ลงทุนโครงการแนวราบ ทางเลือกลดเสี่ยงยุคอสังหาฯ ทรุด

อสังหาฯ ทรุดหนัก แนะผู้ประกอบการยอมรับสภาพตลาด เบรกลงทุนปั้นรายได้ดันราคาหุ้น ชี้ผู้ประกอบการแห่ลงทุนบ้านแนวราบ เหตุตลาดเสี่ยงน้อย ทยอยพัฒนาได้ เชื่อตลาดแข่งเดือด แนะรายเล็กหาจุดขาย จับนิชมาร์เกต บริหารต้นทุนสู่รายใหญ่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี แม้ไม่หวือหวา แต่มียอดขายอย่างต่อเนื่องแบบค่อยเป็นค่อยไป ต่างจากตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการชะลอตัวอย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มกระจายการลงทุนออกไปยังภูมิภาคมากขึ้น แต่การกระจายการลงทุนในรอบนี้ของผู้ประกอบการเน้นไปที่โครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก เนื่องจากไม่มีการเก็งกำไร เป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ต่างจากในอดีตที่ผู้ประกอบการส่วนกลางเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในหัวเมืองต่างจังหวัดที่กำลังซื้อมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้หลายรายเจ็บตัวกลับมา

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ ความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสถาบันการเงินทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการและผู้กู้ ทั้งยังถูกซ้ำเติมด้วยมาตรการ LTV แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกด้านดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำก็ตาม ปีนี้ถือเป็นปีของผู้บริโภคที่มีความพร้อมด้านการเงินและมีศักยภาพในการกู้จริงๆ

ทั้งนี้ ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวอย่างมาก โดยเฉพาะหลังมาตรการ LTV ประกาศใช้ กลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร นักลงทุนแทบหายไปจากตลาด ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมไปถึงเศรษฐกิจไทยแทบจะถูกตอกฝาโลงด้วยไวรัสโควิด-19 นักท่องเที่ยวหายไม่เฉพาะแค่ชาวจีน แต่แทบจะทุกชาติ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติหาย ผู้บริโภคไทยเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้อเพราะขาดความเชื่อมั่น

เมื่อภาวะตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายต่างชะลอการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียม หันมาพัฒนาโครงการบ้านแนวราบแทน เห็นได้จากการประกาศแผนลงทุนของผู้ประกอบการหลายรายที่เบรกการลงทุนคอนโดมิเนียมหันมาเพิ่มพอร์ตโครงการบ้านแนวราบ แม้กำไรจะไม่สูงเช่นโครงการคอนโดมิเนียม แต่ความเสี่ยงน้อยกว่าในภาวะที่ตลาดชะลอตัวและผันผวนอย่างมาก ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน รอบคอบ ไม่เสี่ยง

แนะอย่าเร่งโต-ยอดขายในภาวะตลาดผันผวน
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการดูดซับปีละประมาณ 40,000 ยูนิตบวกลบ ขึ้นอยู่กับภาวะตลาดในแต่ละปี ซึ่งเป็นแบบนี้มาหลายปีแล้ว แม้ไม่ได้โตมาก แต่ยังมีความต้องการอยู่อย่างต่อเนื่อง ขายได้เรื่อยๆ การลงทุนพัฒนาโครงการบ้านแนวราบถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดของผู้ประกอบการ เนื่องจากไม่จำเป็นต้องลงทุนก่อสร้างให้แล้วเสร็จทั้งโครงการเช่นคอนโดมิเนียม แต่สามารถลงทุนพัฒนาโครงการได้ทีละเฟส หรือแม้แต่สร้างทีละหลังก็สามารถโอนและรับรู้รายได้ได้

เมื่อตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้แนวโน้มผู้ประกอบการหลายรายปรับตัว บางรายที่พัฒนาเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมก็ขยายการลงทุนไปยังโครงการประเภทแนวราบ เพื่อกระจายความเสี่ยง บางรายที่พัฒนาโครงการทุกประเภทก็เบรกการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม ชะลอการเปิดตัว หรือเลื่อนลงทุนแบบไม่มีกำหนด ซึ่งปีนี้เห็นภาพชัดเจนมากยิ่งขึ้น

