คอนโดฯ ปี 62 กระอัก ยอดขายเฉลี่ยแค่ 40% กว่า 50% ยอดขายไม่ถึง 30% คาดกระทบต่อเนื่องถึงปี 63 แนะผู้ประกอบการปรับตัว เปลี่ยนวิธีคิด ต้องมั่นใจก่อนลงทุน ซื้อที่ดินไม่แพง ขายราคาถูก ลูกค้าต้องมีมากพอ ทำโครงการไม่ใหญ่
ปี 2562 เป็นอีกปีที่ยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากแรงกดดันของปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่นอกจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินแล้ว ยังได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV รวมไปถึงข้อกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินใหม่ เพราะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่ม ต้องใส่เงินลงทุนมากขึ้น การปล่อยเช่าต่อทำได้หรือไม่ เพราะกลุ่มลูกค้าเช่าก็มีน้อยลงมาก ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างปรับตัวด้วยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ เลื่อนแผนการลงทุนออกไป ทำให้ยอดเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงมากถึง 40% จากแผนเดิมที่วางเอาไว้ ขณะที่อัตราการขายลดน้อยลงมากเช่นกัน
โครงการเปิดใหม่ลดวูบ 40%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในปี 2562 ถือว่าชะลอตัวมาก ทั้งในส่วนอุปทานที่เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงกว่า 40% จากแผนการพัฒนาเดิมและมีการปรับเลื่อนแผนการขายบางโครงการออกไปเป็นปีหน้า เน้นระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่โดยเฉพาะในส่วนของอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จรอการขาย ซึ่งผู้ปะกอบการส่วนใหญ่เน้นการลดราคาพร้อมด้วยโปรโมชันแรงๆ เจรจาราคาเป็นรายบุคคล มีความยืดหยุ่นสูง เพื่อให้สามารถระบายสต๊อกออกไปให้ได้มากที่สุด เพราะหากถือไว้นานต้องเสียภาษีตามข้อกำหนดของภาษีที่ดินใหม่ รวมไปถึงค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ
ส่วนภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวทั้งในส่วนของเรียล ดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และในส่วนของนักลงทุนที่ยังชะลอตัว ซึ่งพบว่า กลุ่มนักลงทุนจะตัดสินใจซื้อเฉพาะในโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและระดับราคายังสามารถทำกำไรได้แค่ในบางโครงการเท่านั้น ในช่วงที่ผ่านมาจึงทำให้เห็นภาพของการรอต่อคิวซื้อข้ามวันข้ามคืนในช่วงวันพรีเซลล์ในบางโครงการและส่งผลให้โครงการเหล่านั้นสามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลล์ได้กว่า 90% และสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่ค่อนข้างรวดเร็วหลังจากการเปิดการขายอย่างเป็นทางการ
คอนโดฯ ยอดขายเฉลี่ย 40%
อย่างไรก็ตาม พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 40% บางรายที่มีอัตราการขายเพียง 6-7% เท่านั้น ซึ่งกว่า 50% มียอดขายไม่ถึง 30% แต่มีบางโครงการที่มียอดขายสูงถึง 80-90% ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ทำให้ค่าเฉลี่ยอัตราการขายของทั้งตลาดเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 40%
ในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นว่า บางโครงการมีการประกาศหยุดการพัฒนาโครงการและคืนเงินให้แก่กลุ่มลูกค้าที่ซื้อไป ซึ่งผู้ประกอบการบางรายอาจนำโครงการมาปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการเพื่อเปิดขายใหม่อีกครั้งในภายหลังหรือยุติการพัฒนาโครงการไว้ชั่วคราว
“มีผู้ประกอบการหลายรายที่อยู่ระหว่างพิจารณาว่าจะทำอย่างไรกับโครงการที่ยอดขายน้อย เช่น ยกเลิกโครงการคืนเงินลูกค้า หรือเลื่อนไปเปิดโครงการใหม่อีกครั้งเมื่อภาวะตลาดดีขึ้น หรือในรายที่เริ่มก่อสร้างโครงการไปแล้วไม่สามารถหยุดได้ ก็พิจารณาปรับไปเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทงตเมนต์แทน” นายภัทรชัย กล่าว
สำหรับโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กที่มีอัตราการขายน้อยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีโครงการของรายใหญ่เปิดขายอยู่ ขณะที่รูปแบบการพัฒนาหรือคุณภาพของสินค้าไม่ได้แตกต่างกันมาก ราคาใกล้เคียงกัน ย่อมทำให้ผู้ซื้อเลือกที่จะซื้อสินค้าจากรายใหญ่แทน
ทำเลดีอย่างเดียวไม่ได้ต้องขายราคาถูกด้วย
นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการในปัจจุบัน นอกจากตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพแล้ว การตั้งราคาขายก็เป็นสิ่งสำคัญ คือไม่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในย่านนั้น หรือหากต้องการขายดีราคาต้องถูกกว่าราคาตลาดในย่านนั้นประมาณ 30% และสินค้าจะต้องมีคุณภาพดี ออกแบบดีตรงกับความต้องการด้วย
“ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายใช้วิธีตัดขาย 49% จากยูนิตทั้งหมดของโครงการซึ่งเป็นโควตาชาวต่างชาติ ให้แก่เอเยนซีต่างชาติไปเลย ส่วนอีก 51% จะนำมาทำการตลาดเอง โดยจะแบ่งชั้นของอาคารชัดเจน ทำให้พบว่าบางโครงการที่เปิดขายใหม่จะมียอดขายมาแล้ว ผู้ประกอบการบางรายปรับผังของห้องแบบสตูดิโอให้เป็นแบบโรงแรม ไม่มีโต๊ะรับแขก เข้าไปเป็นห้องนอน ซึ่งเหมาะสำหรับเช่าอยู่อาศัยชั่วคราว เพื่อตอบโจทย์นักลงทุนซื้อปล่อยเช่า แต่หากลูกค้าที่สนใจอยู่อาศัยจริงก็จะซื้อห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นก็สามารถทำได้” นายภัทรชัย กล่าว
สำหรับกำลังซื้อจากต่างชาติที่พบว่า เกิดการชะลอตัวตั่งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีก่อนหน้า และยังคงชะลอตัวในปี 2562 โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน แต่ก็ยังพบว่า กำลังซื้อต่างชาติยังคงสนใจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร แต่จะเลือกตัดสินใจซื้อเฉพาะโครงการที่มองว่ายังสามารถกำไรได้เท่านั้น
แม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะเป็นอีกปีที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในการปรับตัวรับกับปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบ ทั้งในเรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจภายในและภายนอกที่อยู่ในช่วงชะลอตัว กำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติเกิดการชะลอตัว รวมถึงหลังจากมาตรการ LTV มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เม.ย.2562 ความตึงเครียดทางการค้าและเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีนที่ยังคงยืดเยื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ รวมถึงค่าเงินบาทที่ยังแข็งค่าซึ่งการที่เงินบาทแข็งค่ามากกระทบต่อขีดความสามารถทางการแข่งขันของส่งออกไทย ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยลบที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ทั้งสิ้น
ปีทองผู้ซื้อที่มีความพร้อมด้านการเงิน
อย่างไรก็ตาม ปีนี้ถือว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ ที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลงทั้งในส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการเปิดขายใหม่ที่ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคามากขึ้น เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายที่สูงไปจะส่งผลให้โครงการแข่งขันได้ยากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว รวมถึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม
นอกจากนี้ ภาครัฐเองก็มีการออกนโยบายต่างๆ ออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อทั้งในส่วนของการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย
โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยการสนับสนุนเงินดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้เร็วขึ้น รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.5% เป็น 1.25% เนื่องจากเศรษฐกิจไทยขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ปัจจัยเหล่านี้ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นให้กำลังซื้อที่มีความพร้อม สามารถตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นปีทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563
“ปีนี้เป็นปีของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ ทั้งผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของราคา โปรโมชัน มาตรการภาครัฐ ซึ่งที่ได้ประโยชน์คือ สต๊อกเหลือขายในตลาด หรือโครงการที่สร้างเสร็จและโอนทันภายในปี 2563” นายภัทรชัย กล่าว
ปี 62 คอนโดฯ เปิดใหม่ 44,662 ยูนิต
นายภัทรชัย กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดพบในปี 2562 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 44,662 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาที่ประมาณ 219,180 ล้านบาท ลดลงจากในปีก่อนหน้าที่มีการเปิดตัวมากถึง 66,021 ยูนิตที่ประมาณ 33.4% ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่กลับไปใกล้
เคียงในปี 2560 ที่อยู่ที่ประมาณ 44,065 ยูนิต
โดยพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ประกอบการหลักในการขับเคลื่อนตลาดโดยเปิดตัวรวมกันกว่า 30,055 ยูนิต หรือคิดเป็น 67.3% ด้วยมูลค่าการพัฒนากว่า 139,940 ล้านบาท คิดเป็น 63.8% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในปี 2562 ส่วนผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันประมาณ 14,607 ยูนิต หรือคิดเป็น 32.7% ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 79,240 ล้านบาท หรือประมาณ 36.2%
