ทิศทางอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 63 แนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยขยายตัวไม่เกิน 5% หวังมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองกระตุ้นยอดขาย ผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องเชื่อภาพรวมยังเติบโต ปรับกลยุทธ์รับมือความท้าทายรอบด้าน
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ มีผลต่อการจ้างงานและมีความเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมต่อเนื่องหลากหลาย เช่น ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง งานออกแบบตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และแรงงาน อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 โครงการเมกะโปรเจกต์ภาครัฐ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการยังคงชะลอตัว ส่งผลให้ธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องได้รับผลกระทบในด้านการเติบโตด้วยเช่นกัน
สำหรับทิศทางตลาดปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยคาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวไม่เกิน 5% ซึ่งถือเป็นการขยายตัวในระดับที่ต่ำ แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ อัตราดอกเบี้ยขาลงและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง รวมถึง “โครงการบ้านดีมีดาวน์” ที่คาดว่าจะเป็นจุดพลิกที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัว ยอดการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตขึ้น ส่งผลให้ความต้องการซื้อในตลาดจะถูกทยอยดูดซับ ซึ่งในปี 2563 ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญต่อการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อให้ความต้องการซื้อไม่ค้างอยู่มากเกินไป ซึ่งภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 245,371 หน่วย
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบจากสภาวะเศรษฐกิจ ทั้งกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผลจากสงครามการค้า อีกทั้งมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ฉุดยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์เปิดตัวโครงการใหม่ ที่ยังส่งผลกระทบต่อเนื่อง จากภาพรวมดังกล่าวถือเป็นบทพิสูจน์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องที่ต้องปรับกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายที่ยังคงมีความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
RML เร่งขยายพอร์ตโรงแรมเสริมรายได้
นายไลโอเนล ลี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML กล่าวว่า ทราบดีว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครอาจจะอยู่ในช่วงเติบโตช้า แต่บริษัทฯ ไม่หยุดนิ่งเริ่มรุกไปในธุรกิจอสังหาฯ ที่หลากหลายมากขึ้น สู่ธุรกิจโรงแรม สำนักงานให้เช่า และร้านอาหาร ตามเป้าหมายในระยะเวลา 5 ปี (ปี 2562-2566) มีรายได้รวมแตะ 10,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยปีละไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท และมีรายได้ประจำ (Recurring Income) สัดส่วนจาก 5% ในปัจจุบันเพิ่มเป็น 30% หรือ 3,000 ล้านบาท ประกอบด้วยรายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่า มูลค่า 1,000 ล้านบาท ธุรกิจโรงแรม มูลค่า 1,000 ล้านบาท และการขยายสาขาธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มในอาเซียน มูลค่า 1,000 ล้านบาท
สำหรับการพัฒนาธุรกิจโรงแรม RML ตั้งเป้ามีจำนวนห้องโรงแรมที่ให้บริการขยับเพิ่มเป็น 1,000 ห้องภายในปี 2565 และมีรายได้ส่วนนี้ราว 1,000 ล้านบาท โดยในปี 2563 บริษัทจะมีการเปิดโรงแรม KICH HOTEL ซึ่งเป็น FOOD HOTEL มีจุดเด่นด้านการรองรับนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบการกิน จำนวน 72 ห้องพัก บริเวณถนนเจริญนคร ซึ่งจะสร้างรายได้ราว 40 ล้านบาท และยังเตรียมสร้างโรงแรมบริเวณสุขุมวิท ภายใต้คอนเซ็ปต์ New Age Hotel อีก 220 ห้อง คาดสร้างเสร็จปี 2566