นอกจากจะเห็นแนวโน้มผู้ประกอบการรายกลาง-รายใหญ่ หันมาลงทุนโครงการแนวราบแล้ว ยังจะเห็นภาพการลงมาแข่งขันในตลาดระดับกลาง-ล่าง หรือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทของผู้ประกอบการ แม้ในรายที่อดีตพัฒนาเฉพาะโครงการประเภทไฮเอนด์ก็จะลงมาเล่นในตลาดนี้เช่นกัน เนื่องจากเป็นฐานใหญ่ของตลาดมีลูกค้าจำนวนมาก การขยายการลงทุนโครงการแนวราบ ไม่ใช่เฉพาะแค่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ในหัวเมืองหลักก็เริ่มเห็นผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้าไปลงทุนมากขึ้น

การขยับลงไปแข่งขันในตลาดบ้านแนวราบระดับกลาง-ล่างของผู้ประกอบการรายกลาง-ใหญ่ แม้จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่ดุเดือดมาก แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการสามารถควบคุมสต๊อกได้ เพราะสามารถแบ่งการพัฒนาออกไปทีละเฟสตามแนวโน้มการขาย หรือแม้แต่การสร้างทีละหลังก็สามารถทำได้ ทำให้แทบจะไม่มีความเสี่ยงด้านการลงทุน เหมาะสำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคผันผวน เศรษฐกิจชะลอตัว

“การลงทุนของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ไม่ควรเน้นการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เน้นการเติบโตของยอดขาย เพื่อดันราคาหุ้น แต่ควรให้ความสำคัญต่อความมั่นคงของบริษัท มีรายได้ที่สม่ำเสมอแม้ไม่โตก็ตาม ซึ่งเชื่อว่าผู้ถือหุ้นจะเข้าใจ เพราะการดันทุรังเปิดโครงการเพื่อสร้างการเติบโตในภาวะที่ตลาดผันผวนมีความเสี่ยงมาก” นายอิสระ กล่าว

นายอิสระ กล่าวต่อว่า แม้ว่าผู้ประกอบการรายกลาง-ใหญ่ จะเข้ามาเป็นผู้เล่นในตลาดบ้านจัดสรรมากขึ้น ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการรายกลาง รายย่อย หรือผู้ประกอบการท้องถิ่นจะยังสามารถแข่งขันได้ แต่ต้องปรับตัว โดยการหาตลาดนิชมาร์เกต ไม่เฉพาะแค่กลุ่มลูกค้าเท่านั้นที่เป็นนิช แต่หมายถึงรูปแบบโครงการ ทำเล เพราะผู้ประกอบการท้องถิ่นจะมีความได้เปรียบในการรู้จักพื้นที่ดี ทำเลทางเข้าออก รู้จักเจ้าของที่ดินการเจรจาซื้อที่ดินได้ต้นทุนที่ต่ำกว่าได้ ต้นทุนถูกกว่า การเจรจาผู้รับเหมาในส่วนต่างได้โดยตรงไม่ต้องผ่านส่วนอื่นๆ เช่นรายใหญ่ต้องซับงานให้ผู้รับเหมารายย่อยหลายทอดทำให้มีต้นทุนที่สูงขึ้น

“รายย่อยจะเสียเปรียบเฉพาะต้นทุนการเงินที่สูงกว่ารายใหญ่เท่านั้น แต่อย่างอื่นสามารถบริหารจัดการให้ต้นทุนต่ำลงได้ เพราะเป็นการเจรจาตรงไม่ต้องผ่านนายหน้า สิ่งสำคัญคือต้องมีการบริหารจัดการที่ดี” นายอิสระ กล่าว

สำหรับการลงทุนของกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ปัจจุบันลงทุนเฉพาะโครงการแนวราบ โดยปีนี้วางแผนเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ ได้แก่ ภูเก็ต 1 โครงการ รังสิต คลอง 4 ประชาอุทิศ 90 บางบ่อ 2 โครงการ ซึ่งมีทั้งเปิดเพิ่มในทำเลที่สินค้าเหลือน้อย และการกระจายทำเลใหม่เพิ่มขึ้น