ทั้งนี้ แผนกวิจัย คอลลิเออร์สฯ มองว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความเชื่อมั่นในเรื่องชื่อเสียงของผู้ประกอบการ รวมถึงคุณภาพ ความสามารถในการแข่งขันที่ค่อนข้างได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะยังคงส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ให้มีโอกาสที่ค่อนข้างได้เปรียบในการแข่งขัน
2563 ปีแห่งผลกระทบ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 จะเป็นปีที่ยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย ถือเป็น “ปีแห่งผลกระทบ” ซึ่งเป็นผลกระทบที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงด้านกฎหมาย กฎระเบียบต่างๆ เช่น ภาษีที่ดิน ผังเมือง ผลกระทบต่อเนื่องของมาตรการ LTV
โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่เริ่มสะท้อนให้เห็นแล้วในตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในรอบ 10 เดือนของปี 2562 โดยพบว่าที่อยู่อาศัยทุกประเภทมียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 8% แบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยวจำนวนยูนิตติดลบ 9% ทาวน์เฮาส์ติดลบ 7% และคอนโดมิเนียมติดลบ 8% โดยในปี 2563 เห็นผลกระทบชัดเจนมากขึ้น และกระทบเต็มปีเนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นการสะท้อนการซื้อในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า
ภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน โดย 1.จะต้องหาตลาดที่มีความเฉพาะเจาะจง ไม่พัฒนาโครงการแบบเหวี่ยงแห 2.ควบคุมขนาดการลงทุนให้เหมาะสม สอดคล้องต่อขนาดตลาดในทำเลนั้นๆ และ 3.ไม่สะสมแลนด์แบงก์ เพิ่มสภาพคล่อง
ปีแห่งการปรับตัว
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภาวการณ์ชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบทั้งจากภายนอกและภายในประเทศ หลายปัจจัยเป็นเรื่องที่อยู่เหนือการควบคุมทำให้ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ผู้ซื้อต่างชาติได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลก เงินบาทแข็งค่า อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับตัวหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง เลื่อนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมออกไป ลดการลงทุนลง
ผู้ประกอบการบางรายหันมาจับกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่เพิ่งเริ่มทำงาน ที่ยังมีหนี้น้อยแม้ว่ากลุ่มนี้จะเริ่มมีหนี้บัตรเครดิต หรือรถยนต์ ซึ่งจำนวนไม่เยอะหนี้ไม่เกินหลัก 1- 5 แสนบาท ยกเว้นการซื้อรถยนต์ ซึ่งการซื้อคอนโดมิเนียมจะใช้เวลาประมาณ 2 ปีในการก่อสร้าง ซึ่งสามารถเคลียร์หนี้บัตรเครดิตก่อนโอนบ้านได้ไม่ยาก นอกจากนี้ บางธนาคารจะไม่นำหนี้บัตรเครดิตเข้ามาคำนวณด้วย ต่างจากกลุ่มวัยกลางคนที่มีหนี้อยู่ในระดับสูง บางรายมีหนี้บ้านอยู่ก่อนแล้ว ทำให้โอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงตาม
อย่างไรก็ตาม การลงทุนของผู้ประกอบการในภาวะตลาดชะลอตัวแม้ว่าการขายจะช้า แต่ก็ยังสามารถทำการตลาดได้ ดังนั้น การลงทุนนอกจากเลือกทำเลที่มีศักยภาพแล้ว ราคาที่ดินจะต้องไม่สูงจนเกินไปเพื่อที่จะสามารถพัฒนาสินค้าออกมาราคาไม่แพงดึงดูดความสนใจของลูกค้า ทำวิจัยตลาดเชิงลึกเป็นสิ่งสำคัญมากเพราะต้องมั่นใจว่าเปิดตัวออกมาแล้วจะต้องมียอดขายไม่น้อยกว่า 50% เน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวไทย เพราะตลาดต่างชาติยังชะลอการซื้อ ซึ่งผู้ประกอบการต้องมาลุ้นว่าชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมไปในช่วงที่ผ่านมาจะมาโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่
“ปีนี้ ปีหน้า ถือเป็นปีแห่งการปรับตัว เปลี่ยนวิธีคิด เปลี่ยนวิธีการทำงาน ทำอะไรใหม่ๆ ลงทุนอย่างระมัดระวังมาก อย่าหวังพึ่งต่างชาติ การพัฒนาโครงการออกมาแล้วบวกกำไรสูงๆ เช่นในอดีตทำไม่ได้แล้ว ราคาที่ตั้งขายจะต้องสมเหตุสมผล ซึ่งตัวอย่างมีให้เห็น ตั้งราคาสูงไปก็ขายไม่ออก คุณภาพการก่อสร้างก็เป็นสิ่งสำคัญ” นายสุรเชษฐ กล่าว
ในปี 2563 จะต้องจับตาดูโครงการที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเร่งก่อสร้างให้เสร็จเพื่อโอนทันมาตรการภาครัฐอาจทำให้คุณภาพไม่ดี ซึ่งเดิมกลุ่มนี้จะมีปัญหาเรื่องคุณภาพอยู่แล้ว ดังนั้น ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้ดีก่อนรับโอน เพราะหากรับโอนไปก่อนอาจมีปัญหาเรื่องการแก้ไขในภายหลังได้ นอกจากนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกจะเห็นการลงทุนโครงการขนาดเล็ก ไม่เกิน 70-80 ยูนิตเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากก่อสร้างเสร็จเร็วทันมาตรการหมดอายุปลายปี 2563
