไม่ได้ เนื่องจากส่วนใหญ่มีราคาแพง

ส่วนการพัฒนาโครงการในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) นั้นขึ้นอยู่กับช่วงระยะเวลาของการดำเนินการ ซึ่งผู้ประกอบการที่ดำเนินการอยู่แล้วก็จะเข้าใจกฎหมายเป็นอย่างดี แต่หากจะให้ดี ควรที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรในพื้นที่จะลดความเสี่ยงได้เป็นอย่างมาก

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอดีตจะมีวัฏจักรขึ้นลงรอบละประมาณ 8 ปี แต่ในช่วงหลังๆ มามีการเปลี่ยนแปลงแทบจะทุกปี และหลังๆ เริ่มเป็นรายเดือน นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้บริโภคยังมีการเปลี่ยนแปลงเร็วผู้ประกอบการจะต้องศึกษาและปรับตัวให้ทัน

นายวสันต์ กล่าวต่อว่า อสังหาฯ บางเซกเตอร์อาจได้รับผลกระทบบ้าง เพราะนักลงทุนชาวต่างชาติเริ่มหายไป ทั้งนี้ ต้องปรับตัว ดังนั้นเรื่องการเทรนด์พนักงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก ทำงานให้หลากหลาย มีคุณภาพและ Skill ในการทำงานเพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับตลาดฟื้นตัว การพัฒนาโครงการต้องสร้างสรรค์ให้เยอะ คิดให้เยอะขึ้น

“การลงทุนในภาวะแบบนี้เราต้องทำตัวเป็นต้นหญ้า ทั้งลมและพายุที่พัดมามากมาย ทั้งโควิด-19 เศรษฐกิจ ถ้าเราทำตัวเป็นต้นไม้ใหญ่ก็จะหักโค่นง่าย แต่หากเราทำตัวเป็นต้นหญ้าก็จะพลิ้วไหวไปตามแรงลม พายุพัดแรงแค่ไหนก็ยังอยู่ได้” นายวสันต์ กล่าว


ศขอ.ปรับประมาณการอสังหาฯ ปี 63 โต 3-5%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) กล่าวว่า ศขอ.ปรับลดประมาณการตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการเติบโตประมาณ 3-5% จากเดิมคาดการณ์ว่าจะโต 5-7% เนื่องจากการปรับประมาณการ GDP ของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติจาก 2.4% เหลือ 1.5-2.5%

โดยคาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศกรณีที่เป็น base case หรือมีปัจจัยบวกอยู่ที่ประมาณ 356,661 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.5 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์ 320,995-387,927 หน่วย จะเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -14.0 (worst case) ถึงร้อยละ +3.9 (best case) และมูลค่าอยู่ที่ประมาณ base case อยู่ที่ประมาณ 822,144 ลบ. ลดลงร้อยละ -6.1 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์ 739,929-899,515 ลบ. จะเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -15.5 (worst case) ถึงร้อยละ +2.8% (best case)

สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2563 ศขอ. คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 111,471 หน่วย คาดว่าจะเป็นประเภทบ้านจัดสรรประมาณร้อยละ 45.0 และเป็นอาคารชุดร้อยละ 55.0 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 94,750 ถึง 122,617 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -4.4 ถึงร้อยละ 23.7 เมื่อเทียบกับปี 2562

ส่วนแนวโน้มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในปี 2563 ศขอ.คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 111,289 หน่วย โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 100,161-114,628 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -10.3-2.7 เมื่อเทียบกับปี 2562

นายวิชัย กล่าวต่อว่า ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่าผู้ประกอบการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลลงร้อยละ -34.9 จำนวนโครงการลดลง -34.4 ส่วนมูลค่าลดลงร้อยละ -11.2 แบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย โครงการบ้านจัดสรร จำนวนโครงการลดลงร้อยละ -25.5 จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -29 และมูลค่าโครงการลดลง -22.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2561 ขณะที่โครงการอาคารชุดจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -27 จำนวนหน่วยลดลง -34.3 และมูลค่าโครงการลดลง -9.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2561

ทั้งนี้ ตัวเลขโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2562 ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -38.4 จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -34.9 และมูลค่าโครงการลดลงร้อยละ -25.1 ส่วนโครงการอาคารชุด จำนวนโครงการลดลงร้อยละ -28.1 จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -34 และมูลค่าโครงการลดลงร้อยละ -2