โกลเด้นแลนด์บุกตลาดแนวราบโตสวนกระแส
นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทโกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ จำกัด ในเครือบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมาก การลงทุนพัฒนาโครงการในปีนี้จึงต้องอาศัยความชำนาญและทักษะอย่างมาก ที่ผ่านมา ทำเลถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับ 1 ของลูกค้า แต่ปัจจุบัน ราคาถือเป็นเรื่องสำคัญ ส่วนทำเลเป็นประเด็นรองลงมา ดังนั้น การทำธุรกิจจึงอาศัยส่วนผสมหลายอย่างที่แตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา ในแต่ละทำเล เปรียบเสมือนเชฟปรุงอาหาร แม้ว่าจะมีส่วนผสมที่เหมือนกันแต่กลับไม่อร่อยเหมือนกัน เชฟแต่ละคนจะมีสูตรในการปรุงอาหารที่ต่างกัน และรู้ว่าปรุงแบบไหนจะอร่อยถูกปาก เช่นเดียวกับผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญ มี Slill ในการพัฒนาโครงการก็จะรู้ว่าบ้านแบบไหน ทำเล ฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยต้องเป็นแบบไหนลูกค้าถึงชอบ ลูกค้าต้องการอะไร ทำให้โกลเด้นแลนด์มีรายได้เติบโตสวนทางตลาดที่ชะลอตัว

นอกจากนี้ โกลเด้นแลนด์ยังขยายการลงทุนไปในต่างจังหวัด ซึ่งได้แก่ เชียงราย ชลบุรี และเตรียมขยายการลงทุนในจังหวัดขอนแก่น อุดรฯ ภูเก็ต และหาดใหญ่ โดยใช้กลยุทธ์ Classic Model คือ จับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น 'เรียลดีมานด์' ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง โดยวางระดับราคาสินค้าแต่ละประเภทให้เหมาะต่อกำลังซื้อ เช่น โครงการทาวน์โฮม ราคาขาย 2-5 ล้านบาท โครงการบ้านแฝดราคา 5-8 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยว ราคา 8-15 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังต้องบริหารงานก่อสร้างให้สอดคล้องต่อสถานะขายและโอน ควบคุมค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารให้ลดลงเหลือ 3% เลือกใช้วัสดุที่ควบคุมต้นทุนได้ หรือสินค้าที่มีแนวโน้มราคาที่ลดลง เช่น สุขภัณฑ์ หรือค่าถมดิน เป็นต้น


ศุภาลัยบุกตลาดแนวราบทุกภูมิภาค
นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ต้องบริหารด้วยความระมัดระวังทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ต้องรู้จริงเกี่ยวกับทำเลและความต้องการ เพื่อความแม่นยำในการทำสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาด รวมถึงความได้เปรียบตลาด โดยเฉพาะการเพิ่มสินค้าใหม่ และทำเลใหม่ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดที่ศุภาลัยไปลงทุนอยู่แล้ว รวมถึงจังหวัดใหม่ๆ เพิ่มสินค้าในหลากหลายทำเล

ปัจจุบัน ศุภาลัยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมทุกภูมิภาค โดยลงทุนพัฒนาโครงการในพื้นที่ 20 จังหวัดนอกกรุงเทพฯ และในปี 2563 นี้จะเน้นการเปิดตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดใหม่ๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงและมีโอกาสเติบโต ได้แก่ พระนครศรีอยุธยา พิษณุโลก ฉะเชิงเทรา ซึ่งการลงทุนในต่างจังหวัดจะเป็นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งหมด

นอกจากนี้ ยังพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น สร้างสรรค์และพัฒนาประสบการณ์ใหม่แก่ลูกค้า พร้อมมุ่งพัฒนา Digital Platform เช่น แอปพลิเคชันที่ครอบคลุมทุกการบริการหลังการขายอย่างครบวงจร เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภค มีการนำเทคโนโลยีระบบ Construction Management (CM) มาปรับใช้ภายในองค์กร โดยข้อมูลต่างๆ จะสามารถนำมาพัฒนาและวิเคราะห์กลยุทธ์ธุรกิจเพื่อสร้างความพึงพอใจของลูกค้า รวมไปถึงการพัฒนา Supalai Privilege ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อแทนคำขอบคุณลูกค้าที่สนับสนุนผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทฯ ซึ่งทั้งหมดจะนำไปสู่การสร้างประสบการณ์ใหม่แก่ลูกค้า (Customer Experience)

