ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ได้รับผลกระทบ"อย่างจัง" จากมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ (LTV) ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง จนเกิดภาวะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่ชะลอตัวนับตั้งแต่ปลายปี 2561 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ซัพพลายคอนโดสะสมในตลาด เรียกได้ว่าอยู่ในสภาวะ Over Supply
แม้ว่า ในปี 2562 นี้จะมีปัจจัยบวก จากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับรัฐบาลได้มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ไปถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 และ ล่าสุด ยังมีมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้ชื่อ "บ้านดีมีดาวน์" โดยผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการนี้ จะได้รับคืนเงิน 50,000 บาท หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะกำหนด ซึ่งมาตรการใหม่ที่ออกมานี้เชื่อว่าจะกระตุ้นให้ตลาดคึกคักไปจนถึช่วงไตรมาสแรกของปี 2563
จากสภาวะดังกล่าวส่งผลให้ตลอดปี 2562 ตลาดคอนโดเกิดการแข่งขันรุนแรงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการประเภทคอนโด มีการจัดแคมเปญระบายสต๊อกออกมาอย่างต่อเนื่อง กลยุทธ์ต่างๆไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม ถูกงัดออกมาใช้จนหมด ความร้อนแรงในการแข่งขันเพื่อระบายสต๊อก ของกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง-กลาง เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในช่วงต้นปี 2562 จนมาถึงช่วงปลายปี ยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลงแต่กับทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น
ถามว่า...? เมื่อตลาดรวมชะลอตัว การแข่งขันในตลาดสูงขนาดนี้ ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาฯในสถานะการณ์ ณ ปัจจุบันจะปรับตัวกันอย่างไร..!!!
จากการทิศทางการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในตลาดรวม นับตั้งแต่ปี2561 เริ่มเห็นทิศทางการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ตลาดเป็น 3 ส่วนหลักๆ คือ 1.ชะลอพัฒนาโครงการและหันมาระบายสต๊อกเก่า โดยมีปัจจัยหนุนจากมาตรการรัฐ 2.ปรับลดหรือชะลอโครงการใหม่ในกลุ่มสินค้าโอเวอร์ซับพลาย เช่น คอนโดระดับกลาง-ล่าง และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบระดับราคาไม่เกิน3ล้านบาทรองรับดีมานด์กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐ และ3.ชะลอโครงกาคอนโดระดับล่าง หันไปพัฒนาโครงการเจาะตลาดระบบน ซึ่งลูกค้าไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ luxury และ Super luxury
ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ไม่ต้องนับรวม ค่ายยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่กำแชร์บ้านหรูแบบบเงียบๆมานานกว่าทศวรรต โดยนับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 เป็นต้นมา พบว่าในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ luxury และ Super luxury ทั้งในส่วนของคอนโด และบ้านหรู คือทางเลือกที่สดใสของผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และ บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการของบริษัทเบอร์ใหญ่ อย่างเช่นโครงการเดอะฟอเรสเทียส์ อภิมหาโปรเจกท์ มิกซ์ยูส จากค่าย MQDCที่มีมูลค่าโครงการทะยานสู่ 125,000 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 398 ไร่ ย่านบางนา กิโลเมตรที่ 7 โครงการโครงการมาวิสต้า เพรสทีจ วิลเลจ กรุงเทพกรีฑา บ้านเดี่ยว Super Luxury ราคาเริ่มต้น90ล้านบาท และโครงการTHE PALAZZO ศรีนครินทร์ บ้านเดี่ยว Super Luxury ราคาขายเริ่ม 29-60 ล้านบาท จากค่าย เมเจอร์ดี เวลลอปเม้นท์ โครงการ “คริสตัล