นอกจากนี้ กลุ่มตระกูลลี มีประสบการณ์ และเชี่ยวชาญการพัฒนาเชนร้านอาหารมายาวนาน จึงได้ร่วมทุนทำธุรกิจกับแบรนด์ร้านอาหารไทย “บ้านหญิง” โดย RML ถือหุ้น 51% เพื่อนำร้านอาหารไทยเปิดตลาดต่างประเทศเริ่มต้นจากอาเซียน เปิดร้านอาหารบ้านหญิงสาขาแรกที่สิงคโปร์ ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2561 และมีแผนขยายไปยังภูมิภาคเอเชียภายใน 2-3 ปีต่อจากนี้ นอกจากนี้ยังได้มีการเปิดแบรนด์ร้านอาหารไทยจานด่วน “ดิง ดิง” (Dink Dink) เช่น ก๋วยเตี๋ยว ผัดไทย แกงเขียวหวาน ผัดกะเพรา ข้าวผัดสับปะรด เป็นต้น ซึ่งในขณะนี้เปิดให้บริการที่ประเทศสิงคโปร์ 2 สาขา และไต้หวัน 1 สาขา โดยตั้งเป้าหมายขยายเพิ่มอีก 3-4 สาขา ในปี 2563
ขณะเดียวกัน ได้เล็งเห็นโอกาสของตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรียังคงเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติทั้งที่เป็นนักลงทุน และผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยมีข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าต่างชาติซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นทุกปี และแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปริมณฑลยังถูกมองว่ามีความผันผวน แต่โครงการของ RML ยังคงได้รับการตอบรับที่ดี เพราะอสังหาริมทรัพย์มีระดับราคาที่น่าสนใจไม่สูงมากนัก เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ดังนั้น RMLจึงเปิดสำนักงานขาย The Estelle Phrom Phong ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่างไรมอน แลนด์ และ Tokyo Tatemono ที่ประเทศสิงคโปร์เป็นที่แรก และมีแผนเปิดสำนักงานขายในประเทศอื่นๆ เช่น จีน เพิ่มอีกในอนาคต
สำหรับความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการ One City Centre (OCC) โครงการร่วมทุนกับพันธมิตรรายใหญ่ “Mitsubishi Estate” จากญี่ปุ่น ลงทุนสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าระดับลักซ์ชัวรี (เกรด A) อาคารสูง 61 ชั้น ขนาดพื้นที่รวม 61,000 ตารางเมตร ปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้าไปแล้วกว่า 20% โดยคาดว่าจะเสร็จเรียบร้อยในปี 2565 และสร้างรายได้จากค่าเช่าประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น การปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งนี้ถือได้ว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจออกมาได้ค่อนข้างดี รายได้จากค่าเช่าและบริการจะมาช่วยเพิ่มรายได้ให้ RML เติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป โดยที่ไม่ต้องพึ่งพิงการขายโครงการคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว
"ออริจิ้นฯ" ทุ่มหมื่น ล.เร่งสร้างโครงการ-กว้านซื้อที่ดิน
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เชื่อว่าภาพรวมอสังหาปีหน้ายังคงเดินหน้าต่อได้ จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐช่วงปลายปี 62 ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง รวมถึงโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" จะช่วยกระตุ้นยอดขายช่วงที่เหลือของปีต่อเนื่องถึงต้นปีหน้า คาดจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้อุตสาหกรรมผ่านพ้นช่วงจุดต่ำสุดไปได้
ขณะที่กลยุทธ์การดำเนินงานในปี 63 บริษัทมองลูกค้าเป็นศูนย์กลาง เน้นแนวคิดความเข้าใจลูกค้าเป็นแกนหลักในการออกแบบสินค้า และงานบริการ ให้สอดคล้องต่อความต้องการ แล้วใช้ Big Data มาวิเคราะห์จากการจัดเก็บข้อมูล บริหารข้อมูล และเลือกใช้ข้อมูลได้อย่างเหมาะสม ว่าจะเข้าถึงลูกค้าด้วยวิธีไหน ส่งข้อมูลอะไรให้ลูกค้าเข้าใจในสินค้าเร็วที่สุด ทำให้วันนี้เราได้เข้าใจถึงผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม แต่ละระดับว่าควรจะเข้าถึงแบบไหนและรูปแบบอะไร
สำหรับงบลงทุนบริษัทได้ตั้งงบลงทุนไว้ราว 10,000 ล้านบาท เพื่อที่จะใช้ในการก่อสร้างคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร รวมถึงใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง และคาดว่าจะใช้งบเพิ่มเติมในการลงทุนโครงการโรงแรมราว 500-1,000 ล้านบาท ซึ่งในปี 63 บริษัทจะเปิดบริการโรงแรมใหม่ได้ 2 แห่งในช่วงเดือน ม.ค. คือ โรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ และโรงแรมไอบิส และจะสามารถรับรู้รายได้เข้ามาเต็มปี