ตัวเลขอสังหาฯ ต่างจังหวัดไม่กระเตื้อง
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากภาคการเกษตรพืชผลการผลิตไม่ได้ดีมาก ทำให้ยังไม่มีแรงหนุนจากภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในส่วนของโครงการบ้านแนวราบ ในปี 2562 พบว่ามีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 68,500 ยูนิต มูลค่าประมาณ 191,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2561 พบหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 98,200 หน่วย มูลค่าประมาณ 184,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ตัวเลขข้อมูลอย่างเป็นทางการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จัดเก็บในจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด ประกอบด้วย ภาคตะวันออก มี 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ภาคใต้ มี 4 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา นครศรีธรรมราช และสุราษฎร์ธานี ภาคเหนือ มี 4 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย ตาก และพิษณุโลก ภาคตะวันออกเฉียงเหนือมี 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น นครราชสีมา อุบลราชธานี อุดรธานี และมหาสารคาม ภาคกลาง มี 2 จังหวัด ได้แก่ พระนครศรีอยุธยา และสระบุรี ภาคตะวันตก มี 2 จังหวัด ได้แก่ ประจวบคีรีขันธ์ และเพชรบุรี

ทั้งนี้ พบว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 (มกราคม-มิถุนายน) มีจำนวนรวม 26,464 หน่วย มูลค่า 89,800 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลงร้อยละ 10.3 และร้อยละ 9.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกปี 2561 ที่มีจำนวน 29,508 หน่วย มูลค่า 99,699 ล้านบาท จะเห็นว่ามีหน่วยเปิดขายใหม่ในภาคตะวันออกมากที่สุด จำนวน 14,529 หน่วย หรือร้อยละ 54.9 รองลงภาคใต้ มีจำนวน 4,405 หน่วย หรือร้อยละ 16.6 ภาคเหนือ มีจำนวน 2,374หน่วย หรือร้อยละ 9.0 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวน 2,360 หน่วย หรือร้อยละ 8.9 ภาคตะวันตก มีจำนวน 1,953 หน่วย หรือร้อยละ 7.4 ส่วนภาคกลาง มีหน่วยเปิดขายใหม่น้อยที่สุด จำนวน 843 หน่วย หรือร้อยละ 3.2 ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

ในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 จำนวน 15,639 หน่วย มูลค่า 41,498 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า ร้อยละ 8.4 และร้อยละ 16.3 ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกปี 2561 ที่มีจำนวน 17,069 หน่วย และมีมูลค่า 49,586 ล้านบาท หากพิจารณารายภาคจะเห็นว่าภาคตะวันออก ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคตะวันตก มีหน่วยเปิดขายใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลังปีครึ่ง ส่วนภาคใต้ และภาคกลางมีหน่วยเปิดขายใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลังปีครึ่ง

ในด้านประเภทและราคาที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ส่วนใหญ่ร้อยละ 49.5 เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาร้อยละ 30.8 เป็นบ้านเดี่ยว สำหรับบ้านแฝดเปิดขายใหม่ร้อยละ 16.7 ส่วนอาคารพาณิชย์พักอาศัยเปิดขายใหม่ร้อยละ 2.4 โดยทุกประเภทที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เปิดขายใหม่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทมากที่สุดยกเว้นที่ดินเปล่าเปิดขายใหม่ในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุด และเปิดขายใหม่เพียงร้อยละ 0.7

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังได้ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 109,000 หน่วย และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 87,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 20.1 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2562 เนื่องจากรัฐบาลได้ออกมาตรการช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยให้มีการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือเพียงร้อยละ 0.01 ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2562 ไปจนถึงสิ้นปี 2563 เฉพาะที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจากผู้ประกอบการโดยไม่นับรวมบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการ และดูดซับอุปทานเหลือขายในตลาดออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีจำนวนเหลือขายเฉลี่ย 106,790 หน่วยได้