โซลานา” บ้านหรูระดับอัลตราลักชัวรีระดับ 6 ดาว บนพื้นที่กว่า 31 ไร่ เลียบถนนประดิษฐ์มนูธรรม ราคาขายเริ่มต้น 65-300 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ได้เปิดตัวโครงการ “อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” บ้านเดี่ยว 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 100-170 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท โครงการ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” บนพื้นที่ 45 ไร่เศษ เลียบถนนประดิษฐ์มนูธรรม บ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้น 245-360 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท จาก บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) โครงการ ‘THE SONNE ศรีนครินทร์-บางนา’ บ้านเดี่ยว Luxury Duplex Home ราคาเริ่มต้น12-15 ล้านบาท โครงการแฟล็กชิพ มูลค่าโครงการ 630 ล้านบาท จากค่าย เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)
ที่ลืมไม่ได้เลยคือ ค่าย แสนสิริ ซึ่งเป็นค่ายอสังหาฯที่ประกาศตัวเป็นผู้นำตลาด Luxury โดยเป็นเจ้าแรกที่ได้รวบรวมโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่และแฟล็กชิพซูเปอร์ลักชัวรี่ ทั้งโครงการคอนโดหรู 98 WIRELESS โครงการบ้านเดี่ยวแสนสิริ พัฒนาการ ซึ่งว่างเว้นจากการพัฒนามานานกว่า10ปีกลับมาพัฒนาอีกครั้ง โครงการเดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ และโครงการ คุณบายยู อินสไปร์ บาย สตาร์ค มาจัดหมวดหมู่ เพื่อทำตลาดลักชัวรี่โดยเฉพาะ ภายใต้ “Sansiri Luxury Collection” ซึ่งมีมูลค่ารวมกว่า 22,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีอีกหลายค่ายที่หันมาจับตลาด luxury และ Super luxury
นายปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบริหารกลยุทธ์ บริษัทแสนสิริจำกัด(มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโด Luxury และ Super Luxury ยังมีการขยายตัวที่ดี โดยปัจจุบันวงการอสังหาฯทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่แปลกใหม่ เพื่อตอบโจทย์ และรองรับไลฟ์สไตล์ที่ไม่หยุดนิ่งของกลุ่มลูกค้าระดับ Luxury อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากข้อมูล Savills Report 2018 ระบุว่า มีจำนวน Branded Residence กว่า 400 แห่งทั่วโลก หรือมี Unit Residence กว่า 50,000 ยูนิตเกิดขึ้น หรือมีอัตราการเติบโตถึง 198% ทำให้แสนสิริ เห็นถึงศักยภาพของตลาด Design Residence ในประเทศไทยซึ่งยังมีช่องว่างของตลาดในการพัฒนา Branded Residence จึงมั่นใจว่า ตลาด Luxury และ Super Luxury ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี
... สำหรับ Branded Residence ถือว่าเป็นเทรนด์ในการพัฒนา โครงการระดับ Luxury และ Super Luxury ที่กำลังมาแรงและได้รับความนิยม โดยรูปแบบของการ พัฒนา เป็นการจับมือร่วมกันพัฒนา ตั้งแต่การวางคอนเซปต์โครงการ ตลอดจนการออกแบบและดีไซน์เพื่อให้ตอบโจทย์ กลุ่มลูกค้าระดับ luxury มากที่สุด โดยได้นำโมเดลการพัฒนาอสังหาแบบ Non Hotel Branded Resident หรือการพัฒนาโครงการอสังหาที่ไม่ใช่กลุ่มโรงแรม ซึ่งมีระดับเทียบเท่ากับ Super luxury Brand ระดับโลก มาใช้ในการพัฒนาโครงการ
" การพัฒนาโครงการ branded Residence ทำให้กลุ่มลูกค้า ไม่ได้จำกัด เฉพาะ ในประเทศไทย แต่ยังเป็น การขยาย กลุ่มลูกค้า ไปในระดับ International ซึ่งจะทำให้ เข้าถึงกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี รวมถึงนักลงทุน จากทั่วโลก ซึ่งกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศ "
ก่อนหน้านี้ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้ออกมาระบุว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury จะกลับมาเติบโตยังโดดเด่น เนื่องจาก ผู้พัฒนาโครงการมี ทิศทางการพัฒนา โครงการใหม่ๆเพื่อเจาะกลุ่ม Luxury เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมองว่า กลุ่มลูกค้าดังกล่าว จะยังมีคนกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจาก ภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้ พิจารณาจากการเติบโตของมูลค่าตลาดอสังหาระดับลักชัวรี่ย้อนหลัง แล้วว่า 7 ก่อนหน้าปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2555-2561 การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยไม่ได้เติบโตอย่างเมื่อวาน แต่ ตลาดอสังหาในกลุ่ม Luxury ครับมีอัตราการเติบโต เฉลี่ย 7 %ต์ต่อปี โดยคอนโดมิเนียมระดับ Luxury มียอดการตอบรับ เฉลี่ยอยู่ที่ 70% ซึ่งสอดคล้องกับ demand ที่ขยายตัวอยู่ต่อเนื่อง
สำหรับโครงการระดับ Luxury และ Super Luxury ถือว่าเป็นสินค้าในตลาด"นิชมาร์เก็ต" ที่มีกลุ่มลูกค้าหลัก คือกลุ่มเศรษฐี และมหาเศรษฐี รวมถึงกลุ่มนักสะสม นักลงทุน ล้วนแต่เป็นกลุ่มที่มีเงินเหลือเก็บ และไม่ได้รับผลกระทบ จากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มเดียว ผู้พัฒนาโครงการมั่นใจว่ามีอัตราขยายตัวดี เนื่องจากเป็นกลุ่มสินค้าที่มีจำนวนจำกัด และยังเป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มในตัวเอง
จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้ตลอดปี 2562 ยังคงมี คอนโดระดับ Luxury และ Super Luxury ทยอยเปิดตัวออกสู่ตลาดต่อเนื่อง โดยทำเลที่มีการพัฒนาส่วนใหญ่ ยังกระจุกตัวอยู่ที่ทำเลสุขุมวิทต้นๆ ตั้งแต่ซอย หลังสวน เพลินจิต วิทยุ นานา ต่อเนื่องไปจนถึง ซอยทองหล่อ และเอกมัย อีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพมากพอ คือ ทำเลเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งที่ดินโดยมากอยู่ในมือของตระกูลเก่าแก่ของประเทศไทย ทำให้ที่ดินเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่ค่อยมีออกมาสู่ตลาด ดังนั้น แต่ละโครงการที่มีการซื้อที่ดินริมน้ำมาพัฒนาใหม่ จึงถูกพัฒนาเป็นโครงการระดับลักชัวรี่แทบทั้งสิ้น ส่วนทำเลหลักของกลุ่มที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านหรูระดับ Luxury และ Super Luxuryคือ ทำเลย่านสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ ราชพฤกษ์ สาทร พระราม 3 และทำเลย่านกรุงเทพกรีฑา
ขณะที่ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาและ บริหารการขายโครงการอสังหา 2562 ว่า เป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงและท้าทาย ของตลาด Luxury ต่างจากช่วง 3-4 ปีก่อนหน้า ที่ผ่านมาเพราะมีปัจจัย ที่หลากหลายเข้ามากระทบตลาด โดยเฉพาะราคาขายคอนโด ซึ่งสูงกว่ากำลังซื้อ ทั้งนี้หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2558 ราคาเสนอขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตรและในปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาขาย เฉลี่ยคอนโด Luxury มีการปรับตัวขึ้นมาที่ 280,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดในรอบ 20 -30 ปีที่ผ่านมา มีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยปีละ 8-9 % แต่ใน ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายคอนโด มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5- 13%ต่อปี ถือว่าเป็นอัตราการปรับตัวค่อนข้างสูง
" แม่มาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีผลกระทบต่อตลาดระดับกลาง-บน แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดรับเชอรี่และ Super luxury ซึ่งบริษัทมองว่าในช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและลงทุนระยะยาว เนื่องจากมาตรการ LTV ที่เข้มงวดจะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาลดลงในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต้องแข่งขันเร่งระบายสินค้า"