ขณะที่ความคืบหน้าการนำบริษัทย่อย ชื่อ บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ซึ่งเป็นผู้ให้บริการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ (mai) บริษัทคาดหวังที่จะนำในช่วงปลายปี 63 ส่วนผลการดำเนินในปีนี้คาดว่าจะมีรายได้ราว 350 ล้านบาท และประเมินว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่อง
ในปี 63 บริษัทตั้งเป้ายอดขายอยู่ที่ 30,000 ล้านบาทหรือมากกว่า ตามการเปิดโครงการใหม่ โดยในปีหน้ามีแผนจะเปิดโครงการมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 29,000 ล้านบาท พร้อมทั้งสร้างความเเตกต่างจากอุตสาหกรรม เพื่อตอบรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ประเมินว่าจะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้ หลังจากปีนี้ที่หดตัวมากถึง 15% แล้ว
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มีโครงสร้างธุรกิจหลากหลาย ประกอบด้วย 1.ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย (Residential Development Business) รวมมูลค่าโครงการกว่า 103,000 ล้านบาท 2.ธุรกิจที่สร้างรายได้หมุนเวียนต่อเนื่อง (Recurring Income Business) เช่น โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ค้าปลีก 3.ธุรกิจบริการ (Service Business) เช่น ธุรกิจการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจตัวแทนซื้อ ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ และยังมีวิสัยทัศน์ในการขยายประเภทธุรกิจใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
วัสดุก่อสร้างยังคงเติบโต
ขณะที่กลุ่มวัสดุก่อสร้าง นายชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีแพนเนล จำกัด (CPanel) ผู้ผลิตและจำหน่ายผนังคอนกรีตสำเร็จรูป เปิดเผยว่า เทรนด์ของการก่อสร้างในปัจจุบันจะเป็นลักษณะของการขายก่อนสร้างทีหลัง ส่งผลให้ความต้องการใช้งานผนังคอนกรีตสำเร็จรูปมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการความรวดเร็วในการส่งมอบงานให้แก่ลูกค้าได้ทันเวลาและเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ประกอบการในการสต๊อกสินค้า อีกทั้งสามารถรักษา Working Cap ในการดำเนินงานได้
ทั้งนี้ CPanel เป็นผู้ผลิตผนังคอนกรีตสำเร็จรูปเพียงรายเดียวที่สามารถออกแบบและขึ้นงานได้ตามความต้องการของลูกค้า ด้วยหุ่นยนต์ที่มีเทคโนโลยีและเครื่องจักรการผลิตระบบ Fully Automatic ตอบโจทย์การบริหารจัดการระยะเวลาการทำงาน และช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการได้เป็นอย่างดี จึงสามารถตอบโจทย์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“สำหรับการเติบโตของ CPanel ในปีหน้า คาดว่าจะเติบโตมากกว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ด้วยเทรนด์การขายก่อนก่อสร้างทีหลัง การลดต้นทุนการก่อสร้าง ลดจำนวนแรงงาน และลดปัญหาฝุ่น-มลพิษงานก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการปรับสัดส่วนการก่อสร้างมาใช้วัสดุผนังคอนกรีตสำเร็จรูปมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน บริษัทยังคงรักษาฐานลูกค้าเดิมและเดินหน้าทำตลาดแนะนำผลิตภัณฑ์กับลูกค้ารายใหม่ โดยจะเน้นกลุ่มผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีรูปแบบโครงการที่หลากหลาย ตลอดจนโครงการก่อสร้างต่างๆ ของหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งยิ่งบริษัทมีปริมาณงานเพิ่มขึ้นก็จะสามารถควบคุมต้นทุนได้ดี อีกทั้งบริษัทมีการปรับปรุงพัฒนาเทคโนโลยีสม่ำเสมอ เพื่อให้ผลิตชิ้นงานออกมาได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการได้เป็นอย่างดี” นายชาคริต กล่าว
อย่างไรก็ตาม ทิศทางการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความกังวลอยู่มากในเรื่องของโครงการเหลือขาย กำลังซื้อของผู้บริโภค และการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งยังเป็นตัวแปรที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจในประเทศ คงต่อรอดูต่อไปว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวในปี 2563 ได้หรือไม่
