ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง : ปัจจัยใหม่ในการเปลี่ยนแปลงวงการอสังหาฯ

เป็นที่เชื่อกันได้ว่า ในช่วงสัปดาห์สองสัปดาห์ที่ผ่านมานี้ มีข่าวหนึ่งที่ร้อนแรงไม่แพ้ข่าวของนักการเมืองที่เกี่ยวกับการรุกที่ ส.ป.ก. หรือที่ป่าสงวน หรือที่ไม่แพ้ข่าวการยุบพรรคอนาคตใหม่ ก็คือ ข่าวเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ที่มีการขยายเวลาบังคับใช้ออกไปจนทำให้ใครหลายคนหลงดีใจ นึกว่ายกเลิกหรือระงับใช้ก็ตาม) ที่มาแทนที่กฎหมายเดิม อย่างกฎหมายภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง และกฎหมายภาษีบำรุงท้องที่ โดยแม้ว่าจะไม่ได้เป็นข่าวที่โด่งดังขึ้นหน้าหนึ่งหนังสือพิมพ์หรือสื่อโทรทัศน์ วิทยุ ก็ตาม แต่หากได้ติดตามผ่านทางสื่อออนไลน์สำนักต่างๆ บอร์ด กระทู้แสดงความคิดเห็น หรือกระทั่งในไลน์กลุ่มนิติบุคคลต่างๆ ก็จะเห็นได้ว่า ได้มีการสนทนา ถกเถียงกันมากมายเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ เพราะการบังคับใช้กฎหมายใหม่นี้ ได้เปลี่ยนให้หลายต่อหลายคน จากที่เป็นผู้เฝ้าดูอยู่ขอบสนามต้องกลายมาเป็นผู้ลงสนามเสียเองที่ได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย เชื่อได้ว่าหลายต่อหลายท่านได้รับเอกสารจากภาครัฐที่ทำให้หวั่นใจ สะพรึงใจอยู่ไม่น้อย เกี่ยวกับการระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ของท่านที่ทำให้จะต้องไปเสียภาษีในอัตราต่างๆ

และเป็นที่แน่นอนว่า ใครหลายคนก็กำลังหาหนทางที่ดีที่สุดในการจัดการกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะทำให้เสียภาษีในอัตราที่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ จนเชื่อได้ว่าในปัจจุบันนี้ด้วยภาษีใหม่นี้ได้ทำให้กลุ่มบุคคลต่างขวนขวายที่จะหาความรู้ทางด้านกฎหมายภาษีใหม่นี้โดยไม่ต้องมีการบังคับแต่อย่างใด โดยเฉพาะท่านที่มีการลงทุน ถือครองในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก อันเนื่องจากการได้รับมาซึ่งมรดกตกทอด เป้าหมายในการหาแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย การกระจายความเสี่ยงอันเนื่องจากนโยบายประกันเงินฝากของธนาคาร หรือกระทั่งการพยายามสร้างรายได้เชิงรับ (Passive Income) ก็ตาม

อันที่จริงแล้ว หากมองในอีกมุมหนึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็มีคุณประโยชน์อยู่ไม่น้อยในการบริหารจัดการเมือง ที่กล่าวว่ามีประโยชน์ในการบริหารจัดการนั้น ไม่เพียงเฉพาะที่ว่าภาครัฐจะได้รายได้ที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น หากแต่ยังเกี่ยวพันไปสู่เรื่องของการพัฒนาผลิตภาพของที่ดิน หรือที่อาจเรียกในภาษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า การใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดที่สูงที่สุด หรือ Highest and Best Use นั่นเอง เพราะเมื่อที่ดินคือทรัพย์สินที่ไม่มีค่าเสื่อม ไม่มีวันเสื่อมสลาย อีกทั้งโดยทั่วไปแล้วมูลค่ามักจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องจากที่ดินที่มีจำกัด จึงทำให้ใครหลายคน โดยเฉพาะเศรษฐี นักลงทุนต่างนำเงินทองมาลงทุนในที่ดินในการเก็งกำไรไม่ว่าจะระยะสั้นหรือระยะยาวก็ตาม เพราะอาจกล่าวได้ว่า เป็นการลงทุนที่ง่าย ไม่ต้องดูแล ไม่มีใครขโมยไปได้ ไม่มีเน่าไม่มีเสีย ซื้อมาพักเอาไว้ก็ได้มูลค่าเพิ่มขึ้นเอง เพียงใช้ระยะเวลารอให้มีการเจริญเติบโตของสิ่งแวดล้อมรอบข้างเท่านั้น ถ้าวันดีคืนดี โชคดีมีเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐหรือเอกชนไม่ว่าจะเป็นถนน ทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า ศูนย์ราชการ ศูนย์การค้า โรงพยาบาลมาอยู่ใกล้ๆ ด้วยแล้วก็จะยิ่งโชคดีทวีคูณ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม การที่นักลงทุนต่างเอาเงินไปลงทุนในที่ดินที่ว่างเปล่าต่างๆ โดยเป็นการจับจองพื้นที่ โดยที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการพัฒนาใดๆ ก็ย่อมจะเป็นการไม่ก่อให้เกิดการพัฒนาขึ้น ทำให้ที่ดินที่มีจำกัดอยู่แล้วไม่ถูกใช้ประโยชน์อย่างที่ควรจะเป็น ทั้งยังทำให้เกิดที่ดินว่างเปล่า ที่รกร้าง ปราศจากการดูแลจนอาจเป็นแหล่งเสื่อมโทรมอีกด้วย ในขณะเดียวกัน ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) หรือที่ต้องการพื้นที่ในการประกอบการใดๆ ก็ยิ่งนับเป็นอุปสรรคเป็นอย่างมากอันเนื่องจากการขาดแคลนที่ดินซึ่งเป็นองค์ประกอบหนึ่งที่สำคัญในการพัฒนากิจการต่างๆ อันจะส่งผลให้ไม่เกิดการหมุนเวียนของสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศนั่นเอง จากเหตุผลดังกล่าว จึงเห็นได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินรกร้าง ว่างเปล่า จึงมีอัตราในการเรียกเก็บที่มีเพดานที่สูงที่สุดนั่นเอง ซึ่งในประเด็นดังกล่าวนี้ย่อมจะส่งผลกระทบให้เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นต่อวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน