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดLuxuryเป็นเซกเมนต์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง มีสินค้าอยู่ในตลาดค่อนข้างน้อย รวมทั้งมีกลุ่มต่างชาติให้ความสนใจเป็นเจ้าของ ทำให้ตลาด Luxuryโตต่อเนื่อง ทั้งกลุ่มอสังหาฯซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะทำเลใน โซนลุมพินี (เพลินจิต ชิดลม หลังสวน) สุขุมวิท ที่มีกำลังซื้อสูง
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรี ระดับราคาต่อตร.ม .2.5 แสนบาท ยังเป็นตลาด ที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ตอบแทนจากการลงทุน ปล่อยเช่า4.5-5% และอัตราการปรับราคาจากการขายเฉลี่ย 5.5-6.5% ต่อปี ให้ผลตอบแทน 10% โดยในโซนลุมพินี ประกอบด้วยเพลินจิต ชิดลม หลังสวน มีอัตราการขายสูง 76% เนื่องจากเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การใช้ชีวิต สภาพแวดล้อมดีสำหรับกลุ่มเป้าหมาย ที่มีกำลังซื้อ ทำให้ในปี2562นี้ ผู้ประกอบการส่วนหนึ่ง จึงหันมาเปิดโครงการเพื่อเจาะกลุ่มลักชัวรี เพื่อเพิ่มรายได้
จากข้อมูลคอลลิเออร์ส ยังพบว่า อุปทาน เปิดขายใหม่ คอนโดไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ในช่วงปี 2555-ครึ่งแรกปี 2562 มีประมาณ 13,650 ยูนิต จากอุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ 362,398 ยูนิต คิดเป็นเพียง 3.76% ของอุปทานคอนโดที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯเท่านั้น
“แม้ตลาดคอนโด Luxury จะมีซับพลายไม่มาก กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ แต่ผู้พัฒนาควรติดตามสถารการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด และระมัดระวังให้มาก เพราะแม้ว่ากลุ่มลูกค้าจะมีเงินเย็น เป็นกลุ่มเศรษฐี นักธุรกิจ แต่ต้องเข้าใจด้วยว่าลูกค้ากลุ่มนี้ โดยพฤติกรรมแล้ว จะซื้ออสังหาฯเพื่อสะสม หรือลงทุน ในช่วงที่สภาพคล่องการเงินดี แต่ในปัจจุบันสถานการณ์เศษรฐกิจในประเทศไทย และเศรษฐกิจโลก อยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจ สิ่งแรกที่คนกลุ่มนี้ต้องระมัดระวังในช่วงเศษรฐกิตชะลอตัว คือการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้นโอกาสที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้ออสังหาฯเพื่อสะสมหรือลงทุนในช่วงนี้จึงยากขึ้น” นายพนม กาญจนเท่าเทียม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว
แม้ว่า ในปี 2562 นี้จะมีปัจจัยบวก จากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับรัฐบาลได้มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ไปถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 และ ล่าสุด ยังมีมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้ชื่อ "บ้านดีมีดาวน์" โดยผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อเดือน ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการนี้ จะได้รับคืนเงิน 50,000 บาท หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะกำหนด ซึ่งมาตรการใหม่ที่ออกมานี้เชื่อว่าจะกระตุ้นให้ตลาดคึกคักไปจนถึช่วงไตรมาสแรกของปี 2563
จากสภาวะดังกล่าวส่งผลให้ตลอดปี 2562 ตลาดคอนโดเกิดการแข่งขันรุนแรงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการประเภทคอนโด มีการจัดแคมเปญระบายสต๊อกออกมาอย่างต่อเนื่อง กลยุทธ์ต่างๆไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม ถูกงัดออกมาใช้จนหมด ความร้อนแรงในการแข่งขันเพื่อระบายสต๊อก ของกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง-กลาง เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในช่วงต้นปี 2562 จนมาถึงช่วงปลายปี ยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลงแต่กับทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น
ถามว่า...? เมื่อตลาดรวมชะลอตัว การแข่งขันในตลาดสูงขนาดนี้ ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาฯในสถานะการณ์ ณ ปัจจุบันจะปรับตัวกันอย่างไร..!!!
จากการทิศทางการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในตลาดรวม นับตั้งแต่ปี2561 เริ่มเห็นทิศทางการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ตลาดเป็น 3 ส่วนหลักๆ คือ 1.ชะลอพัฒนาโครงการและหันมาระบายสต๊อกเก่า โดยมีปัจจัยหนุนจากมาตรการรัฐ 2.ปรับลดหรือชะลอโครงการใหม่ในกลุ่มสินค้าโอเวอร์ซับพลาย เช่น คอนโดระดับกลาง-ล่าง และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบระดับราคาไม่เกิน3ล้านบาทรองรับดีมานด์กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐ และ3.ชะลอโครงกาคอนโดระดับล่าง หันไปพัฒนาโครงการเจาะตลาดระบบน ซึ่งลูกค้าไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ luxury และ Super luxury
ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ไม่ต้องนับรวม ค่ายยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ที่กำแชร์บ้านหรูแบบบเงียบๆมานานกว่าทศวรรต โดยนับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2562 เป็นต้นมา พบว่าในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ luxury และ Super luxury ทั้งในส่วนของคอนโด และบ้านหรู คือทางเลือกที่สดใสของผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และ บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการของบริษัทเบอร์ใหญ่ อย่างเช่นโครงการเดอะฟอเรสเทียส์ อภิมหาโปรเจกท์ มิกซ์ยูส จากค่าย MQDCที่มีมูลค่าโครงการทะยานสู่ 125,000 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 398 ไร่ ย่านบางนา กิโลเมตรที่ 7 โครงการโครงการมาวิสต้า เพรสทีจ วิลเลจ กรุงเทพกรีฑา บ้านเดี่ยว Super Luxury ราคาเริ่มต้น90ล้านบาท และโครงการTHE PALAZZO ศรีนครินทร์ บ้านเดี่ยว Super Luxury ราคาขายเริ่ม 29-60 ล้านบาท จากค่าย เมเจอร์ดี เวลลอปเม้นท์ โครงการ “คริสตัล โซลานา” บ้านหรูระดับอัลตราลักชัวรีระดับ 6 ดาว บนพื้นที่กว่า 31 ไร่ เลียบถนนประดิษฐ์มนูธรรม ราคาขายเริ่มต้น 65-300 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ได้เปิดตัวโครงการ “อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” บ้านเดี่ยว 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 100-170 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท โครงการ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” บนพื้นที่ 45 ไร่เศษ เลียบถนนประดิษฐ์มนูธรรม บ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้น 245-360 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท จาก บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) โครงการ ‘THE SONNE ศรีนครินทร์-บางนา’ บ้านเดี่ยว Luxury Duplex Home ราคาเริ่มต้น12-15 ล้านบาท โครงการแฟล็กชิพ มูลค่าโครงการ 630 ล้านบาท จากค่าย เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)
ที่ลืมไม่ได้เลยคือ ค่าย แสนสิริ ซึ่งเป็นค่ายอสังหาฯที่ประกาศตัวเป็นผู้นำตลาด Luxury โดยเป็นเจ้าแรกที่ได้รวบรวมโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่และแฟล็กชิพซูเปอร์ลักชัวรี่ ทั้งโครงการคอนโดหรู 98 WIRELESS โครงการบ้านเดี่ยวแสนสิริ พัฒนาการ ซึ่งว่างเว้นจากการพัฒนามานานกว่า10ปีกลับมาพัฒนาอีกครั้ง โครงการเดอะ โมนูเมนต์ ทองหล่อ และโครงการ คุณบายยู อินสไปร์ บาย สตาร์ค มาจัดหมวดหมู่ เพื่อทำตลาดลักชัวรี่โดยเฉพาะ ภายใต้ “Sansiri Luxury Collection” ซึ่งมีมูลค่ารวมกว่า 22,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีอีกหลายค่ายที่หันมาจับตลาด luxury และ Super luxury
นายปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบริหารกลยุทธ์ บริษัทแสนสิริจำกัด(มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโด Luxury และ Super Luxury ยังมีการขยายตัวที่ดี โดยปัจจุบันวงการอสังหาฯทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่แปลกใหม่ เพื่อตอบโจทย์ และรองรับไลฟ์สไตล์ที่ไม่หยุดนิ่งของกลุ่มลูกค้าระดับ Luxury อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากข้อมูล Savills Report 2018 ระบุว่า มีจำนวน Branded Residence กว่า 400 แห่งทั่วโลก หรือมี Unit Residence กว่า 50,000 ยูนิตเกิดขึ้น หรือมีอัตราการเติบโตถึง 198% ทำให้แสนสิริ เห็นถึงศักยภาพของตลาด Design Residence ในประเทศไทยซึ่งยังมีช่องว่างของตลาดในการพัฒนา Branded Residence จึงมั่นใจว่า ตลาด Luxury และ Super Luxury ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี
... สำหรับ Branded Residence ถือว่าเป็นเทรนด์ในการพัฒนา โครงการระดับ Luxury และ Super Luxury ที่กำลังมาแรงและได้รับความนิยม โดยรูปแบบของการ พัฒนา เป็นการจับมือร่วมกันพัฒนา ตั้งแต่การวางคอนเซปต์โครงการ ตลอดจนการออกแบบและดีไซน์เพื่อให้ตอบโจทย์ กลุ่มลูกค้าระดับ luxury มากที่สุด โดยได้นำโมเดลการพัฒนาอสังหาแบบ Non Hotel Branded Resident หรือการพัฒนาโครงการอสังหาที่ไม่ใช่กลุ่มโรงแรม ซึ่งมีระดับเทียบเท่ากับ Super luxury Brand ระดับโลก มาใช้ในการพัฒนาโครงการ
" การพัฒนาโครงการ branded Residence ทำให้กลุ่มลูกค้า ไม่ได้จำกัด เฉพาะ ในประเทศไทย แต่ยังเป็น การขยาย กลุ่มลูกค้า ไปในระดับ International ซึ่งจะทำให้ เข้าถึงกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี รวมถึงนักลงทุน จากทั่วโลก ซึ่งกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศ "
ก่อนหน้านี้ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้ออกมาระบุว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury จะกลับมาเติบโตยังโดดเด่น เนื่องจาก ผู้พัฒนาโครงการมี ทิศทางการพัฒนา โครงการใหม่ๆเพื่อเจาะกลุ่ม Luxury เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมองว่า กลุ่มลูกค้าดังกล่าว จะยังมีคนกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจาก ภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้ พิจารณาจากการเติบโตของมูลค่าตลาดอสังหาระดับลักชัวรี่ย้อนหลัง แล้วว่า 7 ก่อนหน้าปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2555-2561 การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยไม่ได้เติบโตอย่างเมื่อวาน แต่ ตลาดอสังหาในกลุ่ม Luxury ครับมีอัตราการเติบโต เฉลี่ย 7 %ต์ต่อปี โดยคอนโดมิเนียมระดับ Luxury มียอดการตอบรับ เฉลี่ยอยู่ที่ 70% ซึ่งสอดคล้องกับ demand ที่ขยายตัวอยู่ต่อเนื่อง
สำหรับโครงการระดับ Luxury และ Super Luxury ถือว่าเป็นสินค้าในตลาด"นิชมาร์เก็ต" ที่มีกลุ่มลูกค้าหลัก คือกลุ่มเศรษฐี และมหาเศรษฐี รวมถึงกลุ่มนักสะสม นักลงทุน ล้วนแต่เป็นกลุ่มที่มีเงินเหลือเก็บ และไม่ได้รับผลกระทบ จากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มเดียว ผู้พัฒนาโครงการมั่นใจว่ามีอัตราขยายตัวดี เนื่องจากเป็นกลุ่มสินค้าที่มีจำนวนจำกัด และยังเป็นสินค้าที่มีมูลค่าเพิ่มในตัวเอง
จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้ตลอดปี 2562 ยังคงมี คอนโดระดับ Luxury และ Super Luxury ทยอยเปิดตัวออกสู่ตลาดต่อเนื่อง โดยทำเลที่มีการพัฒนาส่วนใหญ่ ยังกระจุกตัวอยู่ที่ทำเลสุขุมวิทต้นๆ ตั้งแต่ซอย หลังสวน เพลินจิต วิทยุ นานา ต่อเนื่องไปจนถึง ซอยทองหล่อ และเอกมัย อีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพมากพอ คือ ทำเลเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งที่ดินโดยมากอยู่ในมือของตระกูลเก่าแก่ของประเทศไทย ทำให้ที่ดินเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่ค่อยมีออกมาสู่ตลาด ดังนั้น แต่ละโครงการที่มีการซื้อที่ดินริมน้ำมาพัฒนาใหม่ จึงถูกพัฒนาเป็นโครงการระดับลักชัวรี่แทบทั้งสิ้น ส่วนทำเลหลักของกลุ่มที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านหรูระดับ Luxury และ Super Luxuryคือ ทำเลย่านสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ ราชพฤกษ์ สาทร พระราม 3 และทำเลย่านกรุงเทพกรีฑา