โดยอาจวิเคราะห์ให้เห็นได้ถึงภาพการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในหลายแง่มุมต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาวนับจากที่จะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเต็มรูปแบบ ดังนี้

1. อาจจะได้เห็นเรือกสวนไร่นา ผุดขึ้นกลางเมืองเป็นจำนวนมาก อันเนื่องจากการที่เจ้าของที่ดินต่างปรับปรุงที่ดินของตนให้เข้าไปอยู่ในประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อให้จ่ายภาษีในอัตราที่น้อยที่สุด (ซึ่งถ้าเข้าใจไม่ผิดแล้ว โดยปลายทางของเจตนารมณ์ของกฎหมายนี้จะมีเรื่องของการพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดที่สูงที่สุด ที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่ด้วย ไม่ใช่เพียงแค่การทำสวนมะนาว สวนมะม่วง บ่อปลาสลิด ในพื้นที่ที่มีตารางวาละล้านสองล้าน แล้วจะสามารถจัดให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมได้)

2.อาจจะได้เห็นการโยกย้ายสำมะโนประชากรครั้งใหญ่ ในการย้ายชื่อไปสู่ทะเบียนบ้านหลังใหม่ ส่งผลให้บ้านแต่ละหลังจะมีจำนวนสมาชิกผู้อยู่อาศัยเฉลี่ยที่น้อยลง ด้วยวัตถุประสงค์ของการทำให้ทรัพย์สินเข้าไปอยู่ในประเภทของบ้านหลังแรก ที่มีอัตราภาษีที่ต่ำกว่า

3.เมื่อเจ้าของที่ดินมีภาระภาษีที่เพิ่มมากยิ่งขึ้น อาจจะต้องขึ้นราคาที่ดินที่ได้รวมค่าภาษีที่ได้จ่ายไปแล้ว ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินมีราคาขยับสูงเพิ่มมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะเป็นผลเสียต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนรายย่อย ตลอดจนผู้อยู่อาศัยที่แท้จริง

4.สำหรับเจ้าของที่ดินที่ไม่สามารถแบกรับภาระภาษีที่ดินได้ อาจจะต้องทำการรีบขายที่ดินออกไปโดยเร็ว ในราคาที่ไม่ได้มโนไปเองของเจ้าของที่ดิน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีวัตถุดิบในการพัฒนาให้เลือกได้มากยิ่งขึ้น

5.นักลงทุนรายย่อยในที่ดินและคอนโดมิเนียม จะมีภาระที่เพิ่มสูงขึ้นจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ได้รับผลตอบแทนที่แท้จริงจากค่าเช่าหรือการขายที่ต่ำกว่าที่เคยได้ จนอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แหล่งลงทุนที่ดีที่สุดอีกต่อไป ซึ่งก็เป็นที่แน่นอนว่า ย่อมจะส่งผลต่อยอดขายของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง


6.แม้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนรายย่อยมีภาระที่เพิ่มสูงขึ้น แต่หากว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนรายย่อยยังไม่สามารถที่จะหาแหล่งลงทุนที่ดีกว่าได้ ก็ย่อมจะต้องยอมรับผลตอบแทนที่ต่ำลง จนนำไปสู่การปรับฐานอัตราผลตอบแทนจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหม่

7.หากนักลงทุนรายย่อยสามารถ ผลักภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปให้ผู้เช่าด้วยการขึ้นราคาได้ก็ย่อมจะไม่เกิดผลกระทบใดๆ ต่อการลงทุนนัก ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ดูจะเกิดขึ้นได้ยากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคปัจจุบันที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมที่ดูจะมากกว่าอุปสงค์

จากที่ได้กล่าวมาข้างต้นนี้อาจสรุปได้ว่า การเปลี่ยนแปลงอาจเกิดขึ้นได้ในหลายทิศทางที่ยังไม่สามารถหาบทสรุปที่ชัดเจนได้ เป็นเพียงการคาดการณ์ถึงสมมติภาพ (Scenario) ที่น่าจะเป็น ที่มีผู้เกี่ยวข้องที่สำคัญอันได้แก่ เจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุนรายย่อย และผู้เช่า โดยประเด็นที่สำคัญย่อมจะอยู่ที่อำนาจต่อรองของแต่ละกลุ่มว่า กลุ่มใดจะมีอำนาจในการต่อรองผลักภาระภาษีนี้ไปให้กลุ่มอื่นๆ ได้มากที่สุด หรืออาจจะต้องเป็นลักษณะของวัดครึ่งกรรมการครึ่ง หรือการแชร์ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในส่วนนี้ก็เป็นได้ โดยในทัศนะข้างต้นนี้ ย่อมจะแสดงให้เห็นถึงแง่มุมการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นกับวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่ผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวโดยเร่งด่วนอีกครั้ง (ทั้งที่ได้ปรับมาหลายกระบวนท่าแล้วก็ตาม)

โครงการปริญญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ ตั้งแต่บัดนี้ ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2563

*บทความโดย รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
รายละเอียดเพิ่มเติม www.re.tbs.tu.ac.th Tel : 0-2613-2260, 0-2613-2297 https://www.facebook.com/RE.Thammasat