ขณะที่ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาและ บริหารการขายโครงการอสังหา 2562 ว่า เป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงและท้าทาย ของตลาด Luxury ต่างจากช่วง 3-4 ปีก่อนหน้า ที่ผ่านมาเพราะมีปัจจัย ที่หลากหลายเข้ามากระทบตลาด โดยเฉพาะราคาขายคอนโด ซึ่งสูงกว่ากำลังซื้อ ทั้งนี้หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2558 ราคาเสนอขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตรและในปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาขาย เฉลี่ยคอนโด Luxury มีการปรับตัวขึ้นมาที่ 280,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดในรอบ 20 -30 ปีที่ผ่านมา มีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยปีละ 8-9 % แต่ใน ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายคอนโด มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5- 13%ต่อปี ถือว่าเป็นอัตราการปรับตัวค่อนข้างสูง
" แม่มาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีผลกระทบต่อตลาดระดับกลาง-บน แต่จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดรับเชอรี่และ Super luxury ซึ่งบริษัทมองว่าในช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและลงทุนระยะยาว เนื่องจากมาตรการ LTV ที่เข้มงวดจะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาลดลงในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต้องแข่งขันเร่งระบายสินค้า"
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดLuxuryเป็นเซกเมนต์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง มีสินค้าอยู่ในตลาดค่อนข้างน้อย รวมทั้งมีกลุ่มต่างชาติให้ความสนใจเป็นเจ้าของ ทำให้ตลาด Luxuryโตต่อเนื่อง ทั้งกลุ่มอสังหาฯซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะทำเลใน โซนลุมพินี (เพลินจิต ชิดลม หลังสวน) สุขุมวิท ที่มีกำลังซื้อสูง
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรี ระดับราคาต่อตร.ม .2.5 แสนบาท ยังเป็นตลาด ที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ตอบแทนจากการลงทุน ปล่อยเช่า4.5-5% และอัตราการปรับราคาจากการขายเฉลี่ย 5.5-6.5% ต่อปี ให้ผลตอบแทน 10% โดยในโซนลุมพินี ประกอบด้วยเพลินจิต ชิดลม หลังสวน มีอัตราการขายสูง 76% เนื่องจากเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ การใช้ชีวิต สภาพแวดล้อมดีสำหรับกลุ่มเป้าหมาย ที่มีกำลังซื้อ ทำให้ในปี2562นี้ ผู้ประกอบการส่วนหนึ่ง จึงหันมาเปิดโครงการเพื่อเจาะกลุ่มลักชัวรี เพื่อเพิ่มรายได้
จากข้อมูลคอลลิเออร์ส ยังพบว่า อุปทาน เปิดขายใหม่ คอนโดไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ในช่วงปี 2555-ครึ่งแรกปี 2562 มีประมาณ 13,650 ยูนิต จากอุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ 362,398 ยูนิต คิดเป็นเพียง 3.76% ของอุปทานคอนโดที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯเท่านั้น
“แม้ตลาดคอนโด Luxury จะมีซับพลายไม่มาก กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ แต่ผู้พัฒนาควรติดตามสถารการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด และระมัดระวังให้มาก เพราะแม้ว่ากลุ่มลูกค้าจะมีเงินเย็น เป็นกลุ่มเศรษฐี นักธุรกิจ แต่ต้องเข้าใจด้วยว่าลูกค้ากลุ่มนี้ โดยพฤติกรรมแล้ว จะซื้ออสังหาฯเพื่อสะสม หรือลงทุน ในช่วงที่สภาพคล่องการเงินดี แต่ในปัจจุบันสถานการณ์เศษรฐกิจในประเทศไทย และเศรษฐกิจโลก อยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจ สิ่งแรกที่คนกลุ่มนี้ต้องระมัดระวังในช่วงเศษรฐกิตชะลอตัว คือการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้นโอกาสที่ลูกค้าจะตัดสินใจซื้ออสังหาฯเพื่อสะสมหรือลงทุนในช่วงนี้จึงยากขึ้น” นายพนม กาญจนเท่าเทียม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว
